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Viele Wohngemeinschaften haben eine Hausbesitzervereinigung (HOA), um eine saubere und zusammenhängende Atmosphäre in der Nachbarschaft zu erhalten. Wenn Sie eine Eigentumswohnung, ein Stadthaus oder ein Einfamilienhaus innerhalb einer geplanten Entwicklung kaufen, können Sie auch auf die HOA-Struktur stoßen.

Während die HOA den Hausbesitzer manchmal von einigen Verantwortlichkeiten verschont, können sie auch mit einigen Hausbesitzerpflichten einhergehen., Bevor Sie ein Haus kaufen, die Sie Teil einer HOA macht, hier ist, was Sie wissen müssen,, und die Fragen, die Sie sowohl den Verein stellen sollten und Sie und Ihre Familie.

Geplante Entwicklung HOAs

Wenn Sie in eine geplante Entwicklung eintreten, müssen Sie häufig der HOA der Community beitreten und ihre Gebühren bezahlen, um die Instandhaltung von öffentlichen Bereichen, gemeinsamen Strukturen und Außenbereichen zu decken., Die Mitgliedschaft bindet Sie auch an die Bündnisse, Bedingungen und Einschränkungen des Vereins (CC&R). Diese Regeln könnten Ihren Traum von einer lila Haustür vereiteln, sagen wir, oder Ihr Wohnmobil in der Einfahrt zu verlassen, da die CC&Rs in der Regel Bestimmungen über das Aussehen Ihres Hauses und die Fahrzeuge enthalten, die Sie außerhalb parken können.

Statistisch gesehen haben Amerikaner laut einer Datenanalyse des Applied microeconomist Wyatt G. Clarke eine von fünf Chancen, in einem Haus zu leben, das Teil einer HOA ist., Seit Clarkes Schätzung erstellt wurde (in 2017), sind Immobilien mit HOAs weiter gestiegen.

Ist das Leben in einer geplanten Entwicklung eine gute Option für Sie? Und wenn ja, welche haben HOAs, die am besten zu Ihnen passen? Die Antworten auf diese Fragen hängen nicht nur von Ihren Finanzen ab, sondern auch von Ihrer Begeisterung für gemeinsame Annehmlichkeiten, Toleranz gegenüber Regeln und Vorschriften und Komfort bei der Selbstverwaltung-da die meisten HOAs von Freiwilligen betreut werden, die in der Entwicklung leben.,

1. Gebühren reichen weit

Eine Trulia-Studie, die American Community Survey Records verwendete, ergab, dass die monatlichen HOA-Gebühren im Durchschnitt 331 USD pro Monat in 2015 betrugen. Die Durchschnittswerte reichten von einem Tief von $ 218 Monat in Warren, Mich., um ein hoch von $571 in New York City. Trulia stellte fest, dass die Gebühren in älteren Gebäuden und Komplexen mit insgesamt mehr Einheiten im Allgemeinen höher sind.,

Die Anzahl und Größe der Annehmlichkeiten der Entwicklung beeinflussen auch die Preise, so Nate Martinez, Immobilienmakler bei RE / MAX Professionals in Glendale, Ariz. Zum Beispiel wird eine Entwicklung, die von einem Tor bewacht wird und ein Clubhaus und einen Golfplatz hat, wahrscheinlich höhere Gebühren erheben als eine, die minimale Sicherheit und nur einen bescheidenen Gemeinschaftsbereich bietet.

Die Gebühren können sich auch innerhalb einer Entwicklung unterscheiden, da sich die Quadratmeterzahl, der Standort und die Ausrichtung unterscheiden, was sich auf die Instandhaltung der Immobilie auswirken kann.,

die Meisten multiple listing services (MLSs) sind HOA-Gebühren in der Eigenschaft Auflistung. Das sollte sicherstellen, dass Sie auf die Informationen zugreifen können durch REMAX.com, Zillow.com, Realtor.com, und andere Listing-Sites, nach Martinez.

Sie sollten auch herausfinden, wie oft die Gebühren im Laufe der Zeit gestiegen sind und um wie viel. Wenn Sie können, erhalten Sie eine gedruckte Geschichte der HOA-Gebühren nach Jahr für die letzten 10 Jahre. Martinez sagt, dass die Gebühren für eine HOA in der Regel nicht mehr als jährlich erhöht werden., Nach Martinez ‚ Erfahrung werden HOA-Erhöhungen üblicherweise drei bis fünf Jahre im Voraus abgebildet, wobei Schätzungen der zukünftigen Kosten für Versorgungsunternehmen, Arbeit, Wartung und mehr verwendet werden.

Untersuchen Sie diese Projektionen, wenn sie verfügbar sind. Da es sich nur um Schätzungen handelt, schlägt Martinez vor, dass Sie auch den Betrag überprüfen, um den sich die Gebühren jedes Jahr gemäß der Satzung der HOA erhöhen dürfen., In einem neuen Komplex kann diese Forschung dazu beitragen, festzustellen, ob die anfänglichen HOA-Gebühren attraktiv, sogar künstlich, unterbewertet wurden, um Hausbesitzer anzulocken, und im Laufe der Zeit erheblich zunehmen, um die Lücke zwischen Einnahmen und Kosten zu schließen.

Alternativ kann auch das Gegenteil der Fall sein—das heißt, die HOA-Gebühren für Neuentwicklungen können im Laufe der Zeit leicht sinken, da mehr Häuser zur Entwicklung hinzugefügt werden und mehr Hausbesitzer zur Verfügung stehen, um die Fixkosten der HOA zu teilen.

2., Was Sie bekommen, variiert auch

Wenn Sie ein Haus in einer verwalteten Gemeinde kaufen, kaufen Sie tatsächlich ein Bündel gesetzlicher Verpflichtungen und Ansprüche zusätzlich zu physischem Wohnraum, sagt John Manning, Managing Broker bei RE/MAX on Market in Seattle. Die genauen Rechte, Dienstleistungen und Annehmlichkeiten, für die die HOA verantwortlich ist, können so weit reichen wie die Gebühren. „Eine Wohnanlage kann Gate-Wartung als einzige Vereinbarung zwischen Hausbesitzern haben, oder es kann eine HOA mit einer gesetzlichen Befugnis geben, viel mehr zu verwalten“, sagt er.,

Schauen Sie sich an, was enthalten ist (und nicht enthalten), die Ihre Haushaltsfinanzen beeinflussen. Müssen Sie zum Beispiel für die Müllabfuhr bezahlen? Sind Dienstprogramme enthalten? Welche? Was ist mit Kabel-und / oder Internet-Service?

Denken Sie daran, dass Sie für Vergünstigungen wie Freizeiteinrichtungen bezahlen, unabhängig davon, ob Sie sie nutzen oder nicht. Finden Sie die Stunden für Annehmlichkeiten wie Pools und Tennisplätze heraus, um festzustellen, ob sie mit Ihrem Zeitplan übereinstimmen. Wenn Sie der Meinung sind, dass Sie diese Einrichtungen mit Freunden oder der Familie teilen möchten, überprüfen Sie die Regeln und Gebühren für die Nutzung durch die Gäste.,

Richten Sie die Gebühren—und ihre Einschlüsse und Ausschlüsse—gegen die anderer Entwicklungen in der Region aus, insbesondere derjenigen, die bereits auf Ihrer Shortlist stehen. „Wenn Sie über HOA-Bereiche für Ihre Region Bescheid wissen möchten, wäre die beste Ressource ein professioneller Immobilienmakler, der sich mit Hausbesitzerverbänden auskennt“, sagt Broker Manning.

3. Zusätzliche Gebühren können anfallen

Ein HOA kann einen von mehreren Ansätzen für das Finanzmanagement anwenden., Diese Entscheidungen wirken sich insbesondere darauf aus, wie unerwartete Ausgaben und Kapitalinvestitionen wie der Ersatz eines HLK-Systems finanziert werden.

Laut John Manning, Managing Broker bei RE / MAX on Market in Seattle, “ bevorzugen einige Verbände eine große Barreserve, um Wartungs -, rechtliche oder Managementverpflichtungen zu erfüllen, sobald sie entstehen. Andere haben niedrigere Gebühren und verlassen sich auf spezielle Bewertungen—Fonds außerhalb der HOA—Gebühren erhoben-für Reparaturen und Wartung.“Diese Abgaben ähneln den Steuerbewertungen, die manchmal von lokalen Regierungen erhoben werden.,

So funktioniert die Bewertungsroute: Wenn ein großer Aufwand, wie das Ersetzen eines Daches oder Aufzugs, aufkommt—und den Reserven der HOA die Mittel fehlen, um dafür zu bezahlen—kann der Verein jedem Hausbesitzer eine besondere Bewertung berechnen. Diese Abgaben können in Tausende von Dollar laufen.

Laut Manning hängt die Größe des Reservefonds nicht nur vom Ansatz der HOA ab, sondern auch vom Alter, Zustand und den Annehmlichkeiten des Gebäudes., Entwicklungen erstellen häufig mehrjährige Pläne für Reparaturen und Kapitalinvestitionen, einschließlich ihrer jährlichen Kosten und des erwarteten Saldos im Reservefonds zum Zeitpunkt der Ausgabe.

Fragen Sie nach diesen Dokumenten und achten Sie besonders darauf, wie gut die erforderlichen Ausgaben mit dem Saldo des Reservefonds übereinstimmen. Professionelle Hilfe kann wertvoll sein, wenn Sie diese Tabellen durchblättern. Sein Unternehmen, sagt Manning, soll “ die Kunden den Jahresabschluss mit einem CPA-Experten bei der Analyse von Finanzdaten besprechen lassen.,“

Die HOA sollte in der Lage sein, eine solche Liste bereitzustellen. Fragen Sie auch, ob in Zukunft spezielle Bewertungen geplant sind. Beachten Sie, dass Skaleneffekte bedeuten können, dass spezielle Bewertungen für einen bestimmten Kapitalaufwand bei HOAs mit vielen Mitgliedern kleiner und bei kleineren HOAs höher sein können, wo ein ähnlicher Aufwand weniger Hausbesitzer zur Finanzierung hat.

4. Gebühren und Ihre Hypothekengenehmigung

Wenn Sie einen Immobilienkauf in einer geplanten Entwicklung in Betracht ziehen, berücksichtigen Sie natürlich die Auswirkungen der HOA-Gebühren auf Ihre Gesamtfinanzen., So werden auch potenzielle Hypothekengeber.

Wie bei Grundsteuern (die übrigens in den meisten Entwicklungen nicht in den HOA-Gebühren enthalten sind) berücksichtigen Banken Ihre monatlichen HOA-Gebühren, wenn Sie entscheiden, wie groß eine Hypothek ist Sie können sich leisten. Infolgedessen können Sie mit ärgerlichen Kompromissen ringen, wenn Sie sich für Eigenschaften entscheiden. Höhere HOA-Gebühren könnten Ihnen einen geringeren genehmigten Betrag für Ihr Haus zur Verfügung stellen als bei der Auswahl einer alternativen Immobilie mit niedrigen oder keinen Gebühren.,

Interessanterweise verringert das Vorhandensein von Gebühren nicht unbedingt den Wert einer Immobilie; Wenn überhaupt, gibt es Hinweise auf den gegenteiligen Effekt. Die Forschung von Mikroökonom Clarke festgestellt, dass, nach dem Ausgleich für Hausgröße und Lage, Immobilien, die Teil einer HOA waren verkauft für einen Durchschnitt von etwa 4% mehr als diejenigen, die nicht in einer Vereinigung waren. Die Prämie ist am höchsten, fand er, wenn das Haus und die Entwicklung neu sind; es nimmt mit dem Alter ab.,

Ihr potenzieller Kreditgeber kann die Hypothekenzahlungszahl angeben, und Sie sollten bereits die Grundsteuer-und HOA-Gebührennummern haben. Wenn Sie gerade erst mit der Suche nach Ihrem Zuhause beginnen—und noch keine Beziehungen zu Kreditgebern haben -, verwenden Sie einen Online-Hypothekenrechner, um die wahrscheinliche Hypothekenzahlung für den gesuchten Kapitalgeber abzuschätzen und andere relevante Informationen einzugeben, einschließlich Ihrer geplanten Anzahlung.

Auch hier kann jeder Kreditgeber, mit dem Sie sprechen, dies bereitstellen., Alternativ können Sie mit vielen Online-Hypothekenrechnern, einschließlich der oben verlinkten, auch Angebote von Hypothekarkreditgebern zu Zinssätzen und maximal genehmigten Beträgen anfordern.

5. Die Bündnisse zählen

Da die Regeln und Vorschriften einer bestimmten HOA möglicherweise einzigartig sind, verlassen Sie sich bei anderen Entwicklungen nicht auf Informationen aus zweiter Hand oder frühere Erfahrungen, um zu erfahren, was die Regeln und Bündnisse einer HOA sind. Und überlegen Sie genau, ob Sie mit ihnen leben können.,

Wenn Sie die CC&Rs online auf der Website der HOA nicht finden können, bitten Sie Ihren Immobilienmakler, sie für Sie zu erwerben oder sie direkt über die HOA zu erhalten. Überprüfen Sie unbedingt, ob das Dokument aktuell ist, bevor Sie zu weit in den Kaufprozess gehen.

Sie könnten feststellen, dass Sie in mehrfacher Hinsicht eingeschränkt sind, als Sie annehmen könnten., Zusätzlich zur Türfarbe und dergleichen kann CC&Rs einschränken, wie hoch Ihr Gras wachsen kann, ob Sie Bäume pflanzen oder entfernen können, welche Fahrzeugtypen Sie auf der Straße oder in Ihrer Einfahrt parken können (Verbote für parkende Wohnmobile sind beispielsweise keine Seltenheit), wie hoch Zäune sein können und welche Arten von Belägen Sie an Straßenfenstern verwenden können.

Wenn umweltfreundliches Leben eine persönliche Priorität ist, überprüfen Sie die grünen Bestimmungen der HOA, beginnend mit dem, was um Ihr Haus gepflanzt werden kann und wie diese Vegetation erhalten werden kann.,

Zum Beispiel erlauben einige HOAs kein Xeriscaping, eine umweltfreundliche Form der Landschaftsgestaltung für trockenes Klima, und können die Größe und Zusammensetzung eines Gartens, den Sie pflanzen, einschränken. Die Regeln können auch die Verwendung bestimmter Düngemittel, Pestizide oder Sprinkleranlagen vorschreiben, um den Hof zu erhalten und Komposthaufen und Sonnenkollektoren zu verbieten.

Suchen Sie nach einer Sprache, die Sie daran hindern oder sogar nur erschweren könnte, Ihre Immobilie zu vermieten. Was als üblich gilt, kann von der Gerichtsbarkeit abhängen., „In der Gegend von Seattle ist es üblich, Verbote für Kurzzeitmieten zu finden. HOAs haben ein Interesse daran, den Prozentsatz nicht selbst genutzter Einheiten zu begrenzen, da Hypothekarkreditgeber möglicherweise nur ungern Kredite an Gebäude vergeben, die eine hohe Mietbelastung aufweisen“, sagt Manning.

6. Konfliktmanagement

Wie in jeder Gemeinde entstehen Meinungsverschiedenheiten innerhalb einer geplanten Entwicklung, manchmal über bestimmte Bewohner, die sich verbiegen oder gegen die Regeln verstoßen. Bevor Sie kaufen, untersuchen Sie, wie Regeln festgelegt und durchgesetzt werden und welche Strafen gegen Regelbrecher verhängt werden.,

Sanktionen können streng sein. In einigen HOAs, Die Ergebnisse können eine Geldstrafe oder verklagt werden oder die HOA ein Pfandrecht auf Ihrem Haus platzieren. Achten Sie besonders darauf, ob die HOA Ihre Immobilie wegen Nichtzahlung von HOA-Gebühren oder Nichtzahlung von Geldbußen aufgrund von CC&R-Verstößen ausschließen kann.

Fragen Sie nach dem Prozess zum Lösen von Konflikten sowie danach, wie die HOA das Hinzufügen oder Ändern der Regeln verwaltet.

Fordern Sie eine Liste oder eine andere Abrechnung von Konflikten und Regelverletzungen an, die die Assoziation lösen musste., Wenn diese Informationen keine Klagen enthalten, fragen Sie danach. Achten Sie darauf, nach früheren, gegenwärtigen oder anhängigen Klagen zu suchen, an denen die HOA beteiligt ist. Überprüfen Sie auch das Ergebnis solcher Fälle.

7. Der Ruf der HOA

Da der Verein im Wesentlichen als hyper-lokale Regierung für die Gemeinde dient, lohnt es sich zu prüfen, wer sie betreibt und wie gut diese Menschen zusammen funktionieren.

Es ist sehr üblich, dass HOAs von Anwohnern der Gemeinde beaufsichtigt werden, die ihre Positionen als Freiwillige innehaben und von Vereinsmitgliedern gewählt werden., Einige Verbände werden jedoch vollständig professionell geführt. Wenn ein privates Unternehmen die HOA verwaltet, untersuchen Sie ihren Ruf, bevor Sie kaufen. Wenn die HOA einige Mitarbeiter oder Unternehmen hat, denen sie Aufgaben überträgt, fragen Sie nach diesen Stellen und ihrer Arbeit.

Sprechen Sie, wenn möglich, mit einigen der derzeitigen Eigentümer des Gebäudes—vorzugsweise diejenigen, die nicht auf der HOA-Platine sind und seit mehreren Jahren im Gebäude leben. Wie kollegial funktioniert der Vorstand? Werden Meinungsunterschiede meist zivil und konstruktiv gehandhabt?, Seien Sie wachsam für Hinweise auf häufige, auch ewige, Drama. Wie bei einigen anderen Leitungsgremien kann HOAs durch Egoismus, Machtspiele und kleinliche Politik behindert werden.

Planen Sie Zeit, um mit dem HOA-Präsidenten zu sprechen, um ein Gefühl dafür zu bekommen, ob diese Person in Ihrem Namen Entscheidungen über die Entwicklung treffen soll. Fragen Sie auch den Präsidenten nach dem Interesse der Anwohner am Vorstand: Gibt es eine hohe Motivation oder relative Gleichgültigkeit?, Dieses Gespräch kann Sie auch motivieren (oder auch nicht), eines Tages selbst im Vorstand zu sitzen, ein Schritt, der es erfordern würde, gewählt zu werden und etwas Freizeit für Ihre neuen Aufgaben aufzugeben.

8. Einhaltung der HOA

Verlassen Sie sich nicht darauf, ordnungsgemäß auf anhaltende Probleme zwischen dem Verein und dem derzeitigen Eigentümer eines Hauses aufmerksam gemacht zu werden, das Sie interessiert. Wenn Sie nicht rechtzeitig nach diesen Problemen fragen, können Sie diese erben, wenn Sie die Immobilie in Besitz nehmen.,

Einige mögliche Probleme können offensichtlich sein, wie tote oder überwachsene Landschaftsbau oder abblätternde Farbe. Hat der Eigentümer umgekehrt äußere Verbesserungen oder andere Änderungen an der Immobilie vorgenommen, ohne die HOA-Genehmigung zu erhalten? Wenn diese Änderungen nicht den Regeln entsprechen, was könnte mit Ihnen passieren, wenn Sie die Immobilie besitzen? Möglicherweise können Sie den Eigentümer zwingen, die Probleme im Rahmen des Verkaufsvertrags zu beheben oder bei Abschluss Bargeld bereitzustellen.

9., Versicherungsaufgaben

Wie beim Eigentum an Immobilien können auch die Versicherungsbestimmungen innerhalb einer geplanten Entwicklung unterteilt werden, wobei die HOA einige Gefahren oder Bereiche abdeckt und der Hausbesitzer für andere verantwortlich ist.

Diese sind oft gesetzlich vorgeschrieben. In Florida zum Beispiel muss eine Eigentumswohnung HOA alle gemeinsamen Eigentum versichern, die jeden Teil des Gebäudes bis zu einer unfertigen Trockenbau Einheit umfasst., In der Zwischenzeit ist der Hausbesitzer dafür verantwortlich, alle persönlichen Gegenstände in seiner Einheit zu versichern, einschließlich Geräte, Fußböden, Schränke, Fensterbehandlungen und dergleichen.

Überprüfen Sie das Gesetz auf den Zustand, in dem Sie leben werden, um die genaue Aufteilung der Anforderungen zu erhalten. Bestätigen Sie, dass die HOA für die Immobilie, die Sie in Betracht ziehen, diese Anforderungen erfüllt.,

Katastrophenversicherung ist besonders wichtig, wenn Sie eine Eigentumswohnung oder ein Stadthaus in einem Gebiet in Betracht ziehen, das für große Naturkatastrophen wie Überschwemmungen, Erdbeben, Schneestürme, Waldbrände, Tornados oder Hurrikane anfällig ist. „Im pazifischen Nordwesten ist eine Erdbebenversicherung sehr verbreitet, wenn auch nicht erforderlich“, sagt Manning.

Überprüfen Sie, ob die HOA eine zusätzliche Abdeckung als Vorteil für den Besitz innerhalb der Entwicklung bietet. „zukunftsorientierte HOA kann ein Eigentumswohnungsbau auf diese Weise attraktiver machen“, sagt Manning., Sie könnten hinzufügen “ Erdbeben und andere Arten von Gefahrenversicherung, wird in der Hausbesitzer HOA Gebühren reflektiert werden.“Sie sollten natürlich bestätigen, ob sich eine solche zusätzliche Abdeckung auch auf die Bereiche erstreckt, für die der Hausbesitzer verantwortlich ist, oder nur auf diejenigen, die in die Zuständigkeit der HOA fallen.

Unterm Strich

In einer geplanten Entwicklung zu leben—und teilweise von den Regeln einer HOA regiert zu werden—kann ein gemischter Segen sein., Es bietet die Möglichkeit, eine gewisse Kontrolle über Ihr Zuhause gegen die reduzierten Verantwortlichkeiten für die Wartung und für die gemeinsamen Annehmlichkeiten und die Sicherheit auszutauschen. Es kann jedoch auch das vielfältige Aussehen eines typischen Viertels gegen ein einheitlicheres Aussehen eintauschen, wenn auch eines mit einer geringeren Wahrscheinlichkeit, dass der Dekorationsgeschmack eines Nachbarn oder schlampige Wartungsgewohnheiten zu einem Problem für Sie werden.

Wie gut Sie diese Kompromisse annehmen, wird dazu beitragen, wie glücklich Sie in einer Eigentumswohnung oder einem anderen „geplanten Zuhause“ sein werden.,“Wenn Sie sich für den Kauf entscheiden, sollten Sie Fachleute einbeziehen, einschließlich des Immobilienmaklers, der mit geplanten Entwicklungen und HOAs vertraut ist, da diese im Vergleich zum Kauf eines Einfamilienhauses eine Reihe ungewöhnlicher Aspekte aufweisen.