Good Mood

Mnoho rezidenční komunity sdružení majitelů domů (HOA) strukturu, aby pomohla udržet čisté a soudržné atmosféře v okolí. Taky, když si koupíte byt, městský dům, nebo rodinný dům v rámci „plánovaného rozvoje“, můžete se také setkat se strukturou HOA.

zatímco HOA občas ušetří majiteli domu některé povinnosti, které mohou také přijít s některými povinnostmi vlastníka domu., Než si koupíte dům, který vás činí součástí HOA, zde je to, co potřebujete vědět, a otázky, které byste měli položit jak sdružení, tak vy a vaše rodina.

Plánovaný Rozvoj HOAs

Stěhování do plánovaného rozvoje, často vyžaduje, abyste se připojit ke komunitě je HOA a platit své poplatky na pokrytí údržbu společných prostor, společné struktury, a exteriérech., Členství vás také váže na smlouvy, podmínky a omezení asociace (CC&R). Tato pravidla by mohla zmařit váš sen mít fialové přední dveře, nebo opustit své RV na příjezdové cestě od CC&Rs obvykle zahrnují ustanovení o vzhled pro váš domov a vozidla, která můžete zaparkovat mimo něj.

podle analýzy dat aplikovaného mikroekonoma Wyatta G.Clarkea mají Američané šanci žít v domě, který je součástí HOA., Od doby, kdy byl Clarkeův odhad vypracován (v roce 2017), Vlastnosti S HOAs dále vzrostly.

je pro vás život v plánovaném vývoji dobrou volbou? A pokud ano, které z nich mají Hoa, které vám mohou nejlépe vyhovovat? Odpovědi na tyto otázky závisí nejen vaše finance, ale vaše nadšení pro společnou vybavení, tolerance pro pravidla a předpisy, a pohodlí, s vlastní vládou, protože většina HOAs dohlíží dobrovolníci, kteří žijí v rozvoji.,

1. Poplatky se pohybují široce

studie Trulia, která používala záznamy průzkumu americké komunity, zjistila, že měsíční poplatky HOA v roce 2015 činily v průměru 331 $měsíčně. Průměry se pohybovaly od minima $ 218 měsíc ve Warren, Mich., na maximum 571 dolarů v New Yorku. Trulia zjistila, že poplatky jsou obecně vyšší ve starších budovách a komplexech s celkovým počtem jednotek.,

počet a velikost rozvoj vybavení také mít vliv na sazby, podle Nate Martinez, realitní makléř RE/MAX Profesionály v Glendale, Arizona. Například, vývoj, který hlídá bránu, a má klubovnu a golfové hřiště je pravděpodobné, vybírat vyšší poplatky, než ten, který nabízí minimální zabezpečení a jen skromný společný prostor.

poplatky se mohou lišit i v rámci vývoje, kvůli změnám čtvercových záběrů, umístění a orientace, z nichž všechny mohou ovlivnit, kolik údržby bude nemovitost vyžadovat.,

většina služeb s více výpisy (MLSs) zahrnuje poplatky HOA v seznamu nemovitostí. To by mělo zajistit přístup k informacím prostřednictvím REMAX.com, Zillow.com, Realtor.com, a další seznam lokalit, podle Martinez.

měli byste také zjistit, jak často se poplatky v průběhu času zvyšovaly a o kolik. Pokud je to možné, získat tištěnou historii Hoa poplatků za rok za minulost 10 léta. Martinez říká, že poplatky za HOA se obvykle zvyšují ne více než ročně., Podle Martinezových zkušeností jsou nárůsty HOA obvykle mapovány tři až pět let předem pomocí odhadů budoucích nákladů na veřejné služby, práci, údržbu a další.

zkontrolujte tyto projekce, pokud jsou k dispozici. Vzhledem k tomu, že se jedná pouze o odhady, Martinez navrhuje také zkontrolovat částku, o kterou jsou poplatky povoleny ke zvýšení každý rok v rámci HOA je stanovy., V novém komplexu, že výzkum může pomoci určit, zda počáteční HOA poplatky byly atraktivně, a to i uměle, underpriced s cílem přilákat majitelé domů, a může výrazně zvýšit v průběhu času, aby pokryla rozdíl mezi příjmy a náklady.

Případně, opak může být pravdou—to je, HOA poplatků pro nový vývoj může skutečně jít mírně dolů v průběhu času, jak více a více domácností jsou přidány do vývoje a více majitelů domů jsou k dispozici, aby sdílet HOA fixní náklady.

2., Co Dostanete, se Liší, Příliš

Když si koupíte domů ve spravovaných společenství, skutečně kupujete balíček právních povinností a nároků, kromě fyzické obývací prostor, říká John Manning, správu makléře v RE/MAX na Trhu v Seattlu. Přesná práva, služby a vybavení, za které je HOA zodpovědný, se mohou pohybovat stejně široce jako poplatky, které jsou účtovány. „Uzavřená komunita může být jedinou dohodou mezi majiteli domů, nebo může být zavedena HOA s právní autoritou, která bude mnohem více spravovat,“ říká.,

podívejte se na to, co je zahrnuto (a není zahrnuto), které ovlivní vaše domácí finance. Budete muset zaplatit například za vyzvednutí odpadků? Jsou zahrnuty nástroje? Které? A co kabelová a / nebo internetová služba?

mějte na paměti, že budete platit za výhody, jako jsou rekreační zařízení, ať už je používáte nebo ne. Zjistěte hodiny pro vybavení, jako jsou bazény a tenisové kurty, abyste zjistili, zda budou pracovat s vaším plánem. Pokud si myslíte, že budete chtít sdílet tato zařízení s přáteli nebo rodinou, zkontrolujte pravidla a poplatky, které se týkají používání hostů.,

seřadí poplatky—a jejich inkluze a vyloučení—proti těm z jiných vývoje v oblasti, zejména těch, které jsou již na vašem užším seznamu. „Pokud chcete vědět o Hoa rozsahy pro váš region, nejlepší zdroj by byl prostřednictvím profesionálního realitního makléře, který má znalosti o sdružení majitelů domů,“ říká broker Manning.

3. Dodatečné poplatky se mohou vztahovat

HOA může přijmout jeden z několika přístupů k finančnímu řízení., Tyto volby ovlivňují zejména to, jak financuje neočekávané výdaje a takové kapitálové investice, jako je nahrazení systému HVAC.

Podle Johna Manninga, správu makléře v RE/MAX na Trhu v Seattlu, „Některé asociace přednost velké hotovostní rezervy na ruku setkat údržbu, právní nebo správní povinnosti, pokud se vyskytnou. Jiní mají nižší poplatky a spoléhají na speciální hodnocení-finanční prostředky vybírané mimo poplatky HOA-na opravy a údržbu.“Tyto dávky jsou podobné daňovým hodnocením, které někdy vybírají místní samosprávy.,

Zde je, jak posouzení trasy funguje: Když hlavní náklady, jako je například výměna střechy či výtahu, přijde—a HOA rezervy nemají finanční prostředky, aby za to platit—sdružení mohou účtovat každý majitel domu zvláštního posouzení. Tyto odvody mohou narazit na tisíce dolarů.

podle Manninga bude velikost rezervního fondu záviset nejen na přístupu HOA, ale také na věku, stavu a vybavení budovy., Vývoj často vypracovává víceleté plány oprav a kapitálových investic, včetně jejich ročních nákladů a očekávaného zůstatku v rezervním fondu v době, kdy budou výdaje vyžadovány.

požádejte o zobrazení těchto dokumentů a věnujte zvláštní pozornost tomu, jak dobře se potřebné výdaje vyrovnávají se zůstatkem rezervního fondu. Odborná pomoc může být cenná při přenosu těchto tabulek. Jeho společnost, Manning říká, je „nechat klienty diskutovat o účetní závěrce s odborníkem na analýzu financí CPA.,“

HOA by měl být schopen poskytnout takový seznam. Zeptejte se také, zda jsou v budoucnu plánována nějaká zvláštní hodnocení. Všimněte si, že úspory z rozsahu, může znamenat, že zvláštní posouzení pro některé kapitálové náklady může být menší v HOAs, které mají mnoho členů a vyšší v menších HOAs, kde podobné náklady bude mít méně majitelů domů fond.

4. Poplatky a Vaše Schválení Hypotéky

Když uvažuje o koupi nemovitosti v plánu rozvoje, budete samozřejmě faktor dopadu jeho HOA poplatky do celkové finance., Tak, také, bude potenciální hypoteční věřitelé.

stejně jako u majetkových daní (které mimochodem nejsou zahrnuty v poplatcích HOA na většině vývoj), banky zváží vaše měsíční poplatky HOA při rozhodování o tom, jak velkou hypotéku si budete moci dovolit. Jako výsledek, můžete zápasit s vexing tradeoffs, jak se rozhodnete mezi vlastnostmi. Vyšší HOA poplatky mohou nechat s menší schválila částku na váš dům v porovnání s výběrem alternativní vlastnictví s nízkými nebo nulovými poplatky.,

zajímavé je, že přítomnost poplatků nemusí nutně snižovat hodnotu nemovitosti; pokud něco, existují důkazy o opačném účinku. Výzkum microeconomist Clarke zjistil, že po vyrovnání pro domácí velikost a umístění, vlastnosti, které byly součástí HOA prodal v průměru o 4% více než ti, kteří nebyli ve sdružení. Prémie je nejvyšší, zjistil, když dům a vývoj jsou nové; klesá s věkem.,

váš potenciální věřitel může poskytnout číslo hypotéky a platby a měli byste již mít čísla daně z nemovitosti a poplatků HOA. Pokud jste právě začíná na domovské hledat—a ještě nemáte vztahy s jakoukoli věřitelé—použít on-line hypoteční kalkulačka odhadnout pravděpodobné, hypoteční platba za hlavní, kterou hledáte, a zadejte další relevantní informace, včetně plánované zálohy.

to může poskytnout každý věřitel, se kterým mluvíte., Alternativně, mnoho online hypotečních kalkulaček, včetně těch, na které jsme odkazovali výše, také vám umožní požádat o kotace od hypotečních věřitelů o sazbách a maximálních schválených částkách.

5. Smlouvy Počítat

Vzhledem k tomu, že pravidla a předpisy žádné konkrétní HOA mohou být jedinečné, nespoléhejte na informace z druhé ruky nebo minulých zkušeností na další vývoj se dozvědět, co HOA pravidla a smlouvy. A přemýšlet o tom, zda budete moci žít s nimi.,

Pokud nemůžete najít CC&Rs online, na HOA webové stránky, zeptejte se svého realitního makléře, aby je získat pro vás, nebo získat je prostřednictvím kontaktování HOA přímo. Nezapomeňte zkontrolovat, zda je dokument aktuální, než budete pokračovat příliš daleko do procesu nákupu.

můžete zjistit, že jste omezeni více způsoby, než byste mohli předpokládat., Kromě upravující barvu dveří a podobně, CC&Rs může omezit jak vysoká tráva může růst, zda můžete sázet nebo odstranit stromy, které typy vozidel můžete parkovat na ulici nebo ve vaší příjezdové cestě (zákaz parkování Karavanů nejsou neobvyklé, například), jak vysoké ploty mohou být, a které typy krytin lze použít na ulici-čelí okna.

Pokud je život šetrný k životnímu prostředí osobní prioritou, zkontrolujte zelená ustanovení HOA, počínaje tím, co lze vysadit kolem vašeho domova a jak může být tato vegetace zachována.,

například, některé HOAs neumožňují xeriscaping, šetrné k životnímu prostředí forma terénní úpravy pro suchých klimatech, a může omezit velikost a složení zahradní rostlina. Pravidla mohou také diktovat používání konkrétních hnojiv, pesticidů, nebo postřikovače pro udržení dvoře a zákaz likes kompost hromady a solární panely.

zkontrolujte jakýkoli jazyk, který by vám mohl zabránit nebo dokonce jen zkomplikovat pronájem vašeho majetku. To, co je považováno za obvyklé, může záviset na jurisdikci., „V oblasti Seattlu je běžné najít zákazy krátkodobých pronájmů. HOAs mají zájem na omezení procenta jednotek, které nejsou vlastníky, protože hypoteční věřitelé se mohou zdráhat půjčovat na budovy, které mají vysokou nájemní obsazenost,“ říká Manning.

6. Řízení konfliktů

stejně Jako v každém společenství, neshody vznikají v rámci plánovaného rozvoje, někdy nad některými obyvateli ohýbání nebo porušování pravidel. Než si koupíte, prozkoumejte, jak jsou pravidla nastavena a vynucována a jaké sankce jsou uloženy proti porušovatelům pravidel.,

sankce mohou být přísné. V některých HOAs, výsledky mohou zahrnovat pokutu nebo žaloval nebo mít HOA umístit zástavní právo na váš domov. Zvláštní pozornost věnujte tomu, zda HOA může zabavit váš majetek za nezaplacení poplatků HOA nebo nezaplacení pokut vyplývajících z porušení CC&R.

zeptejte se na proces řešení jakýchkoli konfliktů a také na to, jak HOA spravuje dodatky k pravidlům nebo jejich změnu.

vyžádejte si seznam nebo jiné účtování konfliktů a porušení pravidel, které asociace musela vyřešit., Pokud tyto informace neuvádí soudní spory, zeptejte se na ně. Nezapomeňte zkontrolovat jakoukoli minulost, přítomnost nebo nevyřízené soudní spory, ve kterých je HOA zapojena. Zkontrolujte také výsledek takových případů.

7. HOA Pověst

Od sdružení slouží v podstatě jako hyper-místní vláda pro společenství, vyplatí se podívat do kdo to řídí a jak dobře ty lidi fungovat dohromady.

je velmi běžné, že na Hoa dohlížejí obyvatelé komunity, kteří zastávají své pozice dobrovolníků a jsou voleni členy sdružení., Některá sdružení jsou však zcela řízena profesionálně. Pokud soukromá společnost spravuje HOA, prozkoumejte jeho pověst dříve, než si koupíte. Pokud má HOA nějaké zaměstnance, nebo společnosti, kterým zadává úkoly, zeptejte se na tyto subjekty a na práci, kterou dělají.

Promluvte si, zda můžete některým současným majitelům budovy-těm, kteří nejsou na desce HOA a žijí v budově několik let. Jak kolegiálně funguje Rada? Jsou rozdíly v názorech obvykle řešeny civilně a konstruktivně?, Dávejte pozor na náznaky častého, dokonce věčného dramatu. Stejně jako u některých jiných řídících orgánů, HOAs může být omezován egoismem, přesilovkami a drobnou politikou.

Naplánovat čas mluvit s HOA prezident, získat pocit, zda chcete, aby tento člověk rozhodování ve váš prospěch o rozvoj. Zeptejte se také prezidenta na zájem obyvatel o službu v Radě: existuje k tomu vysoká motivace, nebo relativní lhostejnost?, Tento rozhovor může také motivovat vás (nebo ne), aby sloužil na palubě sami jeden den, krok, který by vyžadoval dostat zvolen a vzdát se nějaký volný čas pro své nové povinnosti.

8. Soulad s HOA

nespoléhejte na to, že budete řádně upozorněni na jakékoli přetrvávající problémy mezi sdružením a současným vlastníkem domu, který vás zajímá. Neschopnost požádat o tyto problémy včas může mít za následek dědění je, když si vzít držení majetku.,

některé potenciální problémy mohou být zřejmé, jako jsou mrtvé nebo zarostlé terénní úpravy nebo odlupující se barvy. Naopak, provedl majitel vylepšení exteriéru nebo jiné změny v nemovitosti, aniž by získal souhlas HOA? Pokud tyto změny nejsou v souladu s pravidly, co by se s vámi mohlo stát, pokud vlastníte nemovitost? Možná budete moci majitele donutit k vyřešení problémů v rámci kupní smlouvy nebo poskytnout hotovost při uzavření.

9., Pojištění Odpovědnosti

stejně Jako u vlastnictví nemovitosti, pojištění ustanovení v rámci plánovaného rozvoje lze rozdělit také s tím, že HOA pokrývající nějaké nebezpečí nebo oblastech a domu zodpovědný za ostatní.

tyto jsou často nařízeny státním právem. Na Floridě, například, byt, HOA musí pojistit veškerý společný majetek, který zahrnuje každou část budovy na jednotky je nedokončený sádrokartonové desky., Mezitím je majitel domu zodpovědný za pojištění veškerého osobního majetku v rámci své jednotky, včetně spotřebičů, podlah, truhlářství, ošetření oken a podobně.

zkontrolujte zákon pro stát, ve kterém budete žít, pro přesné rozdělení požadavků. Potvrďte, že HOA pro nemovitost, o které uvažujete, dodržuje tyto požadavky.,

Katastrofa pojištění je zvláště důležité, pokud uvažujete bytu nebo rodinného domu, nákup v oblasti náchylné k závažné přírodní katastrofy, jako jsou povodně, zemětřesení, bouře, požáry, tornáda nebo hurikány. „Na severozápadě Pacifiku je pojištění zemětřesení velmi běžné, i když není nutné,“ říká Manning.

zkontrolujte, zda HOA poskytuje další pokrytí jako výhodu pro vlastnictví v rámci vývoje. „forward-myšlení HOA může byt budova atraktivnější“ tímto způsobem, říká Manning., Mohou přidat “ zemětřesení a jiné typy pojištění nebezpečí, se projeví v HOA poplatků majitele domu.“Měli byste samozřejmě potvrdit, zda se takové dodatečné pokrytí vztahuje také na oblasti, které jsou zákonnou odpovědností majitele domu, nebo pouze na ty, které spadají do působnosti HOA.

spodní řádek

žijící v plánovaném vývoji—a částečně se řídí pravidly HOA-může být smíšené požehnání., To nabízí možnost výměny nějakou kontrolu nad váš domov pro snížení povinnosti zachování, a ve prospěch těší sdílené vybavení a zabezpečení. To může, nicméně, také obchod různorodé vzhled typický sousedství pro více jednotný vzhled, byť s nižší šanci, že soused je zdobení chuť nebo nedbalé údržby návyky stává problémem pro vás.

Jak dobře přijmete tyto kompromisy přispějí k tomu, jak šťastní budete v kondominiu nebo jiném „plánovaném domě.,“Pokud se rozhodnete pokračovat v nákupu, nezapomeňte zapojit profesionály, včetně realitního makléře, který je obeznámen s plánovaným vývojem a HOAs, protože existuje řada neobvyklých aspektů ve srovnání s nákupem rodinného domu.