Okay, realitní investoři … ujasněme si jednu věc.
Chcete-li v tomto oboru růst a uspět, musíte pochopit, jak analyzovat aktiva a potenciální investiční vlastnosti. To začíná pochopením jedné z nejzákladnějších metrik ve světě nemovitostí:
Cap rate.
Cap rychlost.
Cap rychlost.
pojďme mluvit o cap rate! Nebojte se-vysvětlím přesně, co je sazba cap a jak používat její vzorec praktickými způsoby k analýze trhů a nájemních nemovitostí.,
definice Cap Rate
Cap rate, což je zkratka pro capitalization rate, je měření používané k porovnání různých investic do nemovitostí nebo trhů. Často se vypočítává jako poměr mezi čistými provozními příjmy (NOI) a původními pořizovacími náklady nemovitosti (včetně počátečních oprav a výdajů).,
Cap Rate = Roční Čistý Provozní Příjem (NOI) / Kupní cena
NOI = Hrubé Příjmy z Pronájmu – Volné místo, Daně, Pojištění, Údržbu, Ostatní náklady
můžete použít cap sazbu v různých způsoby, například
- při analýze jednotlivého majetku, nebo
- získat lepší přehled na celý investiční trh s průměr více vlastností.
jednoduchý způsob, jak pochopit koncept je pochopit jeho inverzní pravidlo: čím nižší je cap sazba, tím dražší nemovitosti. Čím vyšší je sazba SZP, tím levnější je nemovitost.,
důležité poznámky k Cap Rate
Cap rate nezahrnuje žádné hypoteční výdaje. To je výhodné, protože poskytuje přesnější analýzu tím, že nezohledňuje financování (termíny, úrokové sazby atd.). Jinými slovy, zaměřuje se pouze na majetek bez rozptýlení financování.
jedna věc, kterou vidím mnoho nových investorů zmatený je rozdíl mezi cap sazby a cash-on-cash return. Dovolte mi to objasnit… nejsou stejné. Cap sazba může odpovídat vaše cash-on-cash return, pokud si koupíte nemovitost bez jakéhokoliv financování ,ale znovu…, rozhodně to nejsou stejné výpočty.
Příklady Cap Sazbu v Použití
sazba szp rovnice je definována tří částí:
- NOI
- Pořizovací Cena
- Čepice, rychlost
Pokud víte, že kupní cena ($1 MM) a NOI ($40,000)…můžete snadno najít Cap sazbu:
$40,000 (NOI) / $1,000,000 (Kupní Cena) = 4% (Cap rate)
super věc o pochopení cap sazbu rovnice je, pokud víte, 2 díly, můžete snadno najít 3. Například:
Pokud se budova prodává za $1m za 4% cap,pak víte, že NOI je $40,000.,
4% (Cap Rate) = X (NOI)/$1,000,000 (kupní cena)
X = $40,000
Cap rate je velmi závislá na konkrétním trhu, který hledáte. Všichni víme, že nemovitost v oblasti San Francisco Bay obecně stojí víc než majetek na Středozápadě. To znamená, že $1m lze použít k nákupu aktiv, která přinášejí diametrálně odlišné NOI. Například:
budova $1 milionů s 7% Cap, má $ 70,000 NOI.
budova za 1 milion dolarů se 4% limitem, má 40 000 dolarů.
jak můžete vidět…stejná kupní cena, ale různé výnosy na základě umístění a trhu.,
Rychlost Cap je také ovlivněna okolními budovami. Při pohledu na dvě budovy ve stejné čtvrti, který byl nedávno aktualizován a jeden, který nebyl aktualizovaný jeden by mohl obchodovat na 5% hranici, vzhledem k tomu, že jeden potřebuje renovace může obchodovat na 7% szp.
obecné pravidlo, pokud jde o rychlost cap? Lepší čtvrtí obchod na dolní víčko sazby a horší čtvrti obchodování na vyšší horní hranice sazby. Takže až příště spatříte“ neodolatelnou “ vlastnost 15% cap rate, můžete obecně předpokládat, že to není ve skvělé čtvrti.,
nižší míra SZP znamená menší riziko a vyšší míra SZP je vyšší riziko… takže je na vás, abyste se rozhodli pro typ investice, který chcete.
můžete změnit sazby SZP?
odpověď zní ano! Jedna věc, kterou mám rád o nemovitosti je, že ve skutečnosti máte hodně kontroly v tomto typu investice. Klíčovou strategií ve světě investování je „vynutit si zhodnocení“ a to se obvykle provádí stlačením sazeb cap a zvýšením NOI.
„komprese cap rates“ jednoduše nakupuje za vysokou cap rate (levnější) a prodává se za nižší cap rate (dražší)., Toho je obvykle dosaženo nákupem nemovitosti, která potřebuje opravu, která přináší nižší tržní nájemné. Jakmile jste se renovovat, můžete zvýšit nájemné, což zvyšuje NOI a hodnoty nemovitosti; s malou pomocí od zhodnocující trhu, je to win-win.
v současné době mám dohodu právě teď ve Phoenixu, kde náš obchodní plán vyžaduje tuto přesnou strategii. Koupili jsme nemovitost, která má po rekonstrukci hodně prostoru pro zvýšení nájemného. Je to proto, že nemovitost byla postavena v roce 1986 a v průběhu let neviděla mnoho aktualizací.,
zde přicházíme jako investoři, smrkujeme budovu a přidáváme vybavení a hodnotu. Jakmile dostaneme nájemné nahoru, pak budeme posuzovat refinancování-and-hold nebo prodej, v závislosti na tržních podmínkách. Jakmile je nemovitost otočena a vystupuje v plném potenciálu, měla by přikázat top dollar.
jaký je dobrý limit pro investory?
Rychlá odpověď zní: záleží.
já vím, já vím … chtěli jste spíše konkrétní odpověď, ale opravdu záleží na vašich osobních investičních kritériích, preferencích a toleranci rizik., Neexistuje jednoznačná odpověď, ale zde jsou tři faktory, které je třeba posoudit při rozhodování o tom, co je „dobré“ cap sazba je:
Tolerance Rizika
dále vysvětlit, pojďme se podívat na dva investice, která je 6% cap a jeden, který je o 8% szp.
vlastnost 6% cap může být vhodná pro investora, který hledá více pasivní a stabilní investice. Mohlo by to být na lepším místě s větší šancí na zhodnocení.
vlastnost 8% cap může být vhodná pro investora, který je ochoten vzít více hazardu a rizika. Může mít také lepší výhodu, ale je méně stabilní.,
Control
Chcete-li dále odpovědět na otázku „Co je dobrá míra SZP?“Chci zopakovat, že můžete změnit sazby stropů, změní se a máte nad nimi určitou kontrolu.
jen proto, že si koupíte 6% cap vlastnost neznamená, že zůstane na 6% po celou dobu životnosti investice. Úspěšným zvýšením nájemného na investiční nemovitosti (což zvyšuje NOI), doslova změníte sazbu stropu a zvýšíte návratnost investic.
budoucnost
pohled investora na budoucnost konkrétního trhu může také pomoci určit, zda je míra SZP „dobrá“ nebo ne., Pokud jste si jisti, že trh je na vzestupu a oceňování, může existovat důvod a větší tolerance k nákupu nemovitosti s nízkou sazbou.
tuto strategii nutně nedoporučuji, protože je to do značné míry hazardní hry v každém smyslu. V podstatě sázíte na to, že trh ocení, a doufáte, že trh změní vaši „OK“ investici na skvělou.
Analýza Pokračoval
Na začátku tohoto příspěvku jsem uvedl: růst a uspět v real estate investice podnikání, musíte pochopit, jak analyzovat aktiv a potenciálních investic do nemovitostí.,
No, to je 100% pravda. Kromě pochopení Cap sazbu, existuje několik klíčových vzorců a metriky, které byste měli vědět:
Cash Flow
Peněžní tok je množství peněz, které zbyly každý měsíc z pronájmu nemovitostí po uhrazení všech provozních nákladů a ponecháme-li stranou peníze pro případné budoucí opravy.
Cash flow = gross rental income-expenses
pro buy-and-hold investory je cash flow klíčem ke zvýšení pasivního příjmu. Budete potřebovat cash flow, pokud váš velký plán je opustit svou práci a žít na pláži!,
cash on Cash Return
návratnost hotovosti je dobrým měřítkem toho, jak dobře bude investiční nemovitost fungovat. Vyjadřuje poměr ročního peněžního toku k částce skutečné hotovosti, kterou jste investovali předem.
cash-on-cash return = annual cash flow / initial cash out of pocket
obecně Hledám nemovitosti, které produkují alespoň 7% cash-on-cash return, protože historicky můžete získat asi 7% investováním do dlouhodobých indexových fondů. Chci porazit indexové fondy.,
IRR
vnitřní míra návratnosti nebo IRR měří míru návratnosti získané z investice během určitého časového rámce. Zahrnuje peněžní tok a veškeré zisky z prodeje nemovitosti. Jednoduše řečeno, IRR představuje čistý peněžní tok nemovitosti a očekávané zhodnocení dělené cílovou dobou držení.
Zatímco IRR je užitečný způsob, jak odhadnout své aktiva výkon za celou dobu, co máte v plánu držet to, že to není poprvé, metrické jsem se podívat na při hodnocení nemovitostí, protože to do značné míry spoléhá na předpovědi let cash flow a předpokládané prodejní ceny., Protože nikdo z nás nemá křišťálovou kouli, předpovídání let předem je obtížné a ne vždy zcela spolehlivé.
závěr
pochopení míry cap a jeho použití je klíčem k tomu, aby se stal úspěšným investorem nemovitostí. Přestože se myšlenka sazby SZP může zdát velmi matematická, má jiné velmi praktické využití. Pochopení tohoto konceptu vám může pomoci vybrat trh, typ nemovitosti, nastavit konkrétní investiční kritéria, analyzovat a rozhodnout, zda nebo kdy držet nebo prodat nemovitost.,
kromě rychlosti cap existují další základní vzorce a metriky, se kterými byste se měli seznámit a uvést do praxe při analýze investic. Cash flow, cash-on-cash return, a IRR je několik dalších položek, které musíte pochopit ve světě investování nemovitostí.
Jak už můžete pochopit, uchopení těchto informací je v tomto odvětví kritické. Nyní jděte ven, podnikněte kroky a dejte toto učení k použití!
