napsal: Corey Janoff
Toto je otázka, na kterou se hodně ptáme, zejména lékaři, kteří chtějí upgradovat ze svého startovacího domu. Mám si pronajmout dům nebo ho prodat? Nebo bych měl prodat svůj dům nebo si ho pronajmout? To jsou velmi platné otázky.
vlastnictví nájemních nemovitostí může být skvělý způsob, jak generovat pasivní příjem. Čím pasivnější příjem máte, tím méně budete muset pracovat, nebo méně budete muset v důchodu vybírat z jiných investičních účtů.,
nemnoho lidí má schopnost proměnit svůj domov v nájemní nemovitost a stále si dovolit koupit nový domov, takže je to diskutabilní bod. Mnoho lékařů, se kterými pracujeme, je však v jedinečné pozici. Mohou jít z příjmu z pobytu do příjmu ošetřující úrovně a mohou si dovolit mnohem větší platbu za dům. Také lékař hypoteční úvěry umožňují lékaři koupit nový domov s tak málo, jak 0% dolů. To může učinit možnost udržet startovací dům, aby si ho pronajal mnohem realističtější možnost.,
dnes se chci ponořit do výhod a nevýhod prodeje vašeho stávajícího domu versus jeho pronájmu.
mám prodat svůj dům nebo si ho pronajmout?
než se dostaneme do čísel, zda to bude stát za to prodat váš dům nebo si ho pronajmout, chci vědět, jestli někdo skutečně chce vlastnit nájemní nemovitost. Pokud ne, pak je odpověď snadná; prodat. Dnes budeme vycházet z předpokladu, že máte zájem vlastnit nájemní nemovitost. Ať už se jedná o diverzifikaci portfolia, pasivní příjem nebo jakýkoli důvod, který vás přitahuje.,
Také, pár jednoduchých otázek se ptát sami sebe:
- Můžete si dovolit další dům, pokud budete mít tento jeden a pronajímat?
- pokud ji změníte na pronájem, můžete si ji pronajmout za účelem zisku?
můžete si dovolit koupit další dům, pokud si ho ponecháte?
další předpoklad, který v tomto blogu učiníme, je, že se stěhujete do nového domu v obou směrech. Toto rozhodnutí již bylo učiněno. Možná berete práci v jiném městě. Možná jste doktor, který přechází z pobytu do praxe a má rozšiřující se rodinu a potřebuje více prostoru., Můžete si dovolit koupit další dům, aniž byste prodali svůj současný domov?
zde jsou dva hlavní faktory:záloha a měsíční náklady na hypotéku. Začneme zálohou.
můžete si dovolit zálohu?
Pokud máte dostatek hotovosti na 20% zálohu, můžete přeskočit dopředu. Pokud nemáte po ruce tolik peněz, máte několik možností, jak získat hypotéku na nový dům.
Jak již bylo zmíněno dříve, některé banky, které nabízejí lékař úvěrových programů bude dát hypotéku k lékaři nebo zubní lékaři bez obvyklých 20% akontace., To je skvělé, protože snižuje překážku potřebnou k nákupu domu. Někteří věřitelé půjdou tak nízké, jak 0% dolů (pouze závěrečné náklady nutné), ačkoli většina bude vyžadovat 5-10% dolů, v závislosti na výši úvěru. Přesto je 10% méně než 20%. U domu za 1 mil. dolarů je to velký rozdíl.
V závislosti na nemovitosti, na kterou se díváte, může být vyžadováno snížení o 20%. Některé banky nepůjčí s méně než 20% dolů pro některé byty nebo družstvo. Často záleží na tom, kolik jednotek je obsazeno vlastníkem.
předpokládejme, že pro zálohu potřebujete pouze 5-10%., Budete také potřebovat peníze na uzavření nákladů, stěhování nákladů a rezerv. Banka vám nedovolí úplně vyčerpat váš bankovní účet za zálohu. Obvykle vyžadují přibližně 4 měsíce hypotečních plateb v rezervách po zálohách a závěrečných nákladech. Pokud na tyto výdaje nemáte dostatek hotovosti, možná budete muset prodat svůj domov, abyste si mohli koupit další. Nebo začněte šetřit.
dalším faktorem jsou hypoteční splátky obou nemovitostí.
můžete si dovolit hypoteční splátky?,
předpoklad se nemovitosti k pronájmu je, že budete mít nájemce v nemovitosti platí nájemné, které pokryje splátku hypotéky na nemovitosti. No, banka obvykle chce vidět dva roky konzistentního příjmu z pronájmu, než učiní stejný předpoklad. To znamená, že si musíte dovolit platby na obou nemovitostech, abyste získali nárok na půjčku na nový dům. Dovolte mi to vysvětlit dále.
Zatímco tam jsou některé výjimky, nárok na hypotéku, obvykle nemůže mít více než 43% příjmů jde směrem k dluh platby., Pokud ano, máme nějaké větší problémy diskutovat, ale to je téma na další den. Zde je, jak to přichází do hry.
Pokud je vaše hypoteční splátka na aktuálním domě $ 1,500 / měsíc. Máte půjčky na auta v celkové výši $1,200 / měsíc. Máte splátky studentských půjček ve výši $2,000 / měsíc (někteří věřitelé budou ignorovat studentské půjčky pro lékaře, což je pro mě šílené). A vaše minimální platby kreditní kartou celkem $300 / měsíc. Ty sčítají až $5,000/měsíc v splátkách dluhů.,
Pokud je váš měsíční příjem $15,000 / měsíc ($180,000 / rok), maximální splátka hypotéky, kterou banka nabídne, aniž by prodala váš současný domov, je $1,450. To by byl krok dolů od vašeho současného domova.
pokud vyděláte $20,000 / měsíc, můžete získat nárok na novou hypotéku ve výši $3,600. V závislosti na domovech, na které se díváte v požadované oblasti, to může nebo nemusí stačit.
pokud to omezuje vaše možnosti na domy, které se vám nelíbí, odpověď je snadná, musíte prodat současný domov (nebo auta), pokud si chcete koupit požadovaný nový domov.,
můžete si pronajmout svůj současný domov za účelem zisku?
Pokud zjistíme, že si můžete bez problémů koupit nový dům, který chcete, pak první věc, kterou chci vědět, je, zda lze váš současný domov pronajmout za účelem zisku. Řekl jiným způsobem, bude očekávaný příjem z pronájmu větší než náklady na vlastnictví nájemní nemovitosti?
Říkejte mi blázen, ale mám rád pronájem nemovitostí, které vydělávají peníze. Nejsem tak nadšený z vlastnictví nájemní nemovitosti, která ztrácí peníze. Takže pokud se ptáte sami sebe, “ Měl bych si pronajmout svůj dům nebo ho prodat?,“Chci vědět, jestli to bude zisková nájemní nemovitost.
Promluvte si s některými realitními makléři a správcovskými společnostmi, abyste získali představu o tom, za co si myslí, že byste si mohli realisticky pronajmout svůj domov. Můžete také udělat nějaké vyhledávání on-line sami vidět, co podobné vlastnosti jsou pronájem.
Pojďme předstírat, že vaše splátky hypotéky, plus daně z nemovitosti, pojištění, HOA poplatky (je-li použitelné), poplatky za správu (pokud používáte správce nemovitosti) spolu s některými odhadované roční náklady na údržbu průměru 2000 dolarů/měsíc., Pokud si můžete pronajmout nemovitost za $2,500 / měsíc, pak je to výhodná nájemní nemovitost!
Pokud si můžete realisticky pronajmout nemovitost za $1,500 / měsíc, a to vás stojí $ 2,000 / měsíc, pak to není ziskový pronájem nemovitosti. Ta nájemní nemovitost Vám přijde o peníze. To není dobré. Ale co zhodnocení majetku v průběhu času, nebo daňové odpočty?
Jistě, můžeme se ponořit hluboko do čísla podívat se na konkrétnější odhady, ale vše, co dělají, je, že hledá způsoby, jak ospravedlnit, lpění na majetku, že přijdeme o peníze., Nárok na odpisové náklady na nemovitost ke snížení daňové povinnosti je skvělý. Ale pokud nemovitost ztrácí $6,000 ročně, utratíte $ 6,000, abyste možná ušetřili $ 1,500 na daních.
raději bych zaplatil $ 1,500 na daních a neztratil $6,000.
chcete být pronajímatelem? Potenciálně dálková?
za předpokladu, že váš dům lze pronajmout za účelem zisku, musíte se rozhodnout, zda je vlastnictví nájemní nemovitosti pro vás přitažlivé. Víš, jaké to je být majitelem domu. Přemýšlejte o všech bolestech hlavy, které jste museli vypořádat s vlastnictvím domu, ve kterém žijete., Nyní předstírejte, že se musíte vypořádat s těmito bolestmi hlavy, spolu s bolestmi hlavy, které vytváří dům vašeho souseda. Není to tak zábavné, když nevoláte vlastnost váš domov.
jak již bylo řečeno, pokud vyděláváte peníze, bolesti hlavy mohou stát za to. Některé z nich by mohly být zmírněny správcovskou společností, takže se musíte vypořádat pouze s hlavními problémy. To může být zvláště užitečné, pokud je nájemní nemovitost na jiném místě než vaše primární bydliště.
když se zeptáte, měl bych prodat svůj domov nebo jej proměnit v Pronájem, nejprve se zeptejte sami sebe, zda chcete být pronajímatelem., Oslovuje vás vlastnictví nájemní nemovitosti? Může to být skvělý způsob, jak generovat pasivní příjem, ale může také vytvořit určitou frustraci pro vás. Pokud jste v pořádku s tím, a vypadá to, že si můžete pronajmout za účelem dosažení zisku, pak jít na to!
zveřejnění:
všechny příklady jsou hypotetické a slouží pouze pro ilustrativní účely. Konzultujte s daňovým odborníkem daňové důsledky týkající se vašich konkrétních okolností.
