Good Mood

toto je pravdivý příběh, ale jména byla změněna v případě, že zúčastněné strany, přečtěte si to!

je deset hodin ráno a John právě dostal další telefonní hovor od správce nemovitosti, který se v současné době snaží obsadit volné místo ve svém duplexu. Řekl, že stávající nájemce porušuje nájemní smlouvu, protože někdo vloupal a ukradl nástroje nájemce-podruhé za 12 měsíců.

tato nemovitost nebyla nic jiného než problémy, protože ji John koupil před rokem., Zde je jen několik věcí, které se za poslední rok odehrály:

• John nebyl schopen zajistit nájemce déle než šest měsíců.
• John musel nahradit dvě rozbitá okna před vandalismem, zatímco jednotky byly prázdné.
• John obdržel tři půlnoční telefonní hovory oznamující výstřely.
• přes ulici je rozbitý crack house.
• sousedka (starší žena) byla unesena z přední verandy a je stále MIA.

mysleli byste si, že po řešení těchto bolestí hlavy by John opustil investice do nemovitostí dohromady.,

ale není tomu tak.

ve skutečnosti je více vášnivý než kdy jindy o získání nájemních nemovitostí.

proč?

No, pro jednoho, John se naučil některé velmi bolestivé a důležité ponaučení z výše uvedené noční můry. V průběhu uplynulého roku totiž přišel s přísným souborem kritérií, která zajistí, aby se mnohé z těchto problémů neopakovaly. Vzal jsem Johnův vzorec, přidal několik poznámek a dokonce jsem do mixu hodil několik vlastních kritérií.

výsledek? Téměř dokonalý vzorec pro nákup nájemních nemovitostí, které poskytují peněžní tok., A téměř dokonalý vzorec je dokonce ještě efektivnější s firmami jako Roofstock, který pomáhá lidem, stejně jako John koupit pronájem nemovitostí (jo, vlastnosti, které jsou již pronajaty, takže nemusíte najít nájemníky) pro investiční účely.

Zní to příliš dobře, aby to byla pravda, ale opravdu to není.věřte mi.,

Než budu pokračovat, chci zdůraznit, že tato strategie je výsledkem HODIN čtení, více rozhovorů s dalšími investorů, správců nemovitostí a realitní agenti podobní, a in-hloubkové analýzy z naší vlastní investice —tato strategie je bi-produkt naší vlastní osobní zkušenosti a může se lišit v závislosti na vás.,

Tady to máme…

první krok k zajištění toho, že nemusíte skončit s realitní noční můra je:

Vzdělávání

Než se dostane do specifických technik, chtěl bych znovu zdůraznit, že, stejně jako jakékoli jiné investice tam, pokud nevíte, co děláte, můžete se dostat spálil a ztratit SPOUSTU peněz. Vždy doporučuji dělat domácí úkoly a investovat nejprve do svého vzdělání.,

Tady jsou pár věcí, které jsem udělat, aby se vzdělaní:

Promluvte si s ostatními investory – ujistěte se, že jste získali solidní radu od lidí, kteří dokázali to, co se snažíte udělat, a ne z rozdělil členy rodiny! Budete překvapeni, kolik dobře míněných lidí touží dát vám bezplatnou radu o něčem, o čem nic neví.

číst, číst, číst

jsem velkým fanouškem čtení. Je vhodné číst různé autory, kteří mají různé přístupy. Vaším úkolem bude číst dostatek materiálu začít vidět vzory a vytvořit si vlastní názory a strategie.,

Zvažte Nákup Kurzy

Tam je TUNA kvalitní obsah tam; nicméně, stejně jako jakýkoli jiný průmysl, tam je také spousta obchodníci had olej prodával dostat-bohatý-rychlá schémata, takže buďte opatrní. Důkladné vyhledávání Google obvykle pomůže vyřešit špatná jablka.

znáte svůj trh

doporučuji koupit v oblasti, kterou znáte, alespoň pro prvních pár vlastností, jak si nohy mokré. Pokud nejste obeznámeni s oblastí, zkuste strávit několik víkendů na cílovém trhu po dobu několika měsíců., Projíždějte 2-3 PSČ, které Vás zajímají, a promluvte si se sousedy, místními majiteli obchodů, správci nemovitostí atd. takže můžete získat cit pro oblast a potenciální klientelu, se kterou budete jednat.

jaký typ sousedství byste měli hledat?

No, každý člověk je strategie je jiný, ale tady je, jak jsem se analyzovat vlastnosti a scout z čtvrtí:

já hodnotit je jako jeden ze tří kategorií…

Třída

Tyto jsou v „hrdost vlastnictví“ čtvrtí obsazených převážně majitelé domů., Domy jsou obvykle dobře udržované se zelenými trávníky, ulice lemované stromy atd.

tyto mají tendenci dělat skvělé domovy zapůsobit na své přátele, ale obvykle nevyčnívají jako velké investice. Držím se dál od těchto oblastí.

třída B

toto má obvykle největší rozsah produktu mezi třemi třídami. Tyto domy obvykle slouží největšímu počtu lidí v rámci komunity a mají největší množství zásob.,

obvykle se snažím zaměřit na čtvrť, kde je velká část dělníků a kde je poměr nájemce k majiteli domu 35/65 procent. Obvykle můžete zjistit, zda jste v jedné z těchto čtvrtí podle počtu užitkových vozidel zaparkovaných na příjezdových cestách-dodávky pro opravy kabelů, nákladní automobily pro stavby atd.

třída C

jedná se o čtvrti „run-down“ obsazené převážně nájemci.

tyto nájemní nemovitosti mají obvykle vysokou míru obratu nájemce. Lidé mají tendenci běžet v těchto oblastech v noci, ne běhat., Je tu vysoká kriminalita, gang a drogová aktivita, značná přítomnost policajtů, atd.

neříkám, že se jedná o špatné investice; obvykle může být peněžní tok těchto obchodů vysoký. Úspěšní investoři, kteří je berou, však pravděpodobně provozují těsný provoz a mají na svém místě specializovaný tým správy nemovitostí. Pro někoho, kdo chce získat jednu nebo dvě investiční nemovitosti jako způsob, jak doplnit příjem, doporučuji proti tomu. Jeden jsem si nekoupil a nemyslím si, že by John chtěl koupit další.,

spolehlivý vzorec pro nákup pronájmů produkujících příjmy

a. koupit pod trhem 10-20%.

myslete na to nejen jako způsob, jak zvýšit své čisté jmění, ale také jako způsob, jak zajistit vaše finanční zabezpečení. Pokud budete někdy muset prodat v důsledku nouze, že 10-20% vám umožní snížit nabídkovou cenu, abyste ji mohli rychleji přesunout. Na pozitivní poznámku, Pokud nemusíte prodávat v případě nouze, právě jste provedli okamžitou návratnost své investice.

B. vlastnost musí generovat alespoň 15% návratnost investic, hotovost v hotovosti.,

to znamená, že nájemné mínus dluh (pokud je zastaveno) a výdaje se musí rovnat 15% nebo více. Například záloha ve výši 20 tisíc dolarů by musela přinést alespoň roční peněžní tok ve výši 3 000 USD. To je ve skutečnosti poměrně nízké-většina mých a Johnových obchodů byla výrazně nad hranicí 20%.

c. koupit v sousedství třídy B, poměr 35/65 procenta nájemce k majiteli domu.

d. nájemné by mělo být nejméně 1% z kupní ceny.

například dům $100k by si měl pronajmout alespoň $1000 za měsíc.

e. před nákupem proveďte náležitou péči o opravy.,

Pokud opravy plus vaše záloha překročí 15% návratnost investic, přejděte na další nemovitost.

f. Udržujte šest měsíců hotovostních rezerv na nemovitost, abyste zaplatili dluhovou službu.

to by mělo stačit pro jakékoli nepředvídané opravy nebo volná místa.

podniknout kroky

tyto příštích několik let bude pravděpodobně jít dolů jako nejlepší čas na nákup příjmy produkující nájemné v našem životě. Na mnoha trzích můžete získat majetek hluboko pod náklady na výstavbu. Úrokové sazby jsou na historických minimech., Generace Y je třikrát větší než Generace X a očekává se, že i nadále k pronájmu v dohledné budoucnosti—zatímco hodnoty nemovitostí výrazně klesly, náklady na nájemné nemají.

takže co je John až teď?

od akvizice svého Nightmare duplex, On šel na nákup tři další vlastnosti třídy B a je v procesu nákupu čtvrtý Tento měsíc. Každý dům přináší zhruba $ 400 měsíčně v cash flow., A i když se ještě musí vypořádat s občasnou bolest hlavy vyplývající z jeho duplex, on je stále na dobré cestě, aby generovat druhý příjem, takže jeho žena může přestat pracovat během prvních tří let dětí.

Jak jsem již zmínil dříve, společnosti jako Roofstock pomůže nákup pronájem nemovitostí, nabízí široký výběr domů, na nákup, že v mnoha případech jsou již pronajaty. To znamená, že přicházejí s nájemci! Takže se nemusíte potýkat s hledáním nájemníků, abyste naplnili svůj nájemní majetek-je to plug and play.,

Pokud jste někdy přemýšleli o investování do nemovitostí, co vás brzdí? Pokud už investujete, je něco, co byste mohli přidat?

• proč jsme použili naše $ 40,000 neočekávané koupit investiční nemovitost
• proč byste měli zvážit investice do nemovitostí ve svých dvacátých letech