Desítky hypotečních úvěrů vyhlásit bankrot během několika týdnů. Trh je plný obav z velké globální úvěrové krize, která by mohla ovlivnit všechny třídy dlužníků. Centrální banky používají nouzová ustanovení k zavedení likvidity na finanční trhy. Realitní trhy se po letech rekordních maxim propadly. Sazby exekucí se v druhé polovině roku 2006 a v roce 2007 meziročně zdvojnásobily.
zprávy zní zastrašující, ale co to všechno znamená?,
v současné době Jsme po kolena ve finanční krizi, která se soustředí na trh bydlení v USA, kde spad z zmrazené hypoteční trh se přelévá do úvěrových trzích, stejně jako domácí a globální akciové trhy. Čtěte dále a dozvíte se více o tom, jak trhy klesly tak daleko, a co může ležet před námi.
Cesta ke Krizi
Byl to případ jedné skupiny nebo jedné společnosti usnul za volantem? Je to výsledek příliš malého dohledu, příliš chamtivosti nebo prostě nedostatečného porozumění?, Jak je často případ, kdy finanční trhy jdou nakřivo, odpověď je pravděpodobně „všechny výše uvedené“
Pamatujte si, že na trhu dnes sledujeme, je vedlejší produkt trhu před šesti lety. Vraťme se ke konci roku 2001, kdy po září vypukl strach z globálních teroristických útoků. 11 roiled již bojující ekonomiku, ten, který byl právě začíná vycházet z recese vyvolané tech bublina z konce 1990. let.,
V reakci, během roku 2001, Federální Rezervní systém začal řezání sazby dramaticky, a finanční prostředky sazba fed dorazil na 1% v roce 2003, které v centrálním bankovnictví řeči je v podstatě nulová. Cílem nízké sazby federálních fondů je rozšířit nabídku peněz a podpořit půjčky, což by mělo urychlit výdaje a investice. Představa, že výdaje byly „vlastenecké“ byl široce šířeny, a všichni—od Bílého Domu až po místní sdružení rodič-učitel povzbudil nás koupit, koupit, koupit.
fungovalo to a ekonomika se začala v roce 2002 neustále rozšiřovat.,
Nemovitosti Začíná Vypadat Atraktivní
Jako nižší úrokové sazby pracoval svou cestu do ekonomiky, realitní trh začal pracovat sám do šílenství jako počet prodaných domů—a ceny jsou prodávány pro—dramaticky zvýšil začátku v roce 2002. V době, sazba 30-leté pevně úročené hypotéky se na nejnižší úroveň za téměř 40 let, a lidé viděli jedinečnou příležitost, jak získat přístup do jen o nejlevnější zdroj kapitálu k dispozici.,
Investiční Banky a Aktiv-Couval Zabezpečení
v Případě, že bydlení trhu byla jen rozdány dobré karty—řekněme, jeden s nízkými úrokovými sazbami a rostoucí poptávka—nějaké problémy, by bylo poměrně poklidné. Bohužel, to bylo řešeno fantastickou ruku, díky novým finančním produktům se točil na Wall Street. Tyto nové produkty se rozšířily široko daleko a byly zahrnuty do penzijních fondů, hedgeových fondů a mezinárodních vlád.
a jak se nyní učíme, mnoho z těchto produktů nakonec stálo za absolutně nic.,
Jednoduché Myšlence Vede k Velké Problémy
asset-backed security (ABS), byl kolem po celá desetiletí, a v jeho jádru se skrývá jednoduchá investiční zásady: Vzít spoustu aktiv, které mají předvídatelné a podobné peněžních tocích (jako jedince hypotéky), svazek je do jednoho spravované balíček, který shromažďuje všechny jednotlivé platby (hypotéku), a použít peníze platit investoři kupón na spravované balíčku. To vytváří zabezpečení zajištěné aktivy, ve kterém podkladová nemovitost působí jako zajištění.,
Další velké plus bylo, že ratingové agentury jako Moody ‚ s a Standard & Poor ‚s by se dal jejich“ AAA „nebo“ A+ “ schvalovací razítko na mnoho z těchto cenných papírů, vzhledem k jejich relativní bezpečnost jako investici.
výhodou pro investora je, že mohou získat diverzifikovaného portfolia aktiv s pevným výnosem, které dorazí jako jeden kupónové platby.,
Vlády Národní Hypoteční Asociace (Ginnie Mae) byla svazování a prodeje sekuritizovaných hypoték jako Abs let; jejich “ AAA “ hodnocení měl vždycky záruka, že Ginnie Mae vláda podporu měl dovolit. Investoři získali vyšší výnos než na pokladnách a Ginnie Mae byla schopna využít financování K nabídce nových hypoték.,
Rozšíření Rozpětí
Díky explodující trhu s nemovitostmi, aktualizované podobě z ABS byl také vytvořen, pouze tyto cenné papíry kryté aktivy byly plněné subprime hypotečních úvěrů nebo úvěrů pro kupující s méně než hvězdné úvěru.
Subprime půjčky, spolu s jejich mnohem vyšší riziko nesplacení, byly umístěny do různých rizikových tříd, nebo tranších, z nichž každý přišel s vlastní splátkový kalendář., Horní tranše byly schopny získat ratingy “ AAA “ —i když obsahovaly subprime půjčky—protože tyto tranše byly slíbeny první dolary, které přišly do cenného papíru. Nižší tranše nesly vyšší kupónové sazby, aby kompenzovaly zvýšené riziko selhání. Úplně na dně, „equity“ tranše byla vysoce spekulativní investice, protože by to mohlo mít peněžní toky v podstatě vyhlazeni, pokud výchozí sazby na celou ABS plížil nad nízké úrovni—v rozmezí 5 až 7%.,
najednou dokonce i hypoteční věřitelé subprime měli možnost prodat svůj riskantní dluh, což jim umožnilo tento dluh ještě agresivněji prodat. Wall Street tam byl vyzvednout své subprime půjčky, zabalit je s jinými úvěry (některé kvality, některé ne), a prodat je investorům. Kromě toho se téměř 80% těchto svázaných cenných papírů stalo díky ratingovým agenturám investičním stupněm (hodnoceným nebo vyšším), který získal lukrativní poplatky za svou práci při hodnocení ABSs.,
v důsledku této činnosti bylo velmi výhodné vytvářet hypotéky—dokonce i rizikové. Netrvalo dlouho a hypoteční věřitelé přehlíželi i základní požadavky, jako je doklad o příjmu a záloha; 125% hypotéky na hodnotu byly upsány a dány potenciálním majitelům domů. Logické je, že s rostoucí ceny nemovitostí tak rychle (medián ceny domů rostly, stejně jako 14% ročně do roku 2005), 125% LTV hypotéky by být nad vodou za méně než dva roky.,
Pákový Druhou
výztužné smyčky začínal točit příliš rychle, ale s Wall Street, Hlavní Ulice a všichni v mezi těží z jízdy, který chtěl dát na brzdy?
Rekordně nízké úrokové sazby v kombinaci s někdy-uvolnění úvěrových standardů tlačit ceny nemovitostí rekordní maxima ve většině Spojených Států. Stávající majitelé domů byli refinancování v rekordních počtech, klepnutím na nedávno vydělané vlastní kapitál, který by mohl být měl s několika stovkami dolarů vynaložených na domácí hodnocení.,
Mezitím, díky likvidity na trhu, investiční banky a další velcí investoři byli schopni půjčit více a více (zvýšení pákového efektu) vytvářet další investiční produkty, které zahrnuty nejisté rizikových aktiv.
Zajištěných Dluhových se Připojí do Boje
možnost půjčit si více podnítil banky a další velcí investoři vytvořit kolateralizované dluhové obligace (CDO), které v podstatě nabral kapitálu a „mezzanine“ (medium-low hodnocené) tranší od Mbs a zabaleny jim ještě jednou, tentokrát v mezipatře Cdo.,
pomocí stejného „trickle down“ platby, většina mezipatře Cdo mohl garner jako “ AAA “ rating, přistání je v rukou hedgeové fondy, penzijní fondy, komerční banky a další institucionální investoři.
Obytné cenné papíry kryté hypotékami (RMBS), ve kterém peněžní toky pocházejí z obytných dluhu, a Cdo byly účinně odstraňování komunikační linky mezi dlužníkem a původním věřitelem., Najednou velkých investorů řízené kolaterálu; jako výsledek, vyjednávání o pozdní splátky hypotéky byla vynechána pro „direct-to-uzavření“ modelu investor snaží snížit jejich ztráty.
Nicméně, tyto faktory způsobily současnou krizi, pokud:
- Na trhu s nemovitostmi nadále boom.
- majitelé domů by mohli skutečně platit své hypotéky.
nicméně, protože k tomu nedošlo, tyto faktory pomohly pouze podpořit počet exekucí později.,
Teaser Sazby a PAŽI
S hypoteční věřitelé vyvážející většinu rizik v subprime půjčování dveře pro investory, jsou zdarma k přijít s zajímavé strategie pocházejí půjčky s jejich uvolněného kapitálu. Pomocí teaser sazby (speciální nízké ceny, že by poslední za první rok nebo dva hypotéky) v nastavitelná sazba hypotéky (ARM), dlužníci by mohl být naváděny do původně dostupné hypotéky, ve které platby by vyletět za tři, pět nebo sedm let.,
Jako na realitním trhu tlačil, aby jeho vrcholy v letech 2005 a 2006, teaser sazby, Rukou, a „interest-only“ úvěru (kde není princip platby jsou prováděny pro několik prvních let) se stále více tlačil na majitele domů. Jak tyto půjčky se staly častější, méně dlužníků zpochybnil podmínky a místo toho se nechat zlákat vidinou moci refinancovat za pár let (na obrovský zisk, argumentu), což jim umožňuje dělat, co catch-up platby by bylo nutné., Co dlužníci neměli brát v úvahu v rychle se rozvíjejícím trhu s bydlením, však bylo to, že jakékoli snížení hodnoty domu by dlužník s neudržitelné kombinace balónu platby a mnohem vyšší hypotéky.
trh tak blízko domova, jako je nemovitost, je nemožné ignorovat, když střílí na všechny válce. V průběhu pěti let, ceny domů v mnoha oblastech se doslova zdvojnásobil, a jen asi každý, kdo nebyl zakoupili domov, nebo refinancovat za sebe, za sebou v závodě, jak vydělat peníze na tomto trhu., Věřitelé hypoték to věděli a tlačili stále agresivněji. Nové domy se nedaly postavit dostatečně rychle a akcie stavitelů domů prudce stouply.
trh s CDO (zajištěné především subprime dluhu) rozložený na více než 600 miliard dolarů do vydání v průběhu roku 2006 sám—více než 10-násobek částky vydané jen o deset let dříve. Tyto cenné papíry, i když nelikvidní, byly zvedl netrpělivě na sekundárních trzích, které šťastně zaparkoval do velkých institucionálních fondů na jejich trhu-bití úrokové sazby.,
trhliny se začínají objevovat
do poloviny roku 2006 se však začaly objevovat praskliny. Prodej nových bytů se zastavil a střední prodejní ceny jejich zdražení zastavily. Úrokové sazby-i když byly historicky stále nízké-rostly, s obavami z inflace hrozily jejich vyšší zvýšení. Všechny snadný-k-upsat hypotéky a refinancuje již bylo učiněno, a první z roztřesené Ruce, písemné 12 až 24 měsíců dříve, začaly reset.
výchozí sazby začaly prudce stoupat. Najednou CDO nevypadal tak atraktivní pro investory při hledání výnosu., Koneckonců, mnoho CDO bylo znovu zabaleno tolikrát, že bylo obtížné zjistit, kolik subprime expozice je v nich skutečně.
Krize Snadný Úvěr
To nebylo dlouho předtím, než se zpráva o problémech v sektoru šel od zasedací místnosti diskusí na titulek-popadat zprávy.
desítky hypotečních věřitelů-bez více dychtivých sekundárních trhů nebo investičních bank k prodeji svých úvěrů—byly odříznuty od toho, co se stalo hlavním zdrojem financování, a byly nuceny ukončit operace. Výsledkem bylo, že CDO přešlo z nelikvidních na neznačitelné.,
V této situaci finanční nejistoty, investoři se staly mnohem více riskovat, a podíval se k odpočinku pozice v potenciálně nebezpečných Mbs, a žádné pevné příjmy, zabezpečení nevěnoval řádnou rizikovou prémii pro vnímané úrovně rizika. Investoři hromadně odhlasovali, že subprime rizika nestojí za to.
během tohoto letu ke kvalitě se tříměsíční pokladniční poukázky staly novým produktem s pevným příjmem“ must-have “ a výnosy během několika dní klesly o šokujících 1.5%., Ještě pozoruhodnější než nákup státních dluhopisů (a krátkodobých dluhopisů) bylo rozpětí mezi obdobnými korporátními dluhopisy a účty T, které se rozšířilo z přibližně 35 bazických bodů na více než 120 bazických bodů za méně než týden.
Tyto změny může znít minimální nebo undamaging pro netrénované oko, ale v moderním pevným výnosem trhy—kde pákový efekt je král a levné úvěry je pouze aktuální šašek—pohyb takového rozsahu může udělat hodně škody. To bylo ilustrováno kolapsem několika hedgeových fondů.,
Mnoho institucionálních prostředků se potýkají s rezervou a zajištění volání z nervového banky, který je donutil prodat další aktiva, jako jsou akcie a dluhopisy, zvýšit hotovost. Zvýšený prodejní tlak se drží na akciové trhy, jak velké průměry vlastního kapitálu po celém světě zasáhl prudký pokles v řádu týdnů, které účinně zastavil silný trh, který si vzal Dow Jones Industrial Average na všech-historického maxima v červenci 2007.
pomoci zastavit dopad krize, centrální banky USA.,, Japonsko a Evropa prostřednictvím hotovostních injekcí několika set miliard dolarů pomohly bankám s otázkami likvidity a pomohly stabilizovat finanční trhy. Federální rezervní systém také snížil diskontní sazbu, díky níž bylo pro finanční instituce levnější půjčovat si finanční prostředky od Fedu, přidávat likviditu do svých operací a pomáhat bojovat s aktivy.
přidaná likvidita pomohla stabilizovat trh do určité míry, ale plný dopad těchto událostí ještě není jasný.,
Závěr
není nic špatného nebo špatné o zajištěných dluhových povinnost nebo některý z jeho finanční příbuzní. Je to přirozený a inteligentní způsob, jak diverzifikovat riziko a otevřít kapitálové trhy. Stejně jako cokoliv jiného—dotcom bubliny, Long-Term Capital Management je kolaps a hyperinflace na začátku roku 1980—je-li strategie nebo nástroj, je zneužita, nebo převařené, tam bude muset být dobré třást-z arény., Call to přirozené rozšíření kapitalismu, kde chamtivost může inspirovat inovace, ale pokud je zaškrtnuto, významné tržní síly, jsou povinni přinést rovnováhu zpět do systému.
co bude dál?
takže kam jdeme odtud? Odpověď na tuto otázku se zaměří na zjištění, jak dalekosáhlý dopad bude, a to jak ve Spojených státech, tak po celém světě. Nejlepší situace pro všechny zúčastněné strany zůstává ten, ve kterém AMERICKÁ ekonomika povede dobře, nezaměstnanost zůstává nízká, osobní příjem drží krok s inflací a ceny nemovitostí najít dno., Teprve když se stane poslední část, budeme schopni posoudit celkový dopad zhroucení subprime.
Regulační dohled, je povinen získat tužší, po tomto fiasku, pravděpodobně vedení úvěrových omezení a hodnocení dluhopisů velmi konzervativní pro příštích několik let. Jakékoli ponaučení stranou, Wall Street bude i nadále hledat nové způsoby, jak cenové riziko a balíček cenných papírů, a zůstává povinností investora vidět budoucnost prostřednictvím cenných filtrů minulosti.,
