od 1. ledna, Kalifornie má celostátní kontrolu nájemného. Poprvé stát stanovuje limity na zvýšení nájemného. Nyní je nezákonné, aby rezidenční pronajímatelé zvýšili nájemné o více než 5 procent plus místní míru inflace za jeden rok.
zákon, známý jako Shromáždění Bill 1482 nebo „Nájemce Protection Act z roku 2019,“ je navržen tak, aby se zabránilo co nejvíce „do očí bijící“ nájemné túry přes Kalifornii, kde většina nájemníků se snaží platit za bydlení.,
státní zákonodárci přijímají kontrolu nájemného po více než dvaceti letech tlumení schopností měst jej zavést. Oni teď říkají, že je nezbytné poskytnout trochu úlevy pro nájemníky, protože stát se potýká s nedostatek bytů, rostoucí populace bezdomovců a míra chudoby o 18,2 procenta, což je druhý nejvyšší v národě.
„Miliony Kalifornie nájemníci jsou jen jedním zvýšení nájemného či vystěhování od zažívá bezdomovectví,“ autor zákona, Assemblymember David Chiu (D-San Francisco), řekl v říjnu, kdy legislativa byla podepsána do práva., „Jen proto, že někdo pronajímá, neznamená, že je o nic méně hoden mít stabilní domov.“
guvernér Gavin Newsom uvedl,že s AB 1482 se Kalifornie chlubí “ nejsilnější celostátní ochranou nájemců.“AB 1482 také vyžaduje, aby pronajímatelé při ukončení nájmu ukázali „jen příčinu“, jako je nezaplacení nájemného.
Chiu a další se zdrželi odkazu na AB 1482 jako kontrolu nájemného., To je pravděpodobné, protože mnoho ekonomů souhlasí s tím, že kontrola nájemného může dlouhodobě zhoršovat problémy nájemcům tím, že sníží zisky pronajímatelů a povzbudí je, aby se dostali z pronájmu.
Kalifornské sdružení nájemních bytů, které zastupují pronajímatele, patřilo k největším kritikům zákona. To a jiné skupiny tvrdí, že v Kalifornii—a zejména Los Angeles, třetí nejvíce nedostupné metro region v USA—musí upřednostnit budování bydlení více snížit náklady.,
„je politováníhodné, že politické účelnosti získal komplexní řešení bydlení, které bude skutečně pohybovat státu blíže k Guvernéra cílem vytvořit 3,5 milionu nových bytových jednotek,“ asociace je prezident Sid Lakireddy píše se v prohlášení.
výzkumníci z UC Berkeley Terner Centrum pro Bydlení Inovace varoval v červenci zpráva, „střežit proti nadměrnému zvyšování nájemného nestačí na adresu Kalifornie krize bydlení.“
nakonec dospěli k závěru, že AB 1482 by mohla pomoci chránit nájemníky před extrémním zvýšením nájemného., Ještě, že vyzývají zákonodárce, aby přijít s politikami, které by zachování cenově dostupného bydlení—a povzbudit stavitele, aby produkovat více.
na konci se říká, že pozitivní dopady AB 1482 budou záviset na povědomí veřejnosti o nových pravidlech a účinném vymáhání. Nový zákon však nebude uplatňován univerzálně. Ustanovení o kontrole nájemného se budou vztahovat na města, která již nemají zákony o kontrole nájemného, a rozšíří kontrolu nájemného v těch, která to dělají.
za tímto účelem je níže uveden rozpis toho, jak bude zákon fungovat.
bude můj byt kontrolován nájemným?,
to záleží na tom, kde žijete. Pokud bydlíte ve městě, které již nemá místní zákon o kontrole nájemného a váš pronájem je nejméně 15 let, Odpověď je s největší pravděpodobností „ano.“
ve snaze nezatěžovat novou výstavbu, která je velmi potřebná, státní zákon osvobodí budovy postavené za posledních 15 let. To je datum válcování, což znamená, že jednotky postavené v roce 2006 budou pokryty v roce 2021, jednotky postavené v roce 2007 budou pokryty v roce 2022 atd.
Pokud žijete v budově, na kterou se již vztahují místní zákony o kontrole nájemného, pravidla se nezmění.,
jaké typy budov budou ovlivněny?
státní regulaci nájemného zákon bude aplikován převážně na apartmány a další multi-rodinné domy—s některými výjimkami—spolu s některými rodinné domy.
byty a rodinné domy budou osvobozeny, pokud nejsou vlastněny společností nebo investičním fondem nemovitostí. Duplexy, kde majitel žije v jedné z jednotek, budou také osvobozeny.
kolik mi stoupne nájem?,
Pokud žijete ve městě, které již nemá místní regulace nájemného zákon, nájemné se zvyšuje, bude omezen na 5 procent, plus místní inflaci, ale nikdy přesáhnout celkem 10%.
například, pokud jste pronájmu v Redondo Beach, která nemá vlastní místní regulace nájemného zákon, a budete platit $1,550 měsíčně za nájem, a Los Angeles County metropolitní oblasti je míra inflace 3,3 procenta, váš pronajímatel může zvýšit nájemné, stejně jako je 8,3 procenta, měsíční nárůst o 129 dolarů.,
pomoci nájemníkům, jejichž majitelé by šly na nájem pěší turistika flámu v očekávání AB 1482 kolem, zákon se zpětnou platností k 15. Březnu 2019. Bez ohledu na částku, kterou jste zaplatili k tomuto datu, je částka, o kterou bude nárůst založen.
kolik je inflace?
míra inflace bude vázána na Index spotřebitelských cen v každé metropolitní oblasti. V Los Angeles County dosáhla v letech 2001 až 2018 průměru 2,5 procenta. Právě teď je použitelná CPI 3, 3 procenta v Los Angeles a Orange County.
které komunity mají místní zákony o kontrole nájemného?,
V Los Angeles, města Santa Monica, West Hollywood, Beverly Hills, Culver City, Inglewood, Los Angeles, a neregistrovaným čtvrtí Los Angeles County místní regulace nájemného zákony.
co když žiji ve městě, které již má kontrolu nájemného?
pravidla se většinou nezmění. AB 1482 nebude přepsat místní zákony o kontrole nájemného. Bude se však vztahovat na jednotky, na které se již nevztahují místní zákony o kontrole nájemného.,
například ve městě Los Angeles platí místní zákon o kontrole nájemného pouze pro budovy postavené před rokem 1978. Ale několik set tisíc novějších jednotek, které se otevřely v téměř třech desetiletích od roku 1978 do roku 2005, bude pokryto pod AB 1482.
takže ve městě Los Angeles, pokud žijete v budově, která byla otevřena před rokem 1978, bude vaše nájemné omezeno ustanoveními zákona města (letos je to 4 procenta.,) Pokud žijete v budově, která byla otevřena po roce 1978 a je stará nejméně 15 let, bude platit státní zákon a vaše nájemné bude omezeno na 5 procent plus inflace.
Jak zjistím, kdy byla moje budova postavena?
v okrese Los Angeles je to docela snadné: stačí připojit adresu ulice do online portálu hodnotitele.
co děláte, pokud se domníváte, že váš pronajímatel porušil zákon?
neexistuje žádný mechanismus hlášení nebo vymáhání vázaný na AB 1482., Kancelář Assemblymember Chiu doporučuje nájemcům, aby kontaktovali advokáta nebo organizaci právní pomoci, pokud mají podezření, že jejich pronajímatel porušil nový zákon.
co jiného je v návrhu zákona?
Stejně důležité jako nájmu, nájemce zastánci říkají, je ustanovení, které bude vyžadovat pronajímateli show „just cause“—např. neplacení nájemného—při vystěhování nájemníků. Tím se podle Kalmatterse ukončí schopnost pronajímatelů vystěhovat nájemníky, aniž by k tomu měli výslovný důvod.,
pro nájemce, kteří žili na pozemku po dobu nejméně jednoho roku, pronajímatelé budou muset dát nájemci možnost“ vyléčit “ porušení. Mezi další příklady spravedlivé příčiny patří porušení podmínek pronájmu a spáchání trestného činu na majetku.
Pokud chce pronajímatel převést nájemné na byty nebo“ podstatně “ přestavět nemovitost, bude muset zaplatit poplatky za přemístění ve výši jednoho měsíce nájemného.
tato pravidla se nebudou vztahovat na města s vlastními místními zákony, včetně Los Angeles, Santa Monica a Glendale.
