Dutzende von Hypothekengebern Konkurs in wenigen Wochen erklären. Der Markt ist voller Sorgen vor einer großen globalen Kreditklemme, die alle Kreditnehmerklassen betreffen könnte. Zentralbanken verwenden Notfallklauseln, um Liquidität in die Finanzmärkte zu injizieren. Die Immobilienmärkte stürzen nach Jahren Rekordhochs ab. In der zweiten Jahreshälfte 2006 und 2007 verdoppelten sich die Abschottungsraten gegenüber dem Vorjahr.
Die Berichte klingen einschüchternd, aber was bedeutet das alles?,
Wir befinden uns derzeit knietief in einer Finanzkrise, die sich auf den US-Immobilienmarkt konzentriert, wo die Auswirkungen des eingefrorenen Subprime-Hypothekenmarktes auf die Kreditmärkte sowie auf die inländischen und globalen Aktienmärkte überlaufen. Lesen Sie weiter, um mehr darüber zu erfahren, wie die Märkte so weit gefallen sind und was vor Ihnen liegen könnte.
Der Weg zur Krise
War das der Fall, wenn eine Gruppe oder ein Unternehmen am Steuer eingeschlafen ist? Ist dies das Ergebnis von zu wenig Aufsicht, zu viel Gier oder einfach zu wenig Verständnis?, Wie es oft der Fall ist, wenn die Finanzmärkte schief gehen, ist die Antwort wahrscheinlich „alles oben“
Denken Sie daran, der Markt, den wir heute beobachten, ist ein Nebenprodukt des Marktes vor sechs Jahren. Zurück zum Ende des Jahres 2001, als die Angst vor globalen Terroranschlägen nach Sept. 11 ruderte eine bereits kämpfende Wirtschaft, eine, die gerade erst aus der Rezession herauskam-induziert durch die Tech-Blase der späten 1990er Jahre.,
Als Reaktion darauf begann die Federal Reserve 2001, die Zinssätze drastisch zu senken, und die Fed Funds Rate erreichte 2003 1%, was im Zentralbankjargon im Wesentlichen Null ist. Das Ziel eines niedrigen Federal Funds Rate ist es, die Geldmenge zu erweitern und die Kreditaufnahme zu fördern, die Ausgaben und Investitionen ankurbeln sollte. Die Idee, dass die Ausgaben „patriotisch“ waren, wurde weit verbreitet und alle—vom Weißen Haus bis zur örtlichen Eltern-Lehrer-Vereinigung-ermutigten uns, zu kaufen, zu kaufen, zu kaufen.
Es funktionierte, und die Wirtschaft begann 2002 stetig zu wachsen.,
Immobilien beginnen attraktiv auszusehen
Als niedrigere Zinssätze ihren Weg in die Wirtschaft fanden, begann sich der Immobilienmarkt in Raserei zu verwandeln, als die Anzahl der verkauften Häuser—und die Preise, für die sie verkauft wurden—ab 2002 dramatisch anstiegen. Zu dieser Zeit lag der Zinssatz für eine 30-jährige festverzinsliche Hypothek auf dem niedrigsten Stand seit fast 40 Jahren, und die Menschen sahen eine einzigartige Gelegenheit, Zugang zu fast jeder verfügbaren Eigenkapitalquelle zu erhalten.,
Investmentbanken, und die Asset-Backed Security
Wenn der Wohnungsmarkt nur eine anständige Hand behandelt worden wäre—sagen wir, eine mit niedrigen Zinsen und steigender Nachfrage—alle Probleme wären ziemlich eingedämmt worden. Leider wurde es dank neuer Finanzprodukte, die an der Wall Street gesponnen wurden, fantastisch behandelt. Diese neuen Produkte wurden weit und breit verbreitet und wurden in Pensionsfonds, Hedgefonds und internationale Regierungen aufgenommen.
Und wie wir jetzt lernen, waren viele dieser Produkte absolut nichts wert.,
Eine einfache Idee führt zu großen Problemen
Das Asset-Backed Security (ABS) gibt es schon seit Jahrzehnten, und im Kern liegt ein einfaches Anlageprinzip: Nehmen Sie eine Reihe von Vermögenswerten, die vorhersehbare und ähnliche Cashflows haben (wie die Eigenheimhypothek einer Person), bündeln Sie sie zu einem verwalteten Paket, das alle einzelnen Zahlungen (die Hypothekenzahlungen) sammelt, und verwenden Sie das Geld, um Investoren einen Coupon für das verwaltete Paket zu zahlen. Dies schafft ein Asset-Backed-Security, in dem die zugrunde liegenden Immobilien als Sicherheit fungiert.,
Ein weiteres großes Plus war, dass Ratingagenturen wie Moody ’s und Standard & Poor‘ s vielen dieser Wertpapiere ihren “ AAA „- oder „A+“ – Zulassungsstempel verleihen würden, was ihre relative Sicherheit als Investition signalisiert.
Der Vorteil für den Anleger besteht darin, dass er ein diversifiziertes Portfolio an festverzinslichen Vermögenswerten erwerben kann, die als eine Kuponzahlung eingehen.,
Die Government National Mortgage Association (Ginnie Mae) hatte jahrelang verbriefte Hypotheken als ABS gebündelt und verkauft; ihre “ AAA “ – Ratings hatten immer die Garantie, die die Unterstützung der Regierung von Ginnie Mae gewährt hatte. Die Anleger gewannen eine höhere Rendite als bei Treasuries, und Ginnie Mae konnte die Finanzierung nutzen, um neue Hypotheken anzubieten.,
Margenerweiterung
Dank eines explodierenden Immobilienmarktes wurde auch eine aktualisierte Form des ABS geschaffen, nur diese ABS wurden mit Subprime-Hypothekendarlehen oder Darlehen an Käufer mit weniger als herausragenden Krediten gefüllt.
Subprime-Kredite wurden zusammen mit ihren viel höheren Ausfallrisiken in verschiedene Risikoklassen oder Tranchen eingeteilt, von denen jede einen eigenen Tilgungsplan hatte., Obere Tranchen konnten “ AAA “ – Ratings erhalten—auch wenn sie Subprime-Kredite enthielten -, weil diesen Tranchen die ersten Dollars versprochen wurden, die in die Sicherheit kamen. Niedrigere Tranchen trugen höhere Kuponsätze, um das erhöhte Ausfallrisiko auszugleichen. Ganz unten war die „Equity“ – Tranche eine hochspekulative Investition, da ihre Cashflows im Wesentlichen ausgelöscht werden könnten, wenn sich der Ausfallzins für die gesamte ABS über ein niedriges Niveau schlich—im Bereich von 5 bis 7%.,
Plötzlich hatten sogar die Subprime-Hypothekargeber einen Weg, ihre riskanten Schulden zu verkaufen, was es ihnen wiederum ermöglichte, diese Schulden noch aggressiver zu vermarkten. Die Wall Street war da, um ihre Subprime-Kredite aufzunehmen, sie mit anderen Krediten zu verpacken (einige Qualität, andere nicht) und sie an Investoren zu verkaufen. Darüber hinaus wurden fast 80% dieser gebündelten Wertpapiere magisch Investment Grade (‚A‘ bewertet oder höher), dank der Rating-Agenturen, die lukrative Gebühren für ihre Arbeit bei der Bewertung der ABSs verdient.,
Infolge dieser Tätigkeit wurde es sehr profitabel, Hypotheken zu erstellen—auch riskante. Es dauerte nicht lange, bis selbst grundlegende Anforderungen wie Einkommensnachweis und Anzahlung von Hypothekarkreditgebern übersehen wurden; 125% Kredit-zu-Wert-Hypotheken wurden unterschrieben und potenziellen Hausbesitzern gegeben. Die Logik ist, dass mit Immobilienpreise so schnell steigen (Median Immobilienpreise stiegen so viel wie 14% jährlich bis 2005), eine 125% LTV Hypothek wäre über Wasser in weniger als zwei Jahren.,
Leverage Squared
Die Endlosschleife begann sich zu schnell zu drehen, aber mit Wall Street, Main Street und allen dazwischen, die von der Fahrt profitierten, wer würde bremsen?
Rekordtiefzinsen hatten in Verbindung mit immer lockeren Kreditstandards dazu geführt, dass die Immobilienpreise in den meisten USA auf Rekordhöhen stiegen. Bestehende Hausbesitzer refinanzierten sich in Rekordzahlen und nutzten kürzlich erworbenes Eigenkapital, das mit ein paar hundert Dollar für eine Hausbewertung ausgegeben werden konnte.,
Dank der Liquidität auf dem Markt konnten sich Investmentbanken und andere Großinvestoren immer mehr (erhöhte Hebelwirkung) leihen, um zusätzliche Anlageprodukte zu schaffen, zu denen auch wackelige Subprime-Vermögenswerte gehörten.
Collateralized Debt Joins the Fray
Die Fähigkeit, mehr Geld zu borgen aufgefordert, Banken und andere große Investoren zu schaffen, collateralized debt obligations (CDO), die im wesentlichen scooped up-equity-und mezzanine“ (medium-to-low rated) – Tranchen von CDOs und umgepackt Sie noch einmal, diesmal in mezzanine-CDOs.,
Durch die Verwendung des gleichen“ Trickle Down “ – Zahlungssystems könnten die meisten Mezzanine-CDOs ein AAA-Rating erhalten und es in den Händen von Hedgefonds, Pensionsfonds, Geschäftsbanken und anderen institutionellen Anlegern landen.
Private Mortgage-Backed Securities (RMBS), in denen Cashflows aus Wohnschulden stammen, und CDOs beseitigten effektiv die Kommunikationslinien zwischen dem Kreditnehmer und dem ursprünglichen Kreditgeber., Plötzlich kontrollierten große Investoren die Sicherheiten; infolgedessen wurden Verhandlungen über verspätete Hypothekenzahlungen für das „Direct-to-Foreclosure“ – Modell eines Anlegers umgangen, der seine Verluste reduzieren wollte.
Diese Faktoren hätten die aktuelle Krise jedoch nicht verursacht, wenn:
- Der Immobilienmarkt boomte weiter.
- Hausbesitzer könnten ihre Hypotheken tatsächlich bezahlen.
Da dies jedoch nicht geschah, trugen diese Faktoren nur dazu bei, die Anzahl der Zwangsvollstreckungen später zu erhöhen.,
Teaser Raten und der ARM
Mit Hypothekengebern, die einen Großteil des Risikos bei der Subprime-Kreditvergabe an Investoren exportieren, standen sie frei, interessante Strategien zu entwickeln, um Kredite mit ihrem freigegebenen Kapital zu erhalten. Durch die Verwendung von Teaser-Zinssätzen (spezielle niedrige Zinssätze, die für das erste oder zweite Jahr einer Hypothek gelten würden) in Adjustable-Rate Hypotheken (ARM) könnten Kreditnehmer zu einer anfänglich erschwinglichen Hypothek verleitet werden, bei der die Zahlungen in drei, fünf oder sieben Jahren in die Höhe schnellen würden.,
Als der Immobilienmarkt 2005 und 2006 seinen Höchststand erreichte, wurden Teaser-Zinssätze, – Waffen und das „Nur-Zinsen“ – Darlehen (bei dem in den ersten Jahren keine prinzipiellen Zahlungen geleistet werden) zunehmend auf Hausbesitzer gedrückt. Als diese Kredite häufiger wurden, stellten weniger Kreditnehmer die Bedingungen in Frage und wurden stattdessen von der Aussicht gelockt, sich in wenigen Jahren refinanzieren zu können (mit einem enormen Gewinn, so das Argument), so dass sie alle Aufholzahlungen leisten konnten notwendig sein., Was die Kreditnehmer auf dem boomenden Wohnungsmarkt jedoch nicht berücksichtigten, war, dass jeder Wertverlust des Eigenheims den Kreditnehmer mit einer unhaltbaren Kombination aus einer Balloonzahlung und einer viel höheren Hypothekenzahlung belasten würde.
Ein Markt so nah an zu Hause wie Immobilien wird unmöglich zu ignorieren, wenn es auf allen Zylindern brennt. Innerhalb von fünf Jahren hatten sich die Immobilienpreise in vielen Bereichen buchstäblich verdoppelt, und fast jeder, der kein Haus gekauft oder sich refinanziert hatte, hielt sich im Rennen um Geld auf diesem Markt zurück., Hypothekarkreditgeber wussten das und drängten immer aggressiver. Neue Häuser konnten nicht schnell genug gebaut werden, und die Bestände der Hausbauer stiegen.
Der CDO—Markt (der hauptsächlich mit Subprime-Schulden besichert ist) stieg allein im Jahr 2006 auf mehr als 600 Milliarden US-Dollar-mehr als das Zehnfache des erst ein Jahrzehnt zuvor ausgegebenen Betrags. Diese Wertpapiere, obwohl illiquide, wurden eifrig in den Sekundärmärkten aufgenommen,die sie glücklich zu großen institutionellen Fonds zu ihren marktschlagenden Zinssätzen geparkt.,
Risse beginnen zu erscheinen
Mitte 2006 traten jedoch Risse auf. Die Verkäufe neuer Häuser stagnierten, und die mittleren Verkaufspreise stoppten ihren Aufstieg. Die Zinssätze—historisch gesehen noch niedrig-stiegen, wobei Inflationsängste drohten, sie zu erhöhen. Alle leicht zu unterschreibenden Hypotheken und Refinanzierungen waren bereits abgeschlossen, und der erste der wackeligen Arme, die 12 bis 24 Monate zuvor geschrieben wurden, begann sich zurückzusetzen.
Die Ausfallraten begannen stark zu steigen. Plötzlich sah der CDO für Investoren auf der Suche nach Rendite nicht mehr so attraktiv aus., Schließlich waren viele der CDOs so oft neu verpackt worden, dass es schwierig war zu sagen, wie viel Subprime-Exposition tatsächlich in ihnen war.
Die Krise von Easy Credit
Es dauerte nicht lange, bis die Nachricht von Problemen in der Branche von den Diskussionen im Sitzungssaal zu Schlagzeilen wurde.
Viele Hypothekengeber-ohne eifrige Sekundärmärkte oder Investmentbanken, in die sie ihre Kredite verkaufen konnten—wurden von der Hauptfinanzierungsquelle abgeschnitten und mussten den Betrieb einstellen. Infolgedessen gingen CDOs von illiquiden zu unmarketable.,
Angesichts all dieser finanziellen Unsicherheit wurden die Anleger viel risikoscheuer und versuchten, Positionen in potenziell gefährlichen MBSs abzuwickeln, und jedes festverzinsliche Wertpapier zahlte keine angemessene Risikoprämie für das wahrgenommene Risiko. Die Anleger gaben ihre Stimmen massenhaft ab, dass sich Subprime-Risiken nicht lohnten.
Inmitten dieser Flucht nach Qualität wurden dreimonatige Schatzwechsel zum neuen“ Must-Have “ -Fixed-Income-Produkt und die Renditen fielen innerhalb weniger Tage um schockierende 1.5%., Noch bemerkenswerter als der Kauf staatlich gestützter (und damals kurzfristiger) Anleihen war der Spread zwischen langfristigen Unternehmensanleihen und T-Bills, der sich in weniger als einer Woche von etwa 35 Basispunkten auf mehr als 120 Basispunkte ausweitete.
Diese Änderungen mögen für das ungeübte Auge minimal oder unbeschädigt klingen, aber in den modernen festverzinslichen Märkten-wo Hebelwirkung König ist und billiger Kredit nur der aktuelle Narr ist—kann eine Bewegung dieser Größenordnung viel Schaden anrichten. Dies wurde durch den Zusammenbruch mehrerer Hedgefonds veranschaulicht.,
Viele institutionelle Fonds waren mit Margin-und Collateral-Calls von nervösen Banken konfrontiert, die sie zwangen, andere Vermögenswerte wie Aktien und Anleihen zu verkaufen, um Bargeld zu beschaffen. Der erhöhte Verkaufsdruck ergriff die Aktienmärkte, da die wichtigsten Aktiendurchschnitte weltweit innerhalb weniger Wochen stark zurückgegangen waren, was den starken Markt, der den Dow Jones Industrial Average im Juli 2007 auf ein Allzeithoch gebracht hatte, effektiv ins Stocken brachte von 2007.
Um die Auswirkungen der Krise einzudämmen, die Zentralbanken der USA,, Japan und Europa, durch Geldspritzen von mehreren hundert Milliarden Dollar, half Banken mit ihren Liquiditätsproblemen und half, die Finanzmärkte zu stabilisieren. Die Federal Reserve senkte auch den Diskontfenstersatz, was es für Finanzinstitute billiger machte, Geld von der Fed zu leihen, Liquidität in ihre Geschäfte zu bringen und zu kämpfen Vermögen.
Die zusätzliche Liquidität hat dazu beigetragen, den Markt bis zu einem gewissen Grad zu stabilisieren, aber die vollen Auswirkungen dieser Ereignisse sind noch nicht klar.,
Schlussfolgerung
An der besicherten Schuldverschreibung oder einem ihrer finanziellen Verwandten ist nichts von Natur aus falsch oder schlecht. Es ist eine natürliche und intelligente Art, Risiken zu diversifizieren und Kapitalmärkte zu erschließen. Wie alles andere—die Dotcom-Blase, der Zusammenbruch des langfristigen Kapitalmanagements und die Hyperinflation der frühen 1980er Jahre-muss die Arena gut erschüttert werden, wenn eine Strategie oder ein Instrument missbraucht oder verkocht wird., Nennen Sie es eine natürliche Erweiterung des Kapitalismus, wo Gier Innovation inspirieren kann, aber wenn sie nicht aktiviert wird, sind wichtige Marktkräfte erforderlich, um das Gleichgewicht wieder in das System zu bringen.
Was kommt als Nächstes?
Also wohin gehen wir von hier? Die Antwort auf diese Frage wird sich darauf konzentrieren herauszufinden, wie weitreichend die Auswirkungen sowohl in den USA als auch auf der ganzen Welt sein werden. Die beste Situation für alle Beteiligten bleibt eine, in der die US-Wirtschaft gut läuft, die Arbeitslosigkeit niedrig bleibt, das persönliche Einkommen mit der Inflation Schritt hält und die Immobilienpreise einen Tiefpunkt finden., Erst wenn der letzte Teil passiert, können wir die Gesamtwirkung der Subprime-Kernschmelze beurteilen.
Die Regulierungsaufsicht wird nach diesem Fiasko zwangsläufig strenger, was wahrscheinlich die Kreditvergabebeschränkungen und die Anleihenratings für die nächsten Jahre sehr konservativ hält. Abgesehen von den Lehren wird die Wall Street weiterhin nach neuen Wegen suchen, um Risiken zu bewerten und Wertpapiere zu verpacken, und es bleibt die Pflicht des Anlegers, die Zukunft durch die wertvollen Filter der Vergangenheit zu sehen.,
