Good Mood

Das Folgende ist eine wahre Geschichte, aber die Namen wurden geändert, falls die Beteiligten dies lesen!

Es ist zehn Uhr morgens und John hat gerade einen weiteren Anruf vom Hausverwalter erhalten, der gerade versucht, eine freie Stelle in seiner Maisonette zu besetzen. Ihm wird gesagt, dass der bestehende Mieter den Mietvertrag bricht, weil jemand eingebrochen ist und die Werkzeuge des Mieters gestohlen hat—zum zweiten Mal in 12 Monaten.

Diese Immobilie war nichts anderes als ein Problem, seit John sie vor einem Jahr gekauft hat., Hier sind nur einige der Dinge, die im letzten Jahr passiert sind:

• John konnte sich nicht länger als sechs Monate einen Mieter sichern.
• John musste zwei kaputte Fenster durch Vandalismus ersetzen, während die Einheiten leer waren.
• John erhielt drei Mitternachtstelefonanrufe, die Schüsse meldeten.
• Auf der anderen Straßenseite befindet sich ein kaputtes Crackhaus.
• Die Nachbarin (eine ältere Frau) wurde von ihrer Veranda entführt und ist immer noch MIA.

Sie würden denken, dass John nach dem Umgang mit diesen Kopfschmerzen Immobilieninvestitionen aufgeben würde.,

Aber das ist nicht der Fall.

Tatsächlich ist er leidenschaftlicher denn je über den Erwerb von Mietobjekten.

Warum?

Nun, zum einen hat John einige sehr schmerzhafte und wichtige Lektionen aus dem obigen Albtraum gelernt. Tatsächlich hat er im Laufe des vergangenen Jahres strenge Kriterien ausgearbeitet, die sicherstellen, dass sich viele dieser Probleme nicht wiederholen. Ich habe Johns Formel genommen, ein paar Notizen hinzugefügt und sogar ein paar meiner eigenen Kriterien in den Mix geworfen.

Das Ergebnis? Eine nahezu perfekte Formel für den Kauf von Mietobjekten, die Cashflow bieten., Und die nahezu perfekte Formel ist bei Unternehmen wie Roofstock, die Menschen wie John beim Kauf von Mietobjekten (yup, Immobilien, die bereits vermietet sind, damit Sie keine Mieter finden müssen) zu Investitionszwecken, noch optimierter.

Es klingt zu gut um wahr zu sein, aber es ist wirklich nicht. Vertrauen Sie mir.,

Bevor ich fortfahre, möchte ich nur betonen, dass diese Strategie das Ergebnis von stundenlangem Lesen, mehreren Gesprächen mit anderen Investoren, Immobilienverwaltern und Immobilienmaklern sowie einer eingehenden Analyse unserer eigenen Investitionen ist-diese Strategie ist ein Zweiprodukt unserer eigenen persönlichen Erfahrung und kann je nach Ihrer variieren.,

Here we go…

Der erste Schritt, um sicherzustellen, dass Sie nicht mit einem Immobilien-Albtraum enden, ist:

Bevor Sie sich mit bestimmten Techniken befassen, möchte ich noch einmal betonen, dass Sie, genau wie jede andere Investition, wenn Sie nicht wissen, was Sie tun, verbrannt werden und viel Geld verlieren. Ich empfehle immer, Ihre Hausaufgaben zu machen und ZUERST in Ihre Ausbildung zu investieren.,

Hier sind ein paar Dinge, die ich tun erzogen bekommen:

Sprechen Sie mit anderen Investoren, sicherzustellen, dass Sie immer eine fundierte Beratung von Menschen, die erreicht haben, was Sie versuchen zu tun, nicht aus brachen die Mitglieder der Familie! Sie werden überrascht sein, wie viele wohlmeinende Menschen Ihnen gerne kostenlose Ratschläge zu etwas geben, von dem sie NICHTS wissen.

Lesen, lesen, Lesen

Ich bin ein großer Fan des Lesens. Es ist ratsam, eine Vielzahl von Autoren zu lesen, die unterschiedliche Ansätze haben. Ihre Aufgabe wird es sein, genügend Material zu lesen, um Muster zu sehen und Ihre eigenen Meinungen und Strategien zu bilden.,

Erwägen Sie den Kauf von Kursen

Es gibt eine MENGE hochwertiger Inhalte; Aber genau wie in jeder anderen Branche gibt es auch viele Schlangenölverkäufer, die Get-Rich-Quick-Schemata anbieten, also seien Sie vorsichtig. Normalerweise hilft eine gründliche Google-Suche, die schlechten Äpfel zu sortieren.

Kennen Sie Ihren Markt

Ich empfehle den Kauf in einem Bereich, mit dem Sie vertraut sind, zumindest für Ihre ersten Immobilien, wenn Sie Ihre Füße nass werden. Wenn Sie mit einem Gebiet nicht vertraut sind, verbringen Sie einige Wochenenden über einen Zeitraum von Monaten in Ihrem Zielmarkt., Fahren Sie in 2-3 Postleitzahlen herum, an denen Sie interessiert sind, und sprechen Sie mit Nachbarn, lokalen Ladenbesitzern, Hausverwaltern usw. so können Sie ein Gefühl für die Gegend und die potenzielle Kundschaft bekommen, mit der Sie es zu tun haben werden.

Was Art von Nachbarschaft sollte Sie sein, die auf der Suche sind?

Nun, die Strategie jeder Person ist anders, aber so analysiere ich Eigenschaften und erkenne Nachbarschaften:

Ich bewerte sie als eine von drei Kategorien…

Eine Klasse

Diese befinden sich in „Pride of Ownership“ – Vierteln, die überwiegend von Hausbesitzern bewohnt werden., Die Häuser sind in der Regel gut gepflegt mit grünen Rasenflächen, von Bäumen gesäumten Straßen usw.

Diese neigen dazu, große Häuser zu machen, um Ihre Freunde zu beeindrucken, aber nicht in der Regel als große Investitionen Bleistift aus. Ich halte mich von diesen Bereichen fern.

B-Klasse

Dies hat typischerweise den größten Produktbereich zwischen den drei Klassen. Diese Häuser dienen in der Regel die größte Anzahl von Menschen innerhalb der Gemeinschaft und haben die größte Menge an Inventar.,

Normalerweise versuche ich, eine Nachbarschaft anzuvisieren, in der ein großer Teil der Arbeiter beschäftigt ist und in der ein Verhältnis von Mieter zu Hausbesitzer von 35/65 Prozent besteht. Normalerweise können Sie anhand der Anzahl der in Einfahrten geparkten Nutzfahrzeuge feststellen, ob Sie sich in einem dieser Viertel befinden – Kabelreparaturwagen, Baufahrzeuge usw.

C-Klasse

Diese befinden sich in „heruntergekommenen“ Vierteln, die überwiegend von Mietern besetzt sind.

Diese Mietobjekte weisen in der Regel eine hohe Mietumsatzrate auf. Menschen neigen dazu, nachts in diesen Bereichen zu LAUFEN und NICHT zu joggen., Es gibt hohe Kriminalität, Bande und Drogenaktivität, erhebliche Cop Präsenz, etc.

Ich sage nicht, dass dies schlechte Investitionen sind; Normalerweise kann der Cashflow bei diesen Geschäften hoch sein. Aber die erfolgreichen Investoren, die diese übernehmen, laufen wahrscheinlich einen engen Betrieb und haben ein spezialisiertes Immobilienverwaltungsteam. Für jemanden, der ein oder zwei Anlageimmobilien erwerben möchte, um das Einkommen zu ergänzen, würde ich dagegen empfehlen. Ich habe keinen gekauft und ich glaube auch nicht, dass John einen anderen kaufen möchte.,

Die narrensichere Formel für den Kauf einkommenserzeugender Mieten

a. Kaufen Sie unter dem Markt 10-20%.

Betrachten Sie dies nicht nur als eine Möglichkeit, Ihr Vermögen zu steigern, sondern auch als eine Möglichkeit, Ihre finanzielle Sicherheit zu gewährleisten. Wenn Sie jemals aufgrund eines Notfalls verkaufen müssen, können Sie mit diesen 10-20% Ihren Angebotspreis senken, um ihn schneller zu bewegen. Wenn Sie im Notfall nicht verkaufen müssen, haben Sie eine sofortige Rendite für Ihre Investition erzielt.

b. Eigentum muss mindestens 15% ROI generieren, Cash on Cash.,

Das bedeutet, dass die Miete abzüglich der Schulden (falls verpfändet) und Ausgaben 15% oder mehr betragen muss. Zum Beispiel müsste eine Anzahlung von $20K mindestens einen jährlichen Cashflow von $3,000 ergeben. Dies ist eigentlich ziemlich niedrig – die meisten Geschäfte von my und John lagen weit über der 20% – Schwelle.

c. Kaufen Sie in einer B-Klasse Nachbarschaft, 35/65 Prozent Verhältnis von Mieter zu Hausbesitzer.

d. Die Miete sollte MINDESTENS 1% des Kaufpreises.

Zum Beispiel sollte ein $ 100K Haus für mindestens $1000 pro Monat mieten.

e. Tun sie ihre due diligence in bezug auf reparaturen vor dem kauf.,

Wenn die Reparaturen plus Ihre Anzahlung 15% ROI übersteigt, fahren Sie mit der nächsten Immobilie fort.

f. Halten Sie sechs Monate Barreserven pro Immobilie, um den Schuldendienst zu bezahlen.

Dies sollte für unvorhergesehene Reparaturen oder offene Stellen ausreichen.

Take Action

Diese nächsten Jahre werden wahrscheinlich die beste Zeit sein, um einkommensschaffende Mieten in unserem Leben zu kaufen. In vielen Märkten können Sie Immobilien erwerben, die weit unter den Baukosten liegen. Die Zinsen sind auf historischen Tiefstständen., Generation Y ist dreimal so groß wie Generation X und wird voraussichtlich auf absehbare Zeit weiter mieten—während die Immobilienwerte deutlich gesunken sind, die Mietkosten nicht.

Also, was ist John bis jetzt?

Seit dem Erwerb seines Alptraumduplex hat er drei weitere B-Class-Immobilien gekauft und ist dabei, diesen Monat ein viertes zu kaufen. Jedes Haus bringt ungefähr $400 pro Monat in Cashflow., Und obwohl er immer noch mit den gelegentlichen Kopfschmerzen zu tun hat, die sich aus seiner Duplex ergeben, ist er immer noch auf dem besten Weg, ein zweites Einkommen zu erzielen, damit seine Frau in den ersten drei Jahren der Kindererziehung aufhören kann zu arbeiten.

Wie bereits erwähnt, helfen Ihnen Unternehmen wie Roofstock beim Kauf von Mietobjekten und bieten eine große Auswahl an zu kaufenden Häusern, die in vielen Fällen bereits vermietet werden. Das heißt, sie kommen mit Mietern! Sie müssen sich also nicht darum kümmern, Mieter zu finden, um Ihr Mietobjekt zu füllen – es ist Plug and Play.,

Wenn Sie jemals darüber nachgedacht haben, in Immobilien zu investieren, was hält Sie zurück? Wenn Sie bereits investieren, gibt es etwas, das Sie hinzufügen könnten?

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