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muchas comunidades residenciales tienen una estructura de asociación de propietarios (HOA) para ayudar a mantener un ambiente limpio y cohesivo en el vecindario. Además, cuando compra un condominio, casa adosada o casa unifamiliar dentro de «un desarrollo planificado», también puede encontrar la estructura HOA.

mientras que la HOA a veces ahorrará al propietario de algunas responsabilidades, también puede venir con algunas obligaciones de propietario., Antes de comprar una casa que lo hace parte de una HOA, esto es lo que necesita saber y las preguntas que debe hacer tanto a la Asociación como a usted y su familia.

desarrollo planificado HOAs

pasar a un desarrollo planificado a menudo requiere que se una a la HOA de la comunidad y pague sus tarifas para ayudar a cubrir el mantenimiento de áreas comunes, estructuras compartidas y exteriores., La membresía también lo vincula a los convenios, condiciones y restricciones de la Asociación (CC&R). Esas reglas podrían frustrar su sueño de tener una puerta de entrada púrpura, por ejemplo, o de dejar su RV en el camino de entrada, ya que el CC&Rs generalmente incluye estipulaciones sobre la apariencia de su casa y los vehículos que puede estacionar fuera de ella.

estadísticamente hablando, los estadounidenses tienen una de cada cinco posibilidades de vivir en una casa que es parte de una HOA, según un análisis de datos realizado por el microeconomista aplicado Wyatt G. Clarke., Desde que se elaboró la estimación de Clarke (en 2017), Las propiedades con HOAs han aumentado aún más.

Es la vida en un desarrollo planificado una buena opción para usted? Y, si es así, ¿cuáles tienen HOAs que pueden adaptarse mejor a usted? Las respuestas a esas preguntas dependen no solo de sus finanzas, sino de su entusiasmo por los servicios compartidos, la tolerancia por las reglas y regulaciones, y la comodidad con el autogobierno, ya que la mayoría de las HOAs son supervisadas por voluntarios que viven en el desarrollo.,

1. Las tarifas varían ampliamente

Un estudio de Trulia que utilizó registros de encuestas comunitarias estadounidenses, encontró que las tarifas mensuales de HOA promediaron $331 al mes en 2015. Los promedios oscilaron entre un mínimo de 2 218 mes en Warren, Mich., a un máximo de 5 571 en la ciudad de Nueva York. Trulia encontró que las cuotas eran generalmente más altas en edificios más antiguos y complejos con más unidades en general.,

el número y el tamaño de los servicios del desarrollo también afectan las tarifas, según Nate Martínez, un agente de bienes raíces en RE/MAX Professionals en Glendale, Arizona. Por ejemplo, un desarrollo que está custodiado por una puerta, y tiene una casa club y un campo de golf es probable que cobre tarifas más altas que uno que ofrece una seguridad mínima y solo un área común modesta.

Las tarifas pueden diferir incluso dentro de un desarrollo, debido a las variaciones en pies cuadrados, ubicación y orientación, todo lo cual puede afectar la cantidad de mantenimiento que requerirá la propiedad.,

La mayoría de los servicios de listado múltiple (MLSs) incluyen tarifas HOA en el listado de propiedades. Eso debería garantizar que pueda acceder a la información a través de REMAX.com, Zillow.com, Realtor.com, y otros sitios de listado, según Martínez.

también debe averiguar con qué frecuencia las tarifas han aumentado con el tiempo y por cuánto. Si puede, obtenga un historial impreso de Cuotas de HOA por año durante los últimos 10 años. Martínez dice que las tarifas para una HOA generalmente no aumentan más que anualmente., En la experiencia de Martínez, los aumentos de HOA se planifican habitualmente de tres a cinco años de anticipación, utilizando estimaciones de los costos futuros de servicios públicos, mano de obra, Mantenimiento y más.

Examine estas proyecciones si están disponibles. Ya que son solo estimaciones, Martínez sugiere que también verifique la cantidad por la cual se permite que las tarifas aumenten cada año bajo los Estatutos de la HOA., En un nuevo complejo, esa investigación puede ayudar a determinar si las tarifas iniciales de HOA han sido atractivamente, incluso artificialmente, subpreciadas para atraer a los propietarios de viviendas y pueden aumentar significativamente con el tiempo para cubrir la brecha entre los ingresos y los costos.

alternativamente, lo contrario también puede ser el caso – es decir, las tarifas de HOA para un nuevo desarrollo pueden bajar ligeramente con el tiempo a medida que se agregan más casas al desarrollo y más propietarios están disponibles para compartir los costos fijos de la HOA.

2., Lo que obtienes también varía

Cuando compras una casa en una comunidad administrada, en realidad estás comprando un paquete de obligaciones y derechos legales además del espacio físico, dice John Manning, agente gerente de RE/MAX on Market en Seattle. Los derechos, servicios y comodidades precisos de los que es responsable la HOA pueden variar tan ampliamente como las tarifas que se cobran. «Una comunidad cerrada puede tener el mantenimiento de la puerta como el único acuerdo entre los propietarios, o puede haber una HOA en su lugar con una autoridad legal para administrar mucho más», dice.,

mire lo que está incluido (y no incluido) que afectará las finanzas de su hogar. ¿Tendrá que pagar por la recolección de basura, por ejemplo? ¿Están incluidos los servicios públicos? ¿Cuáles? ¿Qué pasa con el servicio de cable y/o internet?

tenga en cuenta que pagará por beneficios, como instalaciones recreativas, las use o no. Averigüe los horarios de los servicios, como piscinas y canchas de tenis, para determinar si funcionarán con su horario. Si crees que quieres compartir estas instalaciones con amigos o familiares, consulta las reglas y tarifas relacionadas con el uso de los huéspedes.,

alinee las tarifas—y sus inclusiones y exclusiones-con las de otros desarrollos en el área, especialmente aquellos que ya están en su lista de finalistas. «Si desea conocer los rangos de HOA para su región, el mejor recurso sería a través de un corredor de bienes raíces profesional que tenga conocimiento sobre las asociaciones de propietarios de viviendas», dice el corredor Manning.

3. Se pueden aplicar cargos adicionales

una HOA puede adoptar uno de varios enfoques para la gestión financiera., Estas opciones afectan especialmente la forma en que financia gastos inesperados e Inversiones de capital como la sustitución de un sistema HVAC.

de acuerdo con John Manning, agente de gestión en RE / MAX en el mercado en Seattle, » algunas asociaciones prefieren una gran reserva de efectivo a mano para cumplir con las obligaciones de mantenimiento, legales o de gestión a medida que surgen. Otros tienen tarifas más bajas y dependen de evaluaciones especiales—fondos recaudados fuera de las tarifas de HOA—para reparaciones y mantenimiento.»Estos gravámenes son similares a los impuestos que a veces cobran los gobiernos locales.,

así es como funciona la ruta de evaluación: cuando surge un gasto importante, como reemplazar un techo o ascensor, y las reservas de la HOA carecen de los fondos para pagarlo, la asociación puede cobrar a cada propietario una evaluación especial. Estos gravámenes pueden ascender a miles de dólares.

según Manning, el tamaño del fondo de reserva dependerá no solo del enfoque de la HOA, sino también de la edad, el estado y las comodidades del edificio., A menudo se elaboran planes plurianuales para reparaciones e Inversiones de capital, incluidos sus costos anuales y el Saldo previsto en el fondo de reserva en el momento en que se requieran los desembolsos.

pida ver esos documentos, prestando especial atención a qué tan bien los gastos necesarios se alinean con el saldo del fondo de reserva. La ayuda profesional puede ser valiosa al examinar detenidamente estas hojas de cálculo. Su compañía, dice Manning, es » hacer que los clientes discutan los estados financieros con un CPA experto en el análisis financiero.,»

la HOA debería poder proporcionar dicha lista. Pregunte, también, si se planean evaluaciones especiales en el futuro. Tenga en cuenta que las economías de escala pueden significar que las evaluaciones especiales para un determinado gasto de capital pueden ser más pequeñas en HOAs que tienen muchos miembros y más altas en HOAs más pequeñas, donde un gasto similar tendrá menos propietarios para financiarlo.

4. Tarifas y aprobación de su hipoteca

al contemplar la compra de una propiedad en un desarrollo planificado, por supuesto, tendrá en cuenta el impacto de sus cuotas HOA en sus finanzas generales., También lo harán los posibles prestamistas hipotecarios.

como lo hacen con los impuestos a la propiedad (que, por cierto, no están incluidos en las tarifas de HOA en la mayoría de los desarrollos), los bancos considerarán sus tarifas mensuales de HOA al decidir qué tan grande será una hipoteca que podrá pagar. Como resultado, usted puede luchar con compromisos molestos a medida que decide entre las propiedades. Las tarifas HOA más altas podrían dejarlo con una cantidad aprobada más pequeña para gastar en su casa en comparación con la elección de una propiedad alternativa con tarifas bajas o sin tarifas.,

curiosamente, la presencia de tarifas no necesariamente reduce el valor de una propiedad; en todo caso, hay evidencia del efecto contrario. La investigación del microeconomista Clarke encontró que, después de igualar el tamaño y la ubicación de la casa, Las propiedades que formaban parte de una HOA se vendían por un promedio de aproximadamente 4% más que las que no estaban en una asociación. La prima es más alta, encontró, cuando la casa y el desarrollo son nuevos; disminuye con la edad.,

su prestamista potencial puede proporcionar la cifra de pago de la hipoteca, y usted ya debe tener los números de impuesto a la propiedad y de Cuota de HOA. Si recién está comenzando su búsqueda de vivienda, y aún no tiene relaciones con ningún prestamista, use una calculadora hipotecaria en línea para estimar el pago hipotecario probable para el capital que está buscando e ingrese otra información relevante, incluido su pago inicial planificado.

de nuevo, cualquier prestamista con el que estés hablando puede proporcionar esto., Alternativamente, muchas calculadoras de hipotecas en línea, incluida la que vinculamos anteriormente, también le permiten solicitar cotizaciones de prestamistas hipotecarios sobre las tasas y los montos máximos aprobados.

5. Los convenios cuentan

dado que las reglas y regulaciones de cualquier HOA en particular pueden ser únicas, no confíe en información de segunda mano o experiencia pasada en otros desarrollos para aprender cuáles son las reglas y Convenios de una HOA. Y piensa bien si serás capaz de vivir con ellos.,

si no puede encontrar el CC& Rs en línea, en el sitio web de la HOA, pídale a su agente de bienes raíces que los adquiera u obtenga contactando directamente con la HOA. Asegúrese de comprobar si el documento está actualizado antes de proceder demasiado lejos en el proceso de compra.

podrías encontrar que estás restringido de más maneras de las que podrías suponer., Además de regular el color de las puertas y similares, CC& Rs puede limitar la altura de su césped, si puede plantar o quitar árboles, qué tipos de vehículos puede estacionar en la calle o en el camino de entrada (las prohibiciones de estacionar vehículos recreativos no son infrecuentes, por ejemplo), qué tan altas pueden ser las cercas y qué tipos de cubiertas puede usar en las ventanas que dan a la calle.

si una vida respetuosa con el medio ambiente es una prioridad personal, revise las provisiones verdes de la HOA, comenzando con lo que se puede plantar alrededor de su hogar y cómo se puede mantener esa vegetación.,

por ejemplo, algunas HOAs no permiten xeriscaping, una forma ecológica de paisajismo para climas áridos, y pueden limitar el tamaño y la composición de cualquier jardín que plante. Las reglas también pueden dictar el uso de fertilizantes, pesticidas o sistemas de aspersión particulares para mantener el patio y prohibir pilas de compost y paneles solares.

Busque cualquier idioma que pueda evitar, o incluso complicar, el alquiler de su propiedad. Lo que se considera habitual puede depender de la jurisdicción., «En el área de Seattle, es común encontrar prohibiciones en alquileres a corto plazo. Las hoa tienen interés en limitar el porcentaje de unidades no ocupadas por el propietario, ya que los prestamistas hipotecarios pueden ser reacios a prestar en edificios que tienen una alta ocupación de alquiler», dice Manning.

6. Gestión de conflictos

como en cualquier comunidad, surgen desacuerdos dentro de un desarrollo planificado, a veces sobre ciertos residentes que doblan o rompen las reglas. Antes de comprar, explore cómo se establecen y aplican las reglas y qué sanciones se imponen contra los infractores.,

las Sanciones pueden ser estrictas. En algunas Hoa, los resultados pueden incluir ser multados o demandados o que la HOA coloque un gravamen sobre su casa. Preste especial atención a si la HOA puede ejecutar una hipoteca en su propiedad por falta de pago de las cuotas de la HOA o falta de pago de multas resultantes de violaciones CC&R.

pregunte sobre el proceso para resolver cualquier conflicto, así como cómo la HOA gestiona las adiciones o enmiendas a las reglas.

solicitar una lista u otra contabilidad de conflictos y violaciones de reglas que la Asociación ha tenido que resolver., Si esa información no detalla las demandas, pregunte por ellas. Asegúrese de verificar cualquier demanda pasada, presente o pendiente en la que la HOA esté involucrada. Además, Revise el resultado de tales casos.

7. La reputación de la HOA

dado que la Asociación esencialmente sirve como un gobierno hiper-local para la comunidad, vale la pena ver quién lo dirige y qué tan bien funcionan esas personas juntas.

es muy común que las HOAs sean supervisadas por residentes de la comunidad que ocupan sus puestos como voluntarios y son elegidos por los miembros de la Asociación., Sin embargo, algunas asociaciones son gestionadas íntegramente por profesionales. Si una empresa privada administra la HOA, investigue su reputación antes de comprar. Si la HOA tiene algunos empleados, o empresas a las que contrata tareas, pregunte por estas entidades y el trabajo que realizan.

hable si puede con algunos de los propietarios actuales del edificio, preferibles aquellos que no están en la Junta de HOA y han vivido en el edificio durante varios años. ¿Qué tan colegial funciona la Junta? ¿Las diferencias de opinión se manejan generalmente de manera civilizada y constructiva?, Estén atentos a las indicaciones de drama frecuente, incluso perpetuo. Al igual que con algunos otros órganos de gobierno, las HOAs pueden verse obstaculizadas por el egoísmo, los juegos de poder y la política mezquina.

programe tiempo para hablar con el presidente de la HOA, para tener una idea de si desea que esta persona tome decisiones en su nombre sobre el desarrollo. Pregúntele también al presidente sobre el interés de los residentes en servir en la Junta: ¿hay una gran motivación para hacerlo o una relativa indiferencia?, Esta conversación también puede motivarlo (o no) a servir en la junta un día, una medida que requeriría ser elegido y renunciar a algo de tiempo libre para sus nuevas responsabilidades.

8. Cumplimiento de la HOA

no confíe en ser alertado adecuadamente de cualquier problema persistente entre la Asociación y el propietario actual de una casa que le interese. El hecho de no preguntar sobre estos problemas de manera oportuna podría resultar en que usted los herede cuando tome posesión de la propiedad.,

algunos problemas potenciales pueden ser obvios, como paisajismo muerto o cubierto de vegetación o pintura descamada. Por el contrario, ¿el propietario ha realizado mejoras Exteriores u otros cambios en la propiedad sin obtener la aprobación de la HOA? Si estos cambios no cumplen con las reglas, ¿qué podría sucederle si fuera propietario de la propiedad? Es posible que pueda obligar al propietario a solucionar los problemas como parte del Acuerdo de venta o proporcionar dinero en efectivo al cierre.

9., Responsabilidades del seguro

Al igual que con la propiedad de la propiedad, las disposiciones de seguro dentro de un desarrollo planificado también se pueden dividir, con la HOA cubriendo algunos peligros o áreas y el propietario responsable de otros.

Estos son a menudo requeridos por la ley estatal. En Florida, por ejemplo, una HOA de condominio debe asegurar toda la propiedad común, que incluye cada parte del edificio hasta los paneles de yeso sin terminar de una unidad., Mientras tanto, el propietario es responsable de asegurar todos los bienes personales dentro de su unidad, incluyendo electrodomésticos, pisos, gabinetes, tratamientos de ventanas y similares.

Compruebe la ley del estado en el que vivirá para la división precisa de los requisitos. Confirme que la HOA de la propiedad que está considerando cumple con esos requisitos.,

El seguro de catástrofe es particularmente importante si está considerando comprar un condominio o casa en un área propensa a grandes desastres naturales, como inundaciones, terremotos, ventiscas, incendios forestales, tornados o huracanes. «En el noroeste del Pacífico, el seguro contra terremotos es muy común , aunque no es obligatorio», dice Manning.

compruebe si la HOA proporciona cobertura adicional como beneficio por poseer dentro del desarrollo. «HOA con visión de futuro puede hacer que un edificio de condominios sea más atractivo» de esta manera, dice Manning., Podrían agregar » terremoto y otros tipos de seguro de riesgo, se reflejarán en las cuotas de HOA del propietario.»Usted debe, por supuesto, confirmar si dicha cobertura adicional también se extiende a las áreas que son responsabilidad legal del propietario, o solo a aquellas bajo el ámbito de la HOA.

El resultado final

vivir en un desarrollo planificado—y ser gobernado en parte por las reglas de una HOA-puede ser una bendición mixta., Ofrece la posibilidad de intercambiar un poco de control sobre su hogar por las responsabilidades reducidas de mantenerla, y para el beneficio de disfrutar de servicios y seguridad compartidos. Sin embargo, también puede cambiar la apariencia diversa de un vecindario típico por una apariencia más uniforme, aunque con una menor probabilidad de que el gusto de decoración de un vecino o los hábitos de mantenimiento descuidados se conviertan en un problema para usted.

lo bien que abraces esas compensaciones contribuirá a lo feliz que estarás en un condominio u otra «casa planificada».,»Si decide continuar con la compra, asegúrese de involucrar a profesionales, incluido el agente de bienes raíces, que está familiarizado con los desarrollos planificados y HOAs, ya que hay una serie de aspectos inusuales en comparación con la compra de una casa unifamiliar.