a partir del 1 de enero, California tiene control de alquiler en todo el estado. Por primera vez, el estado está poniendo límites a los aumentos de alquiler. Ahora es ilegal que los propietarios residenciales aumenten el alquiler más del 5 por ciento, más la tasa local de inflación, en un año.
la ley, conocida como Assembly Bill 1482 o la «Ley de protección de inquilinos de 2019», está diseñada para prevenir los aumentos de alquiler más «atroces» en California, donde la mayoría de los inquilinos están luchando para pagar la vivienda.,
Los legisladores estatales están adoptando el control de alquileres después de más de dos décadas de amortiguar las capacidades de las ciudades para imponerlo. Ahora dicen que es necesario proporcionar un poco de alivio a los inquilinos mientras el estado lidia con la escasez de viviendas, una creciente población sin hogar y una tasa de pobreza del 18.2 por ciento, la segunda más alta de la nación.
«millones de inquilinos de California están a solo un aumento de alquiler o desalojo de experimentar falta de vivienda», dijo el autor del proyecto de ley, el asambleísta David Chiu (D-San Francisco), en octubre, cuando la legislación se convirtió en ley., «Solo porque alguien alquila no lo hace menos digno de tener una casa estable.»
El Gobernador Gavin Newsom ha dicho que con AB 1482, California presumirá de «las protecciones de inquilinos más fuertes del Estado de la nación.»AB 1482 también requiere que los propietarios muestren «causa justa», como la falta de pago del alquiler, al terminar un contrato de arrendamiento.
Chiu y otros se han abstenido de referirse a AB 1482 como control de alquileres., Eso es probable porque muchos economistas están de acuerdo en que el control de alquiler puede empeorar los problemas para los inquilinos a largo plazo al reducir las ganancias de los propietarios y alentarlos a salir del negocio de alquiler.
La Asociación de viviendas de alquiler de California, que representa a los propietarios, fue uno de los mayores críticos del proyecto de ley. Y otros grupos han argumentado que California—y especialmente Los Ángeles, la tercera región metropolitana más inasequible en los Estados Unidos-necesita Priorizar la construcción de más viviendas para reducir los costos.,
«es desafortunado que la conveniencia política haya ganado una solución de vivienda integral que realmente acercará al estado a la meta del Gobernador de crear 3.5 millones de nuevas unidades de vivienda», dijo el presidente de la Asociación, Sid Lakireddy, en un comunicado.
como advirtieron los investigadores del centro Terner para la innovación de la vivienda de UC Berkeley en un informe de julio, «protegerse contra aumentos excesivos de alquiler por sí solo no es suficiente para abordar la crisis de vivienda de California.»
finalmente concluyeron que AB 1482 podría ayudar a proteger a los inquilinos de aumentos extremos de alquiler., Sin embargo, alentaron a los legisladores a crear políticas que preserven la vivienda asequible y alienten a los constructores a producir más.
al final, dicen que los impactos positivos de AB 1482 dependerán de la conciencia pública de las nuevas normas y de su aplicación efectiva. Pero la nueva ley no se aplicará universalmente. Las disposiciones de control de alquiler se aplicarán a las ciudades que aún no tienen leyes de control de alquiler y ampliarán el control de alquiler en aquellas que sí lo tienen.
con ese fin, un desglose de cómo funcionará la ley se encuentra a continuación.
¿mi apartamento estará alquilado?,
eso depende de dónde vivas. Si usted reside en una ciudad que aún no tiene una ley local de control de alquiler y su alquiler tiene al menos 15 años, la respuesta es muy probable «sí.»
en un esfuerzo por no obstaculizar la nueva construcción que se necesita urgentemente, la ley estatal eximirá a los edificios construidos en los últimos 15 años. Esa es una fecha renovable, lo que significa que las unidades construidas en 2006 estarán cubiertas en 2021, las unidades construidas en 2007 estarán cubiertas en 2022, y así sucesivamente.
si usted vive en un edificio que ya está cubierto por las leyes locales de control de alquiler, las reglas no cambiarán.,
¿qué tipos de edificios se verán afectados?
la ley estatal de control de alquileres se aplicará principalmente a apartamentos y otros edificios multifamiliares, con algunas excepciones, junto con algunas casas unifamiliares.
los condominios y las casas unifamiliares estarán exentos, a menos que sean propiedad de una corporación o fideicomiso de inversión en bienes raíces. Los dúplex donde el propietario viva en una de las unidades también estarán exentos.
¿cuánto subirá mi alquiler?,
si usted vive en una ciudad que aún no tiene una ley local de control de alquiler, Los aumentos de alquiler se limitarán al 5 por ciento, más la inflación local, pero nunca podrían exceder un total del 10 por ciento.
por ejemplo, si está alquilando en Redondo Beach, que no tiene su propia ley local de control de alquileres, y paga $1,550 por mes por alquiler, y la tasa de inflación del área metropolitana del Condado de Los Ángeles es del 3.3 por ciento, su propietario podría aumentar su alquiler hasta un 8.3 por ciento, un aumento mensual de 1 129.,
para ayudar a los inquilinos cuyos propietarios podrían haber ido a una juerga de senderismo de alquiler en anticipación de la aprobación de AB 1482, la ley será retroactiva al 15 de marzo de 2019. Cualquier cantidad que haya pagado a partir de esa fecha es la cantidad en la que se basará el aumento.
¿cuánto es la inflación?
la tasa de inflación estará vinculada al índice de precios al consumidor en cada área metropolitana. En el Condado de Los Ángeles, promedió 2.5 por ciento de 2001 a 2018. En este momento, el IPC aplicable es de 3.3 por ciento en los condados de Los Ángeles y Orange.
¿qué comunidades tienen leyes locales de control de alquileres?,
en el Condado de Los Ángeles, las ciudades de Santa Mónica, West Hollywood, Beverly Hills, Culver City, Inglewood, la ciudad de los Ángeles y los vecindarios no incorporados del Condado de los ángeles tienen leyes locales de control de alquileres.
¿qué pasa si vivo en una ciudad que ya tiene control de alquiler?
en su mayor parte, las reglas no cambiarán. AB 1482 no anulará las leyes locales de control de alquileres. Sin embargo, abarcará las unidades que aún no están cubiertas por las leyes locales de control de alquileres.,
por ejemplo, en la ciudad de Los Ángeles, la ley local de control de alquileres solo se aplica a edificios construidos antes de 1978. Pero varios cientos de miles de unidades más nuevas que se abrieron en las casi tres décadas de 1978 a 2005 estarán cubiertas por AB 1482.
entonces, en la ciudad de Los Ángeles, si usted vive en un edificio que abrió antes de 1978, su alquiler estará limitado bajo las disposiciones de la Ley de la ciudad (es 4 por ciento este año.,) Si usted vive en un edificio que abrió después de 1978 y tiene al menos 15 años de edad, se aplicará la ley estatal y su alquiler estará limitado al 5 por ciento, más inflación.
¿Cómo puedo saber cuándo se construyó mi edificio?
en el Condado de Los Ángeles, es bastante fácil: simplemente ingrese su dirección en el portal en línea del asesor.
¿Qué hace si cree que su propietario ha violado la ley?
no hay ningún mecanismo de notificación o cumplimiento vinculado a AB 1482., La oficina del asambleísta Chiu aconseja a los inquilinos que se comuniquen con un abogado u organización de asistencia legal si sospechan que su propietario ha violado la nueva ley.
¿qué más hay en la factura?
igual de importante que el tope de alquiler, dicen los defensores de los inquilinos, es una disposición que requerirá que los propietarios demuestren «causa justa», como la falta de pago del alquiler, al desalojar a los inquilinos. Eso acabará con la capacidad que los propietarios tienen ahora, en la mayor parte del Estado, según CalMatters, de desalojar a los inquilinos sin dar una razón explícita.,
para los inquilinos que han vivido en la propiedad durante al menos un año, los propietarios tendrán que dar al inquilino la oportunidad de «curar» la violación. Otros ejemplos de causa justa incluyen violar los Términos de un contrato de arrendamiento y cometer un delito en la propiedad.
si un propietario quiere convertir los alquileres en condominios o remodelar «sustancialmente» la propiedad, tendrá que pagar tarifas de reubicación equivalentes a un mes de alquiler.
estas reglas no se aplicarán a ciudades con sus propias leyes locales de causa justa, incluyendo Los Ángeles, Santa Mónica y Glendale.
