escrito por: Corey Janoff
Esta es una pregunta que nos hacen mucho, especialmente los médicos que buscan actualizar desde su casa de inicio. Debo alquilar mi casa o venderla? O, ¿debería vender mi casa o alquilarla? Estas son preguntas muy válidas.
poseer propiedades de alquiler puede ser una gran manera de generar ingresos pasivos. Cuanto más ingresos pasivos tenga, menos tendrá que trabajar, o menos tendrá que retirarse de otras cuentas de inversión en la jubilación.,
no muchas personas tienen la capacidad de convertir su casa en una propiedad de alquiler y aún así permitirse comprar una nueva casa, por lo que es un punto discutible. Sin embargo, muchos de los médicos con los que trabajamos están en una posición única. Pueden estar pasando de un ingreso de residencia a un ingreso de nivel de asistencia y pueden permitirse un pago de la casa mucho más grande. Además, los préstamos hipotecarios para médicos permiten a los médicos comprar una nueva casa con tan solo un 0% de descuento. Esto puede hacer que la opción de mantener la casa de inicio para alquilarla sea una opción mucho más realista.,
Hoy quiero sumergirme en los pros y los contras de vender su casa existente en lugar de alquilarla.
¿debo vender mi casa o alquilarla?
antes de entrar en números de si valdrá la pena vender su casa o alquilarla, quiero saber si alguien realmente quiere poseer una propiedad de alquiler. Si no, entonces la respuesta es fácil: vender. Vamos a ir con la suposición de hoy que usted tiene un interés en poseer una propiedad de alquiler. Ya sea para la diversificación de la cartera, ingresos pasivos, o cualquier razón que sea atractiva para usted.,
además, un par de preguntas fáciles de hacerse son:
- ¿Puede pagar la próxima casa si se queda con esta y la alquila?
- si lo convierte en un alquiler, ¿puede alquilarlo con fines de lucro?
¿puede permitirse comprar la próxima casa si se queda con esta?
otra suposición que haremos en este post es que te estás mudando a una nueva casa de cualquier manera. Esa decisión ya se ha tomado. Tal vez usted está tomando un trabajo en otra ciudad. Tal vez usted es un doctor que está haciendo la transición de la residencia a la práctica y tiene una familia en expansión y necesita más espacio., ¿Puede permitirse comprar la próxima casa sin vender su casa actual?
Hay dos factores principales: el pago inicial y el costo mensual de la hipoteca(s). Empezaremos con el pago inicial.
Puede Pagar el Pago inicial?
Si tiene suficiente efectivo para un pago inicial del 20%, puede omitirlo. Si usted no tiene tanto dinero en efectivo a mano, usted tiene un par de opciones en conseguir aprobado para una hipoteca sobre la nueva casa.
como se mencionó anteriormente, algunos bancos que ofrecen programas de préstamos médicos otorgarán una hipoteca a médicos o dentistas sin el pago inicial habitual del 20%., Esto es genial, ya que reduce un obstáculo necesario para comprar una casa. Algunos prestamistas irán tan bajo como 0% hacia abajo (solo se requieren costos de cierre), aunque la mayoría requerirá 5-10% hacia abajo, dependiendo de la cantidad del préstamo. Aún así, el 10% es menos del 20%. En una casa de 1 1M, eso hace una gran diferencia.
sin embargo, dependiendo de la propiedad que esté mirando, se puede requerir un 20% de Cuota Inicial. Algunos bancos no prestan con menos del 20% de Cuota Inicial para ciertos condominios o cooperativas. A menudo depende de cuántas unidades están ocupadas por el propietario.
supongamos que solo necesita 5-10% para un pago inicial., También necesitará dinero para costos de cierre, Gastos de mudanza y reservas. El banco no le permitirá vaciar completamente su cuenta bancaria para el pago inicial. Por lo general, requieren alrededor de 4 meses de pagos hipotecarios en reservas Después del pago inicial y los costos de cierre. Si no tiene suficiente efectivo a mano para esos gastos, es posible que deba vender su casa para comprar la siguiente. O empieza a ahorrar.
el otro factor son los pagos hipotecarios en ambas propiedades.
¿puede pagar los pagos de la hipoteca?,
la suposición con una propiedad de alquiler es que tendrá inquilinos en la propiedad que le pagan el alquiler que cubrirá el pago de la hipoteca en esa propiedad. Bueno, un banco típicamente quiere ver dos años de ingresos de alquiler consistentes antes de que hagan esa misma suposición. Esto significa que usted tiene que ser capaz de pagar los pagos de ambas propiedades con el fin de calificar para un préstamo en la nueva casa. Déjame explicarte más.
si bien hay algunas excepciones, para calificar para una hipoteca, por lo general no puede tener más del 43% de sus ingresos destinados a los pagos de la deuda., Si lo hace, tenemos algunos problemas más grandes que discutir, pero ese es un tema para otro día. Así es como esto entra en juego.
si su pago hipotecario en la casa actual es de 1 1,500 / mes. Tiene préstamos para automóviles por un total de 1 1,200/mes. Tiene pagos de préstamos estudiantiles de 2 2,000 / mes (algunos prestamistas ignorarán los pagos de préstamos estudiantiles para médicos, lo cual es una locura para mí). Y sus pagos mínimos con tarjeta de crédito suman 3 300 / mes. Esos suman 5 5,000 / mes en pagos de deuda.,
si su ingreso mensual es de 1 15,000/mes (1 180,000 / año), el pago hipotecario máximo que un banco ofrecerá sin vender su casa actual es de 1 1,450. Eso sería un paso hacia abajo de su hogar actual.
si gana 2 20,000 / mes, puede calificar para una nueva hipoteca de 3 3,600. Dependiendo de las casas que esté mirando en su área deseada, eso puede o no ser suficiente.
si eso limita sus opciones a las casas que no le gustan, la respuesta es fácil, necesita vender la casa actual (o los autos) si desea comprar su nueva casa deseada.,
¿puede alquilar su casa actual para obtener una ganancia?
si determinamos que puede comprar la nueva casa que desea sin ningún problema, entonces lo primero que quiero saber es si su casa actual se puede alquilar con fines de lucro. Dicho de otra manera, ¿el ingreso esperado de alquiler será mayor que los costos de poseer la propiedad de alquiler?
Llámame loco, pero me gustan las propiedades de alquiler que hacen dinero. No estoy tan entusiasmado con ser propietario de una propiedad de alquiler que pierde dinero. Así que si te estás preguntando, » ¿debería alquilar mi casa o venderla?,»Quiero saber si será una propiedad de alquiler rentable.
hable con algunos agentes de bienes raíces y compañías de administración de propiedades para tener una idea de lo que piensan que podría alquilar su casa de manera realista. También puede hacer algunas búsquedas en línea usted mismo para ver para qué propiedades similares están alquilando.
imaginemos el pago de su hipoteca, más los impuestos a la propiedad, el seguro, las cuotas de HOA (si corresponde), las tarifas de administración (si usa un administrador de propiedad) junto con Algunos costos de mantenimiento anuales estimados en un promedio de 2 2,000/mes., Si puede alquilar la propiedad por $2,500/mes, ¡entonces esa es una propiedad de alquiler rentable!
si puede alquilar la propiedad de manera realista por $1,500/mes, y le cuesta 2 2,000/mes, entonces no es una propiedad de alquiler rentable. Esa propiedad de alquiler te está perdiendo dinero. No es bueno. Pero, ¿qué pasa con la apreciación de la propiedad a lo largo del tiempo, o las deducciones de impuestos?
Claro, podemos profundizar en los números para ver estimaciones más específicas, pero todo lo que realmente estamos haciendo es buscar formas de justificar la retención de una propiedad que nos perderá dinero., Reclamar un gasto de depreciación en la propiedad para reducir su responsabilidad tributaria es grande. Pero si la propiedad está perdiendo 6 6,000 al año, usted está gastando 6 6,000 para tal vez ahorrar taxes 1,500 en impuestos.
preferiría pagar taxes 1,500 en impuestos y no perder 6 6,000.
¿Quieres Ser Propietario? Potencialmente a larga distancia?
asumiendo que su casa se puede alquilar con fines de lucro, debe decidir si ser propietario de una propiedad de alquiler es atractivo para usted. Ya sabes lo que es ser dueño de casa. Piense en todos los dolores de cabeza que ha tenido que lidiar con ser propietario de la casa en la que vive., Ahora finge que tienes que lidiar con esos dolores de cabeza, junto con los dolores de cabeza que crea la casa de tu vecino. No es tan divertido cuando no llamas a la propiedad tu hogar.
dicho esto, si estás ganando dinero, los dolores de cabeza pueden valer la pena. Algunos de ellos podrían ser aliviados por una empresa de administración de propiedades, por lo que solo tiene que lidiar con problemas importantes. Esto puede ser especialmente útil si la propiedad de alquiler está en una ubicación diferente a su residencia principal.
Cuando me pregunte, si debo vender mi casa o convertirla en un alquiler, primero pregúntese si desea ser propietario., ¿Ser propietario de una propiedad de alquiler le atrae? Puede ser una gran manera de generar ingresos pasivos, pero también puede crear cierta frustración para usted. Si estás de acuerdo con eso, y parece que puedes alquilarlo para obtener un beneficio, ¡entonces hazlo!
Revelaciones:
algunos ejemplos son hipotéticos y son sólo para fines ilustrativos. Consulte con un profesional de impuestos para las implicaciones fiscales correspondientes a sus circunstancias específicas.
