docenas de prestamistas hipotecarios se declaran en bancarrota en cuestión de semanas. El mercado está lleno de preocupaciones de una importante crisis crediticia mundial, que podría afectar a todas las clases de prestatarios. Los bancos centrales utilizan cláusulas de emergencia para inyectar liquidez en mercados financieros asustados. Los mercados inmobiliarios se desploman después de años de máximos históricos. Las tasas de ejecución hipotecaria se duplicaron año tras año durante el segundo semestre de 2006 y en 2007.
Los informes sonar intimidante, pero ¿qué significa todo esto?,
actualmente estamos sumidos en una crisis financiera que se centra en el mercado de la vivienda de los Estados Unidos, donde las consecuencias del mercado de hipotecas de alto riesgo congelado se están derramando en los mercados de crédito, así como en los mercados de valores nacionales y globales. Siga leyendo para obtener más información sobre cómo cayeron los mercados hasta aquí, y lo que puede estar por venir.
El camino hacia una Crisis
¿fue este el caso de un grupo o una empresa que se quedó dormida al volante? ¿Es esto el resultado de muy poca supervisión, demasiada codicia, o simplemente no hay suficiente comprensión?, Como suele ser el caso cuando los mercados financieros salen mal, la respuesta es probablemente «todo lo anterior»
recuerde, el mercado que estamos viendo hoy es un subproducto del mercado de hace seis años. Retrocedamos a finales de 2001, cuando el miedo a los ataques terroristas globales después de septiembre. 11 sacudió una economía que ya estaba luchando, una que recién estaba comenzando a salir de la recesión inducida por la burbuja tecnológica de finales de la década de 1990.,
en respuesta, durante 2001, la Reserva Federal comenzó a recortar drásticamente las tasas, y la tasa de los fondos federales llegó al 1% en 2003, que en el lenguaje de la banca central es esencialmente cero. El objetivo de una tasa baja de los fondos federales es expandir la oferta de dinero y alentar el endeudamiento, lo que debería estimular el gasto y la inversión. La idea de que el gasto era «patriótico» se propagó ampliamente y todos, desde la Casa Blanca hasta la asociación local de padres y maestros, nos alentaron a comprar, comprar, comprar.
funcionó, y la economía comenzó a expandirse constantemente en 2002.,
los bienes raíces comienzan a verse atractivos
a medida que las tasas de interés más bajas se abrieron camino en la economía, el mercado de bienes raíces comenzó a funcionar en un frenesí a medida que el número de casas vendidas—y los precios por los que se vendieron—aumentaron dramáticamente a partir de 2002. En ese momento, la tasa de una hipoteca de tasa fija a 30 años estaba en los niveles más bajos vistos en casi 40 años, y la gente vio una oportunidad única de obtener acceso a la fuente más barata de equidad disponible.,
los bancos de inversión y los valores respaldados por activos
Si al mercado de la vivienda solo se le hubiera dado una mano decente-digamos, una con tasas de interés bajas y una demanda creciente—, cualquier problema se habría contenido bastante. Desafortunadamente, se le repartió una mano fantástica, gracias a los nuevos productos financieros que se giraron en Wall Street. Estos nuevos productos terminaron extendiéndose a lo largo y ancho y se incluyeron en fondos de pensiones, fondos de cobertura y gobiernos internacionales.
y, como ahora estamos aprendiendo, muchos de estos productos terminaron siendo absolutamente nada.,
una Idea Simple conduce a grandes problemas
el valor respaldado por activos (ABS) ha existido durante décadas, y en su núcleo se encuentra un principio de inversión simple: tomar un montón de activos que tienen flujos de efectivo predecibles y similares (como la hipoteca de la casa de un individuo), agruparlos en un paquete administrado que recoge todos los pagos individuales (los pagos de la hipoteca), y utilizar el dinero para pagar a los inversores un cupón en el paquete administrado. Esto crea un valor respaldado por activos en el que los bienes raíces subyacentes actúan como garantía.,
otra gran ventaja fue que las agencias de calificación crediticia como Moody’s y Standard & Poor’s pondrían su sello de aprobación ‘AAA’ o ‘a+’ en muchos de estos valores, señalando su relativa seguridad como una inversión.
la ventaja para el inversor es que puede adquirir una cartera diversificada de activos de renta fija que llegan como un pago de cupón.,
La Asociación hipotecaria Nacional del Gobierno (Ginnie Mae) había estado agrupando y vendiendo hipotecas titulizadas como ABSs durante años; sus calificaciones ‘AAA’ siempre habían tenido la garantía que el respaldo del gobierno de Ginnie Mae había brindado. Los inversores obtuvieron un rendimiento más alto que en los bonos del Tesoro, y Ginnie Mae pudo usar la financiación para ofrecer nuevas hipotecas.,
ampliando los márgenes
Gracias a un mercado inmobiliario en explosión, también se estaba creando una forma actualizada de ABS, solo estos ABS se estaban llenando de préstamos hipotecarios de alto riesgo o préstamos a compradores con crédito menos que estelar.
los préstamos de alto riesgo, junto con sus riesgos de incumplimiento mucho más altos, se colocaron en diferentes clases de riesgo, o tramos, cada uno de los cuales venía con su propio calendario de reembolso., Los tramos superiores pudieron recibir calificaciones «AAA», incluso si contenían préstamos de alto riesgo, porque a estos tramos se les prometieron los primeros dólares que ingresaron al valor. Los tramos más bajos conllevaron tasas de cupón más altas para compensar el mayor riesgo de incumplimiento. En la parte inferior, el tramo de «capital» era una inversión altamente especulativa, ya que podría tener sus flujos de efectivo esencialmente eliminados si la tasa de incumplimiento en todo el ABS se deslizaba por encima de un nivel bajo, en el rango de 5 a 7%.,
de repente, incluso los prestamistas hipotecarios de alto riesgo tenían una vía para vender su deuda riesgosa, lo que a su vez les permitió comercializar esta deuda aún más agresivamente. Wall Street estaba allí para recoger sus préstamos de alto riesgo, empaquetarlos con otros Préstamos (algunos de calidad, otros no), y venderlos a los inversores. Además, casi el 80% de estos valores agrupados se convirtieron mágicamente en grado de inversión (calificación’A’ o superior), gracias a las agencias de calificación, que ganaron lucrativas tarifas por su trabajo en la calificación de los ABS.,
como resultado de esta actividad, se hizo muy rentable originar hipotecas, incluso las de riesgo. No pasó mucho tiempo antes de que incluso los requisitos básicos como la prueba de ingresos y un pago inicial fueran pasados por alto por los prestamistas hipotecarios; las hipotecas de préstamo a valor del 125% se estaban suscribiendo y otorgando a los posibles propietarios de viviendas. La lógica es que con los precios de los bienes raíces aumentando tan rápido (los precios medios de las casas estaban aumentando hasta un 14% anual en 2005), una hipoteca de 125% LTV estaría por encima del agua en menos de dos años.,
apalancamiento cuadrado
El bucle de refuerzo estaba empezando a girar demasiado rápido, pero con Wall Street, Main Street y todos los que estaban en el medio beneficiándose del viaje, ¿quién iba a poner los frenos?
Las tasas de interés récord se habían combinado con estándares de préstamos cada vez más flexibles para empujar los precios de los bienes raíces a máximos históricos en la mayor parte de los Estados Unidos. Los propietarios de viviendas existentes estaban refinanciando en números récord, aprovechando la plusvalía recientemente ganada que se podría tener con unos pocos cientos de dólares gastados en una tasación de la casa.,
mientras tanto, gracias a la liquidez en el mercado, los bancos de inversión y otros grandes inversores pudieron obtener préstamos cada vez más (mayor apalancamiento) para crear productos de inversión adicionales, que incluían activos subprime inestables.
La deuda con garantía se une a la lucha
la capacidad de pedir más préstamos impulsó a los bancos y otros grandes inversores a crear obligaciones de deuda con garantía (CDO), que esencialmente recogieron tramos de capital y «mezzanine» (calificación media a baja) de MBSs y los reempaquetaron una vez más, esta vez en CDOs mezzanine.,
al utilizar el mismo esquema de pago «por goteo», la mayoría de los CDO mezzanine podrían obtener una calificación crediticia «AAA», poniéndola en manos de fondos de cobertura, fondos de pensiones, bancos comerciales y otros inversores institucionales.
Los valores respaldados por hipotecas residenciales (RMBS), en los que los flujos de efectivo provienen de la deuda residencial, y los CDO estaban eliminando efectivamente las líneas de comunicación entre el prestatario y el prestamista original., De repente, los grandes inversores controlaron la garantía; como resultado, las negociaciones sobre los pagos tardíos de la hipoteca se eludieron para el modelo de «ejecución hipotecaria directa» de un inversor que buscaba reducir sus pérdidas.
sin Embargo, estos factores no han causado la crisis actual si:
- El mercado inmobiliario continuó en auge.
- Los propietarios de vivienda podrían pagar sus hipotecas.
sin embargo, debido a que esto no ocurrió, estos factores solo ayudaron a alimentar el número de ejecuciones hipotecarias más adelante.,
Teaser Rates and the ARM
con los prestamistas hipotecarios exportando gran parte del riesgo en los préstamos de alto riesgo a los inversores, fueron libres de idear estrategias interesantes para originar préstamos con su capital liberado. Mediante el uso de tasas teaser (tasas bajas especiales que durarían el primer año o dos de una hipoteca) dentro de hipotecas de tasa ajustable (ARM), los prestatarios podrían ser atraídos a una hipoteca inicialmente asequible en la que los pagos se dispararían en tres, cinco o siete años.,
a medida que el mercado inmobiliario llegó a sus máximos en 2005 y 2006, las tasas teaser, las armas y el préstamo de «solo interés» (donde no se realizan pagos principales durante los primeros años) fueron cada vez más presionados sobre los propietarios. A medida que estos préstamos se hicieron más comunes, menos prestatarios cuestionaron los términos y se sintieron atraídos por la perspectiva de poder refinanciar en unos pocos años (con un gran beneficio, afirmó el argumento), lo que les permitió hacer cualquier pago de recuperación que fuera necesario., Lo que los prestatarios no tuvieron en cuenta en el mercado de la vivienda en auge, sin embargo, fue que cualquier disminución en el valor de la vivienda dejaría al prestatario con una combinación insostenible de un pago global y un pago hipotecario mucho más alto.
un mercado tan cercano a casa como los bienes raíces se vuelve imposible de ignorar cuando se está disparando en todos los cilindros. En el espacio de cinco años, los precios de las casas en muchas áreas se habían duplicado literalmente, y casi cualquiera que no hubiera comprado una casa o refinanciado se consideraba atrasado en la carrera por ganar dinero en ese mercado., Los prestamistas hipotecarios lo sabían, y presionaron cada vez más agresivamente. Las casas nuevas no se podían construir lo suficientemente rápido, y las acciones de los constructores se dispararon.
el mercado de CDO (garantizado principalmente con deuda de alto riesgo) se disparó a más de 6 600 mil millones en emisiones solo durante 2006, más de 10 veces la cantidad emitida solo una década antes. Estos valores, aunque ilíquidos, se recogieron con entusiasmo en los mercados secundarios, que felizmente los estacionaron en grandes fondos institucionales a sus tasas de interés superiores al mercado.,
las Grietas Comienzan a Aparecer
sin Embargo, a mediados de 2006, las grietas comenzaron a aparecer. Las ventas de las casas nuevas se estancaron, y los precios medios de venta detuvieron su ascenso. Las tasas de interés—aunque históricamente todavía bajas—estaban en aumento, con temores de inflación amenazando con elevarlas más. Todas las hipotecas y refinanciaciones fáciles de suscribir ya se habían hecho, y el primero de los brazos temblorosos, escrito 12 a 24 meses antes, estaba comenzando a reiniciarse.
Las tasas de incumplimiento comenzaron a aumentar bruscamente. De repente, el CDO no parecía tan atractivo para los inversores en busca de rendimiento., Después de todo, muchos de los CDO habían sido re-empaquetados tantas veces que era difícil decir cuánta exposición subprime había en realidad en ellos.
La crisis del crédito fácil
no pasó mucho tiempo antes de que las noticias de problemas en el sector pasaran de las discusiones en las salas de juntas a las noticias que acaparaban titulares.
decenas de prestamistas hipotecarios-sin mercados secundarios ni bancos de inversión más deseosos de vender sus préstamos—quedaron aislados de lo que se había convertido en la principal fuente de financiación y se vieron obligados a cerrar sus operaciones. Como resultado, los CDO pasaron de ser ilíquidos a no comercializables.,
frente a toda esta incertidumbre financiera, los inversores se volvieron mucho más reacios al riesgo, y buscaron desenrollar las posiciones en MBSs potencialmente peligrosos, y cualquier seguridad de renta fija que no pagara una prima de riesgo adecuada para el nivel de riesgo percibido. Los inversores estaban emitiendo sus votos en masa en el sentido de que no valía la pena tomar riesgos de alto riesgo.
en medio de este vuelo hacia la calidad, los bonos del Tesoro a tres meses se convirtieron en el nuevo producto de renta fija «imprescindible» y los rendimientos cayeron un impactante 1.5% en cuestión de días., Aún más notable que la compra de bonos respaldados por el gobierno (y a corto plazo) fue el diferencial entre los bonos corporativos a plazo similar y las letras del tesoro, que se ampliaron de unos 35 puntos básicos a más de 120 puntos básicos en menos de una semana.
estos cambios pueden sonar mínimos o indemnes para el ojo inexperto, pero en los mercados modernos de renta fija, donde el apalancamiento es el rey y el crédito barato es solo el bufón actual, un movimiento de esa magnitud puede hacer mucho daño. Esto quedó ilustrado por el colapso de varios fondos de cobertura.,
muchos fondos institucionales se enfrentaron a demandas de márgenes y garantías de bancos nerviosos, lo que los obligó a vender otros activos, como acciones y bonos, para recaudar efectivo. El aumento de la presión de venta se apoderó de los mercados de valores, ya que los principales promedios de acciones en todo el mundo se vieron afectados por fuertes caídas en cuestión de semanas, lo que efectivamente paralizó el fuerte mercado que había llevado el Promedio Industrial Dow Jones a máximos históricos en julio de 2007.
para ayudar A frenar el impacto de la crisis, los bancos centrales de los estados UNIDOS,, Japón y Europa, a través de inyecciones de efectivo de varios cientos de miles de millones de dólares, ayudaron a los bancos con sus problemas de liquidez y ayudaron a estabilizar los mercados financieros. La Reserva Federal también redujo la tasa de ventana de descuento, lo que abarató que las instituciones financieras pidieran fondos prestados a la Reserva Federal, agregaran liquidez a sus operaciones y ayudaran a los activos en dificultades.
la liquidez añadida ayudó a estabilizar el mercado en cierta medida, pero el impacto total de estos eventos aún no está claro.,
conclusión
no hay nada intrínsecamente malo o malo en la obligación de deuda con garantía o en cualquiera de sus familiares financieros. Es una forma natural e inteligente de diversificar el riesgo y abrir los mercados de capitales. Como cualquier otra cosa-la burbuja de las puntocom, el colapso de la administración de Capital a largo plazo y la hiperinflación de principios de la década de 1980—si una estrategia o instrumento se usa mal o se cocina demasiado, tendrá que haber una buena sacudida fuera de la arena., Llámelo una extensión natural del capitalismo, donde la codicia puede inspirar la innovación, pero si no se controla, se requieren las principales fuerzas del mercado para devolver el equilibrio al sistema.
¿qué sigue?
Entonces, ¿a dónde vamos desde aquí? La respuesta a esta pregunta se centrará en averiguar cuán profundo será el impacto, tanto en los Estados Unidos como en todo el mundo. La mejor situación para todas las partes involucradas sigue siendo una en la que la economía de los Estados Unidos funciona bien, el desempleo se mantiene bajo, los ingresos personales siguen el ritmo de la inflación y los precios de los bienes raíces encuentran un fondo., Solo cuando ocurra la última parte podremos evaluar el impacto total de la fusión subprime.
la supervisión regulatoria se volverá más rígida después de este fiasco, probablemente manteniendo las restricciones de préstamos y las calificaciones de los bonos muy conservadoras durante los próximos años. Dejando a un lado las lecciones aprendidas, Wall Street continuará buscando nuevas formas de fijar el precio del riesgo y empaquetar los valores, y sigue siendo el deber del inversor ver el futuro a través de los valiosos filtros del pasado.,
