Good Mood

como puede ver, los pagos realizados durante los primeros años de una hipoteca consisten principalmente en pagos de intereses.

la principal ventaja de un préstamo de tasa fija es que el prestatario está protegido de aumentos repentinos y potencialmente significativos en los pagos mensuales de la hipoteca si las tasas de interés aumentan. Las hipotecas de tasa fija son fáciles de entender y varían poco de prestamista a prestamista., La desventaja de las hipotecas de tasa fija es que cuando las tasas de interés son altas, calificar para un préstamo es más difícil porque los pagos son menos asequibles.

aunque la tasa de interés es fija, la cantidad total de interés que pagará depende del plazo de la hipoteca. Las instituciones crediticias tradicionales ofrecen hipotecas de tasa fija para una variedad de términos, Los más comunes de los cuales son 30, 20 y 15 años.

La hipoteca a 30 años es la opción más popular porque ofrece el menor pago mensual., Sin embargo, la compensación por ese pago bajo es un costo general significativamente más alto, porque la década adicional, o más, en el término se dedica principalmente al pago de intereses. Los pagos mensuales para hipotecas a corto plazo son más altos para que el principal se reembolse en un plazo más corto. Además, las hipotecas a corto plazo ofrecen una tasa de interés más baja, lo que permite una mayor cantidad de capital reembolsado con cada pago hipotecario. Por lo tanto, las hipotecas a corto plazo cuestan significativamente menos en general. (Para obtener más información, consulte comprensión de la estructura de pago hipotecario.,)

Hipotecas de Tasa Ajustable

La tasa de interés de una hipoteca de tasa ajustable es una variable de uno. La tasa de interés inicial en un ARM se establece por debajo de la tasa de mercado en un préstamo de tasa fija comparable, y luego la tasa aumenta a medida que pasa el tiempo. Si el ARM se mantiene el tiempo suficiente, la tasa de interés superará la tasa vigente para los préstamos a tasa fija.,los brazos

tienen un período de tiempo fijo durante el cual el tipo de interés inicial permanece constante, después del cual el tipo de interés se ajusta a una frecuencia preestablecida. El período de tasa fija puede variar significativamente, entre un mes y 10 años; los períodos de ajuste más cortos generalmente conllevan tasas de interés iniciales más bajas. Después del plazo inicial, el préstamo se restablece, lo que significa que hay una nueva tasa de interés basada en las tasas actuales del mercado. Esta es la tasa hasta el próximo reinicio, que puede ser el año siguiente.,

terminología ARM

Los ARM son significativamente más complicados que los préstamos a tasa fija, por lo que explorar los pros y los contras requiere comprender alguna terminología básica. Estos son algunos conceptos que los prestatarios deben conocer antes de seleccionar un ARM:

• frecuencia de ajuste: se refiere a la cantidad de tiempo entre los ajustes de la tasa de interés (por ejemplo, mensual, anual, etc.).).
• índices de ajuste: los ajustes de los tipos de interés están vinculados a un punto de referencia. A veces esta es la tasa de interés sobre un tipo de activo, como certificados de depósito o letras del Tesoro., También podría ser un índice específico, como el índice de costo de fondos o el tipo de oferta interbancaria de Londres (LIBOR).
• margen: cuando firma su préstamo, acepta pagar una tasa que es un cierto porcentaje más alto que el índice de ajuste. Por ejemplo, su tarifa ajustable puede ser la tarifa de la factura T de un año más el 2%. Ese 2% extra se llama margen.
• Caps: se refiere al límite de la cantidad que la tasa de interés puede aumentar en cada período de ajuste. Algunos brazos también ofrecen límites en el pago mensual total., Estos préstamos, también conocidos como préstamos de amortización negativa, mantienen los pagos bajos; sin embargo, estos pagos pueden cubrir solo una parte de los intereses adeudados. Los intereses impagados se convierten en parte del principal. Después de años de pagar la hipoteca, su principal adeudado puede ser mayor que la cantidad que pidió prestada inicialmente.
• Techo: este es el más alto que la tasa de interés ajustable se permite llegar a ser durante la vida del préstamo.

la mayor ventaja de un ARM es que es considerablemente más barato que una hipoteca de tasa fija, al menos durante los primeros tres, cinco o siete años., Las ARM también son atractivas porque sus bajos pagos iniciales a menudo permiten al prestatario calificar para un préstamo más grande y, en un entorno de tasas de interés decrecientes, permiten al prestatario disfrutar de tasas de interés más bajas (y pagos más bajos) sin la necesidad de refinanciar la hipoteca.

un prestatario que elige un ARM puede ahorrar varios cientos de dólares al mes durante un máximo de siete años, después de lo cual es probable que sus costos aumenten. La nueva tasa se basará en las tasas del mercado, no en la tasa inicial por debajo del mercado., Si tienes mucha suerte, puede ser más baja dependiendo de cómo son las tasas de mercado en el momento del restablecimiento de la tasa.

El BRAZO, sin embargo, puede plantear algunas desventajas significativas. Con un ARM, su pago mensual puede cambiar con frecuencia durante la vida del préstamo. Y si toma un préstamo grande, podría estar en problemas cuando las tasas de interés suban: algunos brazos están estructurados de modo que las tasas de interés casi se dupliquen en solo unos pocos años. (Para obtener más información, consulte Hipoteca de tasa ajustable: Qué sucede cuando las tasas de interés suben).,

de hecho, las hipotecas de tasa ajustable pasaron de moda con muchos planificadores financieros después de la crisis de las hipotecas de alto riesgo de 2008, que marcó el comienzo de una era de ejecuciones hipotecarias y ventas a corto plazo. Los prestatarios se enfrentaron al choque de pegatina cuando sus brazos se ajustaron, y sus pagos se dispararon. Afortunadamente, desde entonces se han instituido regulaciones y leyes gubernamentales para aumentar la supervisión que transformó una burbuja inmobiliaria en una crisis financiera global. La Oficina de protección financiera del consumidor (CFPB) ha estado previniendo prácticas hipotecarias predatorias que perjudican al consumidor., Los prestamistas están prestando a los prestatarios que son propensos a pagar sus préstamos.

Que Es el Préstamo adecuado para Usted?

al elegir una hipoteca, debe considerar una amplia gama de factores personales y equilibrarlos con las realidades económicas de un mercado en constante cambio. Las finanzas personales de los individuos a menudo experimentan períodos de avance y declive, las tasas de interés suben y bajan, y la fortaleza de la economía aumenta y disminuye., Para poner su selección de préstamo en el contexto de estos factores, considere las siguientes preguntas:

• ¿Qué tan grande puede pagar una hipoteca hoy?
• ¿todavía podría permitirse un brazo si las tasas de interés suben?
• ¿cuánto tiempo tiene la intención de vivir en la propiedad?
• ¿En qué dirección se dirigen las tasas de interés, y anticipa que esa tendencia continuará?

si está considerando un ARM, debe ejecutar los números para determinar el peor de los casos., Si todavía puede permitírselo si la hipoteca se restablece al límite máximo en el futuro, un ARM le ahorrará dinero cada mes. Idealmente, debe usar los ahorros en comparación con una hipoteca de tasa fija para hacer pagos de capital adicionales cada mes, de modo que el préstamo total sea menor cuando se produzca el reinicio, reduciendo aún más los costos.

si las tasas de interés son altas y se espera que caigan, un ARM se asegurará de que pueda aprovechar la caída, ya que no está bloqueado en una tasa en particular., Si las tasas de interés están subiendo o un pago estable y predecible es importante para usted, una hipoteca de tasa fija puede ser el camino a seguir.

candidatos para ARMs

el propietario de vivienda a corto plazo

Un ARM puede ser una excelente opción si los pagos bajos en el corto plazo son su requisito principal, o si no planea vivir en la propiedad el tiempo suficiente para que las tarifas aumenten. Como se mencionó anteriormente, el período de tasa fija de un ARM varía, por lo general de un año a siete años, por lo que un ARM podría no tener sentido para las personas que planean mantener su hogar por más que eso., Sin embargo, si usted sabe que se va a mudar dentro de un corto período de tiempo, o no planea aferrarse a la casa durante las próximas décadas, entonces un brazo tendrá mucho sentido.

digamos que el entorno de tasas de interés significa que puede sacar un ARM a cinco años con una tasa de interés del 3.5%. Una hipoteca de tasa fija a 30 años, en comparación, le daría una tasa de interés del 4.25%. Si planea mudarse antes de que se restablezca el brazo a cinco años, ahorrará mucho dinero en intereses., Si, por otro lado, finalmente decide quedarse en la casa más tiempo, especialmente si las tasas son más altas cuando su préstamo se ajusta, entonces la hipoteca va a costar más de lo que tendría el préstamo de tasa fija. Si, sin embargo, usted está comprando una casa con la vista puesta en la mejora a una casa más grande una vez que usted comienza una familia—o usted piensa que usted se mudará para el trabajo—entonces un brazo puede ser adecuado para usted.

El aumento de ingresos

para las personas que tienen un ingreso estable pero no esperan que aumente drásticamente, una hipoteca de tasa fija tiene más sentido., Sin embargo, si espera ver un aumento en sus ingresos, ir con un brazo podría ahorrarle pagar muchos intereses a largo plazo.

digamos que está buscando su primera casa y acaba de graduarse de la escuela de medicina o derecho o obtuvo un MBA. Las posibilidades son altas de que usted va a ganar más en los próximos años y será capaz de pagar el aumento de los pagos cuando su préstamo se ajusta a una tasa más alta. En ese caso, un brazo funcionará para usted., En otro escenario, si espera comenzar a recibir dinero de un fideicomiso a cierta edad, podría obtener un ARM que se restablezca en el mismo año.

El tipo Pay-It-Off

tomar una hipoteca de tasa ajustable es muy atractivo para los prestatarios hipotecarios que tienen, o tendrán, el dinero en efectivo para pagar el préstamo antes de que la nueva tasa de interés comience. Si bien eso no incluye a la gran mayoría de los estadounidenses, hay situaciones en las que puede ser posible lograrlo.

tome un prestatario que está comprando una casa y vendiendo otra al mismo tiempo., Esa persona puede verse obligada a comprar la nueva casa mientras la antigua está en contrato y, como resultado, tomará un brazo de uno o dos años. Una vez que el prestatario tiene los ingresos de la venta, él o ella puede dar la vuelta para pagar el brazo con los ingresos de la venta de la casa.

otra situación en la que un ARM tendría sentido es si puede permitirse acelerar los pagos cada mes lo suficiente como para pagarlo antes de que se restablezca., El empleo de esta estrategia puede ser arriesgado porque la vida sucede, y mientras que usted puede ser capaz de darse el lujo de hacer pagos acelerados ahora, si se enferma, pierde su trabajo, o la caldera se va, que ya no puede ser una opción.

the Bottom Line

independientemente del tipo de préstamo que seleccione, elegir cuidadosamente le ayudará a evitar errores costosos. Una cosa es segura: no vaya con el brazo porque el pago mensual más bajo es la única manera de pagar esa casa de ensueño. Puede obtener una tasa similar en el momento del reinicio, pero es una apuesta seria., Es más prudente buscar una casa con un precio más bajo en su lugar.

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