comprar una primera casa es simultáneamente emocionante, estresante y confuso. Una vez que haya examinado los listados de casas abiertas, raspado la masa y realizado las inspecciones requeridas, todavía existe el negocio sucio de transferir la casa del vendedor al comprador.
incluso los detalles más aparentemente mundanos de comprar una casa nueva tienen consecuencias. Eso incluye el día del mes que decide cerrar.,
Los agentes de título y los corredores hipotecarios a menudo dirigen a los compradores hacia los primeros días del mes. Pero los compradores de vivienda por primera vez con poco dinero en efectivo podrían encontrar que cerrar el primer día del mes es una mala decisión. He aquí por qué.
los costos de intereses prepagados son más altos
Los intereses hipotecarios se pagan en mora, después de que el mes haya terminado. Este es un cambio inesperado para muchos inquilinos, que están acostumbrados a pagar por adelantado sus gastos de vivienda., Debido a que el interés hipotecario se calcula en función del saldo hipotecario principal pendiente, es más preciso que un prestamista hipotecario Calcule el interés al final del mes.
¿Cómo afecta esto a los costos de cierre de un comprador Nuevo? Para que un nuevo comprador de vivienda esté al día con los pagos de intereses del mes en curso, un prestamista hipotecario le pide a un prestatario que pague por adelantado el valor de los intereses del primer mes, e incluye ese primer interés de pago hipotecario en los costos generales de cierre del préstamo hipotecario.
«si cierra una casa al final del mes, puede aprovechar los costos prorrateados., Desde una perspectiva de flujo de efectivo, sus costos de bolsillo serían más bajos», dijo Andrew McCrea, ejecutivo de cuentas de PMBC Group en Beverly Hills, California.
Cuando llega el momento de cerrar una hipoteca, se espera que los prestatarios paguen intereses devengados desde el momento en que cierran hasta el último día del mes. «Por lo tanto, cuanto más cerca del final del mes que cierras, menos interés tendrás que pagar», dijo McCrea.
por ejemplo, suponga que tiene un préstamo de 2 240,000 y una tasa de interés anual del 4.5 por ciento. La tasa de interés diaria en este ejemplo sería 0.012329 por ciento (4.,5 por ciento dividido por 365 días). Multiplique la tasa de interés diaria por el saldo del préstamo principal y terminará con la cantidad que pagará en interés por día: $29.60.
si cierra el primer día del mes, pagará intereses diarios sobre el préstamo por cada día dentro del mes. Si hay 30 días en el mes, pagará 8 888 en intereses prepagados al cierre. Si cierra el día 30 de un mes de 30 días, pagará intereses por un día, o $29.60.
verá este número reflejado en la línea 901 del formulario de liquidación HUD-1., Para un nuevo comprador de vivienda, puede hacer una diferencia considerable tener ese dinero extra en la mano.
usted pagará una mayor parte de los impuestos de Bienes Raíces& HOA Fees
El interés hipotecario no es el único costo de cierre que depende de la fecha de liquidación:
«los impuestos de bienes raíces y las cuotas de la Asociación de propietarios o de la Asociación de condominios se prorratean entre el comprador y el vendedor en el momento del cierre», dijo Brad Chandler, CEO y cofundador de Express Homebuyers USA en Springfield, VA., «Si las cantidades son pagadas por adelantado por el vendedor, el comprador tiene que reembolsar al vendedor la parte del comprador del pago desde la fecha de liquidación hasta el final del período Por el cual se realizó un pago.»
por ejemplo, si los honorarios de HOA son $600 por mes, el comprador debe reembolsar al vendedor alrededor de $20 por día para cubrir el período desde la fecha de liquidación hasta el final del mes. Si el cierre ocurre el 29, el comprador pagará casi 6 60 en cuotas prorrateadas de HOA. Si el cierre es el día 7, el comprador pagará sustancialmente más-alrededor de 5 500., Si usted está comprando su primera casa, ese colchón de dinero en efectivo podría ser la diferencia entre comprar una mesa de comedor y comer la cena en el piso frente a la televisión.
es posible que duplique los intereses de alquiler e hipoteca
Los costos de cierre no son los únicos pagos a considerar al seleccionar una fecha de liquidación. Para aquellos que hacen la transición de inquilino a propietario, rara vez hay una necesidad de pagar el alquiler mientras que al mismo tiempo hacer un primer pago de la hipoteca.,
«si el comprador está comprando su primera casa, cerrar cerca del final del mes podría significar menos superposición con un contrato de alquiler existente», dijo Chandler.
» al limitar la superposición, el comprador puede reducir aún más la cantidad de gastos de bolsillo requeridos en el momento del cierre.»
Es el Primer día del Mes Siempre una Buena Idea?
el día del mes en que se produce la liquidación puede tener un impacto en los costos de cierre en los que incurrirá, pero obtendrá lo que paga., Ese primer interés de pago de la hipoteca se debe solo por los días en que realmente es dueño de la casa. Si es más conveniente mudarse a principios de mes, el aumento de los costos de liquidación son un reflejo del mayor número de días durante los cuales ocupará la casa.
«Si bien el día del mes afecta la cantidad de intereses prepagados que tendrá que pagar al cierre, esto es realmente solo un problema a muy corto plazo», dijo Daniel Price, presidente, cofundador y CEO de OneTitle National Guaranty Company en Nueva York., «Para cuando usted haga su primer pago hipotecario al comienzo del segundo mes completo, todo será igual, sin importar cuándo cerró. El día del mes que cierra no afecta la cantidad total que terminará pagando en su hipoteca.»
aún así, la gran mayoría de las transacciones de liquidación ocurren al final del mes. Esto es cuando los agentes de título y los corredores hipotecarios son sus más ocupados y, en consecuencia, cuando se cometen errores y se apresura el servicio., Si aferrarse al efectivo por adelantado no es un problema para usted, podría sobrevivir a una transacción mucho más suave al venir a la mesa de cierre a principios de mes.
En resumen, un acuerdo a finales de mes tendrá un efecto en los costos de cierre de su préstamo hipotecario, pero no en su pago hipotecario mensual general. Cuando se trata de intereses hipotecarios diarios, obtienes lo que pagas.
este artículo fue escrito por Alaina Tweddale de The Motley Fool y fue licenciado por NewsCred, Inc., Banco Santander no presta asesoramiento financiero, fiscal o legal y la información contenida en este artículo no constituye asesoramiento fiscal, legal o financiero. Banco Santander no hace ninguna reclamación, promesa o garantía sobre la exactitud, integridad o adecuación de la información contenida en este artículo. Los lectores deben consultar a sus propios abogados u otros asesores fiscales con respecto a cualquier estrategia financiera mencionada en este artículo. Estos materiales son solo para fines informativos y no necesariamente reflejan las opiniones o el respaldo de Santander Bank.,
