bien, inversores inmobiliarios … aclaremos una cosa.
para crecer y tener éxito en este negocio, debe entender cómo analizar los activos y las propiedades de inversión potenciales. Eso comienza con comprender una de las métricas más fundamentales en el mundo inmobiliario:
Cap rate.
tasa de capitalización.
tasa de capitalización.
¡hablemos de la tasa de capitalización! No te preocupes, te explicaré exactamente qué es cap rate y cómo usar su fórmula de manera práctica para analizar mercados y propiedades de alquiler.,
definición de tasa de capitalización
La tasa de capitalización, que es la abreviatura de tasa de capitalización, es una medida utilizada para comparar varias inversiones o mercados inmobiliarios. A menudo se calcula como la relación entre el ingreso operativo neto (NOI) y el costo de adquisición original de una propiedad (incluidas las reparaciones y los gastos iniciales).,
Cap Rate = Annual Net Operating Income (NOI)/Purchase price
Noi = Gross Rental Income – Vacancy, Taxes, Insurance, Maintenance, Other expenses
Puede utilizar cap rate de varias maneras, como
- Al analizar una propiedad individual, o
- Para obtener una mejor comprensión de todo un mercado de inversión tomando el promedio de múltiples propiedades.
una forma sencilla de entender el concepto es entender su regla inversa: cuanto menor sea la tasa de capitalización, más cara será la propiedad. Cuanto mayor sea la tasa de límite, más barata será la propiedad.,
notas importantes sobre la tasa de capitalización
La tasa de capitalización no incluye ningún gasto hipotecario. Esto es beneficioso porque proporciona un análisis más preciso al no tener en cuenta el financiamiento (términos, tasas de interés, etc.).). En otras palabras, se centra en la propiedad sola sin ninguna de las distracciones de la financiación.
una cosa por la que veo a muchos inversores nuevos confundidos es la diferencia entre la tasa de capitalización y el retorno de efectivo sobre efectivo. Déjame aclarar… no son lo mismo. La tasa de límite puede coincidir con su devolución de dinero en efectivo si compra una propiedad sin ningún financiamiento, pero nuevamente …, definitivamente no son el mismo cálculo.
Ejemplos de la Tarifa tope en el Uso de
La tapa ecuación de velocidad se define por tres partes:
- NOI
- Precio de Compra
- Tapa de velocidad
Si usted sabe el precio de compra ($1MM) y NOI ($40,000)…puede encontrar fácilmente la Tapa de la tasa:
de$40.000 (NOI) / $1,000,000 (Precio de Compra) = 4% (Cap rate)
La cosa fresca sobre la comprensión de la tapa ecuación de velocidad es, si usted sabe que 2 de las partes, usted puede encontrar fácilmente el 3er. Por ejemplo:
si un edificio se vende por $1m con un tope del 4%, entonces sabes que el NOI es de 4 40,000.,
4% (Cap Rate) = X (NOI) / $1,000,000 (Precio de Compra)
X = $40,000
la tarifa tope es muy dependiente del mercado en particular que usted está buscando en. Todos sabemos que la propiedad en el área de la Bahía de San Francisco generalmente cuesta más que la propiedad en el Medio Oeste. Eso significa que $1m se puede utilizar para comprar activos que traen en muy diferentes NOI. Por ejemplo:
un edificio de 1 1 millón con un límite del 7%, tiene un NOI de 7 70,000.
un edificio de $1 millón con un tope del 4%, tiene un NOI de 4 40,000.
Como puedes ver…mismo precio de compra, pero diferentes devoluciones según la ubicación y el mercado.,
La tasa de capitalización también se ve afectada por los edificios circundantes. Al mirar dos edificios en el mismo vecindario, uno que se actualizó recientemente y otro que no, el actualizado podría comerciar con un límite del 5%, mientras que el que necesita renovaciones puede comerciar con un límite del 7%.
Una regla general cuando se trata de la tarifa tope? Los vecindarios mejores comercian a tasas de capitalización más bajas y los vecindarios peores comercian a tasas de capitalización más altas. Por lo tanto, la próxima vez que vea una propiedad «irresistible» con una tasa de tope del 15%, generalmente puede asumir que no está en un gran vecindario.,
Las tasas de cap más bajas significan menos riesgo y las tasas de cap más altas son de mayor riesgo… por lo tanto, depende de usted decidir el tipo de inversión que desea.
¿puede cambiar las tasas de capitalización?
La respuesta es ¡SÍ! Una cosa que me encanta de los bienes raíces es que en realidad tienes mucho control en este tipo de inversión. Una estrategia clave en el mundo de la inversión es «forzar la apreciación» y eso generalmente se hace a través de la compresión de las tasas de capitalización y el aumento de NOI.
» comprimir tasas de capitalización » es simplemente comprar a una tasa de capitalización alta (más barata) y vender a una tasa de capitalización más baja (más cara)., Esto generalmente se logra mediante la compra de una propiedad que necesita reparación y que está por debajo del alquiler del mercado. Una vez que lo renueve, puede aumentar los alquileres, lo que aumenta el NOI y el valor de la propiedad; con un poco de ayuda de un mercado apreciando, es un ganar-ganar.
actualmente estoy en un acuerdo en este momento en Phoenix donde nuestro plan de negocios requiere esta estrategia exacta. Compramos una propiedad que tiene mucho espacio para aumentar los alquileres después de renovarla. Esto se debe a que la propiedad fue construida en 1986 y no ha visto muchas actualizaciones a través de los años.,
Aquí es donde entramos como inversores, arreglamos el edificio y agregamos comodidades y valor. Una vez que subamos los alquileres, evaluaremos una refinanciación y retención o una venta, dependiendo de las condiciones del mercado. Una vez que la propiedad se da la vuelta y se realiza en su máximo potencial, debe comandar el dólar superior.
¿Cuál es una buena tasa de capitalización para los inversores?
La respuesta rápida es: depende.
lo sé, lo sé … usted quería una respuesta más concreta, pero realmente depende de sus criterios de inversión personales, preferencias y tolerancia al riesgo., No hay una respuesta clara, pero aquí hay tres factores para evaluar al decidir qué es una tasa de límite «buena»:
tolerancia al riesgo
para explicar más a fondo, echemos un vistazo a dos inversiones, una que es un límite del 6% y otra que es un límite del 8%.
la propiedad de 6% cap puede ser una buena opción para un inversor que busca una inversión más pasiva y estable. Podría estar en una mejor ubicación con una mejor oportunidad de agradecimiento.
la propiedad de 8% cap puede ser una buena opción para un inversor que está dispuesto a tomar más de una apuesta y riesgo. También podría tener un mejor lado positivo, pero es menos estable.,
Control
para responder aún más a la pregunta de «¿cuál es una buena tasa de capitalización?»Quiero reiterar que se pueden cambiar las tasas de capitalización, que van a cambiar, y se tiene cierto control sobre ellos hasta cierto punto.
solo porque compre una propiedad con un límite del 6% no significa que se mantendrá en el 6% durante la vida útil de la inversión. Al aumentar con éxito las rentas de una propiedad de inversión (lo que aumenta el NOI), literalmente cambiará la tasa de límite y aumentará el ROI.
el futuro
la perspectiva de un inversor sobre el futuro de un mercado en particular también puede ayudar a determinar si una tasa de capitalización es «buena» o no., Si está seguro de que un mercado está en alza y apreciando, puede haber una razón y más tolerancia a la compra de una propiedad de tasa de capitalización baja.
no necesariamente recomiendo esta estrategia, ya que es más o menos apostar en todos los sentidos. Usted está apostando esencialmente que el mercado apreciará, y usted está esperando que el mercado convierte su inversión «aceptable» en grande.
El análisis continuó
Al principio de este post declaré: para crecer y tener éxito en el negocio de inversión inmobiliaria, debe entender cómo analizar activos y propiedades de inversión potenciales.,
Bueno, eso es 100% cierto. Además de comprender la tasa de capitalización, hay algunas fórmulas y métricas clave más que debe conocer:
flujo de efectivo
El flujo de efectivo es la cantidad de efectivo que le queda cada mes de una propiedad de alquiler después de pagar todos los gastos operativos y reservar dinero para futuras reparaciones.
flujo de caja = ingresos – gastos brutos de alquiler
para los inversores de compra y retención, el flujo de caja es la clave para aumentar los ingresos pasivos. Usted va a necesitar flujo de efectivo si su gran plan es dejar su trabajo y vivir en la playa!,
retorno efectivo sobre efectivo
El retorno efectivo sobre efectivo es un buen indicador de lo bien que funcionará una propiedad de inversión. Expresa la relación entre el flujo de efectivo anual y la cantidad de efectivo real que invirtió por adelantado.
cash-on-cash return = flujo de efectivo anual / efectivo inicial de su bolsillo
generalmente, busco propiedades que produzcan al menos un 7% de cash-on-cash return, ya que históricamente puede obtener alrededor del 7% invirtiendo en fondos indexados a largo plazo. Quiero ganarle a los fondos indexados.,
TIR
La tasa interna de rendimiento, o TIR, mide la tasa de rendimiento obtenida en una inversión durante un período de tiempo específico. Incluye el flujo de caja y cualquier beneficio de la venta de una propiedad. En pocas palabras, la TIR representa el flujo de efectivo neto de una propiedad y la apreciación esperada dividida por el tiempo de retención objetivo.
si bien la TIR es una forma útil de estimar el rendimiento de su activo durante todo el tiempo que planea mantenerlo, no es la primera métrica que miro al evaluar bienes raíces porque se basa en gran medida en el pronóstico de años de flujo de efectivo y un precio de venta proyectado., Dado que ninguno de nosotros tiene una bola de cristal, pronosticar con años de anticipación es difícil de hacer y no siempre es del todo confiable.
conclusión
comprender la tasa de capitalización y sus usos es clave para convertirse en un inversor inmobiliario exitoso. Aunque la idea de una tasa de tope puede parecer muy matemática, tiene otros usos muy prácticos. Comprender este concepto puede ayudarlo a elegir un mercado, un tipo de propiedad, establecer criterios de inversión específicos, analizar y decidir si mantener o vender una propiedad o cuándo.,
además de la tasa de capitalización, hay otras fórmulas y métricas de referencia con las que debe familiarizarse y poner en práctica al analizar las inversiones. El flujo de efectivo, el retorno de efectivo sobre efectivo y la TIR son algunos otros elementos que debe comprender en el mundo de la inversión inmobiliaria.
como puede comprender por ahora, captar esta información es fundamental en esta industria. Ahora salir, tomar medidas, y poner este aprendizaje a utilizar!
