la siguiente es una historia real, pero los nombres se han cambiado en caso de que las partes involucradas lean esto!
Son las diez de la mañana y John acaba de recibir otra llamada telefónica del administrador de la propiedad que actualmente está tratando de llenar una vacante en su dúplex. Se le dice que el inquilino existente está rompiendo el contrato de arrendamiento porque alguien ha irrumpido y robado las herramientas del inquilino—por segunda vez en 12 meses.
esta propiedad no ha sido más que problemas desde que John la compró hace un año., Estas son solo algunas de las cosas que han ocurrido durante el último año:
- John no ha podido asegurar un inquilino durante más de seis meses.
- John tuvo que reemplazar dos ventanas rotas por vandalismo mientras las unidades estaban vacías.
- John recibió tres llamadas telefónicas de medianoche reportando disparos.
- Hay una casa de crack al otro lado de la calle.
- La vecina de al lado (una anciana) fue secuestrada de su porche y sigue desaparecida.
se podría pensar que después de lidiar con estos dolores de cabeza, John abandonaría la inversión inmobiliaria Todos juntos.,
Pero ese no es el caso.
de hecho, le apasiona más que nunca adquirir propiedades de alquiler.
¿por Qué?
bueno, para empezar, John aprendió algunas lecciones muy dolorosas e importantes de la pesadilla anterior. De hecho, en el transcurso del año pasado, ha creado un conjunto estricto de criterios que asegurarán que muchos de estos problemas no se repitan. He tomado la fórmula de John, añadido algunas notas, e incluso arrojó un par de mis propios criterios en la mezcla.
El resultado? Una fórmula casi perfecta para comprar propiedades de alquiler que proporcionan flujo de efectivo., Y la fórmula casi perfecta es aún más optimizada con compañías como Roofstock, que ayuda a personas como John a comprar propiedades de alquiler (sí, propiedades que ya están alquiladas para que no tenga que encontrar inquilinos) con fines de inversión.
suena demasiado bueno para ser verdad, pero realmente no lo es. Confía en mí.,
antes de Continuar, solo quiero enfatizar que esta estrategia es el resultado de horas de lectura, múltiples conversaciones con otros inversores, administradores de propiedades y agentes inmobiliarios por igual, y un análisis en profundidad de nuestras propias inversiones: esta estrategia es un producto secundario de nuestra propia experiencia personal y podría variar dependiendo de la suya.,
Aquí vamos
el primer paso para asegurarse de que no termine con una pesadilla inmobiliaria es:
lo que está por venir:
Educación
antes de entrar en técnicas específicas, me gustaría volver a enfatizar que al igual que cualquier otra inversión por ahí, si no sabes lo que estás haciendo, te quemarás y perderás mucho dinero. Siempre recomiendo hacer su tarea e invertir PRIMERO en su educación.,
aquí hay un par de cosas que hago para educarme:
hable con otros inversores – asegúrese de que está recibiendo consejos sólidos de personas que han logrado lo que está tratando de hacer, no de miembros de la familia en quiebra! Te sorprenderá la cantidad de personas bien intencionadas que están ansiosas por darte consejos gratuitos sobre algo de lo que no saben nada.
Leer, Leer, Leer
soy un gran fan de la lectura. Es aconsejable leer una variedad de autores que tienen diferentes enfoques. Su trabajo será leer suficiente material para comenzar a ver patrones y formar sus propias opiniones y estrategias.,
considere comprar cursos
hay un montón de contenido de calidad por ahí; sin embargo, al igual que cualquier otra industria, también hay un montón de vendedores de aceite de serpiente vendiendo esquemas de hacerse rico rápidamente, así que tenga cuidado. Por lo general, una búsqueda exhaustiva en Google ayudará a resolver las manzanas podridas.
Conozca su mercado
le recomiendo comprar en un área con la que esté familiarizado, al menos para sus primeras propiedades a medida que se moje los pies. Si no está familiarizado con un área, intente pasar unos fines de semana en su mercado objetivo durante un período de meses., Conduzca en 2-3 códigos postales que le interesen y hable con vecinos, propietarios de tiendas locales, Administradores de propiedades, etc. para que pueda hacerse una idea de la zona y la clientela potencial con la que estará tratando.
¿en qué tipo de vecindario deberías estar buscando?
bueno, la estrategia de cada persona es diferente, pero así es como analizo las propiedades y exploro los vecindarios:
Los evalúo como una de tres categorías
una clase
estos están en los vecindarios del «orgullo de la propiedad» ocupados predominantemente por propietarios de viviendas., Las casas están típicamente bien mantenidas con césped verde, calles arboladas, etc.
estos tienden a ser grandes hogares para impresionar a tus amigos, pero no suelen ser grandes inversiones. Me mantengo alejado de estas áreas.
clase B
esto tiene típicamente la gama más grande de producto entre las tres clases. Estas casas generalmente sirven al mayor número de personas dentro de la comunidad y tienen la mayor cantidad de inventario.,
por lo general, trato de dirigirme a un vecindario donde hay una gran parte de trabajadores manuales y donde hay una proporción de 35/65 por ciento de inquilinos a propietarios. Por lo general, puede saber si está en uno de estos vecindarios por el número de vehículos utilitarios estacionados en las entradas: camionetas de reparación de cables, camiones de construcción, etc.
Clase C
estos están en barrios» deteriorados » ocupados predominantemente por inquilinos.
estas propiedades de alquiler suelen tener una alta tasa de rotación de inquilinos. La gente tiende a correr en estas áreas por la noche, no a trotar., Hay un alto nivel de delincuencia, actividad de pandillas y drogas, presencia sustancial de policías, etc.
No estoy diciendo que estas sean inversiones pobres; por lo general, el flujo de efectivo en estas operaciones puede ser alto. Pero los inversores exitosos que toman estos en probablemente están ejecutando una operación apretada y tienen un equipo especializado de administración de propiedades en su lugar. Para alguien que busca adquirir una o dos propiedades de inversión como una forma de complementar los ingresos, yo recomendaría en contra de esto. No he comprado uno y no creo que John esté ansioso por comprar otro tampoco.,
la fórmula infalible para comprar alquileres que producen ingresos
A. compre por debajo del mercado 10-20%.
piense en esto no solo como una forma de hacer crecer su patrimonio neto, sino también como una forma de garantizar su seguridad financiera. Si alguna vez tiene que vender debido a una emergencia, ese 10-20% le permitirá bajar su precio de oferta para moverlo más rápido. En una nota positiva, si usted no tiene que vender en una emergencia, que acaba de hacer un retorno instantáneo de su inversión.
B. La propiedad debe generar al menos un ROI del 15%, efectivo sobre efectivo.,
eso significa que el alquiler menos la deuda (si está hipotecada) y los gastos deben ser iguales al 15% o más. Por ejemplo, un pago inicial de 2 20K tendría que producir al menos un flujo de efectivo anual de 3 3,000. Esto es en realidad bastante bajo-la mayoría de mis ofertas y las de John han estado muy por encima del umbral del 20%.
C. Compre en un vecindario de Clase B, proporción de 35/65 por ciento de arrendatario a propietario.
d. el alquiler debe ser al menos el 1% del precio de compra.
por ejemplo, una casa de 1 100k debe alquilarse por al menos $1000 Por mes.
E. Haga su debida diligencia con respecto a las reparaciones antes de comprar.,
si las reparaciones más su pago inicial supera el 15% de ROI, pase a la siguiente propiedad.
F. mantener seis meses de reservas de efectivo por propiedad para pagar el servicio de la deuda.
esto debería ser suficiente para cualquier reparación imprevista o vacantes.
tome medidas
estos próximos años probablemente serán el mejor momento para comprar alquileres que generen ingresos en nuestra vida. En muchos mercados, puede adquirir una propiedad muy por debajo del costo de construcción. Las tasas de interés están en mínimos históricos., La generación y es tres veces mayor que la Generación X y se espera que continúe alquilando en el futuro previsible, mientras que el valor de las propiedades ha disminuido significativamente, los costos de alquiler no.
entonces, ¿qué está haciendo John ahora?
desde la adquisición de su dúplex nightmare, ha pasado a comprar tres propiedades adicionales de Clase B y está en el proceso de comprar una cuarta este mes. Cada casa aporta aproximadamente 4 400 al mes en flujo de efectivo., Y aunque todavía tiene que lidiar con el dolor de cabeza ocasional resultante de su dúplex, todavía está en camino de generar un segundo ingreso para que su esposa pueda dejar de trabajar durante los primeros tres años de crianza.
Como mencioné anteriormente, empresas como Roofstock le ayudan a comprar propiedades de alquiler, ofreciendo una amplia selección de casas para comprar, que en muchos casos ya se están alquilando. Lo que significa que vienen con inquilinos! Así que usted no tiene que perder el tiempo con la búsqueda de inquilinos para llenar su propiedad de alquiler – es plug and play.,
Si alguna vez has pensado en invertir en bienes raíces, ¿a qué estás esperando? Si ya está invirtiendo, ¿hay algo que pueda agregar?
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