Good Mood

Wie Sie sehen, bestehen die Zahlungen in den ersten Jahren einer Hypothek hauptsächlich aus Zinszahlungen.

Der Hauptvorteil eines festverzinslichen Darlehens besteht darin, dass der Kreditnehmer vor plötzlichen und potenziell signifikanten Erhöhungen der monatlichen Hypothekenzahlungen geschützt ist, wenn die Zinssätze steigen. Festverzinsliche Hypotheken sind leicht zu verstehen und variieren wenig von Kreditgeber zu Kreditgeber., Der Nachteil von festverzinslichen Hypotheken ist, dass bei hohen Zinssätzen die Qualifikation für ein Darlehen schwieriger ist, da die Zahlungen weniger erschwinglich sind.

Obwohl der Zinssatz festgelegt ist, hängt der Gesamtbetrag der Zinsen, die Sie zahlen, von der Hypothekenlaufzeit ab. Traditionelle Kreditinstitute bieten festverzinsliche Hypotheken zu verschiedenen Laufzeiten an, von denen die häufigsten 30, 20 und 15 Jahre sind.

Die 30-jährige Hypothek ist die beliebteste Wahl, da sie die niedrigste monatliche Zahlung bietet., Der Kompromiss für diese niedrige Zahlung sind jedoch deutlich höhere Gesamtkosten, da das zusätzliche Jahrzehnt oder mehr in der Laufzeit hauptsächlich der Zinszahlung gewidmet ist. Die monatlichen Zahlungen für kurzfristige Hypotheken sind höher, so dass der Auftraggeber in kürzerer Zeit zurückgezahlt wird. Außerdem bieten kurzfristige Hypotheken einen niedrigeren Zinssatz, der mit jeder Hypothekenzahlung einen größeren Kapitalbetrag ermöglicht. Somit kosten kurzfristige Hypotheken insgesamt deutlich weniger. (Weitere Informationen finden Sie unter Verständnis der Hypothekenzahlungsstruktur.,)

Adjustable-Rate Hypotheken

Der Zinssatz für eine Adjustable-rate Hypothek ist variabel. Der anfängliche Zinssatz für einen ARM wird unter dem Marktzinssatz für ein vergleichbares festverzinsliches Darlehen festgelegt, und dann steigt der Zinssatz mit der Zeit. Wenn der ARM lange genug gehalten wird, übertrifft der Zinssatz den Zinssatz für festverzinsliche Kredite.,

ARMe haben einen festen Zeitraum, in dem der anfängliche Zinssatz konstant bleibt, woraufhin sich der Zinssatz in einer vorgegebenen Frequenz anpasst. Die Festzinsphase kann erheblich variieren-von einem Monat bis zu 10 Jahren; Kürzere Anpassungsperioden tragen in der Regel niedrigere Anfangszinsen. Nach der ersten Laufzeit wird das Darlehen zurückgesetzt, was bedeutet, dass ein neuer Zinssatz auf der Grundlage der aktuellen Marktzinsen festgelegt wird. Dies ist dann die Rate bis zum nächsten Reset, der das folgende Jahr sein kann.,

ARM Terminologie

Arme sind deutlich komplizierter als festverzinsliche Kredite, so dass die Erforschung der Vor-und Nachteile erfordert ein Verständnis von einigen grundlegenden Terminologie. Hier sind einige Konzepte, die Kreditnehmer vor der Auswahl eines ARMS kennen müssen:

• Anpassungshäufigkeit: Dies bezieht sich auf die Zeitspanne zwischen Zinsanpassungen (z. B. monatlich, jährlich usw.).).
• Anpassungsindizes: Zinsanpassungen sind an eine Benchmark gebunden. Manchmal ist dies der Zinssatz für eine Art von Vermögenswert, z. B. Einlagenzertifikate oder Schatzwechsel., Es könnte sich auch um einen bestimmten Index handeln, z. B. den Cost of Funds Index oder den London Interbank Offered Rate (LIBOR).
• Marge: Wenn Sie Ihr Darlehen unterschreiben, stimmen Sie zu, einen Satz zu zahlen, der einen bestimmten Prozentsatz über dem Anpassungsindex liegt. Zum Beispiel kann Ihre einstellbare Rate die Rate der einjährigen T-Rechnung plus 2% sein. Diese zusätzlichen 2% werden als Marge bezeichnet.
• Caps: Dies bezieht sich auf die Begrenzung des Betrags, den der Zinssatz pro Anpassungsperiode erhöhen kann. Einige Arme bieten auch Obergrenzen für die gesamte monatliche Zahlung., Diese Darlehen, auch als negative Amortisationsdarlehen bekannt, halten die Zahlungen niedrig; Diese Zahlungen können jedoch nur einen Teil der fälligen Zinsen decken. Unbezahlte Zinsen werden Teil des Kapitals. Nach Jahren der Zahlung der Hypothek, Ihr Kapital geschuldet kann größer sein als der Betrag, den Sie ursprünglich geliehen.
• Obergrenze: Dies ist die höchste, die der einstellbare Zinssatz während der Laufzeit des Darlehens werden darf.

Der größte Vorteil eines ARMS besteht darin, dass er zumindest für die ersten drei, fünf oder sieben Jahre erheblich billiger ist als eine festverzinsliche Hypothek., Sie sind auch attraktiv, weil ihre niedrigen Erstzahlungen es dem Kreditnehmer häufig ermöglichen, sich für ein größeres Darlehen zu qualifizieren, und in einem Umfeld mit fallenden Zinsen dem Kreditnehmer ermöglichen, niedrigere Zinssätze (und niedrigere Zahlungen) zu genießen, ohne die Hypothek refinanzieren zu müssen.

Ein Kreditnehmer, der sich für einen ARM entscheidet, kann bis zu sieben Jahre lang mehrere hundert Dollar pro Monat sparen, woraufhin seine Kosten wahrscheinlich steigen werden. Der neue Zinssatz basiert auf Marktzinsen, nicht auf dem anfänglichen Untermarktkurs., Wenn Sie sehr viel Glück haben, kann es niedriger sein, je nachdem, wie die Marktsätze zum Zeitpunkt der Rate Reset sind.

Der ARM kann jedoch einige erhebliche Nachteile darstellen. Mit einem ARM kann sich Ihre monatliche Zahlung während der Laufzeit des Darlehens häufig ändern. Und wenn Sie einen großen Kredit aufnehmen, könnten Sie in Schwierigkeiten geraten, wenn die Zinsen steigen: Einige Arme sind so strukturiert, dass sich die Zinsen in nur wenigen Jahren fast verdoppeln können. (Für mehr, siehe Adjustable Rate Mortgage: Was passiert, wenn die Zinsen steigen).,

In der Tat waren Hypotheken mit variablem Zinssatz bei vielen Finanzplanern nach dem Zusammenbruch der Subprime-Hypothek von 2008, der eine Ära der Zwangsvollstreckungen und Leerverkäufe einleitete, in Ungnade gefallen. Die Kreditnehmer standen unter Schock, als sich ihre Arme anpassten und ihre Zahlungen in die Höhe schossen. Glücklicherweise wurden seitdem staatliche Vorschriften und Gesetze eingeführt, um die Aufsicht zu erhöhen, die eine Immobilienblase in eine globale Finanzkrise verwandelt hat. Das Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) hat räuberische Hypothekenpraktiken verhindert, die den Verbraucher verletzen., Kreditgeber vergeben Kredite an Kreditnehmer, die ihre Kredite wahrscheinlich zurückzahlen.

Welches Darlehen Ist das Richtige für Sie?

Bei der Auswahl einer Hypothek müssen Sie eine Vielzahl persönlicher Faktoren berücksichtigen und diese mit den wirtschaftlichen Realitäten eines sich ständig verändernden Marktes in Einklang bringen. Die persönlichen Finanzen des Einzelnen erleben oft Phasen des Vor-und Rückgangs, die Zinssätze steigen und fallen, und die Stärke der Wirtschaft wächst und schwindet., Um Ihre Kreditauswahl in den Kontext dieser Faktoren zu stellen, berücksichtigen Sie die folgenden Fragen:

• Wie groß kann eine Hypothekenzahlung heute sein?
• Könnten Sie sich noch einen ARM leisten, wenn die Zinsen steigen?
• Wie lange wollen Sie auf dem Grundstück wohnen?
• In welche Richtung gehen die Zinsen, und erwarten Sie, dass sich dieser Trend fortsetzt?

Wenn Sie einen ARM in Betracht ziehen, sollten Sie die Zahlen ausführen, um das Worst-Case-Szenario zu bestimmen., Wenn Sie es sich immer noch leisten können, wenn die Hypothek in Zukunft auf die maximale Obergrenze zurückgesetzt wird, spart Ihnen ein ARM jeden Monat Geld. Idealerweise sollten Sie die Ersparnisse im Vergleich zu einer festverzinslichen Hypothek nutzen, um jeden Monat zusätzliche Kapitalzahlungen zu leisten, damit das Gesamtdarlehen bei einem Reset kleiner wird und die Kosten weiter gesenkt werden.

Wenn die Zinsen hoch sind und voraussichtlich sinken, wird ein ARM sicherstellen, dass Sie den Rückgang nutzen können, da Sie nicht an einen bestimmten Zinssatz gebunden sind., Wenn die Zinssätze steigen oder eine stetige, vorhersehbare Zahlung für Sie wichtig ist, kann eine festverzinsliche Hypothek der richtige Weg sein.

Kandidaten für Arme

Der kurzfristige Hausbesitzer

Ein ARM kann eine ausgezeichnete Wahl sein, wenn niedrige Zahlungen in naher Zukunft Ihre Hauptanforderung sind oder wenn Sie nicht lange genug in der Immobilie leben möchten, damit die Preise steigen. Wie bereits erwähnt, variiert die festverzinsliche Periode eines ARMS, typischerweise von einem Jahr bis zu sieben Jahren, weshalb ein ARM für Menschen, die planen, ihr Zuhause für mehr als das zu halten, keinen Sinn macht., Wenn Sie jedoch wissen, dass Sie innerhalb kurzer Zeit umziehen werden, oder Sie planen nicht, das Haus für Jahrzehnte festzuhalten, dann wird ein ARM viel Sinn machen.

Angenommen, das Zinsumfeld bedeutet, dass Sie einen Fünfjahres-ARM mit einem Zinssatz von 3,5% abschließen können. Eine 30-jährige festverzinsliche Hypothek würde Ihnen im Vergleich dazu einen Zinssatz von 4.25% geben. Wenn Sie vorhaben, vor dem Zurücksetzen des fünfjährigen ARMS umzuziehen, sparen Sie viel Geld bei den Zinsen., Wenn Sie sich andererseits letztendlich dafür entscheiden, länger im Haus zu bleiben, insbesondere wenn die Zinssätze höher sind, wenn sich Ihr Darlehen anpasst, kostet die Hypothek mehr als das festverzinsliche Darlehen. Wenn Sie jedoch ein Haus kaufen, mit dem Ziel, nach der Gründung einer Familie auf ein größeres Haus umzustellen—oder Sie denken, dass Sie zur Arbeit umziehen—, ist ein ARM möglicherweise das Richtige für Sie.

Die Bump-Up-in-Einkommen Verdiener

Für Menschen, die ein stabiles Einkommen haben, aber nicht erwarten, dass es dramatisch zu erhöhen, eine festverzinsliche Hypothek macht mehr Sinn., Wenn Sie jedoch erwarten, dass Ihr Einkommen steigt, können Sie mit einem ARM auf lange Sicht keine hohen Zinsen zahlen.

Angenommen, Sie suchen Ihr erstes Zuhause und haben gerade die medizinische oder juristische Fakultät abgeschlossen oder einen MBA erworben. Die Chancen sind hoch, dass Sie in den kommenden Jahren mehr verdienen und sich die erhöhten Zahlungen leisten können, wenn sich Ihr Darlehen an einen höheren Zinssatz anpasst. In diesem Fall wird ein ARM für Sie arbeiten., In einem anderen Szenario könnten Sie, wenn Sie erwarten, in einem bestimmten Alter Geld von einem Trust zu erhalten, einen ARM erhalten, der im selben Jahr zurückgesetzt wird.

Der Pay-It-Off-Typ

Der Abschluss einer zinsgünstigen Hypothek ist sehr attraktiv für Hypothekarkreditnehmer, die das Geld haben oder haben, um das Darlehen zu tilgen, bevor der neue Zinssatz beginnt. Während das nicht die überwiegende Mehrheit der Amerikaner einschließt, gibt es Situationen, in denen es möglich sein kann, es abzuziehen.

Nehmen Sie einen Kreditnehmer, der ein Haus kauft und gleichzeitig ein anderes verkauft., Diese Person kann gezwungen sein, das neue Zuhause zu kaufen, während das alte unter Vertrag steht, und infolgedessen einen ein – oder zweijährigen ARM herausnehmen. Sobald der Kreditnehmer den Erlös aus dem Verkauf hat, kann er sich umdrehen, um den ARM mit dem Erlös aus dem Hausverkauf abzuzahlen.

Eine andere Situation, in der ein ARM sinnvoll wäre, ist, wenn Sie es sich leisten können, die Zahlungen jeden Monat um genug zu beschleunigen, um sie vor dem Zurücksetzen auszuzahlen., Die Anwendung dieser Strategie kann riskant sein, weil das Leben passiert, und während Sie es sich möglicherweise leisten können, jetzt beschleunigte Zahlungen zu leisten, wenn Sie krank werden, Ihren Job verlieren oder der Kessel geht, ist dies möglicherweise keine Option mehr.

Das Endergebnis

Unabhängig von der Kreditart, die Sie auswählen, hilft Ihnen die sorgfältige Auswahl, kostspielige Fehler zu vermeiden. Eines ist sicher: Gehen Sie nicht mit dem ARM, denn die niedrigere monatliche Zahlung ist die einzige Möglichkeit, sich dieses Traumhaus zu leisten. Sie können eine ähnliche Rate zum Zeitpunkt des Reset erhalten, aber es ist ein ernstes Glücksspiel., Es ist vorsichtiger, stattdessen nach einem Haus mit einem kleineren Preis zu suchen.

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