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de nombreuses communautés résidentielles ont une structure d’association de propriétaires (HOA) pour aider à maintenir une atmosphère propre et cohésive dans le quartier. De plus, lorsque vous achetez un condominium, une maison de ville ou une maison unifamiliale dans « un développement planifié », vous pouvez également rencontrer la structure HOA.

bien que le HOA épargne parfois le propriétaire de certaines responsabilités, il peut également s’accompagner de certaines obligations du propriétaire., Avant d’acheter une maison qui vous fait partie D’un HOA, voici ce que vous devez savoir, et les questions que vous devriez poser à la fois à l’association et à vous et à votre famille.

HOAs de développement planifié

Vous devez souvent rejoindre le HOA de la communauté et payer ses frais pour aider à couvrir l’entretien des espaces communs, des structures partagées et des extérieurs., L’adhésion vous lie également aux engagements, conditions et restrictions de l’association (CC&R). Ces règles pourraient contrecarrer votre rêve d’avoir une porte d’entrée violette, par exemple, ou de laisser votre VR dans l’allée puisque le CC&Rs incluent généralement des stipulations sur l’apparence de votre maison et les véhicules que vous pouvez garer à l’extérieur.

statistiquement parlant, les Américains ont une chance sur cinq de vivre dans une maison qui fait partie d’un HOA, selon une analyse de données par le microéconomiste appliqué Wyatt G. Clarke., Depuis que L’estimation de Clarke a été établie (en 2017), les propriétés avec HOAs ont encore augmenté.

c’Est la vie dans un développement planifié une bonne option pour vous? Et, si oui, lesquels ont des HOAs qui peuvent vous convenir le mieux? Les réponses à ces questions dépendent non seulement de vos finances, mais aussi de votre enthousiasme pour les commodités partagées, de votre tolérance aux règles et règlements et de votre confort avec l’autonomie gouvernementale-puisque la plupart des Hoa sont supervisés par des bénévoles qui vivent dans le développement.,

1. Les frais varient largement

Une étude Trulia qui a utilisé les enregistrements de L’American Community Survey, a révélé que les frais mensuels de HOA étaient en moyenne de 331 $par mois en 2015. Les moyennes allaient d’un bas de month 218 mois à Warren, Mich., à un sommet de 571 $à New York. Trulia a constaté que les cotisations étaient généralement plus élevées dans les bâtiments plus anciens et les complexes avec plus d’unités dans l’ensemble.,

le nombre et la taille des équipements du développement affectent également les taux, selon Nate Martinez, un agent immobilier chez RE / MAX Professionals à Glendale, Ariz. Par exemple, un développement qui est gardé par une porte, et a un club-house et un terrain de golf est susceptible de percevoir des frais plus élevés que celui qui offre une sécurité minimale et seulement un espace commun modeste.

Les frais peuvent différer même au sein d’un développement, en raison des variations de la superficie, de l’emplacement et de l’orientation, ce qui peut affecter l’entretien de la propriété.,

La plupart des services d’inscription multiple (MLSs) incluent les frais HOA dans la liste des propriétés. Cela devrait vous assurer que vous pouvez accéder à l’information par REMAX.com, Zillow.com, Realtor.com, et d’autres sites d’inscription, selon Martinez.

Vous devriez également savoir à quelle fréquence les frais ont augmenté au fil du temps, et de combien. Si vous le pouvez, Obtenez un historique imprimé des cotisations HOA par année pour les 10 dernières années. Martinez dit que les frais pour un HOA ne sont généralement pas augmentés plus d’une fois par an., Dans L’expérience de Martinez, les augmentations de HOA sont habituellement cartographiées trois à cinq ans à l’avance, en utilisant des estimations des coûts futurs des services publics, de la main-d’œuvre, de l’entretien, etc.

examinez ces projections si elles sont disponibles. Comme ce ne sont que des estimations, Martinez vous suggère également de vérifier le montant par lequel les frais sont autorisés à augmenter chaque année en vertu des statuts de la HOA., Dans un nouveau complexe, cette recherche peut aider à déterminer si les frais HOA initiaux ont été attrayants, même artificiellement, sous-évalués afin d’attirer les propriétaires et sont susceptibles d’augmenter considérablement au fil du temps pour couvrir l’écart entre les revenus et les coûts.

alternativement, le contraire peut également être le cas—c’est-à-dire que les frais HOA pour un nouveau développement peuvent en fait baisser légèrement au fil du temps, car plus de maisons sont ajoutées au développement et plus de propriétaires sont disponibles pour partager les coûts fixes du HOA.

2., Ce que vous obtenez varie aussi

lorsque vous achetez une maison dans une communauté gérée, vous achetez en fait un ensemble d’obligations et de droits légaux en plus de l’espace de vie physique, explique John Manning, courtier en gestion chez RE/MAX on Market à Seattle. Les droits précis, les services et les commodités dont la HOA est responsable peuvent varier aussi largement que les frais facturés. « Une communauté fermée peut avoir l’entretien des portes comme seul accord entre les propriétaires, ou il peut y avoir un HOA en place avec une autorité légale pour gérer beaucoup plus”, dit-il.,

Regardez ce qui est inclus (et non inclus) qui affectera les finances de votre ménage. Devrez-vous payer pour le ramassage des ordures, par exemple? Les utilitaires sont-ils inclus? Lesquels? Qu’en est-il du câble et / ou du service internet?

gardez à l’esprit que vous paierez pour les avantages, tels que les installations de loisirs, que vous les utilisiez ou non. Découvrez les heures d’ouverture des installations, telles que les piscines et les courts de tennis, afin de déterminer si elles fonctionneront avec votre emploi du temps. Si vous pensez vouloir partager ces installations avec vos amis ou votre famille, vérifiez les règles et les frais liés à l’utilisation par les clients.,

Alignez les frais—et leurs inclusions et exclusions—sur ceux d’autres développements dans la région, en particulier ceux qui sont déjà sur votre liste restreinte. « Si vous voulez connaître les gammes HOA pour votre région, la meilleure ressource serait de faire appel à un courtier immobilier professionnel qui connaît bien les associations de propriétaires”, explique le courtier Manning.

3. Des frais supplémentaires peuvent S’appliquer

Un HOA peut adopter l’une des nombreuses approches de gestion financière., Ces choix affectent particulièrement la façon dont il finance les dépenses imprévues et les investissements en capital tels que le remplacement d’un système CVC.

selon John Manning, courtier en gestion chez RE / MAX on Market à Seattle, « certaines associations préfèrent une réserve de trésorerie importante pour répondre aux obligations d’entretien, légales ou de gestion au fur et à mesure qu’elles surviennent. D’autres ont des frais moins élevés et comptent sur des évaluations spéciales—des fonds prélevés en dehors des frais HOA—pour les réparations et l’entretien. »Ces prélèvements sont similaires aux évaluations fiscales parfois prélevées par les gouvernements locaux.,

Voici comment fonctionne l’itinéraire d’évaluation: Lorsqu’une dépense importante, comme le remplacement d’un toit ou d’un ascenseur, survient—et que les réserves de la HOA n’ont pas les fonds nécessaires pour la payer—l’association peut facturer à chaque propriétaire une évaluation spéciale. Ces prélèvements peuvent se chiffrer en milliers de dollars.

selon Manning, la taille du Fonds de réserve dépendra non seulement de l’approche de la HOA, mais aussi de l’âge, de l’état et des commodités du bâtiment., Les développements établissent souvent des plans pluriannuels pour les réparations et les investissements en capital, y compris leurs coûts annuels et le solde prévu dans le Fonds de réserve au moment où les dépenses seront nécessaires.

demandez à voir ces documents, en accordant une attention particulière à la façon dont les dépenses nécessaires correspondent au solde du Fonds de réserve. Une aide professionnelle peut être précieuse lorsque vous examinez ces feuilles de calcul. Manning dit que son entreprise consiste à  » demander aux clients de discuter des états financiers avec un expert en analyse financière de L’ACP., »

le HOA devrait être en mesure de fournir une telle liste. Demandez aussi si des évaluations spéciales sont prévues à l’avenir. Notez que les économies d’échelle peuvent signifier que les cotisations spéciales pour une certaine dépense en capital peuvent être plus faibles dans les Hoa qui ont de nombreux membres et plus élevées dans les Hoa plus petites, où une dépense similaire aura moins de propriétaires pour la financer.

4. Frais et approbation de votre hypothèque

lorsque vous envisagez d’acheter une propriété dans un développement planifié, vous allez bien sûr prendre en compte l’impact de ses cotisations HOA dans vos finances globales., Ainsi, aussi, les prêteurs hypothécaires potentiels.

comme ils le font avec les impôts fonciers (qui, soit dit en passant, ne sont pas inclus dans les frais HOA dans la plupart des développements), les banques prendront en compte vos frais HOA mensuels au moment de décider combien une hypothèque vous serez en mesure de se permettre. En conséquence, vous pouvez lutter avec des compromis vexants que vous décidez entre les propriétés. Des frais HOA plus élevés pourraient vous laisser avec un montant approuvé plus petit à dépenser pour votre maison par rapport au choix d’une propriété alternative avec des frais faibles ou nuls.,

fait intéressant, la présence de frais ne réduit pas nécessairement la valeur d’une propriété; si quoi que ce soit, il y a des preuves de l’effet inverse. La recherche du microéconomiste Clarke a révélé que, après égalisation de la taille et de l’emplacement de la maison, les propriétés qui faisaient partie d’un HOA se vendaient en moyenne environ 4% de plus que celles qui n’étaient pas dans une association. La prime est la plus élevée, a-t-il constaté, lorsque la maison et le développement sont neufs; elle diminue avec l’âge.,

votre prêteur potentiel peut fournir le chiffre de paiement hypothécaire, et vous devriez déjà avoir les numéros de taxe foncière et de frais HOA. Si vous commencez tout juste votre recherche de logement—et que vous n’avez pas encore de relations avec des prêteurs—utilisez un calculateur hypothécaire en ligne pour estimer le paiement hypothécaire probable pour le principal que vous recherchez et pour entrer d’autres informations pertinentes, y compris votre acompte prévu.

encore une fois, tout prêteur avec qui vous parlez peut le fournir., Alternativement, de nombreux calculateurs hypothécaires en ligne, y compris celui que nous avons lié à ci-dessus, vous permettent également de demander des devis aux prêteurs hypothécaires sur les taux et les montants maximum approuvés.

5. Les pactes comptent

étant donné que les règles et Règlements d’un HOA particulier peuvent être uniques, ne vous fiez pas à des informations de seconde main ou à une expérience passée lors d’autres développements pour savoir ce que sont les règles et les pactes D’un HOA. Et réfléchissez bien à la possibilité de vivre avec eux.,

Si vous ne trouvez pas les CC & Rs en ligne, sur le site Web de la HOA, demandez à votre agent immobilier de les acquérir pour vous ou de les obtenir en contactant directement la HOA. Assurez-vous de vérifier si le document est à jour avant d’aller trop loin dans le processus d’achat.

Vous pourriez trouver que vous êtes limité dans plus de façons que vous pourriez le croire., En plus de régir la couleur des portes, etc., CC & Rs peut limiter la hauteur de votre herbe, si vous pouvez planter ou enlever des arbres, quels types de véhicules vous pouvez garer dans la rue ou dans votre allée (les interdictions de stationnement des véhicules récréatifs ne sont pas rares, par exemple), la hauteur des clôtures et les types de revêtements que vous pouvez utiliser sur les fenêtres donnant sur la rue.

Si une vie respectueuse de l’environnement est une priorité personnelle, vérifiez les dispositions vertes de la HOA, en commençant par ce qui peut être planté autour de votre maison et comment cette végétation peut être entretenue.,

par exemple, certains HOAs ne permettent pas le xériscaping, une forme d’aménagement paysager respectueuse de l’environnement pour les climats arides, et peuvent limiter la taille et la composition de tout Jardin que vous plantez. Les règles peuvent également dicter l’utilisation d’engrais, de pesticides ou de systèmes de gicleurs particuliers pour entretenir la cour et interdire les tas de compost et les panneaux solaires.

recherchez toute langue qui pourrait vous empêcher, ou même simplement compliquer, la location de votre propriété. Ce qui est considéré comme coutumier peut dépendre de la juridiction., « Dans la région de Seattle, il est courant de trouver des interdictions sur les locations à court terme. Les Hoa ont intérêt à limiter le pourcentage d’Unités non occupées par le propriétaire, car les prêteurs hypothécaires peuvent être réticents à prêter sur des immeubles à forte occupation locative”, explique Manning.

6. Gestion des conflits

comme dans toute communauté, des désaccords surviennent au sein d’un développement planifié, parfois au sujet de certains résidents qui se plient ou enfreignent les règles. Avant d’acheter, découvrez comment les règles sont définies et appliquées et quelles sanctions sont imposées contre les contrevenants.,

les Sanctions peuvent être sévères. Dans certains HOAs, les résultats peuvent inclure une amende ou poursuivi en justice ou avoir le HOA placer un privilège sur votre maison. Portez une attention particulière à savoir si le HOA peut saisir votre propriété pour non-paiement des cotisations HOA ou non-paiement des amendes résultant de violations CC&R.

Renseignez-vous sur le processus de résolution des conflits, ainsi que sur la façon dont la HOA gère les ajouts ou les modifications aux règles.

Demander une liste ou une autre comptabilité des conflits et des violations des règles que l’association a dû résoudre., Si ces informations ne détaillent pas les poursuites, renseignez-vous sur celles-ci. Assurez-vous de vérifier les poursuites passées, présentes ou en cours dans lesquelles le HOA est impliqué. Examinez également le résultat de ces cas.

7. La réputation de la HOA

étant donné que l’association sert essentiellement de gouvernement hyper-local pour la communauté, il vaut la peine de regarder qui la dirige et à quel point ces personnes fonctionnent ensemble.

Il est très courant que les Hoa soient supervisés par des résidents de la communauté qui occupent leurs postes de bénévoles et sont élus par les membres de l’association., Cependant, certaines associations sont entièrement gérées professionnellement. Si une entreprise privée gère le HOA, enquêtez sur sa réputation avant d’acheter. Si la HOA a des employés ou des entreprises auxquelles elle confie des tâches, renseignez-vous sur ces entités et le travail qu’elles effectuent.

parlez si vous le pouvez à certains des propriétaires actuels du bâtiment—de préférence ceux qui ne font pas partie du Conseil D’administration de HOA et qui vivent dans le bâtiment depuis plusieurs années. Comment fonctionne collégialement le Conseil? Les différences d’opinion sont-elles généralement traitées civilement et de manière constructive?, Soyez attentif aux indications de drame fréquent, voire perpétuel. Comme pour certains autres organes directeurs, les HOAs peuvent être entravés par l’égoïsme, les jeux de pouvoir et la petite Politique.

prévoyez du temps pour parler avec le président de HOA, afin de savoir si vous voulez que cette personne prenne des décisions en votre nom au sujet du développement. Interrogez le président sur l’intérêt des résidents à siéger au Conseil: y a-t-il une forte motivation à le faire ou une relative indifférence?, Cette conversation peut également vous motiver (ou non) à siéger vous-même au Conseil un jour, une décision qui nécessiterait d’être élu et de renoncer à du temps libre pour vos nouvelles responsabilités.

8. Respect de la HOA

ne comptez pas sur le fait d’être correctement alerté des problèmes persistants entre l’association et le propriétaire actuel d’une maison qui vous intéresse. Ne pas poser de questions sur ces problèmes en temps opportun pourrait vous en hériter lorsque vous prenez possession de la propriété.,

certains problèmes potentiels peuvent être évidents, tels que l’aménagement paysager mort ou envahi par la végétation ou la peinture écaillée. Inversement, le propriétaire a-t-il apporté des améliorations extérieures ou d’autres modifications à la propriété sans obtenir L’approbation de HOA? Si ces changements ne sont pas conformes aux règles, qu’est-ce qui pourrait vous arriver si vous étiez propriétaire de la propriété? Vous pouvez être en mesure de forcer le propriétaire à résoudre les problèmes dans le cadre du contrat de vente ou de fournir de l’argent à la clôture.

9., Responsabilités d’assurance

comme pour la propriété d’un bien, les dispositions d’assurance dans un développement planifié peuvent également être divisées, la HOA couvrant certains périls ou zones et le propriétaire responsable des autres.

ceux-ci sont souvent prescrits par la loi de l’état. En Floride, par exemple, une copropriété HOA doit assurer tous les biens communs, qui comprend chaque partie du bâtiment jusqu’à la cloison sèche inachevée d’une unité., Pendant ce temps, le propriétaire est responsable d’assurer tous les biens personnels de son unité, y compris les appareils électroménagers, les planchers, les armoires, les traitements de fenêtre, etc.

Vérifiez la loi pour l’état dans lequel vous vivrez pour la division précise des exigences. Confirmez que le HOA de la propriété que vous envisagez respecte ces exigences.,

L’assurance Catastrophe est particulièrement importante si vous envisagez d’acheter un condo ou une maison de ville dans une région sujette aux catastrophes naturelles majeures, telles que les inondations, les tremblements de terre, les blizzards, les incendies de forêt, les tornades ou les ouragans. « Dans le nord-ouest du Pacifique, l’assurance contre les tremblements de terre est très courante , bien qu’elle ne soit pas requise”, explique Manning.

vérifiez si le HOA fournit une couverture supplémentaire en tant qu’avantage pour posséder dans le développement. ” HOA avant-gardiste peut rendre un immeuble de condos plus attrayant  » de cette façon, dit Manning., Ils pourraient ajouter  » tremblement de terre et d’autres types d’assurance contre les risques, seront reflétés dans les cotisations HOA du propriétaire. »Vous devriez, bien sûr, confirmer si une telle couverture supplémentaire s’étend également aux domaines qui relèvent de la responsabilité légale du propriétaire, ou seulement à ceux qui relèvent de la compétence de la HOA.

L’essentiel

vivre dans un développement planifié—et être régi en partie par les règles D’un HOA—peut être une bénédiction mitigée., Il offre la perspective d’échanger un certain contrôle sur votre maison pour les responsabilités réduites de l’entretenir, et pour l’avantage de profiter des commodités et de la sécurité partagées. Il peut, cependant, également échanger l’aspect diversifié d’un quartier typique pour une apparence plus uniforme, bien qu’il y ait moins de chances que le goût de décoration d’un voisin ou les habitudes d’entretien bâclées deviennent un problème pour vous.

comment bien vous embrasser ces compromis contribuera à la façon dont vous serez heureux dans un condominium ou autre « maison planifiée.,” Si vous décidez de procéder à l’achat, assurez-vous d’engager les professionnels, y compris l’agent immobilier, qui est familier avec les développements prévus et Cda puisqu’il y a un certain nombre d’aspects inhabituels pour ces par rapport à l’achat d’une maison unifamiliale.