des dizaines de prêteurs hypothécaires déclarent faillite en quelques semaines. Le marché est rempli de craintes d’un resserrement du crédit mondial majeur, qui pourrait affecter toutes les catégories d’emprunteurs. Les banques centrales utilisent des clauses d’urgence pour injecter des liquidités sur des marchés financiers effrayés. Les marchés immobiliers dégringolent après des années de records. Les taux de forclusion ont doublé d’une année sur l’autre au cours de la seconde moitié de 2006 et en 2007.
Les rapports sembler intimidant, mais qu’est-ce que cela signifie?,
Nous sommes actuellement dans une crise financière qui se concentre sur le marché du logement américain, où les retombées du marché des prêts hypothécaires à risque gelés se répercutent sur les marchés du crédit, ainsi que sur les marchés boursiers nationaux et mondiaux. Lisez la suite pour en savoir plus sur la façon dont les marchés ont chuté à ce point, et ce qui peut vous attendre.
Le Chemin d’accès à une Crise
Était-ce le cas d’un groupe ou d’une société de s’endormir au volant? Est-ce le résultat d’un trop peu de surveillance, d’une trop grande cupidité ou tout simplement d’une compréhension insuffisante?, Comme c’est souvent le cas lorsque les marchés financiers tournent mal, La réponse est probablement « tout ce qui précède »
rappelez-vous, le marché que nous observons aujourd’hui est un sous-produit du marché il y a six ans. Retour en arrière à la fin de 2001, lorsque la peur des attaques terroristes mondiales après Septembre. 11 a ébranlé une économie déjà en difficulté, qui commençait tout juste à sortir de la récession provoquée par la bulle technologique de la fin des années 1990.,
en réponse, au cours de 2001, la Réserve fédérale a commencé à réduire considérablement les taux, et le taux des fonds fédéraux est arrivé à 1% en 2003, ce qui dans le langage des banques centrales est essentiellement nul. L’objectif d’un faible taux des fonds fédéraux est d’élargir l’offre de monnaie et d’encourager l’emprunt, ce qui devrait stimuler les dépenses et d’investissement. L’idée que les dépenses étaient « patriotiques » a été largement propagée et tout le monde—de la Maison Blanche à l’association locale parents-enseignants nous a encouragés à acheter, acheter, acheter.
cela a fonctionné et l’économie a commencé à croître régulièrement en 2002.,
L’immobilier commence à paraître attrayant
alors que la baisse des taux d’intérêt a fait son chemin dans l’économie, le marché immobilier a commencé à se transformer en frénésie alors que le nombre de maisons vendues—et les prix pour lesquels elles ont été vendues—ont considérablement augmenté à partir de 2002. À l’époque, le taux d’un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans était au plus bas depuis près de 40 ans, et les gens y voyaient une occasion unique d’accéder à une source de capitaux propres à peu près la moins chère disponible.,
les banques d’investissement et le titre adossé à des actifs
Si le marché du logement n’avait été traité que d’une main décente-disons, avec des taux d’intérêt bas et une demande croissante—tous les problèmes auraient été assez contenus. Malheureusement, il a été traité une main fantastique, grâce à de nouveaux produits financiers filés à Wall Street. Ces nouveaux produits ont fini par être largement répandus et ont été inclus dans les fonds de pension, les fonds spéculatifs et les gouvernements internationaux.
et, comme nous l’apprenons maintenant, beaucoup de ces produits ont fini par ne valoir absolument rien.,
une idée Simple conduit à de gros problèmes
le titre adossé à des actifs (ABS) existe depuis des décennies et repose sur un principe d’investissement simple: prendre un tas d’actifs qui ont des flux de trésorerie prévisibles et similaires (comme l’hypothèque résidentielle d’un particulier), les regrouper dans un seul ensemble géré qui recueille tous les paiements individuels (les paiements hypothécaires), et utiliser l’argent pour payer aux investisseurs un coupon sur l’ensemble géré. Cela crée un titre adossé à un actif dans lequel l’immobilier sous-jacent agit comme une garantie.,
Un autre grand avantage était que les agences de notation de crédit telles que Moody’s et Standard & Poor’s apposeraient leur sceau D’approbation » AAA » ou « A+ » sur bon nombre de ces titres, signalant leur sécurité relative en tant qu’investissement.
l’avantage pour l’investisseur est qu’il peut acquérir un portefeuille diversifié d’actifs à revenu fixe qui arrivent en un seul paiement de coupon.,
La Government National Mortgage Association (Ginnie Mae) regroupait et vendait des prêts hypothécaires titrisés sous forme D’ABS depuis des années; leurs notations » AAA » avaient toujours eu la garantie que le soutien du gouvernement de Ginnie Mae avait offerte. Les investisseurs ont obtenu un rendement plus élevé que sur les bons du Trésor, et Ginnie Mae a pu utiliser le financement pour offrir de nouvelles hypothèques.,
élargissement des marges
grâce à l’explosion du marché immobilier, une forme actualisée des ABS était également créée, seuls ces ABS étaient bourrés de prêts hypothécaires à risque ou de prêts à des acheteurs avec un crédit moins que stellaire.
Les prêts subprimes, ainsi que leurs risques de défaut beaucoup plus élevés, ont été placés dans différentes classes de risque, ou tranches, chacune avec son propre calendrier de remboursement., Les tranches supérieures ont pu recevoir des notations » AAA » —même si elles contenaient des prêts subprimes-parce que ces tranches ont été promises les premiers dollars qui sont entrés dans le titre. Les tranches inférieures comportaient des taux de coupon plus élevés pour compenser l’augmentation du risque de défaut. Tout au fond, la tranche « actions » était un investissement hautement spéculatif, car elle pourrait voir ses flux de trésorerie essentiellement anéantis si le taux de défaut sur l’ensemble des ABS dépassait un niveau bas—dans la fourchette de 5 à 7%.,
tout d’un coup, même les prêteurs de prêts hypothécaires à risque avaient une avenue pour vendre leur dette risquée, ce qui leur a permis de commercialiser cette dette encore plus agressivement. Wall Street était là pour récupérer leurs prêts subprimes, les emballer avec d’autres prêts (certains de qualité, d’autres non) et les vendre aux investisseurs. En outre, près de 80% de ces titres groupés sont devenus comme par magie investment grade (notés » A » ou plus), grâce aux agences de notation, qui ont perçu des frais lucratifs pour leur travail dans la notation des ABS.,
à la suite de cette activité, il est devenu très rentable de créer des prêts hypothécaires—même risqués. Il n’a pas fallu longtemps avant que même les exigences de base comme la preuve de revenu et un acompte ont été négligés par les prêteurs hypothécaires; 125% prêts hypothécaires à valeur ont été souscrits et donnés aux propriétaires potentiels. La logique étant qu’avec les prix de l’immobilier qui augmentent si rapidement (les prix médians des maisons augmentaient jusqu’à 14% par an en 2005), une hypothèque de 125% serait hors de l’eau en moins de deux ans.,
Leverage Squared
la boucle de renforcement commençait à tourner trop vite, mais avec Wall Street, Main Street et tout le monde entre les deux profitant de la course, qui allait mettre les freins?
des taux D’intérêt Records se sont combinés à un assouplissement constant des normes de prêt pour pousser les prix de l’immobilier à des niveaux record dans la plupart des États-Unis. Les propriétaires existants se refinancaient en nombre record, puisant dans les capitaux propres récemment gagnés qui pourraient être obtenus avec quelques centaines de dollars dépensés pour une évaluation de la maison.,
pendant ce temps, grâce à la liquidité du marché, les banques d’investissement et autres grands investisseurs ont pu emprunter de plus en plus (effet de levier accru) pour créer des produits d’investissement supplémentaires, notamment des actifs subprimes fragiles.
la dette Collateralized rejoint la mêlée
La capacité d’emprunter davantage a incité les banques et d’autres grands investisseurs à créer des obligations de dette collateralized (CDO), qui ont essentiellement récupéré des actions et des tranches « mezzanine » (moyennes à faibles notées) des MBS et les ont Reconditionnées une fois de plus, cette fois,
En utilisant le même système de paiement « trickle down », la plupart des CDO mezzanine pourraient obtenir une note de crédit « AAA », la plaçant entre les mains de hedge funds, de Fonds de pension, de banques commerciales et d’autres investisseurs institutionnels.
les titres adossés à des hypothèques résidentielles (RMB), dans lesquels les flux de trésorerie proviennent de la dette résidentielle, et les CDO supprimaient effectivement les lignes de communication entre l’emprunteur et le prêteur initial., Soudainement, les grands investisseurs ont contrôlé la garantie; en conséquence, les négociations sur les paiements hypothécaires tardifs ont été contournées pour le modèle « direct-to-foreclosure » d’un investisseur cherchant à réduire ses pertes.
Cependant, ces facteurs n’auraient pas causé la crise actuelle si:
- Le marché de l’immobilier a continué à prospérer.
- Les propriétaires pourraient effectivement payer leurs hypothèques.
cependant, comme cela ne s’est pas produit, ces facteurs ont seulement contribué à alimenter le nombre de saisies plus tard.,
les taux Teaser et le bras
avec les prêteurs hypothécaires exportant une grande partie du risque dans les prêts subprimes à la porte des investisseurs, ils étaient libres de trouver des stratégies intéressantes pour créer des prêts avec leur capital libéré. En utilisant des taux teaser (des taux bas spéciaux qui dureraient la première année ou deux d’un prêt hypothécaire) dans les prêts hypothécaires à taux variable (ARM), les emprunteurs pourraient être attirés par un prêt hypothécaire initialement abordable dans lequel les paiements monteraient en flèche dans trois, cinq ou sept ans.,
à mesure que le marché immobilier atteignait ses sommets en 2005 et 2006, les taux d’intérêt, les bras et le prêt « à intérêt unique » (où aucun paiement de principe n’est effectué pendant les premières années) ont été de plus en plus imposés aux propriétaires. Comme ces prêts sont devenus plus courants, moins d’emprunteurs ont remis en question les conditions et ont plutôt été séduits par la perspective de pouvoir se refinancer en quelques années (avec un profit énorme, selon l’argument), leur permettant d’effectuer les paiements de rattrapage nécessaires., Ce que les emprunteurs n’ont pas pris en compte dans le marché du logement en plein essor, cependant, c’est que toute diminution de la valeur de la maison laisserait l’emprunteur avec une combinaison intenable d’un paiement de ballon et d’un paiement hypothécaire beaucoup plus élevé.
un marché aussi proche de la maison que l’immobilier devient impossible à ignorer quand il tire sur tous les cylindres. En l’espace de cinq ans, les prix des maisons dans de nombreux domaines ont littéralement doublé, et à peu près tous ceux qui n’avaient pas acheté de maison ou refinancé se considéraient en retard dans la course pour gagner de l’argent sur ce marché., Les prêteurs hypothécaires le savaient et ont poussé de plus en plus agressivement. Les nouvelles maisons ne pouvaient pas être construites assez rapidement, et les stocks des constructeurs ont grimpé en flèche.
le marché des CDO (principalement garanti par des subprimes) a atteint plus de 600 milliards de dollars d’émissions au cours de la seule année 2006, soit plus de 10 fois le montant émis une décennie plus tôt. Ces titres, bien qu’illiquides, ont été repris avec impatience sur les marchés secondaires, qui les ont heureusement garés dans de grands fonds institutionnels à leurs taux d’intérêt les plus élevés.,
les Fissures Commencent à Apparaître
Cependant, d’ici le milieu de 2006, les fissures ont commencé à apparaître. Les ventes de maisons neuves ont stagné et les prix de vente médians ont stoppé leur ascension. Les taux d’intérêt—tout en restant historiquement bas—étaient en hausse, les craintes d’inflation menaçant de les augmenter. Tous les prêts hypothécaires et refinancements faciles à souscrire avaient déjà été faits, et le premier des bras tremblants, écrit 12 à 24 mois plus tôt, commençait à se réinitialiser.
par Défaut les taux ont commencé à augmenter fortement. Soudain, le CDO n’a pas semblé aussi attrayant pour les investisseurs en quête de rendement., Après tout, de nombreux CDO avaient été reconditionnés tellement de fois qu’il était difficile de dire combien d’exposition aux subprimes y était réellement.
la crise du crédit facile
Il n’a pas fallu longtemps avant que les nouvelles de problèmes dans le secteur ne passent des discussions en salle de réunion aux nouvelles qui font la une.
des dizaines de prêteurs hypothécaires-n’ayant plus de marchés secondaires ou de banques d’investissement désireux de vendre leurs prêts—ont été coupés de ce qui était devenu la principale source de financement et ont été contraints de fermer leurs opérations. En conséquence, les CDO sont passés d’illiquides à non commercialisables.,
face à toute cette incertitude financière, les investisseurs sont devenus beaucoup plus réticents au risque et ont cherché à débloquer des positions sur des MBS potentiellement dangereux et sur tout titre à revenu fixe ne payant pas une prime de risque appropriée pour le niveau de risque perçu. Les investisseurs votaient en masse que les risques subprimes ne valaient pas la peine d’être pris.
Au milieu de cette fuite vers la qualité, Les Bons du Trésor à trois mois sont devenus le nouveau produit à revenu fixe « incontournable » et les rendements ont chuté de 1.5% en quelques jours., Plus notable encore que l’achat d’obligations d’état (et à court terme), l’écart entre les obligations de sociétés à terme similaire et les bons du Trésor a augmenté, passant d’environ 35 points de base à plus de 120 points de base en moins d’une semaine.
ces changements peuvent sembler minimes ou intacts pour un œil non averti, mais sur les marchés à revenu fixe modernes-où l’effet de levier est roi et le crédit bon marché n’est que le Bouffon actuel—un mouvement de cette ampleur peut faire beaucoup de dégâts. Cela a été illustré par l’effondrement de plusieurs fonds spéculatifs.,
de nombreux fonds institutionnels ont été confrontés à des appels de marge et de garanties de la part de banques nerveuses, ce qui les a forcés à vendre d’autres actifs, tels que des actions et des obligations, pour lever des liquidités. La pression de vente accrue s’est emparée des marchés boursiers, car les principales moyennes d’actions dans le monde ont été frappées par de fortes baisses en quelques semaines, ce qui a effectivement calé la vigueur du marché qui avait porté la moyenne industrielle Dow Jones à des sommets historiques en juillet 2007.
pour aider À endiguer l’impact de la crise, les banques centrales des états-UNIS,, Le Japon et L’Europe, grâce à des injections de liquidités de plusieurs centaines de milliards de dollars, ont aidé les banques à résoudre leurs problèmes de liquidité et ont contribué à stabiliser les marchés financiers. La Réserve fédérale a également réduit le taux de la fenêtre d’escompte, ce qui a rendu moins coûteux pour les institutions financières d’emprunter des fonds auprès de la Fed, d’ajouter de la liquidité à leurs opérations et d’aider les actifs en difficulté.
La liquidité supplémentaire a contribué à stabiliser le marché, à un degré, mais l’impact de ces événements n’est pas encore clair.,
Conclusion
Il n’y a rien d’intrinsèquement mauvais ou mauvais dans le titre de créance garanti ou l’un de ses proches financiers. C’est un moyen naturel et intelligent de diversifier les risques et d’ouvrir les marchés de capitaux. Comme toute autre chose-la bulle dotcom, l’effondrement de la gestion du Capital à Long terme et l’hyperinflation du début des années 1980-si une stratégie ou un instrument est mal utilisé ou trop cuit, il faudra bien secouer l’arène., Appelez cela une extension naturelle du capitalisme, où la cupidité peut inspirer l’innovation, mais si elle n’est pas maîtrisée, des forces majeures du marché sont nécessaires pour rétablir l’équilibre dans le système.
Quelle est la Prochaine?
alors, où allons – nous d’ici? La réponse à cette question sera centrée sur la découverte de l’ampleur de l’impact, à la fois aux États-Unis et dans le monde. La meilleure situation pour toutes les parties concernées reste celle dans laquelle l’économie américaine se porte bien, le chômage reste faible, le revenu personnel suit le rythme de l’inflation et les prix de l’immobilier trouvent un fond., Ce n’est que lorsque la dernière partie se produira que nous serons en mesure d’évaluer l’impact total de la crise des subprimes.
la surveillance réglementaire est appelée à se durcir après ce fiasco, maintenant probablement les restrictions de prêt et les notations obligataires très conservatrices pour les prochaines années. Toutes les leçons apprises mises à part, Wall Street continuera à chercher de nouvelles façons de fixer le prix du risque et de regrouper les titres, et il reste du devoir de l’investisseur de voir l’avenir à travers les filtres précieux du passé.,
