Ab Januar 1, Kalifornien hat landesweite Mietkontrolle. Zum ersten Mal setzt der Staat den Mietsteigerungen Grenzen. Für Wohnungsmieter ist es jetzt illegal, die Miete in einem Jahr um mehr als 5 Prozent zuzüglich der lokalen Inflationsrate zu erhöhen.
Das Gesetz, bekannt als Assembly Bill 1482 oder das „Mieterschutzgesetz von 2019″, soll die“ ungeheuerlichsten “ Mieterhöhungen in ganz Kalifornien verhindern, wo die meisten Mieter Schwierigkeiten haben, für Wohnraum zu bezahlen.,
Der Gesetzgeber des Staates nimmt die Mietkontrolle an, nachdem er mehr als zwei Jahrzehnte lang die Fähigkeiten der Städte gedämpft hat, sie durchzusetzen. Sie sagen jetzt, dass es notwendig ist, den Mietern ein wenig Erleichterung zu verschaffen, da der Staat mit einer Wohnungsnot, einer wachsenden obdachlosen Bevölkerung und einer Armutsrate von 18.2 Prozent, der zweithöchsten der Nation, zu kämpfen hat.
„Millionen von kalifornischen Mietern sind nur eine Mieterhöhung oder Vertreibung entfernt von Obdachlosigkeit“, sagte der Autor der Rechnung, Assemblymember David Chiu (D-San Francisco), im Oktober, als die Gesetzgebung in Gesetz unterzeichnet wurde., „Nur weil jemand mietet, macht er es nicht weniger wert, ein stabiles Zuhause zu haben.“
Gouverneur Gavin Newsom hat gesagt, dass Kalifornien mit AB 1482 den „stärksten landesweiten Mieterschutz“ der Nation vorweisen wird.“AB 1482 verlangt auch von Vermietern, dass sie bei der Beendigung eines Mietvertrags „gerechten Grund“ angeben, z. B. die Nichtzahlung der Miete.
Chiu und andere haben darauf verzichtet, AB 1482 als Mietkontrolle zu bezeichnen., Das liegt wahrscheinlich daran, dass viele Ökonomen der Meinung sind, dass die Mietkontrolle die Probleme für Mieter auf lange Sicht verschlimmern kann, indem sie die Gewinne der Vermieter einsparen und sie ermutigen, aus dem Mietgeschäft auszusteigen.
Die California Rental Housing Association, die Vermieter vertreten, gehörte zu den größten Kritikern der Rechnung. Es und andere Gruppen haben argumentiert, dass Kalifornien-und vor allem Los Angeles, die drittwichtigste U—Bahn-Region in den USA-priorisieren muss, mehr Wohnraum zu bauen, um die Kosten zu senken.,
„Es ist bedauerlich, dass die politische Zweckmäßigkeit eine umfassende Wohnlösung durchgesetzt hat, die den Staat dem Ziel des Gouverneurs, 3,5 Millionen neue Wohneinheiten zu schaffen, tatsächlich näher bringt“, sagte der Präsident des Verbandes Sid Lakireddy in einer Erklärung.
Wie Forscher des Terner Center for Housing Innovation der UC Berkeley in einem Juli-Bericht warnten, „reicht es nicht aus, sich vor übermäßigen Mieterhöhungen zu schützen, um die kalifornische Wohnungskrise anzugehen.“
Sie kamen letztendlich zu dem Schluss, dass AB 1482 dazu beitragen könnte, Mieter vor extremen Mieterhöhungen zu schützen., Dennoch ermutigten sie den Gesetzgeber, eine Politik zu entwickeln, die bezahlbaren Wohnraum bewahrt—und die Bauherren dazu ermutigt, mehr davon zu produzieren.
Am Ende sagen sie, dass die positiven Auswirkungen von AB 1482 davon abhängen werden, ob die Öffentlichkeit für die neuen Regeln sensibilisiert und wirksam durchgesetzt wird. Das neue Gesetz wird jedoch nicht universell angewendet. Die Mietkontrollbestimmungen gelten für Städte, die noch keine Mietkontrollgesetze haben, und erweitern die Mietkontrolle in denen, die dies tun.
Zu diesem Zweck ist eine Aufschlüsselung der Funktionsweise des Gesetzes unten aufgeführt.
Wird meine Wohnung vermietet?,
Das hängt davon ab, wo du wohnst. Wenn Sie in einer Stadt wohnen, die noch kein lokales Mietkontrollgesetz hat und Ihre Miete mindestens 15 Jahre alt ist, lautet die Antwort höchstwahrscheinlich „Ja.“
Um den dringend benötigten Neubau nicht zu behindern, befreit das staatliche Gesetz Gebäude, die in den letzten 15 Jahren gebaut wurden. Das ist ein rollierendes Datum, dh Einheiten, die 2006 gebaut wurden, werden 2021 abgedeckt, Einheiten, die 2007 gebaut wurden, werden 2022 abgedeckt und so weiter.
Wenn Sie in einem Gebäude wohnen, das bereits von den örtlichen Mietkontrollgesetzen abgedeckt ist, ändern sich die Regeln nicht.,
Welche Gebäudetypen werden betroffen sein?
Das staatliche Mietkontrollgesetz wird-mit einigen Ausnahmen—hauptsächlich auf Wohnungen und andere Mehrfamilienhäuser sowie auf einige Einfamilienhäuser angewendet.
Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser sind von der Steuer befreit, es sei denn, sie gehören einer Gesellschaft oder einem Immobilieninvestment Trust. Duplexe, in denen der Eigentümer in einer der Einheiten lebt, sind ebenfalls ausgenommen.
Wie hoch wird meine Miete steigen?,
Wenn Sie in einer Stadt leben, die noch kein lokales Mietkontrollgesetz hat, sind die Mieterhöhungen auf 5 Prozent plus lokale Inflation begrenzt, können aber niemals insgesamt 10 Prozent überschreiten.
Wenn Sie beispielsweise in Redondo Beach mieten, das kein eigenes lokales Mietkontrollgesetz hat, und Sie 1,550 USD pro Monat für die Miete zahlen und die Inflationsrate der Metropolregion Los Angeles beträgt 3.3 Prozent, Ihr Vermieter könnte Ihre Miete um 8.3 Prozent erhöhen, eine monatliche Erhöhung von 129 USD.,
Um Mietern zu helfen, deren Vermieter im Vorgriff auf die Verabschiedung von AB 1482 möglicherweise einen Mieterhöhungsangriff unternommen haben, wird das Gesetz rückwirkend auf den 15. Welcher Betrag Sie ab diesem Datum gezahlt haben, ist der Betrag, auf dem die Erhöhung basiert.
Wie hoch ist die inflation?
Die Inflationsrate wird an den Verbraucherpreisindex in jedem Ballungsraum gebunden. In Los Angeles County lag sie von 2001 bis 2018 im Durchschnitt bei 2,5 Prozent. Im Moment liegt der anwendbare VPI in den Grafschaften Los Angeles und Orange bei 3.3 Prozent.
Welche Gemeinden haben lokale Mietkontrollgesetze?,
In Los Angeles County haben die Städte Santa Monica, West Hollywood, Beverly Hills, Culver City, Inglewood, die Stadt Los Angeles und nicht eingetragene Stadtteile von Los Angeles County lokale Mietkontrollgesetze.
Was ist, wenn ich in einer Stadt lebe, die bereits Mietkontrolle hat?
Die Regeln ändern sich größtenteils nicht. AB 1482 wird die lokalen Mietkontrollgesetze nicht außer Kraft setzen. Es wird jedoch Einheiten abdecken, die nicht bereits durch lokale Mietkontrollgesetze abgedeckt sind.,
In der Stadt Los Angeles Zum Beispiel gilt das lokale Mietkontrollgesetz nur für Gebäude, die vor 1978 gebaut wurden. Aber mehrere hunderttausend neuere Einheiten, die in den fast drei Jahrzehnten von 1978 bis 2005 eröffnet wurden, werden unter AB 1482 abgedeckt.
Wenn Sie also in der Stadt Los Angeles in einem Gebäude wohnen, das vor 1978 eröffnet wurde, wird Ihre Miete nach den Bestimmungen des Stadtgesetzes begrenzt (in diesem Jahr sind es 4 Prozent).,) Wenn Sie in einem Gebäude wohnen, das nach 1978 eröffnet wurde und mindestens 15 Jahre alt ist, gilt das staatliche Gesetz und Ihre Miete wird auf 5 Prozent plus Inflation begrenzt.
Wie finde ich heraus, Wann mein Gebäude gebaut wurde?
In der Grafschaft Los Angeles ist es ganz einfach: Stecken Sie einfach Ihre Adresse in das Online-Portal des Assessors.
Was tun Sie, wenn Sie glauben, dass Ihr Vermieter gegen das Gesetz verstoßen hat?
Es gibt keinen Melde-oder Vollstreckungsmechanismus, der an AB 1482 gebunden ist., Das Büro von Assemblymember Chiu rät Mietern, sich an einen Anwalt oder eine Rechtshilfeorganisation zu wenden, wenn sie den Verdacht haben, dass ihr Vermieter gegen das neue Gesetz verstoßen hat.
Was ist sonst noch in der Rechnung?
Ebenso wichtig wie die Mietobergrenze, so die Befürworter des Mieters, ist eine Bestimmung, nach der Vermieter bei der Räumung von Mietern „gerechten Grund“—wie die Nichtzahlung der Miete—nachweisen müssen. Das wird die Fähigkeit beenden, die Vermieter jetzt haben, in den meisten Teilen des Staates, nach CalMatters, Mieter zu vertreiben, ohne einen expliziten Grund zu geben.,
Für Mieter, die mindestens ein Jahr auf dem Grundstück gelebt haben, müssen Vermieter dem Mieter die Möglichkeit geben, den Verstoß zu „heilen“. Andere Beispiele für gerechten Grund sind die Verletzung der Mietbedingungen und die Begehung eines Verbrechens auf dem Grundstück.
Wenn ein Vermieter die Miete in Eigentumswohnungen umwandeln oder die Immobilie „wesentlich“ umbauen möchte, muss er Umzugsgebühren in Höhe von einem Monat Miete zahlen.
Diese Regeln gelten nicht für Städte mit eigenen lokalen Just Cause-Gesetzen, einschließlich Los Angeles, Santa Monica und Glendale.
