Angenommen, der größte Vermögenswert eines Privatkunden war illiquide und kostspielig zu pflegen. Seine langfristige Preisentwicklung war mittelmäßig und sein Wert war stark schwankend. Sie würden wahrscheinlich empfehlen, das Engagement in diesem Vermögenswert entweder durch Absicherung oder Verkauf zu reduzieren, um die gesamte Portfoliodiversifikation zu erhöhen.
Für viele ältere Amerikaner repräsentiert Home Equity diese Art von konzentrierter Position., Laut einer Studie von Kaul und Goodman aus dem Jahr 2017 übersteigt der nationale Gesamtwert des primären Wohnkapitals in den USA 11 Billionen US-Dollar, und Hausbesitzer ab 65 Jahren haben 40% dieses Aktienwerts.
Die Möglichkeit, Home Equity zu monetarisieren, würde vielen Rentnern zugute kommen, insbesondere den weniger Wohlhabenden.
Kaul und Goodman beachten Sie, dass die „Besitzer bewohnte Haushalte, die 65 Jahre und älter, könnte steigern Sie Ihr Einkommen 45 Prozent unter den in der niedrigsten Einkommens-Gruppe und 56 Prozent unter denjenigen, die ohne high-school-Diplome.“Der Zugang zu Home Equity würde auch wohlhabenderen Rentnern zugute kommen., Sie fügen jedoch hinzu: „Im Gegensatz dazu könnten diejenigen in der höchsten Einkommensgruppe ihr Einkommen um 17 Prozent und diejenigen mit Hochschulabschluss um 32 Prozent erhöhen.“
Methode zur Verwendung von Home Equity
Traditionelle Methoden für den Zugriff auf Eigenkapital wie Home Equity Lines of Credit (HELOCs), Home Equity Loans und Cash-Out-Refinanzierungen erfordern eine monatliche Rückzahlung, während das Darlehen aussteht. Im Gegensatz dazu besteht ein wesentlicher Vorteil von umgekehrten Hypotheken darin, dass Kreditnehmer die Rückzahlung verzögern können, bis das Haus verkauft ist oder wenn der zweite Ehepartner stirbt., Hausbesitzer im Alter von 62 und älter können Reverse-Hypotheken verwenden, um Eigenkapital in eine Pauschalzahlung, Rentenzahlungen, eine Kreditlinie oder eine Kombination dieser Auszahlungsoptionen umzuwandeln.
Die Immobilie muss der Hauptwohnsitz des Kreditnehmers sein, und der Kreditnehmer muss in der Lage sein, für Hausunterhalt, Versicherung und Grundsteuern zu zahlen. Die meisten Reverse-Hypotheken sind Home Equity Conversion Hypotheken (HECMs), die von der Federal Housing Administration (FHA) versichert sind, aber von privaten Kreditgebern stammen. Nicht-HECM, privat emittierte Reverse-Hypotheken bilden ein sehr kleines Marktsegment., Potenzielle HECM-Kreditnehmer müssen von einem zugelassenen Berater beraten werden, bevor die Hypothek genehmigt wird.
Wenige Abnehmer (bisher)
Sollte die Hypothekenschuld den Wert des Hauses beim Verkauf überschreiten, macht die FHA-Versicherung den Unterschied aus, sodass die Kreditgeber keinen Verlust erleiden. Wenn der Verkaufspreis den Darlehensbetrag übersteigt, erhält der Eigentümer oder die Erben das verbleibende Eigenkapital. Es klingt nach einem guten Geschäft, aber nachdem 2009 ein Höchststand von rund 115,000 neuen HECMs erreicht wurde (Geschäftsjahr endet im September), sank das jährliche Tempo für 2016 auf rund 49,000., Diese reduzierte Aktivität dürfte nicht bald zunehmen: Eine Umfrage von Fannie Mae Anfang 2016 ergab, dass 90% der älteren Hausbesitzer nicht daran interessiert waren, ihr Eigenkapital zu erschließen.
Mehrere Gründe könnten die Zurückhaltung erklären. Die Einrichtung eines HECM verursacht erhebliche Vorabkosten, auch wenn der Hausbesitzer eine Kreditlinie einrichtet, diese jedoch nicht sofort verwendet. HECMs leiden auch immer noch unter negativer Werbung, mit Berichten über verschuldete Senioren, die mit dem Verlust ihrer Häuser konfrontiert sind, häufig wegen der Unfähigkeit, Grundsteuern zu zahlen, Versicherung, oder erforderliche Wartung., Kaul und Goodman zitieren längere Karrieren und den Wunsch, Schulden im Alter zu vermeiden, als andere wichtige Überlegungen; Das Haus als Vermächtnis für Erben zu betrachten, ist ein weiterer Faktor.
Unterstützende Forschung
Private Vermögensberater haben HECMs als zu teuer angesehen und sie als Darlehen des letzten Rückgriffs angesehen. Die negativen Ansichten einiger Berater zu HECMS änderten sich jedoch während des Zusammenbruchs des Aktienmarktes 2008-2009. Pensionierte Kunden, deren Einkommen auf Ausschüttungen aus Portfolios beruhte, die für die Gesamtrendite verwaltet wurden, standen vor einer schwierigen Entscheidung., Sollten sie ihre Ausgaben im Einklang mit den negativen Renditen ihrer Portfolios senken oder Aktien mit Verlust verkaufen, um die Ausschüttungen aufrechtzuerhalten? Einige Berater, mit denen ich damals gesprochen habe, hatten Kunden HECM-Kreditlinien als alternative Lösung einrichten lassen. Anstatt in einen Bärenmarkt zu verkaufen, klopften Kunden auf ihre Kreditlinien (die keine sofortige Rückzahlung erforderten) und hielten ihre Portfolios intakt. Dieser Ansatz zahlte sich aus, nachdem sich der Markt erholt hatte., Die mit der Kreditlinie verbundenen Kosten waren im Vergleich zu den Verlusten, die Kunden durch den Verkauf erlitten hätten, relativ bescheiden, und die Kunden nutzten nachfolgende Kapitalgewinne, um ihre Kreditlinien abzuzahlen.
Die Erforschung potenzieller Anwendungen von Reverse Mortgages beschleunigte sich 2012. In diesem Jahr begann das Journal of Financial Planning der Denver Financial Planning Association mit der Veröffentlichung einer Reihe von Artikeln, in denen argumentiert wurde, dass umgekehrte Hypotheken die Finanzen der Rentner verbessern könnten., Wade Pfau, CFA, Professor für Alterseinkommen am American College of Financial Services in Bryn Mawr, Pennsylvania, veröffentlichte mehrere Artikel zu diesem Thema und schrieb 2016 Reverse Mortgages: Wie Sie Reverse Mortgages verwenden, um Ihren Ruhestand zu sichern.
Pfau identifizierte mehrere potenzielle Anwendungen für HECMs. Eine besteht darin, eine bestehende Hypothek abzuzahlen oder ein neues Zuhause zu kaufen. Die zweite, auf die sich die meisten Forschungen konzentriert haben, besteht darin, das umgekehrte Hypotheken-und Anlageportfolio zu koordinieren, um das Renditerisiko zu steuern., Eine weitere Kategorie nennt Pfau „Effizienzsteigerungen im Ruhestand“.“Diese Maßnahmen erfordern eine laufende Zahlung für langfristige Leistungen, z. B. die Verzögerung der Altersversorgung der sozialen Sicherheit oder die Zahlung der Einkommenssteuern, die durch eine Roth IRA-Konvertierung fällig werden.
Die endgültige Verwendung ist eine längerfristige Strategie, bei der der Kreditnehmer eine HECM-Kreditlinie öffnet, diese jedoch nicht sofort verwendet. Die maximalen Kreditwerte für HECM-Kreditlinien sind an eine Formel gebunden, die unabhängig vom Marktwert des Eigenheims jährliche Erhöhungen des Kreditlimits generiert., Infolgedessen können Kreditnehmer, die ihre Kreditlinien im Alter von 62 Jahren einrichten, beispielsweise im Alter von 75 Jahren mehr auf ihr Eigenkapital zugreifen als diejenigen, die die Kreditlinie im Alter von 75 Jahren in einem ähnlich bewerteten Haus einrichten. Diese Erhöhungen können zusätzliche Mittel für wichtige spätere Ausgaben wie die Langzeitpflege bereitstellen.
Eine HECM-Kreditlinie korreliert nicht mit dem Marktwert des Hauses, sagt Jamie Hopkins, Professor für Alterseinkommen am American College., Im Gegensatz zu einem herkömmlichen HELOC, bei dem der Kreditbetrag zu einem bestimmten Zeitpunkt auf dem Wert des Hauses basiert, wächst eine umgekehrte Hypothekenkreditlinie weiter, auch wenn der Wert des Eigenheims unter das maximale Kreditlimit der Kreditlinie fällt. Obwohl es nicht die Absicht des Programms ist, schafft diese Struktur einen Abwärtsschutz für den Hausbesitzer. „Das Einrichten einer Kreditlinie, die nicht mehr mit dem Wohnwert zusammenhängt, schafft nach ihrer Einrichtung wirklich einen neuen Vermögenswert“, sagt Hopkins., „Es ist, als würden Sie Ihr Vermögen zwischen einer Kreditlinie und Ihrem Haus neu verteilen, damit Sie diese Vermögenswerte besser in einem umfassenden Planungsportfolio nutzen und daraus ziehen können, wenn es für den Rentner am wirkungsvollsten ist, normalerweise wenn die Märkte nach unten gehen.“
HECM Kreditlinien wurden wahrscheinlich weniger attraktiv, zumindest marginal, nach 2 Oktober 2017. Zu diesem Zeitpunkt hob Housing and Urban Development (HUD) die Vorschussprämien für HECMs auf 2% des Wertes des Eigenheims an (die meisten Kreditnehmer zahlten vor der Änderung 0,5% im Voraus), obwohl die jährliche Gebühr für ausstehende Kreditsalden von 1,25% auf 0,5% fallen wird., Diese Änderungen reduzieren die maximalen Darlehensbeträge und verlangsamen die Wachstumsraten für Kreditlinien mit Höchstgrenzen. Hopkins und Pfau glauben, dass die Zahl der neuen Kreditanträge auf HECM-Kreditlinie sinken wird, obwohl sie davor warnen, dass sie gerade mit der Analyse der Auswirkungen der Änderungen begonnen haben.
Ansichten der Berater
Die Forschung hat die Bereitschaft der Berater erhöht, umgekehrte Hypotheken in Betracht zu ziehen, aber es gibt immer noch Hürden, sagt Hopkins. Einige Finanzdienstleistungsunternehmen verbieten verbundenen Beratern, über HECMs und ihre potenziellen Verwendungszwecke zu diskutieren., Die Betonung des beratenden Geschäftsmodells auf investierbare Vermögenswerte ist ein weiterer Stolperstein. Ein Berater könnte zustimmen, dass Home Equity ein wichtiger Vermögenswert ist, aber die meisten Berater „denken nicht über das Haus als Teil des Asset-Pools des Kunden nach und denken nicht über die Möglichkeiten nach, diese umgekehrte Hypothek, Standby-Kreditlinie, Downsizing oder ähnliches effektiv zu nutzen“, sagt Hopkins. Dennoch rechtfertigt die Komplexität von HECMs die Analyse des Beraters, fügt er hinzu: „Wenn wir sagen, dass es ein kompliziertes Produkt mit Gebühren und Kreditaufnahme von jemandem ist und es Risiken gibt, möchte ich natürlich, dass der Finanzberater involviert ist.,“
Christopher Cordaro, CFA, mit RegentAtlantic in Morristown, New Jersey, hat mit vielen Kunden Reverse-Hypotheken besprochen, obwohl sich nur wenige für HECMs beworben haben. Aber das Gespräch über die potentielle Verwendung von Home Equity hilft Kunden zu sehen, wie dieses Eigenkapital eine Rolle in ihren Alterseinkommensplänen spielen könnte. Sobald sie diesen potenziellen Nutzen verstanden haben, besteht der nächste Schritt darin, zu bestimmen, wie sie bei Bedarf am besten auf Home Equity zugreifen können. Die resultierende Analyse führt oft zu anderen Produkten, wie traditionellen HELOCs, sagt Cordaro.,
Marguerita Cheng, mit Blue Ocean Global Wealth in Gaithersburg, Maryland, stellt fest, dass die meisten Rentner an Ort und Stelle altern wollen, aber das bedeutet nicht, dass ihr derzeitiges Zuhause ideal für einen alternden Bewohner ist. In den Fällen, in denen der Client kurzfristig umziehen muss, ergeben HECMs keinen Sinn. In Fällen, in denen der Kunde wahrscheinlich für die absehbare Zukunft im Haus bleiben wird, kann eine umgekehrte Hypothek die Bedürfnisse des Kunden erfüllen. Cheng zitiert ihre Arbeit mit einer Witwe, die von ihrem verstorbenen Ehemann soziale Sicherheit und eine Rentenleistung erhielt., Die Klientin besaß eine Langzeitpflegeversicherung, und ihr Haus in einem Vorort von Washington, DC, hatte ein seniorenfreundliches Rambler-Design (Ranchhaus) im Wert von rund 400.000 US-Dollar.
Die Kundin hatte ein traditionelles HELOC für 75.000 US-Dollar eröffnet und trug ein Guthaben von 35.000 US-Dollar bei sich, aber sie wollte zusätzliche Verbesserungen zu Hause vornehmen. Cheng empfahl, die traditionelle Kreditlinie durch ein HECM zu ersetzen. Die Änderung beseitigte die monatliche Zahlung und“ gab ihr enorme Ruhe“, sagt Cheng.,
Pfau hält zahlreiche Vorträge über HECMs, und nach seiner Erfahrung, wenn Berater über umgekehrte Hypotheken lernen und sehen, wie eine wachsende Kreditlinie funktionieren kann, werden sie viel empfänglicher für die Idee. Obwohl der Prozentsatz der Berater, die mit den Produkten arbeiten, immer noch niedrig ist, ist er optimistisch, dass ihr Interesse und die Nutzung von HECMs durch ihre Kunden zunehmen werden
Dieser Artikel wurde ursprünglich in der Dezember-2017-Ausgabe des CFA Institute Magazine veröffentlicht.
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