Va bene, gli investitori immobiliari … chiariamo una cosa.
Per crescere e avere successo in questo business, è necessario capire come analizzare le attività e le potenziali proprietà di investimento. Ciò inizia con la comprensione di una delle metriche più fondamentali nel mondo immobiliare:
Cap rate.
Tasso di cap.
Tasso di cap.
Parliamo di cap rate! Non ti preoccupare – spiegherò esattamente che cosa cap rate è e come utilizzare la sua formula in modi pratici per analizzare i mercati e le proprietà in affitto.,
Definizione di Cap Rate
Cap rate, che è l’abbreviazione di tasso di capitalizzazione, è una misura utilizzata per confrontare vari investimenti immobiliari o mercati. Viene spesso calcolato come il rapporto tra il reddito operativo netto (NOI) e il costo di acquisizione originale di una proprietà (incluse le riparazioni e le spese iniziali).,
Cap Rate = Annual Net Operating Income (NOI)/Purchase price
NOI = Gross Rental Income – Vacancy, Taxes, Insurance, Maintenance, Other expenses
È possibile utilizzare cap rate in vari modi, come
- quando si analizza una singola proprietà, o
- per ottenere una migliore comprensione su un intero mercato degli investimenti prendendo la media di più proprietà.
Un modo semplice per comprendere il concetto è capire la sua regola inversa: più basso è il tasso di cap, più costosa è la proprietà. Più alto è il tasso di cap, più economico è la proprietà.,
Note importanti su Cap Rate
Cap rate NON include le spese ipotecarie. Questo è utile perché dà più di un’analisi accurata non factoring nel finanziamento (termini, tassi di interesse, ecc.). In altre parole, si concentra sulla proprietà da solo senza alcuna delle distrazioni di finanziamento.
Una cosa che vedo molti nuovi investitori confusi è la differenza tra il tasso di capitalizzazione e il rendimento in contanti. Lasciami chiarire… NON sono gli stessi. Cap rate può abbinare il vostro cash-on-cash ritorno se si acquista una proprietà senza alcun finanziamento, ma ancora una volta …, non sono sicuramente lo stesso calcolo.
Esempi di Cap Tasso di Utilizzo
Il cap tasso equazione è definita da tre parti:
- NOI
- Prezzo di Acquisto
- Cap tasso
Se si conosce il prezzo di acquisto ($1MM) e NOI ($40,000)…si può facilmente trovare il Cap rate:
$40.000 (da NOI) / 1.000.000 di dollari (Prezzo di Acquisto) = 4% (tasso massimo)
La cosa interessante circa la comprensione del cap tasso equazione è, se sai che 2 delle parti, si può facilmente trovare il 3°. Ad esempio:
Se un edificio vende per $1M a un limite del 4%, allora sai che il NOI è 4 40.000.,
4% (Cap Rate) = X (NOI) / $1,000,000 (Prezzo di acquisto)
X = $40,000
Cap rate dipende molto dal particolare mercato che stai cercando in. Sappiamo tutti che la proprietà nella zona della baia di San Francisco costa generalmente più di proprietà nel Midwest. Ciò significa che 1 1M può essere utilizzato per l’acquisto di beni che portano in NOI molto diversi. Ad esempio:
Un edificio da 1 1 milione con un limite del 7%, ha un NOI da 7 70.000.
Un edificio da 1 1 milione con un tetto del 4%, ha un NOI da 4 40.000.
Come puoi vedere…stesso prezzo di acquisto, ma rendimenti diversi in base alla posizione e al mercato.,
Il tasso di cap è influenzato anche dagli edifici circostanti. Guardando due edifici nello stesso quartiere, uno che è stato recentemente aggiornato e uno che non lo era, quello aggiornato potrebbe scambiare con un limite del 5%, mentre quello che ha bisogno di ristrutturazioni può scambiare con un limite del 7%.
Una regola generale quando si tratta di cap rate? Quartieri migliori commerciano a tassi di capitalizzazione più bassi e quartieri peggiori commerciano a tassi di capitalizzazione più elevati. Così la prossima volta che si individua un” irresistibile ” 15% cap tasso di proprietà, si può generalmente supporre che non è in un grande quartiere.,
Tassi di capitalizzazione più bassi significano meno rischi e tassi di capitalizzazione più elevati sono rischi più elevati… quindi, sta a voi decidere il tipo di investimento che si desidera.
È possibile modificare i tassi di Cap?
La risposta è SÌ! Una cosa che amo del settore immobiliare è che in realtà hai un sacco di controllo in questo tipo di investimento. Una strategia chiave nel mondo degli investimenti è quella di” forzare l’apprezzamento ” e di solito avviene comprimendo i tassi di capitalizzazione e aumentando NOI.
“Comprimere i tassi di capitalizzazione” significa semplicemente acquistare a un tasso di capitalizzazione elevato (più economico) e vendere a un tasso di capitalizzazione inferiore (più costoso)., Questo è di solito ottenuto con l’acquisto di una proprietà che ha bisogno di riparazione che sta portando in affitto sotto mercato. Una volta rinnovato, è possibile aumentare gli affitti, che aumenta NOI e il valore della proprietà; con un piccolo aiuto da un mercato apprezzando, è una win-win.
Sono attualmente in un accordo in questo momento a Phoenix, dove il nostro piano aziendale richiede questa strategia esatta. Abbiamo comprato una proprietà che ha molto spazio per aumentare gli affitti dopo averlo ristrutturato. Questo perché la proprietà è stata costruita nel 1986 e non ha visto molti aggiornamenti nel corso degli anni.,
Ecco dove entriamo come investitori, agghindare l’edificio, e aggiungere servizi e valore. Una volta che otteniamo gli affitti, valuteremo un rifinanziamento e una vendita, a seconda delle condizioni di mercato. Una volta che la proprietà è girato intorno e l’esecuzione al suo pieno potenziale, dovrebbe comandare dollaro superiore.
Qual è un buon tasso di capitalizzazione per gli investitori?
La risposta rapida è: dipende.
Lo so, lo so … si voleva più di una risposta concreta, ma in realtà dipende dai vostri criteri di investimento personali, preferenze, e la tolleranza al rischio., Non c’è una risposta chiara, ma qui ci sono tre fattori da valutare quando si decide quale sia un tasso di cap “buono”:
Tolleranza al rischio
Per spiegare ulteriormente, diamo un’occhiata a due investimenti, uno che è un limite del 6% e uno che è un limite dell’ 8%.
La proprietà cap 6% può essere una buona misura per un investitore alla ricerca di più di un investimento passivo e stabile. Potrebbe essere in una posizione migliore con una migliore possibilità di apprezzamento.
La proprietà cap 8% può essere una buona misura per un investitore che è disposto a prendere più di un gioco d’azzardo e rischio. Potrebbe avere anche un rialzo migliore, ma è meno stabile.,
Controllo
Per rispondere ulteriormente alla domanda di “Che cosa è un buon tasso di cap?”Voglio ribadire che è possibile modificare i tassi di cap, cambieranno, e si ha un certo controllo su di loro in una certa misura.
Solo perché si acquista una proprietà cap 6% non significa che rimarrà al 6% per tutta la durata dell’investimento. Aumentando con successo gli affitti su un investimento immobiliare (che aumenta NOI), cambierai letteralmente il tasso di capitalizzazione e aumenterai il ROI.
Il futuro
Le prospettive di un investitore sul futuro di un determinato mercato possono anche aiutare a determinare se un tasso di capitalizzazione è “buono” o meno., Se siete sicuri che un mercato è in ripresa e apprezzare, ci può essere un motivo e più tolleranza per l’acquisto di una proprietà a basso tasso di cap.
Non consiglio necessariamente questa strategia in quanto è praticamente il gioco d’azzardo in tutti i sensi. Stai essenzialmente scommettendo che il mercato apprezzerà e speri che il mercato trasformi il tuo investimento “OK” in uno grande.
Analisi continua
All’inizio di questo post ho dichiarato: per crescere e avere successo nel settore degli investimenti immobiliari, è necessario capire come analizzare le attività e le potenziali proprietà di investimento.,
Beh, è vero al 100%. Oltre a comprendere il tasso di Cap, ci sono alcune formule e metriche più chiave che dovresti sapere:
Flusso di cassa
Il flusso di cassa è la quantità di denaro che hai lasciato ogni mese da una proprietà in affitto dopo aver pagato tutte le spese operative e messo da parte i soldi per eventuali riparazioni future.
Cash flow = gross rental income – expenses
Per gli investitori buy-and-hold, il flusso di cassa è la chiave per aumentare il reddito passivo. Si sta andando ad avere bisogno di flusso di cassa se il vostro grande piano è quello di lasciare il lavoro e vivere sulla spiaggia!,
Cash on Cash Return
Il cash-on-cash return è un buon indicatore di quanto bene un investimento immobiliare si esibirà. Esprime il rapporto tra il flusso di cassa annuale e la quantità di denaro effettivo investito in anticipo.
Cash-on-cash return = flusso di cassa annuale/cassa iniziale di tasca
In generale, cerco proprietà che producono almeno il 7% cash-on-cash return, come si può storicamente ottenere circa il 7% investendo in fondi indicizzati a lungo termine. Voglio battere i fondi indicizzati.,
IRR
Il tasso di rendimento interno, o IRR, misura il tasso di rendimento guadagnato su un investimento durante un periodo di tempo specifico. Esso comprende il flusso di cassa e gli eventuali profitti dalla vendita di una proprietà. In poche parole, l’IRR rappresenta il flusso di cassa netto di una proprietà e l’apprezzamento atteso diviso per il tempo di attesa dell’obiettivo.
Mentre IRR è un modo utile per stimare le prestazioni del vostro bene per tutto il tempo che si prevede di tenerlo, non è la prima metrica guardo quando si valuta immobiliare perché si basa molto sulla previsione anni di flusso di cassa e un prezzo di vendita previsto., Poiché nessuno di noi ha una sfera di cristallo, prevedere anni in anticipo è difficile da fare e non sempre del tutto affidabile.
Conclusione
Comprendere il tasso di capitalizzazione e i suoi usi è la chiave per diventare un investitore immobiliare di successo. Anche se l’idea di un tasso di cap può sembrare molto matematico, ha altri usi molto pratici. Comprendere questo concetto può aiutarti a scegliere un mercato, un tipo di proprietà, impostare criteri di investimento specifici, analizzare e decidere se o quando tenere o vendere una proprietà.,
Oltre a cap rate, ci sono altre formule di base e metriche si dovrebbe familiarizzare con e mettere in pratica durante l’analisi degli investimenti. Flusso di cassa, cash-on-cash return, e IRR sono alcuni altri elementi che dovete capire nel mondo degli investimenti immobiliari.
Come si può comprendere ormai, afferrare queste informazioni è fondamentale in questo settore. Ora uscire, agire, e mettere questo imparare a usare!
