Come si può vedere, i pagamenti effettuati durante i primi anni di un mutuo consistono principalmente di pagamenti di interessi.
Il vantaggio principale di un prestito a tasso fisso è che il mutuatario è protetto da aumenti improvvisi e potenzialmente significativi delle rate mensili del mutuo se i tassi di interesse aumentano. Mutui a tasso fisso sono facili da capire e variano poco da creditore a creditore., L’aspetto negativo di mutui a tasso fisso è che quando i tassi di interesse sono alti, qualificazione per un prestito è più difficile perché i pagamenti sono meno accessibili.
Sebbene il tasso di interesse sia fisso, l’importo totale degli interessi che pagherai dipende dalla durata del mutuo. Gli istituti di credito tradizionali offrono mutui a tasso fisso per una varietà di termini, i più comuni dei quali sono 30, 20 e 15 anni.
Il mutuo di 30 anni è la scelta più popolare perché offre il pagamento mensile più basso., Tuttavia, il trade-off per quel pagamento basso è un costo complessivo significativamente più elevato, perché il decennio in più, o più, nel termine è dedicato principalmente al pagamento degli interessi. I pagamenti mensili per i mutui a breve termine sono più alti in modo che il capitale è rimborsato in un lasso di tempo più breve. Inoltre, mutui a breve termine offrono un tasso di interesse più basso, che consente una maggiore quantità di capitale rimborsato con ogni pagamento ipotecario. Pertanto, i mutui a breve termine costano significativamente meno nel complesso. (Per ulteriori informazioni, vedere Comprensione della struttura di pagamento ipotecario.,)
Mutui: a Tasso Fisso Contro Tasso variabile
Regolabile-Mutui a Tasso
Il tasso di interesse a tasso variabile mutuo è una variabile. Il tasso di interesse iniziale su un braccio è impostato al di sotto del tasso di mercato su un prestito a tasso fisso comparabile, e quindi il tasso aumenta col passare del tempo. Se il braccio è tenuto abbastanza a lungo, il tasso di interesse supererà il tasso in corso per i prestiti a tasso fisso.,
I bracci hanno un periodo di tempo fisso durante il quale il tasso di interesse iniziale rimane costante, dopo di che il tasso di interesse si regola con una frequenza prestabilita. Il periodo a tasso fisso può variare in modo significativo, da un mese a 10 anni; periodi di aggiustamento più brevi comportano generalmente tassi di interesse iniziali più bassi. Dopo il termine iniziale, il prestito si ripristina, il che significa che c’è un nuovo tasso di interesse basato sui tassi di mercato attuali. Questo è quindi il tasso fino al prossimo reset, che potrebbe essere l’anno successivo.,
Terminologia ARM
Le armi sono significativamente più complicate dei prestiti a tasso fisso, quindi esplorare i pro e i contro richiede una comprensione di alcune terminologie di base. Ecco alcuni concetti che i mutuatari devono conoscere prima di selezionare un BRACCIO:
- Frequenza di regolazione: si riferisce alla quantità di tempo tra le regolazioni dei tassi di interesse (ad esempio mensili, annuali, ecc.).
- Indici di aggiustamento: gli aggiustamenti dei tassi di interesse sono legati a un parametro di riferimento. A volte questo è il tasso di interesse su un tipo di attività, come i certificati di deposito o buoni del Tesoro., Potrebbe anche essere un indice specifico, come l’indice del costo dei fondi o il London Interbank Offered Rate (LIBOR).
- Margine: quando firmi il tuo prestito, accetti di pagare un tasso che è una certa percentuale superiore all’indice di aggiustamento. Ad esempio, il tasso variabile può essere il tasso di un anno T-bill più 2%. Quel 2% in più è chiamato margine.
- Caps: Questo si riferisce al limite sull’importo che il tasso di interesse può aumentare ogni periodo di aggiustamento. Alcune braccia offrono anche tappi sul pagamento mensile totale., Questi prestiti, noti anche come prestiti di ammortamento negativo, mantenere i pagamenti bassi; tuttavia, questi pagamenti possono coprire solo una parte degli interessi dovuti. Gli interessi non pagati diventano parte del capitale. Dopo anni di pagamento del mutuo, il capitale dovuto può essere maggiore dell’importo inizialmente preso in prestito.
- Soffitto: Questo è il più alto che il tasso di interesse regolabile è permesso di diventare durante la vita del prestito.
Il più grande vantaggio di un braccio è che è notevolmente più economico di un mutuo a tasso fisso, almeno per i primi tre, cinque o sette anni., Le armi sono anche attraenti perché i loro bassi pagamenti iniziali spesso consentono al mutuatario di beneficiare di un prestito più grande e, in un contesto di tassi di interesse in calo, consentono al mutuatario di godere di tassi di interesse più bassi (e pagamenti più bassi) senza la necessità di rifinanziare il mutuo.
Un mutuatario che sceglie un braccio può risparmiare diverse centinaia di dollari al mese per un massimo di sette anni, dopo di che i suoi costi sono suscettibili di aumentare. Il nuovo tasso sarà basato sui tassi di mercato, non sul tasso iniziale inferiore al mercato., Se siete molto fortunati, può essere inferiore a seconda di ciò che i tassi di mercato sono come al momento del reset tasso.
Il BRACCIO, tuttavia, può presentare alcuni aspetti negativi significativi. Con un braccio, il pagamento mensile può cambiare frequentemente nel corso della vita del prestito. E se si prende su un grande prestito, si potrebbe essere nei guai quando i tassi di interesse aumentano: Alcuni bracci sono strutturati in modo che i tassi di interesse possono quasi raddoppiare in pochi anni. (Per di più, vedi Mutuo a tasso variabile: cosa succede quando i tassi di interesse salgono).,
Infatti, mutui a tasso variabile è andato in disgrazia con molti pianificatori finanziari dopo il tracollo dei mutui subprime del 2008, che ha inaugurato un’era di pignoramenti e vendite allo scoperto. I mutuatari hanno affrontato lo shock adesivo quando le loro braccia si sono regolate e i loro pagamenti sono saliti alle stelle. Fortunatamente, da allora regolamenti governativi e la legislazione sono stati istituiti per aumentare la supervisione che ha trasformato una bolla immobiliare in una crisi finanziaria globale. Il Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) ha impedito pratiche ipotecarie predatorie che danneggiano il consumatore., Istituti di credito stanno prestando ai mutuatari che sono suscettibili di rimborsare i loro prestiti.
Le armi sono notevolmente più economiche dei mutui a tasso fisso.
Quale prestito è giusto per te?
Quando si sceglie un mutuo, è necessario considerare una vasta gamma di fattori personali e bilanciarli con le realtà economiche di un mercato in continua evoluzione. Le finanze personali degli individui spesso sperimentano periodi di avanzamento e declino, i tassi di interesse aumentano e diminuiscono e la forza dell’economia diminuisce e diminuisce., Per mettere la vostra selezione prestito nel contesto di questi fattori, prendere in considerazione le seguenti domande:
- Quanto è grande un pagamento ipotecario può permettersi oggi?
- Potresti ancora permetterti un BRACCIO se i tassi di interesse aumentano?
- Quanto tempo avete intenzione di vivere sulla proprietà?
- In quale direzione si stanno dirigendo i tassi di interesse e prevedete che tale tendenza continui?
Se stai considerando un BRACCIO, dovresti eseguire i numeri per determinare lo scenario peggiore., Se si può ancora permetterselo se il mutuo si ripristina al limite massimo in futuro, un braccio vi farà risparmiare denaro ogni mese. Idealmente, si dovrebbe utilizzare il risparmio rispetto ad un mutuo a tasso fisso per effettuare pagamenti principali extra ogni mese, in modo che il prestito totale è più piccolo quando si verifica il reset, riducendo ulteriormente i costi.
Se i tassi di interesse sono alti e dovrebbe cadere, un braccio farà in modo che si arriva a sfruttare il calo, come non sei bloccato in un particolare tasso., Se i tassi di interesse stanno salendo o un costante, pagamento prevedibile è importante per voi, un mutuo a tasso fisso può essere la strada da percorrere.
Candidati per le armi
Il proprietario di abitazione a breve termine
Un braccio può essere una scelta eccellente se bassi pagamenti nel breve termine sono il vostro requisito primario, o se non si prevede di vivere nella proprietà abbastanza a lungo per le tariffe a salire. Come accennato in precedenza, il periodo a tasso fisso di un BRACCIO varia, in genere da un anno a sette anni, motivo per cui un BRACCIO potrebbe non avere senso per le persone che intendono mantenere la loro casa per più di questo., Tuttavia, se sai che hai intenzione di muoverti in un breve periodo, o non hai intenzione di aggrapparti alla casa per decenni a venire, allora un BRACCIO avrà molto senso.
Diciamo che l’ambiente dei tassi di interesse significa che puoi prendere un BRACCIO quinquennale con un tasso di interesse del 3,5%. Un mutuo a tasso fisso di 30 anni, in confronto, ti darebbe un tasso di interesse del 4,25%. Se hai intenzione di spostarti prima che il BRACCIO quinquennale si ripristini, risparmierai un sacco di soldi sugli interessi., Se, d’altra parte, in ultima analisi, si decide di rimanere in casa più a lungo, soprattutto se i tassi sono più alti quando il prestito regola, poi il mutuo sta andando a costare più del prestito a tasso fisso avrebbe. Se, però, si sta acquistando una casa con un occhio verso l’aggiornamento a una casa più grande una volta che si avvia una famiglia—o si pensa che sarete trasferirsi per lavoro—allora un braccio può essere giusto per te.
Il Bump-Up-in-reddito percettore
Per le persone che hanno un reddito stabile, ma non si aspettano di aumentare drasticamente, un mutuo a tasso fisso ha più senso., Tuttavia, se ti aspetti di vedere un aumento del tuo reddito, andare con un BRACCIO potrebbe salvarti dal pagare un sacco di interessi a lungo raggio.
Diciamo che stai cercando la tua prima casa e ti sei appena laureato in medicina o in legge o hai conseguito un MBA. Le probabilità sono alte che si sta per guadagnare di più nei prossimi anni e sarà in grado di permettersi l’aumento dei pagamenti quando il prestito si adatta ad un tasso più elevato. In tal caso, un BRACCIO funzionerà per te., In un altro scenario, se si prevede di iniziare a ricevere denaro da un trust ad una certa età, si potrebbe ottenere un braccio che ripristina nello stesso anno.
Il tipo di Pay-It-Off
Stipulare un mutuo a tasso variabile è molto attraente per i mutuatari ipotecari che hanno, o avranno, il denaro per pagare il prestito prima che il nuovo tasso di interesse calci in. Mentre questo non include la stragrande maggioranza degli americani, ci sono situazioni in cui potrebbe essere possibile tirarlo fuori.
Prendi un mutuatario che compra una casa e ne vende un’altra allo stesso tempo., Quella persona può essere costretta ad acquistare la nuova casa mentre quella vecchia è in contratto e, di conseguenza, prenderà un BRACCIO di uno o due anni. Una volta che il mutuatario ha i proventi della vendita, lui o lei può girare intorno a pagare il braccio con i proventi della vendita casa.
Un’altra situazione in cui un BRACCIO avrebbe senso è se puoi permetterti di accelerare i pagamenti ogni mese abbastanza da pagarlo prima che si ripristini., Impiegando questa strategia può essere rischioso perché la vita accade, e mentre si può essere in grado di permettersi di effettuare pagamenti accelerati ora, se ti ammali, perdere il lavoro, o la caldaia va, che non può più essere un’opzione.
La linea di fondo
Indipendentemente dal tipo di prestito selezionato, scegliendo con attenzione vi aiuterà a evitare errori costosi. Una cosa è certa: non andare con il braccio perché il pagamento mensile più basso è l’unico modo per permettersi quella casa da sogno. È possibile ottenere un tasso simile al momento del reset, ma è un serio gioco d’azzardo., È più prudente cercare una casa con un prezzo più piccolo.
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