さて、不動産投資家。.. 一つまっすぐにしましょう。
このビジネスで成長し成功するためには、資産と潜在的な投資不動産を分析する方法を理解する必要があります。 それは不動産の世界で最も基本的な指標の一つを理解することから始まります：
キャップレート。
キャップレート。
キャップレート。
キャップレートについて話しましょう！ 心配しないでください-私は正確にキャップレートが何であるかを説明し、市場や賃貸物件を分析するための実用的な方法でその式を使用する方法,
キャップレートの定義
キャップレートは、資本化レートの略で、様々な不動産投資や市場を比較するために使用される測定値です。 これは、多くの場合、純営業利益（NOI）とプロパティの当初の取得費用（前払い修理および費用を含む）との比率として計算されます。,
キャップレート=年間営業利益（NOI）/購入価格
NOI=総賃貸収入–欠員、税金、保険、メンテナンス、その他の費用
個々のプロパティを分析するとき、または複数のプロパティの平均を取ることによって、投資市場全体をよりよく把握するために
- など、さまざまな方法でキャップレートを使用することができます。
概念を把握する簡単な方法は、その逆のルールを理解することです：キャップレートが低いほど、プロパティはより高価です。 キャップ率が高いほど、プロパティが安くなります。,
キャップレートに関する重要な注意事項
キャップレートには住宅ローン費用は含まれていません。 これは、資金調達（用語、金利など）を考慮しないことによって正確な分析をより多く提供するため、有益です。). 言い換えれば、それは資金調達の気晴らしのいずれかなしだけでプロパティに焦点を当てています。
私は混乱して新しい投資家の多くを参照してください一つのことは、キャップレートと現金*オン*キャッシュリターンの違いです。 はっきりさせて.. 彼らは同じではありません。 キャップレートに合わせたキャッシュ-オン-キャッシュを返しご購入の場合は財産な資金です。.., 彼らは間違いなく同じ計算ではありません。
使用中のキャップレートの例
キャップレート方程式は、
- NOI
- 購入価格
- キャップレート
購入価格（$1MM）とNOI（$40,000）を知っていれば、簡単にキャップレートを見つけることができます。
$40,000（NOI）/$1,000,000（購入価格）=4％（キャップレート）
キャップレート方程式を理解することについてのクールなことは、あなたが2つの部分を知っていれば、簡単に3番目を見つけることができます。 例えば:
建物が$1Mのために4%の上限で販売すれば、それからNOIが$40,000であることを知っている。,
4％（キャップレート）=X（NOI）/$1,000,000（購入価格）
X=$40,000
キャップレートは、あなたが探している特定の市場に非常に依存しています。 私達はすべてサンフランシスコ湾区域の特性が一般に中西部の特性より多くを要することを知っている。 つまり、$1Mは非常に異なるNOIをもたらす資産を購入するために使用できることを意味します。 例えば：
1％の上限を持つ$7百万の建物は、$70,000NOIを持っています。
A$1百万の建物4％のキャップは、$40,000NOIを持っています。あなたが見ることができるように
。..同じ購入価格が、場所と市場に基づいて異なるリターン。,
キャップ率は周囲の建物によっても影響されます。 同じ近所の二つの建物、最近updatedされたものとそうでなかったものを見ると、更新されたものは5％の上限で取引されるかもしれませんが、改修を必要とするものは7％の上限で取引されるかもしれません。
それはキャップレートに来る親指の一般的なルール？ よりよい近隣はより低い帽子率で貿易し、より悪い近隣はより高い帽子率で貿易する。 だから、次回は”魅力的な”15％のキャップレートプロパティを見つけるときは、一般的にそれが素晴らしい近所ではないと仮定することができます。,
キャップ率が低いとリスクが低く、キャップ率が高いとリスクが高くなります。.. だから、それはあなたが望む投資タイプを決定するのはあなた次第です。
キャップレートを変更できますか？
答えはイエスです！ その好きな不動産では実際に多くの制御にこの種の投資である。 投資の世界における重要な戦略は”感謝を強制する”ことであり、それは通常、キャップレートを圧縮し、NOIを増加させることによって行われます。
“キャップレートを圧縮する”とは、単に高いキャップレート（安い）で購入し、より低いキャップレート（より高価な）で販売することです。, これは通常市場の賃貸料の下で持って来ている修理を必要として特性を買うことによって達成される。 それを革新すれば、特性のNOIそして価値を高める賃料を上げることができる;認める市場からの少し助けによって、それは双方にとって好都合である。
私は現在、私たちの事業計画は、この正確な戦略を求めているフェニックスで今取引になっています。 私たちはそれを改装した後、家賃を上げるために多くの部屋を持っているプロパティを購入しました。 これは、プロパティが1986年に建てられ、長年にわたって多くの更新を見ていないためです。,
ここで私たちは投資家として入ってくる場所です,建物を整えます,そして、快適さと価値を追加します. 私達が賃借料を得れば私達はそれから市場の状態によって財政を再建し、握るか、または販売を、査定する。 プロパティが好転し、その可能性を最大限に実行すると、それはトップドルを命じる必要があります。
投資家にとって良いキャップレートは何ですか？
簡単な答えは次のとおりです。
分かってる、分かってる。.. あなたは具体的な答えの多くを望んでいましたが、それは本当にあなたの個人的な投資基準、好み、およびリスク耐性に依存します。, 明確な答えはありませんが、”良い”キャップレートが何であるかを決定する際に評価する三つの要因があります。
リスク許容度
さらに説明するために、6％のキャップと8％のキャップの二つの投資を見てみましょう。
6％のキャッププロパティは、受動的で安定した投資の多くを探している投資家のための良いフィット感であってもよいです。 それは感謝のよりよいチャンスのよりよい位置にあるかもしれない。
8％のキャッププロパティは、ギャンブルとリスクの多くを取ることをいとわない投資家のための良いフィット感かもしれません。 それは同様に良い利点を持っているかもしれませんが、安定していません。,
コントロール
さらに”良いキャップレートは何ですか？”私はあなたがキャップレートを変更することができ、彼らは変更され、あなたはある程度それらをある程度制御していることを繰り返したい。
あなたが6％のキャッププロパティを購入するという理由だけで、それは投資の寿命のために6％に滞在することを意味するものではありません。 首尾よく(NOIを高める)投資の特性の賃借料を上げることによって、文字通り帽子率を変え、ROI高める。
未来
特定の市場の将来に関する投資家の見通しは、キャップレートが”良い”かどうかを判断するのにも役立ちます。, 市場が上昇し、感謝にあることを確信している場合は、理由と低キャップレートプロパティを購入するより多くの寛容があるかもしれません。
それはあらゆる意味でかなりギャンブルだとして、私は必ずしもこの戦略をお勧めしません。 あなたは本質的に市場が感謝することを賭けており、市場があなたの”OK”投資を素晴らしいものに変えることを望んでいます。
分析は続けた
この記事の冒頭で私は述べた：成長し、不動産投資事業で成功するには、資産と潜在的な投資不動産を分析する方法を理解する必,
まあ、それは100％真実です。 キャップレートを理解することに加えて、あなたが知っておくべきいくつかのより多くのキーの数式とメトリックがあります：
キャッシュフロー
キャッシュフローは、すべての営業費用を支払って、将来の修理のためにお金を脇に置いた後、賃貸不動産から毎月残っている現金の量です。
キャッシュ-フロー=総賃貸収入-費用
バイ-アンド-ホールド投資家にとって、キャッシュ-フローは受動的所得を増加させる鍵です。 あなたの壮大な計画があなたの仕事をやめ、浜に住むべきなら現金流動を必要とする行っている!,
キャッシュ-オン-キャッシュ-リターン
キャッシュ-オン-キャッシュ-リターンは、投資不動産がどれだけうまく実行されるかの良いゲージです。 それはあなたが先行投資した実際の現金の量に年間キャッシュフローの比率を表します。
Cash-on-cash return=annual cash flow/initial cash out of pocket
一般的に、私は少なくとも7％のcash-on-cash returnを生成するプロパティを探しますが、歴史的には長期インデックスファンドに投資することによって約7％を得ることができるので、現金リターンは少なくとも7％を得ることができます。 インデックスファンドに勝ちたい,
IRR
内部収益率、またはIRRは、特定の時間枠の間に投資に獲得された収益率を測定します。 それは特性の販売からの現金流動そして利益を含んでいる。 簡単に言えば、IRRはターゲット保留時間によって割られる特性の純現金流動および予想された感謝を表す。
IRRは、あなたがそれを保持することを計画している全体の時間にわたってあなたの資産のパフォーマンスを推定するための有用な方法ですが、それは, 私たちの誰も水晶玉を持っていないので、事前に年を予測することは困難であり、常に完全に信頼できるとは限りません。
結論
キャップレートとその用途を理解することは、成功した不動産投資家になるための鍵です。 キャップレートの考え方は非常に数学的に見えるかもしれませんが、他の非常に実用的な用途があります。 この概念を理解すると、市場、プロパティタイプを選択し、特定の投資基準を設定し、分析し、プロパティを保持または売却するかどうかを決定することができます。,
キャップレートに加えて、投資を分析する際に慣れ親しんで実践する必要がある他のベースライン式と指標があります。 現金流動、現金リターン、およびIRRはあなたが世界を投資する不動産で理解する必要がある他の少数の項目である。
あなたが今では理解できるように、この情報を把握することは、この業界では重要です。 今、外出行動を取る、と使用するには、この学習を入れて！
