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muitas comunidades residenciais têm uma estrutura de associação de proprietários (HOA) para ajudar a manter uma atmosfera limpa e coesa no bairro. Além disso, quando você compra um condomínio, Casa da cidade, ou casa de família única dentro de “um desenvolvimento planejado” você também pode encontrar a estrutura HOA.enquanto a HOA por vezes poupará o proprietário de algumas responsabilidades, eles também podem vir com algumas obrigações do proprietário., Antes de comprar uma casa que faz de si parte de uma HOA, eis o que precisa de saber, e as perguntas que deve fazer tanto à Associação como a si e à sua família.

desenvolvimento planeado HOAs

mudar para um desenvolvimento planeado requer frequentemente que se junte à HOA da comunidade e pague as suas taxas para ajudar a cobrir a manutenção de áreas comuns, estruturas partilhadas e exteriores., A associação também o vincula aos pactos, Condições e restrições da Associação (CC&R). Essas regras poderiam frustrar o seu sonho de ter uma porta púrpura da frente, por exemplo, ou de deixar o seu RV na entrada desde o CC&Rs normalmente incluem estipulações sobre a aparência de sua casa e os veículos que você pode estacionar fora dele.estatisticamente falando, os americanos têm uma em cada cinco hipóteses de viver numa casa que faz parte de uma HOA, de acordo com uma análise de dados feita pelo microeconomista Wyatt G. Clarke., Desde que a estimativa de Clarke foi elaborada (em 2017), propriedades com HOAs aumentaram ainda mais.

a vida num desenvolvimento planeado é uma boa opção para si? E, em caso afirmativo, quais as que têm HOAs que lhe podem servir melhor? As respostas a essas perguntas dependem não só das suas finanças, mas do seu entusiasmo por amenidades compartilhadas, tolerância a regras e regulamentos, e conforto com o auto-governo—uma vez que a maioria das HOAs são supervisionadas por voluntários que vivem no desenvolvimento.,

1. As taxas variam amplamente

um estudo Trulia que usou registros de pesquisa da Comunidade Americana, encontrou taxas mensais HOA em média $ 331 por mês em 2015. As médias variaram de um baixo de 218 dólares por mês em Warren, Mich., a um máximo de 571 dólares em Nova Iorque. Trulia considerou que as taxas eram geralmente mais elevadas em edifícios e complexos mais antigos, com mais unidades em geral.,

o número e a dimensão das comodidades do desenvolvimento também afetam as taxas, de acordo com Nate Martinez, um agente imobiliário da RE / MAX Professionals em Glendale, Ariz. Por exemplo, um desenvolvimento que é guardado por um portão, e tem um clube e campo de golfe é susceptível de cobrar taxas mais elevadas do que um que oferece segurança mínima e apenas uma área comum modesta.

taxas podem diferir mesmo dentro de um desenvolvimento, devido a variações em imagens quadradas, localização e orientação, tudo o que pode afetar a manutenção da propriedade vai exigir.,

a maioria dos serviços de listagem múltipla (MLSs) incluem taxas de HOA na listagem de propriedades. Isso deve garantir que você pode acessar a informação através REMAX.com, Zillow.com, Realtor.com, e outros sites de Listagem, de acordo com Martinez.

Você também deve descobrir quantas vezes as taxas aumentaram ao longo do tempo, e por quanto. Se você puder, obter uma história impressa de HOA dues por ano para os últimos 10 anos. Martinez diz que as taxas para uma HOA são tipicamente aumentadas não mais do que anualmente., Na experiência de Martinez, aumentos HOA são habitualmente mapeados para fora de três a cinco anos de antecedência, usando estimativas dos custos futuros de utilitários, mão de obra, Manutenção, e muito mais.

Examine estas projecções se estiverem disponíveis. Uma vez que são apenas estimativas, Martinez sugere que você também verifique o montante pelo qual as taxas são permitidas aumentar a cada ano sob os Estatutos da HOA., Num novo complexo, essa investigação pode ajudar a determinar se as taxas iniciais de HOA foram atractivas, mesmo artificialmente, subavaliadas a fim de atrair proprietários e são susceptíveis de aumentar significativamente ao longo do tempo para cobrir a diferença entre as receitas e os custos.

Alternativamente, o oposto também pode ser o caso-isto é, as taxas de HOA para o novo desenvolvimento podem realmente descer ligeiramente ao longo do tempo, como mais casas são adicionados ao desenvolvimento e mais proprietários estão disponíveis para compartilhar os custos fixos da HOA.

2., O que você recebe varia, também

quando você compra uma casa em uma comunidade gerenciada, você está realmente comprando um pacote de obrigações legais e direitos, além de espaço de vida física, diz John Manning, corretor da RE/MAX no mercado de Seattle. Os direitos, serviços e comodidades precisos pelos quais a HOA é responsável podem variar tanto quanto as taxas a serem cobradas. “Uma comunidade fechada pode ter manutenção de portas como o único acordo entre proprietários, ou pode haver uma HOA no lugar com uma autoridade legal para administrar muito mais”, diz ele.,

veja o que está incluído (e não incluído) que irá afectar as finanças das suas famílias. Vais ter de pagar a recolha do lixo, por exemplo? Os utilitários estão incluídos? Quais? E o cabo e / ou o serviço de internet?

tenha em mente que irá pagar por benefícios, tais como instalações recreativas, quer os use ou não. Descubra as horas para comodidades, tais como piscinas e campos de ténis, para determinar se eles vão trabalhar com o seu horário. Se você acha que vai querer compartilhar estas instalações com amigos ou família, verifique as regras e taxas que dizem respeito ao uso de hóspedes.,

alinhe as taxas—e suas inclusões e exclusões—com as de outros desenvolvimentos na área, especialmente aqueles que já estão em sua lista de candidatos. “Se você quiser saber sobre gamas de Hoa para sua região, o melhor recurso seria através de um corretor de imóveis profissional que tem conhecimento sobre associações de proprietários”, diz broker Manning.

3. Podem ser aplicadas taxas adicionais. uma HOA pode adoptar uma de várias abordagens em matéria de gestão financeira., Estas escolhas afetam especialmente como ele financia despesas inesperadas e tais investimentos de capital como a substituição de um sistema HVAC.de acordo com John Manning, corretor da RE/MAX no mercado de Seattle, “algumas associações preferem uma grande reserva de dinheiro à mão para cumprir as obrigações de manutenção, legais ou de gestão à medida que surgem. Outros têm taxas mais baixas e dependem de avaliações especiais—fundos cobrados fora das taxas da HOA—para reparações e manutenção.”Estas taxas são semelhantes às taxas por vezes cobradas pelos governos locais.,

Aqui está como funciona a rota de avaliação: Quando uma grande despesa, como a substituição de um telhado ou elevador, sobe—e as reservas da HOA não têm os fundos para pagar por ele—a associação pode cobrar a cada proprietário uma avaliação especial. Estas taxas podem atingir milhares de dólares.de acordo com Manning, a dimensão do fundo de reserva dependerá não só da abordagem da HOA, mas também da idade, condição e comodidades do edifício., Os desenvolvimentos elaboram frequentemente planos plurianuais para reparações e investimentos de capital, incluindo os seus custos anuais e o saldo previsto no fundo de reserva no momento em que as despesas serão necessárias.

peça para ver esses documentos, prestando especial atenção à adequação das despesas necessárias ao saldo do fundo de reserva. A ajuda profissional pode ser valiosa quando se debruça sobre estas folhas de cálculo. A empresa dele, Manning diz, é ” fazer com que os clientes discutam as demonstrações financeiras com um perito em Contabilidade na análise financeira.,”

a HOA deve ser capaz de fornecer essa lista. Pergunte também se estão previstas avaliações especiais no futuro. Note que economias de escala podem significar que avaliações especiais para uma determinada despesa de capital pode ser menor em HOAs que têm muitos membros e maior em HOAs menores, onde uma despesa semelhante terá menos proprietários para financiá-lo.

4. Taxas e sua aprovação hipotecária ao contemplar uma compra de propriedade em um desenvolvimento planejado, é claro que você vai fator o impacto de suas taxas HOA em suas finanças globais., Assim como os possíveis credores hipotecários.

como fazem com os impostos sobre a propriedade (que, a propósito, não estão incluídos nas taxas HOA na maioria dos desenvolvimentos), os bancos irão considerar as suas taxas Hoa mensais ao decidir o quão grande uma hipoteca você será capaz de pagar. Como resultado, você pode lutar com tradeoffs vexing como você decide entre propriedades. Taxas de HOA mais elevadas poderia deixá-lo com uma menor quantidade aprovada para gastar em sua casa em comparação com a escolha de uma propriedade alternativa com taxas baixas ou sem taxas.,

curiosamente, a presença de taxas não necessariamente reduz o valor de uma propriedade; se alguma coisa, há evidência do efeito oposto. A pesquisa do microeconômico Clarke descobriu que, depois de equalizar para o tamanho e localização da casa, propriedades que faziam parte de uma HOA vendida por uma média de cerca de 4% a mais do que aqueles que não estavam em uma associação. O prêmio é maior, ele encontrou, quando a casa e o desenvolvimento são novos; diminui com a idade.,

o seu potencial mutuante pode fornecer o valor do pagamento de hipoteca, e você já deve ter os números de imposto predial e taxa HOA. Se você está apenas começando em sua busca em casa—e ainda não tem relações com qualquer mutuante-use uma calculadora de hipoteca on-line para estimar o pagamento de hipoteca provável para o principal que você está procurando, e para inserir outras informações relevantes, incluindo o seu pagamento antecipado.

Mais Uma Vez, qualquer emprestador que você está falando pode fornecer isso., Alternativamente, muitas calculadoras de hipotecas on-line, incluindo a que ligamos acima, também permitem que você solicite cotações de credores hipotecários sobre taxas e montantes máximos aprovados.

5. Os pactos contam

Uma vez que as regras e regulamentos de qualquer HOA particular pode ser único, não confie em informações em segunda mão ou experiência passada em outros desenvolvimentos para aprender o que são as regras e pactos de uma HOA. E Pensa BEM Se vais ser capaz de viver com eles.,

Se não encontrar o CC&Rs online, no sítio Web da HOA, peça ao seu agente imobiliário para os adquirir ou obter através do contacto directo com a HOA. Certifique-se de verificar se o documento está atualizado antes de prosseguir muito longe no processo de compra.

pode descobrir que está restringido de mais formas do que pode assumir., Além regem a cor da porta e o como, CC&Rs pode limitar como alto de sua grama pode crescer, se você pode plantar ou remover árvores, quais os tipos de veículos que você pode estacionar na rua, ou na sua garagem (proibição de estacionamento RVs não são incomuns, por exemplo), como de alta cercas podem ser, e quais os tipos de coberturas que você pode usar na rua, de frente para o windows.se a vida amiga do ambiente é uma prioridade pessoal, verifique as provisões verdes do HOA, começando com o que pode ser plantado em sua casa, e como essa vegetação pode ser mantida.,

por exemplo, alguns HOAs não permitem xeriscaping, uma forma ambientalmente amigável de paisagismo para climas áridos, e pode limitar o tamanho e a composição de qualquer jardim que você planta. As regras também podem ditar o uso de fertilizantes específicos, pesticidas ou sistemas de aspersores para manter o pátio e proibir os tipos de pilhas de composto e painéis solares.

verifique qualquer língua que possa impedi-lo, ou mesmo complicar, de alugar a sua propriedade. O que é considerado habitual pode depender da jurisdição., “Na área de Seattle, é comum encontrar proibições de aluguéis de curto prazo. HOAs tem um interesse em limitar a porcentagem de unidades não ocupadas pelo proprietário, como mutuantes de hipotecas podem estar relutantes em emprestar em edifícios que têm alta ocupação de aluguel”, diz Manning.

6. Como em qualquer comunidade, desacordos surgem dentro de um desenvolvimento planejado, às vezes sobre certos residentes dobrando ou quebrando as regras. Antes de comprar, explore como as regras são estabelecidas e Aplicadas e que sanções são impostas contra os infractores.,as sanções podem ser rigorosas. Em alguns HOAs, os resultados podem incluir ser multados ou processados ou ter a HOA colocar uma garantia em sua casa. Preste especial atenção se a HOA pode executar em sua propriedade por não pagamento de taxas HOA ou não pagamento de multas resultantes de CC&R violações.

pergunte sobre o processo para resolver quaisquer conflitos, bem como como como a HOA gerencia adições ou alteração das regras.

solicitar uma lista ou outra contabilização de conflitos e violações de regras que a associação teve de resolver., Se essa informação não detalhar processos, pergunte sobre eles. Certifique-se de verificar quaisquer processos judiciais passados, presentes ou pendentes em que a HOA está envolvida. Além disso, reveja o resultado desses casos.

7. A reputação da HOA

Uma vez que a associação serve essencialmente como um governo hiper-local para a comunidade, compensa olhar para quem a Dirige e como essas pessoas funcionam bem em conjunto.

é muito comum que HOAs seja supervisionado por residentes da comunidade que ocupam seus cargos como voluntários e são eleitos por membros da Associação., No entanto, algumas associações são totalmente geridas profissionalmente. Se uma empresa privada gerencia a HOA, investigue a sua reputação antes de comprar. Se a HOA tem alguns funcionários, ou empresas às quais contrata tarefas, pergunte sobre essas entidades e o trabalho que fazem.

Fale se puder com alguns dos actuais proprietários do edifício—preferíveis aqueles que não estão na HOA board e que viveram no edifício durante vários anos. Quão colegialmente funciona o conselho? As diferenças de opinião são geralmente tratadas de forma civilizada e construtiva?, Esteja alerta para indicações de drama frequente, mesmo perpétuo. Como em alguns outros órgãos governativos, HOAs pode ser prejudicado pelo egoísmo, jogos de poder e política mesquinha.

horário para falar com o presidente HOA, para ter uma noção de se você quer que esta pessoa tomar decisões em seu nome sobre o desenvolvimento. Pergunte ao presidente, também, sobre o interesse entre os moradores em servir no conselho de administração: há uma grande motivação para fazê-lo, ou relativa indiferença?, Esta conversa também pode motivá-lo (ou não) a servir no conselho de administração um dia, um movimento que exigiria ser eleito e abdicar de algum tempo livre para as suas novas responsabilidades.

8. O cumprimento da HOA

não depende de ser devidamente alertado para quaisquer problemas pendentes entre a associação e o atual proprietário de uma casa que lhe interessa. Não perguntar sobre esses problemas de forma oportuna pode resultar em você herdá-los quando você tomar posse da propriedade.,

algumas questões potenciais podem ser óbvias, tais como paisagismo morto ou coberto ou pintura flaking. Inversamente, o proprietário fez melhorias exteriores ou outras mudanças na propriedade sem obter a aprovação HOA? Se essas mudanças não estão em conformidade com as regras, O que poderia acontecer com você se você possuísse a propriedade? Você pode ser capaz de forçar o proprietário a corrigir os problemas como parte do Acordo de venda ou fornecer dinheiro no fechamento.

9., Responsabilidades em matéria de seguros tal como acontece com a propriedade da propriedade, as provisões de seguros no âmbito de um desenvolvimento planeado podem também ser divididas, com a HOA cobrindo alguns perigos ou áreas e com o proprietário responsável por outros.

estes são frequentemente mandatados pela lei estadual. Na Flórida, por exemplo, um condomínio HOA deve assegurar toda a propriedade comum, que inclui cada parte do edifício até a parede inacabada de uma unidade., Enquanto isso, o proprietário é responsável por assegurar todos os bens pessoais dentro de sua unidade, incluindo eletrodomésticos, pisos, armários, tratamentos de janelas, etc.

Verifique a lei para o estado em que vai viver para a divisão precisa dos Requisitos. Confirme a recepção da propriedade que está a considerar, está a cumprir esses requisitos.,o seguro de catástrofe é particularmente importante se você está considerando uma compra de um condomínio ou casa em uma área propensa a grandes desastres naturais, tais como inundações, terremotos, nevões, incêndios, tornados, ou furacões. “No noroeste do Pacífico, o seguro contra terremotos é muito comum , embora não seja necessário”, diz Manning.

verificar se a HOA fornece uma cobertura adicional como uma vantagem para possuir dentro do desenvolvimento. “HOA progressista pode tornar um condomínio mais atraente”, diz Manning., Eles podem adicionar ” sismo e outros tipos de seguro de risco, será refletido nas taxas HOA do proprietário.”Você DEVE, é claro, confirmar se essa cobertura adicional também se estende às áreas que são da responsabilidade legal do proprietário, ou apenas àqueles sob o alcance da HOA.

a linha de fundo

vivendo em um desenvolvimento planejado—e sendo governado em parte pelas regras de uma HOA-pode ser uma bênção mista., Ela oferece a perspectiva de trocar algum controle sobre sua casa para as responsabilidades reduzidas de mantê-la, e para o benefício de desfrutar de amenidades compartilhadas e segurança. Ele pode, no entanto, também trocar a aparência diversificada de um bairro típico para uma aparência mais uniforme, embora um com uma menor chance de gosto decorador de um vizinho ou hábitos de manutenção descuidado tornando-se um problema para você.

quão bem você abraça esses tradeoffs irá contribuir para o quão feliz você estará em um condomínio ou outro ” lar planejado.,”Se você decidir prosseguir com a compra, certifique-se de envolver profissionais, incluindo o agente imobiliário, que está familiarizado com os desenvolvimentos planeados e HOAs, uma vez que há uma série de aspectos incomuns a estes em comparação com a compra de uma casa de família única.