On the surface, the self storage business and what it will cost to build storage units looks so simple. Outras empresas de produtos de ordenação, contagem de estoque & armazenamento, problemas de deterioração, obsolescência, equipe, programação, problemas de responsabilidade de produtos, equipamentos & fornecimento de consumíveis, etc. etc. etc. a maioria dos quais não fazem parte da equação de auto-armazenamento., Mas, águas tranquilas correm fundo, e saltar para o auto-armazenamento, porque parece fácil pode causar mais de um
splash do que você está preparado para.
primeiro, “construa-o e eles virão” não funciona aqui. Uma boa campanha publicitária e grandes preços não criarão uma “necessidade” onde nenhuma existe. As pessoas podem ser convencidas de que eles estão “faltando
para fora” se eles não têm o mais recente gadget, melhor pizza, motocicleta mais rápida, ou o perfume mais atraente
… ,mas dizer-lhes que eles precisam pagar uma taxa mensal para armazenar coisas que eles não têm não vai funcionar, não importa o quanto atraente o preço ou espalha as instalações.
armazenamento do Self é tão versátil em termos de construção, e tão simples em operação em comparação com a maioria
as empresas, os indivíduos que têm terra ou deseja iniciar um negócio, por motivos pessoais, são tentados
para saltar com um mínimo de investigação. Parte da responsabilidade que aqueles de nós na indústria enfrentam é ajudar as pessoas a ver o quadro geral., Self storage is a BUSINESS, and must be avauated in the
same terms as any other business.
Custo para Construir Unidades de Armazenamento – Armazenamento de Auto-Modelo de Negócio
A principal questão que deve ser respondida em determinar se o armazenamento de auto-irá trabalhar para você é a seguinte:
o dinheiro que a sua instalação está prevista para gerar ser suficiente para cobrir todos os seus custos e
despesas, e irá fornecer-lhe com o lucro, a renda desejo durante o período em
o que você precisa ? Então, há quatro fatores determinantes. (1) Quanto você pode esperar para ganhar
em vendas (rendas + mercadoria)., (2) Quanto custará construir e operar suas instalações, e (3)
quanto lucro você precisa para fazer deste um investimento que valha a pena? (4) Qual é a sua estratégia de saída(o objetivo final ou a longo prazo para o investimento)?a resposta à primeira questão é uma combinação de dois factores. Quanto de cada produto (tamanhos de unidade,
tipos) você tem espaço para em sua terra, e que Taxa você pode cobrar por cada um deles? The rate
issue is generally easier than the product issue, it just takes a little research., Tipicamente você pode cobrar sobre o que seus concorrentes cobram por produtos similares. Se as suas instalações são mais agradáveis ou mais convenientes do que os concorrentes, você pode ser capaz de cobrar um pouco mais. As pessoas geralmente preferem armazenar pertences familiares O mais perto possível de sua casa, ou em algum lugar conveniente para as estradas. Assim, a maioria dos seus clientes virá de dentro de alguns quilômetros de suas instalações, ou de tráfego em rotas comerciais perto de suas instalações., Estas são as áreas em que você precisa verificar as taxas e ocupação da sua concorrência.
escopo da competição
visitar a competição em pessoa é necessário para ver como a sua instalação proposta vai empilhar em comparação com a deles e se os seus negócios parecem estar prosperando ou não. Se seus concorrentes não estão bem ocupados, a área pode ter atingido um ponto de saturação e simplesmente não há mais Base de clientes para desenhar. Não construa pensando que se você tiver uma facilidade mais agradável eles se mudarão para a sua, eles não o farão., É inércia; um objeto em repouso tende a permanecer em repouso. Essa é uma das razões pelas quais o auto-armazenamento funciona. Obtenha o máximo de informações que puder através de perguntas e observações, em seguida, siga com chamadas telefônicas para preencher os espaços em branco. Você pode não ser capaz de obter a informação que você precisa a partir da abordagem direta
. Esteja preparado para fazer um pouco de investigação, se necessário, para determinar as suas taxas unitários potenciais e a ocupação dos concorrentes.
Site& Unit Mix
o próximo passo é determinar a sua unidade mix., Unit mix determination is an art / science with a few general
guidelines. Quanto mais densa for a população, mais pequenas serão as unidades vendidas; o inverso é verdadeiro para as unidades maiores. Uma mistura de unidades é mais comercializável do que Unidades de todo o mesmo tamanho, e inquilinos comerciais
tendem a usar unidades maiores do que clientes residenciais. Embora muitos tipos de edifícios metálicos podem ser reconfigurados se necessário, grande cuidado deve ser exercido na determinação da unidade mix. O espaço aéreo dividido pelas paredes é o seu único produto., Quanto mais a configuração das unidades corresponder ao seu potencial cliente
, Melhor serão as suas vendas. Se você quiser atingir um nicho de mercado como registros ou armazenamento de vinho
, esta pode ser uma área em que você optar por procurar aconselhamento de um especialista através de um estudo de viabilidade
. Verifique com várias empresas para ver que Serviços eles oferecem, bem como sua estrutura de taxas.
certifique-se de que o que você está pagando não é apenas informação recolhida, mas na verdade fornece as respostas que você está procurando. Quando a unidade mix e as taxas foram estabelecidas você pode calcular o seu potencial renda de aluguel., Se você oferecer vendas de mercadorias ou outras estimativas de serviços auxiliares desta renda é adicionado às rendas para calcular o seu rendimento potencial bruto. Uma vez estabelecidas as receitas, é necessário prever os custos e as despesas.
preparação do local
preparação do local é muitas vezes o elemento de construção Mais caro, e é completamente individual para cada local. A maioria dos construtores pode citar” slab and above ” estimativas de custos de construção. Despesas de Design
e uma infinidade de taxas de aprovação governamental também vai bater significativamente a sua carteira., In addition
to the cost of building the facility, you will need operating capital sufficient to operate you facility
in the lease-up phase.
Leasing
a fase de leasing-up é o período de tempo a partir do dia em que você abre as portas para o dia em que você tem
renda suficiente de aluguéis e vendas de mercadorias para cobrir a despesa de possuir a loja. As despesas de propriedade incluem despesas operacionais mensais (gastos com empregados, utilitários,manutenção, etc.), serviço de dívida sobre o empréstimo de construção ou hipoteca, impostos, e seguro de Responsabilidade Civil (propriedade, não
Conteúdo da unidade)., Para estimar quanto leasing levar dinheiro que você terá que pedir emprestado (geralmente como parte de seu empréstimo de construção) determinar que porcentagem de seu líquido leasable imagens quadradas que você pode razoavelmente
esperar ter alugado a cada mês. A diferença entre imagens quadradas brutas e imagens quadradas lineáveis é que as imagens quadradas brutas incluem corredores, entradas, etc., and net leasable
square footage is only that space that can be rented. Multiplica a média da renda líquida por metro quadrado, e isso dar-te-á o teu rendimento potencial total.,
a próxima “área cinzenta” que você enfrenta está fazendo uma suposição sobre a quantidade de imagens quadradas que você espera arrendar a cada mês. Na maioria das áreas do país, os aluguéis começam com um estrondo na primavera, seguram razoavelmente até o verão, então se afrouxam para o outono, e quase congelam no inverno. No entanto, as economias locais podem afetar significativamente essa tendência. Se você está em uma cidade da faculdade você pode carregar acima com suprimentos do professor e pertences do estudante de Maio-Junho a agosto-setembro e conduzir o marketing pesado
O resto do ano para manter as coisas indo., Se possível, leia revistas de comércio para encontrar as taxas de locação em sua área ou falar com operadores locais sobre tendências, em seguida, juntar a sua estimativa do que por cento da renda de aluguel que você espera ganhar a cada mês.
Se você espera alugar três por cento de seu líquido leasable square footage no primeiro mês, e três no segundo mês você pode esperar 3% de sua renda líquida leasable no primeiro mês e 6% no segundo mês, etc., Para os primeiros meses você provavelmente não terá muitos movimentos fora, mas depois de 3 a
6 meses você também terá que subtrair a renda de imagens quadradas perdidas para se mudar para ter uma boa estimativa
da renda bruta real para o mês. Subtrair as despesas estimadas do rendimento bruto estimado para determinar o Rendimento Líquido estimado. Enquanto esse número de renda líquida for um número negativo, você precisa pedir dinheiro emprestado para cobrir as despesas. Isso é”lease carry”. Uma vez que sua renda cobre as despesas, você alcançou o equilíbrio e não precisa mais pedir emprestado., Isto é, a menos que as suas despesas não incluíssem um acréscimo de impostos e seguros. Impostos e seguros geralmente não têm
para ser pago em uma base mensal, mas eles nunca podem ser esquecidos-têm um plano para cobri-los também.
rendimentos de investimento de auto-armazenamento
Depois de todas as suas despesas estarem Cobertas, o rendimento que você recebe de sua facilidade é lucro. O final
fator determinante para decidir se deve ou não construir a sua loja, se é ou não o lucro que você vai receber
a partir deste investimento é igual ou maior do que o lucro que você pode obter ao investir em algo
outra coisa., Um fator adicional a considerar é se você quer ou não vender a instalação em algum momento, ou
Apenas ter um fluxo de renda para o futuro previsível. Você quer virar a propriedade o mais rápido possível para obter mais dinheiro para investimentos adicionais? Queres manter as instalações até os miúdos estarem prontos para a faculdade e depois venderem para terem fundos para a faculdade? Ou, você quer mantê-lo para o Rendimento da aposentadoria? Esta é a sua estratégia de saída; você deve escolher o investimento que melhor atende aos objetivos futuros, bem como os imediatos.,
O fascínio do auto-armazenamento é real, é um negócio único e simples, mas ainda é um negócio. Antes de quaisquer outras decisões serem tomadas, você deve decidir se este é ou não o negócio que irá cumprir seus objetivos. Em seguida, você pode escolher o olhar que você quer, apartamento ou apenas escritório, cores, que portas
para comprar, sistema de segurança, esgrima, piso, etc.
