o seguinte é uma história verdadeira, mas os nomes foram alterados caso as partes envolvidas lessem isso!são dez da manhã e o John recebeu outra chamada do Gerente da propriedade que está a tentar preencher uma vaga no seu duplex. Ele disse que o inquilino está a quebrar o contrato porque alguém invadiu e roubou as ferramentas do inquilino pela segunda vez em 12 meses.esta propriedade tem sido apenas problemas desde que o John a comprou há um ano., Aqui estão apenas algumas das coisas que aconteceram ao longo do último ano:
- John foi incapaz de garantir um inquilino por mais de seis meses.John teve que substituir duas janelas quebradas do vandalismo enquanto as unidades estavam vazias.John recebeu três telefonemas à meia-noite relatando tiros.há uma casa de crack avariada do outro lado da rua.a vizinha do lado (uma mulher idosa) foi raptada do seu alpendre e continua desaparecida.você pensaria que depois de lidar com essas dores de cabeça, John abandonaria o investimento imobiliário em conjunto.,mas não é esse o caso.na verdade, ele está mais apaixonado do que nunca pela aquisição de propriedades de aluguer.porquê?bem, para começar, John aprendeu algumas lições muito dolorosas e importantes do pesadelo acima. De fato, ao longo do ano passado, ele apresentou um rigoroso conjunto de critérios que garantirão que muitos desses problemas não sejam repetidos. Eu peguei a fórmula do John, adicionei algumas notas, e até coloquei alguns dos meus próprios critérios na mistura.o resultado? Uma fórmula quase perfeita para comprar propriedades de aluguer que proporcionam fluxo de caixa., E a fórmula quase perfeita é ainda mais simplificada com empresas como Roofstock que ajuda pessoas como John comprar propriedades de aluguel (yup, propriedades que já são alugadas para que você não tenha que encontrar inquilinos) para fins de investimento.parece bom demais para ser verdade, mas não é. acredita em mim.,
Antes de eu continuar, eu só quero enfatizar que esta estratégia é o resultado de HORAS de leitura, várias conversas com outros investidores, administradores de imóveis e corretores de imóveis semelhantes, e uma análise profunda de nossos próprios investimentos —esta estratégia está um bi-produto de nossa própria experiência pessoal e pode variar dependendo da sua.,
Aqui vamos nós…
O primeiro passo para garantir que você não acabar com uma imobiliária de pesadelo é:
o Que vem pela Frente:
Educação
Antes de entrar em técnicas específicas, gostaria de enfatizar que, assim como qualquer outro investimento lá fora, se você não souber o que está fazendo, você vai se queimar e perder UM MONTE de dinheiro. Eu sempre recomendo fazer seu dever de casa e investir em primeiro lugar em sua educação.,
Aqui estão algumas coisas que eu faço para ser educado:
fale com outros investidores – certifique-se de que você está recebendo conselhos sólidos de pessoas que cumpriram o que você está tentando fazer, não de familiares falidos! Você vai ficar surpreso com quantas pessoas bem intencionadas estão ansiosos para dar-lhe conselhos gratuitos sobre algo que eles não sabem nada sobre.
Ler, Ler, Ler
eu sou um grande fã de leitura. É aconselhável ler uma variedade de autores que têm abordagens diferentes. Seu trabalho será ler material suficiente para começar a ver padrões e formar suas próprias opiniões e estratégias.,
considere a compra de cursos
há uma tonelada de conteúdo de qualidade lá fora; no entanto, assim como qualquer outra indústria, há também abundância de vendedores de banha de cobra vendendo esquemas de ficar rico-rápido, por isso tenha cuidado. Normalmente, uma pesquisa completa no Google vai ajudar a resolver as maçãs podres.
Conheça o seu mercado
eu recomendo a compra em uma área que você está familiarizado, pelo menos para as suas primeiras propriedades como você molhar os pés. Se você não está familiarizado com uma área, tente passar alguns fins de semana em seu mercado alvo ao longo de um período de meses., Dirija em 2-3 códigos postais que você está interessado em e falar com vizinhos, proprietários de lojas locais, gerentes de propriedade, etc. assim podes sentir a área e a potencial clientela com que vais lidar.
em que tipo de vizinhança deve procurar?
bem, a estratégia de cada pessoa é diferente, mas aqui está como eu analisar propriedades e explorar bairros:
Eu avaliá-los como uma de três categorias…
uma classe
estes são em bairros de “orgulho de propriedade” ocupados predominantemente por proprietários., As casas são tipicamente bem mantidas com relvados verdes, ruas arborizadas, etc.
estes tendem a fazer grandes casas para impressionar seus amigos, mas geralmente não lápis como grandes investimentos. Mantenho-me longe destas áreas.
B Classe
isto tipicamente tem a maior gama de produtos entre as três classes. Estas casas geralmente servem o maior número de pessoas dentro da comunidade e têm a maior quantidade de inventário.,normalmente tento visar um bairro onde há uma grande porção de trabalhadores de colarinho azul e onde há uma proporção de 35/65 por cento de renda para o proprietário. Você geralmente pode dizer se você está em um desses bairros pelo número de veículos utilitários estacionados em pistas-carrinhas de reparo de cabos, caminhões de construção, etc.
C Classe
estes estão em bairros” degradados ” ocupados predominantemente por inquilinos.
estas propriedades de aluguer têm normalmente uma elevada taxa de rotação de rendas. As pessoas costumam correr nestas áreas à noite, não correr., Há altos Crimes, gangues e atividades de drogas, presença substancial de policiais, etc.não estou a dizer que se trata de investimentos pobres; normalmente, o cash flow nestas transacções pode ser elevado. Mas os investidores bem sucedidos estão provavelmente a gerir uma operação apertada e têm uma equipa de gestão de propriedades especializada no local. Para alguém que procura adquirir uma ou duas propriedades de investimento como uma forma de complementar a renda, eu recomendaria contra isso. Não comprei nenhum e acho que o John também não quer comprar outro.,
a fórmula infalível para comprar rendas para produção de rendimentos
A. comprar abaixo do mercado 10-20%.
pense nisto não só como uma forma de aumentar o seu património líquido, mas também como uma forma de garantir a sua segurança financeira. Se você alguma vez tiver que vender devido a uma emergência, que 10-20% vai permitir que você baixe o seu preço de oferta para movê-lo mais rápido. Em uma nota positiva, se você não tem que vender em uma emergência, você acabou de fazer um retorno instantâneo de seu investimento.
B. A propriedade deve gerar, pelo menos, um RI de 15%, dinheiro em dinheiro.,
significa que a renda menos a dívida (se hipotecada) e as despesas devem ser iguais ou superiores a 15%. Por exemplo, um pagamento inicial de $20K teria que render pelo menos um fluxo de caixa anual de $3.000. Isto é, na verdade, bastante baixo – a maioria dos negócios entre mim e o John têm sido bem acima do limiar de 20%.
C. comprar em uma vizinhança de Classe B, 35/65 razão por cento de aluguer para o proprietário.
D. A renda deve ser de pelo menos 1% do preço de compra.
por exemplo, uma casa de $100K deve alugar por pelo menos $1000 por mês.faça a devida diligência em relação às reparações antes de comprar.,
Se os reparos mais o seu pagamento de entrada exceder 15% ROI, passe para a próxima propriedade.manter seis meses de reservas em numerário por imóvel para pagar o serviço da dívida.isto deve ser suficiente para quaisquer reparações ou vagas imprevistas.estes próximos anos serão provavelmente o melhor momento para comprar rendas de produção de renda em nossa vida. Em muitos mercados, você pode adquirir propriedade muito abaixo do custo para construir. As taxas de juro são baixas históricas., A geração Y é três vezes o tamanho da Geração X e espera—se que continue a alugar para o futuro previsível-enquanto os valores da propriedade caíram significativamente, os custos para alugar não têm.o que está o John a fazer agora?
desde a aquisição do seu nightmare duplex, ele passou a comprar três propriedades adicionais da Classe B e está em processo de compra de um quarto Este mês. Cada casa traz cerca de 400 dólares por mês em cash flow., E mesmo que ele ainda tenha que lidar com a dor de cabeça ocasional resultante de seu duplex, ele ainda está no caminho para gerar uma segunda renda para que sua esposa possa parar de trabalhar durante os primeiros três anos de childrearing.como mencionei anteriormente, empresas como Roofstock ajudam você a comprar propriedades de aluguel, oferecendo uma ampla seleção de casas para comprar, que em muitos casos já estão sendo alugadas. Significa que vêm com inquilinos! Para não ter de se meter com inquilinos para encher a sua propriedade de aluguer, é plug and play.,se alguma vez pensaste em investir em imóveis, o que te impede? Se já estás a investir, há alguma coisa que possas acrescentar?porque é que usámos os nossos 40 mil dólares para comprar uma propriedade de investimento?
