Auf der Oberfläche, die self-storage-Geschäft ist und was es Kosten wird, um bauen storage-Einheiten so einfach aussieht. Andere Unternehmen haben Produktbestellung, Bestandszahl & Lagerung, Verderb Probleme, Veralterung, Personal, Terminplanung, Produkthaftungsprobleme, Ausrüstung & Versorgung Verbrauchsmaterialien usw. etc. etc. die meisten davon sind nicht Teil der Selbstspeichergleichung., Aber Stille Wasser sind tief, und springen in self-storage-weil es einfach aussieht, können verursachen mehr
Spritzen, als Sie bereit sind.
Zuerst funktioniert“ build it and they will come “ hier nicht. Eine gute Werbekampagne und große
Preise wird kein „Bedürfnis“ schaffen, wo keine existiert. Die Leute können davon überzeugt sein, dass sie „fehlen
aus“, wenn die sie haben nicht das neueste Gadget, beste Pizza, schnellste Motorrad, oder verführerischsten
Duft….,aber ihnen zu sagen, dass sie eine monatliche Gebühr zahlen müssen, um Dinge aufzubewahren, die sie nicht haben, wird nicht funktionieren, egal wie attraktiv der Preis oder die Einrichtung sind.
Self storage ist so vielseitig in bezug auf den bau, und so einfach in der bedienung im vergleich zu den meisten
unternehmen, personen, die land haben oder wollen ein unternehmen aus persönlichen gründen zu starten, sind versucht
zu springen in mit minimalen forschung. Ein Teil der Verantwortung, dass diejenigen von uns in der Branche Gesicht ist
Menschen helfen, das größere Bild zu sehen., Self Storage ist ein Geschäft, und muss in den
gleichen Bedingungen wie jedes andere Unternehmen ausgewertet werden.
Kosten für den Bau von Speichereinheiten-Self Storage Geschäftsmodell
Die primäre Frage, die bei der Bestimmung beantwortet werden muss, ob Self Storage für Sie arbeiten wird, ist: Wird
das Geld, das Ihre Anlage prognostiziert wird, ausreichen, um alle Ihre Kosten und
Kosten zu decken, und wird es Ihnen die Gewinnerträge liefern, die Sie während des Zeitraums in
wünschen, die Sie benötigen ? Es gibt also vier bestimmende Faktoren. (1) Wie viel können Sie erwarten,
in Umsatz (Mieten + Waren) zu verdienen., (2) Wie viel kostet es, Ihre Anlage zu bauen und zu betreiben, und (3)
wie viel Gewinn benötigen Sie, um dies zu einer lohnenden Investition zu machen? (4) Was ist Ihre Exit-Strategie
(das langfristige oder ultimative Ziel für die Investition)?
Die Beantwortung der ersten Frage ist eine Kombination zweier Faktoren. Wie viel von jedem Produkt (Stückgrößen,
Typen) haben Sie Platz für auf Ihrem Land, und welchen Preis können Sie für jeden von ihnen berechnen? Die Rate
Problem ist in der Regel einfacher als das Produkt Problem, es dauert nur ein wenig Forschung., In der Regel können Sie
Ladung über das, was Ihre Konkurrenten Gebühren für ähnliche Produkte. Wenn Ihre Anlage ist schöner oder mehr
bequem als Konkurrenten können Sie ein wenig mehr aufladen. Menschen bevorzugen es im Allgemeinen, Familienbesitz so nah wie möglich an ihrem Zuhause oder an einem Ort zu lagern, der bequem zu den Straßen ist, die sie zur oder von der Arbeit oder zu anderen Orten nehmen, an denen sie routinemäßig reisen. So werden die meisten Ihrer Kunden kommen
aus ein paar Meilen von Ihrer Anlage, oder aus dem Verkehr auf Handelsrouten in der Nähe Ihrer Anlage., Dies sind
die Bereiche, in denen Sie die Preise und Belegung Ihrer Konkurrenz überprüfen müssen.
Scoping-Wettbewerb
Besuch der Wettbewerb in person ist notwendig, um zu sehen, wie sich Ihre geplante Anlage stapeln sich im Vergleich
zu den ihrigen, und ob oder nicht, Ihre Geschäfte scheinen zu florieren. Wenn Ihre Konkurrenten nicht
gut besetzt sind, hat das Gebiet möglicherweise einen Sättigungspunkt erreicht und es gibt einfach keine Kundenbasis mehr. Bauen Sie nicht denken, dass, wenn Sie eine schönere Anlage haben sie zu Ihnen bewegen, sie
nicht., Es ist Trägheit; Ein Objekt in Ruhe neigt dazu, in Ruhe zu bleiben. Das ist einer der Gründe, warum Self Storage
funktioniert. Holen Sie sich so viele Informationen wie möglich durch Fragen und Beobachtung, dann Follow-up mit
Telefonanrufe in den Lücken zu füllen. Möglicherweise können Sie die benötigten Informationen nicht über den direkten
– Ansatz abrufen. Seien Sie bereit, ein wenig sleuthing zu tun, wenn nötig, um Ihre potenziellen Einheit Preise und
Wettbewerber Belegung zu bestimmen.
Site & Unit Mix
Im nächsten Schritt bestimmen Sie Ihren Unit Mix., Unit mix Bestimmung ist eine Kunst/Wissenschaft mit ein paar Allgemeinen
Richtlinien. Je dichter die Bevölkerung desto besser kleinere Einheiten verkaufen; das Gegenteil gilt für
größere Einheiten. Eine Mischung von Einheiten ist marktfähiger als Einheiten der gleichen Größe, und gewerbliche Mieter
neigen dazu, größere Einheiten als Privatkunden zu verwenden. Obwohl viele Arten von Metallgebäuden bei Bedarf neu konfiguriert werden können, sollte bei der Bestimmung des Einheitenmix große Sorgfalt walten gelassen werden. Der Luftraum
geteilt durch die Wände ist Ihr einziges Produkt., Je mehr die Konfiguration der Einheiten Ihren potenziellen
– Kundenbedürfnissen entspricht, desto besser ist Ihr Umsatz. Wenn Sie auf einen Nischenmarkt wie Records oder
Wine Storage abzielen möchten, kann dies ein Bereich sein, in dem Sie sich durch eine Machbarkeitsstudie an einen Experten wenden. Erkundigen Sie sich bei mehreren Unternehmen, welche Dienstleistungen sie anbieten und welche Gebühren sie erheben.
Seien Sie sicher, was Sie bezahlen, ist nicht nur gesammelten Informationen, sondern bietet tatsächlich die Antworten
Sie suchen. Wenn Einheitenmix und Preise festgelegt wurden, können Sie Ihre potenziellen Mieteinnahmen berechnen., Wenn Sie Warenverkäufe oder andere Nebendienstleistungen anbieten, werden Schätzungen dieses Einkommens zu Mieten addiert, um Ihr Bruttoeinkommenspotenzial zu berechnen. Sobald die Erträge ermittelt sind, müssen Kosten und Aufwendungen prognostiziert werden.
Standortvorbereitung
Standortvorbereitung ist oft das teuerste Element der Konstruktion, und ist völlig individuell
jeder Standort. Die meisten Bauherren können Schätzungen der Baukosten „slab and above“ zitieren. Designkosten
und eine Fülle von staatlichen Genehmigungsgebühren werden auch deutlich Ihre Brieftasche tippen., Zusätzlich zu den Kosten für den Bau der Anlage benötigen Sie Betriebskapital, das ausreicht, um Ihre Anlage in der Leasingphase zu betreiben.
Leasing
Die Leasingphase ist der Zeitraum von dem Tag, an dem Sie die Türen öffnen, bis zu dem Tag, an dem Sie
genügend Einnahmen aus Mieten und Warenverkäufen haben, um die Kosten für den Besitz des Geschäfts zu decken. Ownership
Aufwendungen umfassen monatliche Betriebskosten (Mitarbeiterkosten, Dienstprogramme, Wartung,
etc.), Schuldendienst auf dem Bau Darlehen oder Hypothek, Steuern und Haftpflichtversicherung (Eigentum, nicht
Einheit Inhalt)., Um zu schätzen, wie viel Leasing tragen Geld, das Sie leihen müssen (in der Regel als Teil der
Ihr Baudarlehen) bestimmen, welchen Prozentsatz Ihrer net vermietbaren Quadratmeterzahl können Sie vernünftigerweise
erwarten, jeden Monat geleast haben. Der Unterschied zwischen Brutto – Quadratmeterzahl und netto
vermietbare Quadratmeterzahl ist, dass Brutto-Quadratmeterzahl umfasst Flure, Eingänge usw., und net leasable
Quadratmeterzahl ist nur, dass Raum, der gemietet werden kann. Multiplizieren Sie die netto vermietbare Quadratmeterzahl mit Ihrer
Durchschnittsmiete pro Quadratmeter, und das gibt Ihnen Ihr gesamtes potenzielles Einkommen.,
Die nächste „Grauzone“ Sie Gesicht macht eine Annahme darüber, wie viel Quadratmeterzahl Sie erwarten
jeden Monat zu mieten. In den meisten Gebieten des Landes, Mieten beginnen mit einem Knall im Frühjahr, halten ziemlich
gut durch den Sommer, dann verjüngen sich für den Herbst, und fast einfrieren im Winter. Lokale Volkswirtschaften
können diesen Trend jedoch erheblich beeinflussen. Wenn Sie in einer College-Stadt sind, können Sie von Mai – Juni bis August-September mit Lehrerbedarf
und Studentenbesitz beladen und den Rest des Jahres schweres Marketing betreiben, um die Dinge am Laufen zu halten., Wenn möglich, lesen Sie Fachzeitschriften, um Mietpreise in
Ihrer Region zu finden, oder sprechen Sie mit lokalen Betreibern über Trends, und erstellen Sie dann Ihre Schätzung, in welchem Prozent der
Mieteinnahmen Sie jeden Monat erwarten.
Wenn Sie erwarten, drei Prozent Ihrer netto vermietbaren Quadratmeterzahl im ersten Monat und drei
im zweiten Monat zu mieten, können Sie 3% Ihres nettomietbaren Einkommens im ersten Monat und 6% im zweiten
Monat usw. erwarten., In den ersten Monaten werden Sie wahrscheinlich nicht viele Umzüge haben, aber nach 3 bis
6 Monaten müssen Sie auch das verlorene Quadratmetereinkommen von Umzügen abziehen, um eine gute
Schätzung des tatsächlichen Bruttoeinkommens für den Monat zu erhalten. Subtrahieren geschätzten Ausgaben von geschätzten Brutto
Einkommen geschätzten Nettoeinkommen zu bestimmen. Solange diese Nettoeinkommen Zahl ist eine negative Zahl,
Sie müssen Geld leihen, um die Ausgaben zu decken. Das ist „lease tragen“. Sobald Ihr Einkommen
Ausgaben deckt, haben Sie das Gleichgewicht erreicht und müssen nicht mehr leihen., Das heißt, es sei denn, Ihre Ausgaben
nicht enthalten eine Abgrenzung für Steuern und Versicherungen. Steuern und Versicherungen müssen normalerweise nicht monatlich bezahlt werden, aber sie können nie vergessen werden – haben Sie auch einen Plan, um sie abzudecken.
Self Storage Investment Returns
Nachdem alle Ihre Ausgaben gedeckt sind, ist das Einkommen, das Sie von Ihrer Einrichtung erhalten, Gewinn. Der letzte
bestimmende Faktor, ob Ihr Geschäft zu bauen ist, ob der Gewinn erhalten Sie
von dieser Investition gleich oder größer ist als der Gewinn, den Sie durch die Investition in etwas erreichen
sonst., Ein zusätzlicher zu berücksichtigender Faktor ist, ob Sie die Anlage irgendwann verkaufen möchten oder ob Sie auf absehbare Zeit nur eine Einkommensquelle haben. Möchten Sie die Immobilie so schnell wie
drehen Sie können mehr Geld für zusätzliche Investitionen zu bekommen? Möchten Sie die Einrichtung behalten, bis die
Kinder bereit für das College sind und dann verkaufen, um College-Mittel zu haben? Oder möchten Sie es für
Renteneinkommen halten? Dies ist Ihre Exit-Strategie; Sie sollten die Investition wählen,die am besten erfüllt
zukünftige Ziele sowie unmittelbare.,
Der Reiz der Selbstspeicherung ist real, es ist ein einzigartig einfaches Geschäft, aber es ist immer noch ein Geschäft. Bevor
andere Entscheidungen getroffen werden, müssen Sie entscheiden, ob dies das Geschäft ist, das Ihre Ziele erfüllt. Dann erhalten Sie das gewünschte Aussehen zu wählen, Wohnung oder einfach nur Büro, Farben, welche Türen
zu kaufen, Sicherheitssystem, Zaun, Bodenbelag, etc.
