Geschrieben von: Corey Janoff
Das ist eine Frage, die wir bekommen eine Menge gefragt, vor allem von ärzten auf der Suche nach upgrade von Ihren starter zu Hause. Soll ich mein Haus mieten oder verkaufen? Oder soll ich mein Haus verkaufen oder vermieten? Dies sind sehr gültige Fragen.
Der Besitz von Mietobjekten kann eine gute Möglichkeit sein, passives Einkommen zu generieren. Je mehr passives Einkommen Sie haben, desto weniger müssen Sie arbeiten, oder desto weniger müssen Sie von anderen Anlagekonten im Ruhestand abheben.,
Nicht viele Menschen haben die Möglichkeit, ihr Zuhause in ein Mietobjekt zu verwandeln und es sich dennoch leisten, ein neues Zuhause zu kaufen, daher ist es ein strittiger Punkt. Viele der Ärzte, mit denen wir zusammenarbeiten, sind jedoch in einer einzigartigen Position. Sie könnten von einem Aufenthaltseinkommen zu einem Einkommen auf hohem Niveau wechseln und sich eine viel größere Hauszahlung leisten. Auch, Arzt Hypothekendarlehen ermöglichen es Ärzten, ein neues Zuhause mit so wenig wie 0% nach unten zu kaufen. Dies kann die Option, das Starterhaus zu behalten, um es zu vermieten, zu einer viel realistischeren Option machen.,
Heute möchte ich in die Vor-und Nachteile des Verkaufs Ihres bestehenden Hauses im Vergleich zur Vermietung eintauchen.
Soll ich Mein Haus Verkaufen oder Vermieten?
Bevor wir in die zahlen von, ob oder nicht es lohnt sich zu Ihr Haus verkaufen oder vermieten es, ich möchte wissen, ob jemand tatsächlich besitzen möchte ein Mietobjekt. Wenn nicht, dann ist die Antwort einfach; verkaufen. Wir gehen heute davon aus, dass Sie ein Interesse daran haben, ein Mietobjekt zu besitzen. Egal, ob es sich um Portfoliodiversifizierung, passives Einkommen oder aus welchem Grund auch immer handelt.,
Außerdem sind ein paar einfache Fragen zu stellen:
- Können Sie sich das nächste Haus leisten, wenn Sie dieses behalten und vermieten?
- Wenn Sie es in eine Miete verwandeln, können Sie es für einen Gewinn mieten?
Können Sie sich Leisten, zu Kaufen, das Nächste Haus, wenn Sie Halten Sie Diese Ein?
eine Weitere Annahme machen wir in dieser blog-post ist, dass Sie sich bewegen, um ein neues Haus oder so. Diese Entscheidung wurde bereits getroffen. Vielleicht nimmst du einen Job in einer anderen Stadt an. Vielleicht sind Sie ein Arzt, der von der Residenz in die Praxis übergeht und eine wachsende Familie hat und mehr Platz braucht., Können Sie es sich leisten, das nächste Haus zu kaufen, ohne Ihr aktuelles Haus zu verkaufen?
Hier gibt es zwei Hauptfaktoren: die Anzahlung und die monatlichen Kosten der Hypothek(en). Wir beginnen mit der Anzahlung.
Können Sie sich die Anzahlung leisten?
Wenn Sie genug Geld haben für eine 20% Anzahlung, können Sie überspringen. Wenn Sie nicht so viel Geld zur Hand haben, haben Sie ein paar Möglichkeiten, für eine Hypothek auf das neue Haus genehmigt zu werden.
Wie bereits erwähnt, geben einige Banken, die Arztkreditprogramme anbieten, Ärzten oder Zahnärzten eine Hypothek ohne die übliche Anzahlung von 20%., Das ist großartig, da es eine Hürde senkt erforderlich, um ein Haus zu kaufen. Einige Kreditgeber werden so niedrig wie 0% nach unten gehen (nur Schließkosten erforderlich), obwohl die meisten 5-10% nach unten benötigen, abhängig von der Kreditsumme. Dennoch sind 10% weniger als 20%. Auf einem $1M Haus, das macht einen großen Unterschied.
Abhängig von der Immobilie, die Sie sich ansehen, können jedoch 20% weniger erforderlich sein. Einige Banken werden nicht mit weniger als 20% nach unten für bestimmte Eigentumswohnungen oder Genossenschaften verleihen. Es hängt oft davon ab, wie viele Einheiten vom Eigentümer belegt sind.
Nehmen wir an, Sie benötigen nur 5-10% für eine Anzahlung., Sie benötigen auch Geld für Abschlusskosten, Umzugskosten und Reserven. Die Bank lässt Sie Ihr Bankkonto für die Anzahlung nicht vollständig entleeren. Sie benötigen in der Regel rund 4 Monate Hypothekenzahlungen in Reserven nach der Anzahlung und Abschlusskosten. Wenn Sie nicht genug Bargeld für diese Ausgaben zur Hand haben, müssen Sie möglicherweise Ihr Haus verkaufen, um das nächste zu kaufen. Oder, starten Sie sparen.
Der andere Faktor sind Hypothekenzahlungen auf beiden Immobilien.
Können Sie sich die Hypothekenzahlungen leisten?,
Die Annahme mit ein Mietobjekt ist, dass Sie Mieter in der Immobilie zahlen Sie Miete, der für die Hypothek auf das Grundstück. Nun, eine Bank möchte normalerweise zwei Jahre konsistente Mieteinnahmen sehen, bevor sie dieselbe Annahme trifft. Das heißt, Sie müssen sich die Zahlungen für beide Immobilien leisten können, um sich für ein Darlehen für das neue Haus zu qualifizieren. Lassen Sie mich weiter erklären.
Obwohl es einige Ausnahmen gibt, um sich für eine Hypothek zu qualifizieren, können Sie normalerweise nicht mehr als 43% Ihres Einkommens für Schuldenzahlungen verwenden., Wenn Sie das tun, haben wir einige größere Probleme zu diskutieren, aber das ist ein Thema für einen anderen Tag. Hier ist, wie dies ins Spiel kommt.
Wenn Ihre Hypothekenzahlung für das aktuelle Haus $1,500/Monat beträgt. Sie haben Autokredite in Höhe von $1.200 / Monat. Sie haben Studentendarlehenszahlungen von $ 2,000 / Monat (einige Kreditgeber ignorieren Studentendarlehenszahlungen für Ärzte, was für mich verrückt ist). Und Ihre minimale Kreditkartenzahlungen insgesamt $300/Monat. Diese summieren sich auf $ 5,000/Monat in Schuldenzahlungen.,
Wenn Ihr monatliches Einkommen $15,000/Monat ($180,000/Jahr) beträgt, beträgt die maximale Hypothekenzahlung, die eine Bank anbietet, ohne Ihr aktuelles Haus zu verkaufen, $1,450. Das wäre ein Schritt von Ihrem jetzigen Zuhause entfernt.
Wenn Sie $20.000/Monat verdienen, können Sie für eine neue Hypothek von $3.600 qualifizieren. Abhängig von den Häusern, die Sie in Ihrem gewünschten Bereich betrachten, kann dies ausreichen oder auch nicht.
Wenn dies Ihre Optionen auf Häuser beschränkt, die Sie nicht mögen, ist die Antwort einfach, Sie müssen das aktuelle Haus (oder die Autos) verkaufen, wenn Sie Ihr gewünschtes neues Zuhause kaufen möchten.,
Können Sie Ihr aktuelles Haus gewinnbringend vermieten?
Wenn wir feststellen, dass Sie können kaufen die neue Haus, das Sie wollen, ohne irgendwelche Probleme, dann das erste, was ich wissen möchte ist, ob Ihre aktuellen Haus kann gemietet werden, für einen Gewinn. Anders gesagt, werden die erwarteten Mieteinnahmen höher sein als die Kosten für den Besitz des Mietobjekts?
Nennen Sie mich verrückt, aber ich mag Mietobjekte, die Geld verdienen. Ich bin nicht so aufgeregt, ein Mietobjekt zu besitzen, das Geld verliert. Wenn Sie sich also fragen: „Soll ich mein Haus mieten oder verkaufen?,“Ich möchte wissen, ob es ein profitables Mietobjekt sein wird.
Sprechen Sie mit einigen Immobilienmaklern und Immobilienverwaltungsgesellschaften, um eine Vorstellung davon zu bekommen, wofür Sie Ihr Haus realistisch mieten könnten. Sie können auch selbst online suchen, um zu sehen, wofür ähnliche Immobilien gemietet werden.
Lassen Sie uns so tun, als ob Ihre Hypothekenzahlung zuzüglich Grundsteuern, Versicherungen, HOA-Gebühren (falls zutreffend), Verwaltungsgebühren (bei Verwendung eines Immobilienverwalters) zusammen mit geschätzten jährlichen Wartungskosten durchschnittlich $2,000/Monat., Wenn Sie die Immobilie für 2.500 USD/Monat mieten können, ist dies ein profitables Mietobjekt!
Wenn Sie die Immobilie realistisch für 1.500 USD/Monat mieten können und Sie 2.000 USD/Monat kosten, ist dies kein rentables Mietobjekt. Das Mietobjekt verliert Geld. Nicht gut. Aber was ist mit Immobilien Wertsteigerung im Laufe der Zeit, oder Steuerabzüge?
Sicher, wir können tief in die Zahlen eintauchen, um spezifischere Schätzungen zu betrachten, aber alles, was wir wirklich tun, ist nach Wegen zu suchen, um das Festhalten an einer Immobilie zu rechtfertigen, die uns Geld verlieren wird., Es ist großartig, einen Abschreibungsaufwand für die Immobilie in Anspruch zu nehmen, um Ihre Steuerschuld zu verringern. Aber wenn die Immobilie $6,000 pro Jahr verliert, geben Sie $ 6,000 aus, um vielleicht $ 1,500 an Steuern zu sparen.
ICH würde lieber zahlen $ 1,500 in steuern und nicht verlieren $6,000.
Möchten Sie Vermieter werden? Potenziell fern?
Angenommen, Ihr Haus kann für einen Gewinn gemietet werden, müssen Sie entscheiden, ob der Besitz eines Mietobjekts für Sie attraktiv ist. Du weißt, wie es ist, Hausbesitzer zu sein. Denken Sie an all die Kopfschmerzen, die Sie mit dem Besitz des Hauses, in dem Sie leben, zu tun hatten., Jetzt tun Sie so, als müssten Sie sich mit diesen Kopfschmerzen befassen, zusammen mit den Kopfschmerzen, die das Haus Ihres Nachbarn verursacht. Nicht so lustig, wenn Sie die Immobilie nicht zu Hause nennen.
Davon abgesehen, wenn Sie Geld verdienen, können die Kopfschmerzen es wert sein. Einige von ihnen könnten von einer Immobilienverwaltungsgesellschaft gelindert werden, sodass Sie sich nur mit großen Problemen befassen müssen. Dies kann besonders hilfreich sein, wenn sich das Mietobjekt an einem anderen Ort als Ihrem Hauptwohnsitz befindet.
Wenn Sie fragen, sollte ich mein Haus verkaufen oder es in eine Miete verwandeln, fragen Sie sich zuerst, ob Sie Vermieter werden möchten., Spricht der Besitz eines Mietobjekts Sie an? Es kann eine gute Möglichkeit sein, passives Einkommen zu generieren, aber es kann auch einige Frustration für Sie schaffen. Wenn Sie damit einverstanden sind und es so aussieht, als könnten Sie es mit Gewinn vermieten, dann machen Sie es!
Angaben:
Alle Beispiele sind hypothetisch und dienen nur zur Veranschaulichung. Wenden Sie sich an einen Steuerfachmann für steuerliche Auswirkungen in Bezug auf Ihre spezifischen Umstände.
