Kauf eines ersten Hauses ist gleichzeitig spannend, stressig und verwirrend. Sobald Sie offene Hauslisten geprüft, den Teig zusammengekratzt und die erforderlichen Inspektionen durchgeführt haben, gibt es immer noch das schmutzige Geschäft, das Haus vom Verkäufer zum Käufer zu bringen.
Selbst die scheinbar banalsten Details des Kaufs eines neuen Hauses haben Konsequenzen. Dazu gehört auch der Tag des Monats, den Sie schließen möchten.,
Titelagenten und Hypothekenmakler lenken Hauskäufer oft zu den früheren Tagen des Monats. Aber Cash-strapped erstmalige Hauskäufer könnten feststellen, dass am ersten Tag des Monats schließen ist ein schlechter Schachzug. Hier ist warum.
Die vorausbezahlten Zinskosten sind höher
Die Hypothekenzinsen werden nach Ablauf des Monats im Rückstand gezahlt. Dies ist eine unerwartete Änderung für viele Mieter, die es gewohnt sind, ihre Wohnkosten im Voraus zu bezahlen., Da die Hypothekenzinsen auf der Grundlage des ausstehenden Haupthypothekensaldos berechnet werden, ist es für einen Hypothekarkreditgeber genauer, die Zinsen am Monatsende zu berechnen.
Wie wirkt sich das auf die Abschlusskosten eines neuen Hauskäufers aus? Um einen neuen Hauskäufer über die Zinszahlungen des aktuellen Monats auf dem Laufenden zu halten, bittet ein Hypothekarkreditgeber einen Kreditnehmer, die Zinsen des ersten Monats im Voraus zu bezahlen, und schließt diese Zinsen für die erste Hypothekenzahlung in die Gesamtkosten für den Abschluss eines Hypothekendarlehens ein.
“ Wenn Sie am Ende des Monats ein Haus schließen, können Sie die anteiligen Kosten nutzen., Aus Sicht des Cashflows wären Ihre Out-of-Pocket-Kosten niedriger“, sagte Andrew McCrea, Account Executive bei der PMBC Group in Beverly Hills, Kalifornien.
Wenn es an der Zeit ist, eine Hypothek zu schließen, wird von den Kreditnehmern erwartet, dass sie aufgelaufene Zinsen ab dem Zeitpunkt zahlen, an dem sie bis zum letzten Tag des Monats schließen. „Je näher Sie dem Monatsende kommen, desto weniger Zinsen müssen Sie zahlen“, sagte McCrea.
Angenommen, Sie haben ein Darlehen von 240.000 USD und einen jährlichen Zinssatz von 4,5 Prozent. Der tägliche Zinssatz in diesem Beispiel wäre 0.012329 Prozent (4.,5 Prozent geteilt durch 365 Tage). Multiplizieren Sie den täglichen Zinssatz mit dem Hauptdarlehensguthaben und Sie erhalten den Betrag, den Sie pro Tag an Zinsen zahlen: 29,60 USD.
Wenn Sie am ersten des Monats schließen, zahlen Sie täglich Zinsen auf das Darlehen für jeden Tag innerhalb des Monats. Wenn es 30 Tage im Monat, Sie zahlen $888 in Prepaid-Zinsen bei Schließung. Wenn Sie am Tag 30 eines 30-Tage-Monats schließen, zahlen Sie Zinsen für einen Tag oder 29,60 USD.
Diese Zahl sehen Sie in Zeile 901 des HUD-1-Abrechnungsformulars., Für einen neuen Hauskäufer kann es einen großen Unterschied machen, dieses zusätzliche Geld in der Hand zu haben.
Sie zahlen einen höheren Anteil der Immobiliensteuern & HOA Gebühren
Hypothekenzinsen sind nicht die einzigen Abschlusskosten, die vom Abwicklungsdatum abhängig sind:
„Immobiliensteuern und Eigenheimbesitzer association oder Condominium Association Gebühren werden zwischen Käufer und Verkäufer zum Zeitpunkt der Schließung anteilig“, sagte Brad Chandler, CEO und Mitbegründer von Express Homebuyers USA in Springfield, VA., „Wenn die Beträge vom Verkäufer im Voraus bezahlt werden, muss der Käufer dem Verkäufer den Teil der Zahlung des Käufers vom Abrechnungsdatum bis zum Ende des Zeitraums, für den eine Zahlung geleistet wurde, erstatten.“
Wenn die HOA-Gebühren beispielsweise 600 USD pro Monat betragen, muss der Käufer dem Verkäufer etwa 20 USD pro Tag erstatten, um den Zeitraum vom Datum der Abrechnung bis zum Monatsende abzudecken. Wenn das Schließen am 29. stattfindet, zahlt der Käufer nur etwa 60 US-Dollar anteilige HOA-Gebühren. Wenn die Schließung am 7.erfolgt, zahlt der Käufer wesentlich mehr — etwa 500 US-Dollar., Wenn Sie Ihr erstes Haus kaufen, könnte dieses Geldpolster der Unterschied zwischen dem Kauf eines Esstisches und dem Abendessen auf dem Boden vor dem Fernseher sein.
Möglicherweise verdoppeln Sie die Miete und die Hypothekenzinsen
Die Abschlusskosten sind nicht die einzigen Zahlungen, die bei der Auswahl eines Abwicklungstermins zu berücksichtigen sind. Für diejenigen, die den Übergang vom Mieter zum Hausbesitzer vornehmen, besteht selten die Notwendigkeit, Miete zu zahlen und gleichzeitig eine erste Hypothekenzahlung zu leisten.,
„Wenn der Käufer sein erstes Haus kauft, könnte die Schließung gegen Ende des Monats weniger Überschneidungen mit einem bestehenden Mietvertrag bedeuten“, sagte Chandler.
“ Durch die Begrenzung der Überlappung kann der Käufer die zum Zeitpunkt des Abschlusses erforderlichen Out-of-Pocket-Ausgaben weiter reduzieren.“
Ist der erste des Monats überhaupt eine gute Idee?
Der Tag des Monats, wenn Siedlung geschieht, können einen Einfluss auf die Schließung Kosten, für Sie fallen, aber Sie bekommen, was Sie zahlen für., Diese erste Hypothekenzahlung Zinsen sind nur für die Tage, an denen Sie tatsächlich das Haus besitzen. Wenn es bequemer ist, sich zu Beginn des Monats zu bewegen, spiegeln die erhöhten Abrechnungskosten die größere Anzahl von Tagen wider, an denen Sie das Haus belegen.
„Während sich der Tag des Monats darauf auswirkt, wie viel Prepaid-Zinsen Sie zum Abschluss zahlen müssen, ist dies wirklich nur ein sehr kurzfristiges Problem“, sagte Daniel Price, Präsident, Mitbegründer und CEO von OneTitle National Guaranty Company in New York., „Wenn Sie zu Beginn des zweiten vollen Monats Ihre erste Hypothekenzahlung leisten, wird alles gut, unabhängig davon, wann Sie geschlossen haben. Der Tag des Monats, den Sie schließen, hat keinen Einfluss auf den Gesamtbetrag, den Sie für Ihre Hypothek zahlen.“
Dennoch erfolgt die überwiegende Mehrheit der Abwicklungstransaktionen am Monatsende. Dies ist, wenn Titelagenten und Hypothekenmakler ihre geschäftigsten sind und folglich, wenn Fehler gemacht werden und Service gehetzt wird., Wenn es für Sie kein Problem ist, das Bargeld im Voraus festzuhalten, können Sie eine viel reibungslosere Transaktion überleben, indem Sie Anfang des Monats an den Schließtisch kommen.
Kurz gesagt, eine monatliche Abrechnung wirkt sich auf Ihre Abschlusskosten für Hypothekendarlehen aus, nicht jedoch auf Ihre monatliche Hypothekenzahlung. Wenn es um tägliche Hypothekenzinsen geht, erhalten Sie, wofür Sie bezahlen.
Dieser Artikel wurde von Alaina Tweddale von The Motley Fool geschrieben und von NewsCred, Inc. lizenziert., Die Santander Bank bietet keine Finanz -, Steuer-oder Rechtsberatung an und die in diesem Artikel enthaltenen Informationen stellen keine Steuer -, Rechts-oder Finanzberatung dar. Die Santander Bank macht keine Ansprüche, Zusagen oder Garantien hinsichtlich der Richtigkeit, Vollständigkeit oder Angemessenheit der in diesem Artikel enthaltenen Informationen. Leser sollten ihre eigenen Anwälte oder andere Steuerberater in Bezug auf alle in diesem Artikel genannten Finanzstrategien konsultieren. Diese Materialien dienen nur zu Informationszwecken und spiegeln nicht unbedingt die Ansichten oder Befürwortung der Santander Bank wider.,
