Okay, Immobilieninvestoren … lass uns eins klarstellen.
Um in diesem Geschäft zu wachsen und erfolgreich zu sein, müssen Sie verstehen, wie Sie Vermögenswerte und potenzielle Anlageimmobilien analysieren. Das beginnt damit, eine der grundlegendsten Metriken in der Immobilienwelt zu verstehen:
Cap Rate.
Cap-rate.
Cap-rate.
Sprechen wir über Cap Rate! Keine Sorge – ich werde genau erklären, was Cap Rate ist und wie man seine Formel auf praktische Weise verwendet, um Märkte und Mietobjekte zu analysieren.,
Definition der Cap-Rate
Die Cap-Rate, die kurz für die Kapitalisierungsrate steht, ist eine Messung, mit der verschiedene Immobilieninvestitionen oder-märkte verglichen werden. Es wird oft als Verhältnis zwischen dem Netto-Betriebsergebnis (NOI) und den ursprünglichen Anschaffungskosten einer Immobilie (einschließlich Reparaturen und Ausgaben im Voraus) berechnet.,
Cap Rate = Jährliche Netto-Betriebsergebnis (NOI) / Kauf-Preis –
NOI = Brutto-Mieteinnahmen – STELLENAUSSCHREIBUNG, Steuern, Versicherung, Wartung, Sonstiger Auslagen,
Sie können verwenden Sie cap rate in verschiedene Möglichkeiten, wie
- bei der Analyse auf eine einzelne Eigenschaft, oder
- erhalten ein besseres Verständnis für die gesamte investment-Markt, indem der Durchschnitt mehrerer Eigenschaften.
Eine einfache Möglichkeit, das Konzept zu verstehen, besteht darin, die umgekehrte Regel zu verstehen: Je niedriger der Cap-Satz, desto teurer die Immobilie. Je höher der Cap-Satz, desto billiger die Immobilie.,
Wichtige Hinweise zum Cap Rate
Cap Rate BEINHALTET KEINE Hypothekenkosten. Dies ist vorteilhaft, da es eine genauere Analyse liefert, indem es keine Finanzierung berücksichtigt (Bedingungen, Zinssätze usw.).). Mit anderen Worten, es konzentriert sich auf die Immobilie allein ohne Ablenkung von der Finanzierung.
Eine Sache, die viele neue Investoren verwirrt, ist der Unterschied zwischen Cap-Rate und Cash-on-Cash-Rendite. Lassen Sie mich klären… sie sind NICHT gleich. Cap Rate kann Ihre Cash-on-Cash-Rendite entsprechen, wenn Sie eine Immobilie ohne Finanzierung kaufen, aber wieder …, sie sind definitiv nicht die gleiche Berechnung.
Beispiele für Cap-Rate im Einsatz
Die Cap-Rate-Gleichung wird in drei Teilen definiert:
- NOI
- Kaufpreis
- Cap-Rate
Wenn Sie den Kaufpreis ($1MM) und NOI ($40.000) kennen…können Sie den Cap-Rate leicht finden:
$40.000 (NOI) / $1.000.000 (Kaufpreis) = 4% (Cap-Rate rate)
Das Coole am Verständnis der Cap-Rate-Gleichung ist, wenn Sie 2 der Teile kennen, können Sie leicht die dritte finden. Zum Beispiel:
Wenn ein Gebäude für $1M bei einer Obergrenze von 4% verkauft wird, wissen Sie, dass der NOI $40.000 ist.,
4% (Cap-Rate) = X (NOI) / $1,000,000 (Kaufpreis)
X = 40.000 US-Dollar
Cap rate ist sehr abhängig von der jeweiligen Markt, den Sie suchen. Wir alle wissen, dass Immobilien in der San Francisco Bay Area im Allgemeinen mehr kosten als Immobilien im Mittleren Westen. Das bedeutet, dass $1M verwendet werden kann, um Vermögenswerte zu kaufen, die einen sehr unterschiedlichen NOI mit sich bringen. Zum Beispiel:
Ein Gebäude im Wert von 1 Million US-Dollar mit einer Obergrenze von 7% hat einen NOI von 70.000 US-Dollar.
Ein $ 1 Million Gebäude mit einer Obergrenze von 4%, hat eine NOI von $ 40.000.
Wie Sie sehen können…gleicher Kaufpreis, aber unterschiedliche Renditen je nach Standort und Markt.,
Die Kappungsrate wird auch von umliegenden Gebäuden beeinflusst. Wenn man sich zwei Gebäude in derselben Nachbarschaft ansieht, eines, das kürzlich aktualisiert wurde, und eines, das es nicht war, könnte das aktualisierte Gebäude mit einer Obergrenze von 5% gehandelt werden, während das renovierungsbedürftige Gebäude mit einer Obergrenze von 7% gehandelt werden kann.
Eine allgemeine Faustregel, wenn es um Cap Rate kommt? Bessere Nachbarschaften handeln mit niedrigeren Cap-Raten und schlechtere Nachbarschaften handeln mit höheren Cap-Raten. Wenn Sie also das nächste Mal eine „unwiderstehliche“ 15% – Cap-Rate-Eigenschaft entdecken, können Sie im Allgemeinen davon ausgehen, dass sie sich nicht in einer großartigen Nachbarschaft befindet.,
Niedrigere Cap-Raten bedeuten weniger Risiko und höhere Cap-Raten sind ein höheres Risiko… es liegt also an Ihnen, sich für den gewünschten Anlagetyp zu entscheiden.
Können Sie die Cap-Raten ändern?
Die Antwort ist JA! Eine Sache, die ich an Immobilien liebe, ist, dass Sie bei dieser Art von Investition tatsächlich viel Kontrolle haben. Eine Schlüsselstrategie in der Anlagewelt besteht darin,“ eine Aufwertung zu erzwingen“, und dies geschieht normalerweise durch Komprimieren der Cap-Raten und Erhöhen des NOI.
„Komprimieren von Cap-Raten“ kauft einfach zu einer hohen Cap-Rate (billiger) und verkauft zu einer niedrigeren Cap-Rate (teurer)., Dies wird normalerweise durch den Kauf einer reparaturbedürftigen Immobilie erreicht, die unter der Marktmiete liegt. Sobald Sie es renoviert haben, können Sie die Mieten erhöhen, was den NOI und den Wert der Immobilie erhöht.Mit ein wenig Hilfe von einem wertschätzenden Markt ist es eine Win-Win-Situation.
Ich bin gerade in einem Geschäft in Phoenix, wo unser Geschäftsplan genau diese Strategie erfordert. Wir haben eine Immobilie gekauft, die nach der Renovierung viel Platz hat, um die Mieten zu erhöhen. Dies liegt daran, dass das Anwesen 1986 erbaut wurde und im Laufe der Jahre nicht viele Updates erhalten hat.,
Hier kommen wir als Investoren herein, fichten das Gebäude auf und fügen Annehmlichkeiten und Wert hinzu. Sobald wir die Mieten erhöht haben, bewerten wir je nach Marktbedingungen eine Refinanzierung oder einen Verkauf. Sobald die Immobilie umgedreht ist und ihr volles Potenzial ausgeschöpft hat, sollte sie Top Dollar befehlen.
Was ist ein guter Cap-Kurs für Anleger?
Die schnelle Antwort lautet: Es kommt darauf an.
ich weiß, ich weiß … sie wollten eher eine konkrete Antwort, aber es hängt wirklich von Ihren persönlichen Investitionskriterien, Vorlieben und Risikotoleranz ab., Es gibt keine klare Antwort, aber hier sind drei Faktoren zu bewerten, wenn Sie entscheiden, was ein „guter“ Cap-Rate ist:
Risikotoleranz
Um weiter zu erklären, werfen wir einen Blick auf zwei Investitionen, eine, die eine 6% Cap und eine, die eine 8% Cap ist.
Die 6% Cap-Eigenschaft passt möglicherweise gut zu einem Investor, der eher eine passive und stabile Investition sucht. Es könnte an einem besseren Ort mit einer besseren Chance auf Wertschätzung sein.
Die 8% Cap-Eigenschaft passt möglicherweise gut zu einem Investor, der bereit ist, mehr Glücksspiel und Risiko einzugehen. Es könnte auch einen besseren Aufwärtstrend haben, ist aber weniger stabil.,
Kontrolle
Zur weiteren Beantwortung der Frage „Was ist eine gute Cap-Rate?“Ich möchte wiederholen, dass Sie die Leitzinsen ändern können, sie sich ändern werden und Sie in gewissem Maße etwas Kontrolle über sie haben.
Nur weil Sie eine 6% Cap-Immobilie kaufen, bedeutet dies nicht, dass sie während der gesamten Laufzeit der Investition bei 6% bleibt. Wenn Sie die Mieten für eine Anlageimmobilie erfolgreich erhöhen (was den NOI erhöht), ändern Sie buchstäblich den Cap-Satz und erhöhen Ihren ROI.
Die Zukunft
Der Ausblick eines Anlegers auf die Zukunft eines bestimmten Marktes kann auch dazu beitragen, festzustellen, ob ein Cap-Kurs „gut“ ist oder nicht., Wenn Sie zuversichtlich sind, dass sich ein Markt im Aufschwung befindet und wertschätzt, kann es einen Grund und mehr Toleranz geben, eine Immobilie mit niedrigem Cap-Rate zu kaufen.
Ich empfehle diese Strategie nicht unbedingt, da sie in jeder Hinsicht ziemlich viel Glücksspiel ist. Sie wetten im Wesentlichen, dass der Markt zu schätzen wissen wird, und Sie hoffen, dass der Markt Ihre „OK“ – Investition in eine großartige verwandelt.
Die Analyse wurde fortgesetzt
Zu Beginn dieses Beitrags habe ich festgestellt: Um im Immobilieninvestitionsgeschäft zu wachsen und erfolgreich zu sein, müssen Sie verstehen, wie Vermögenswerte und potenzielle Anlageimmobilien analysiert werden.,
Nun, das ist 100% wahr. Zusätzlich zum Verständnis des Cap-Satzes gibt es einige weitere wichtige Formeln und Metriken, die Sie kennen sollten:
Cashflow
Cashflow ist die Menge an Bargeld, die Sie jeden Monat von einem Mietobjekt übrig haben, nachdem Sie alle Betriebskosten bezahlt und Geld für zukünftige Reparaturen beiseite gelegt haben.
Cashflow = Bruttomieteinnahmen-Aufwendungen
Für Buy-and-Hold-Investoren ist der Cashflow der Schlüssel zur Steigerung des passiven Einkommens. Du wirst Cash Flow brauchen, wenn dein großer Plan ist, deinen Job zu beenden und am Strand zu leben!,
Cash-on-Cash-Return
Die Cash-on-Cash-Rendite ist ein guter Indikator dafür, wie gut eine Anlageimmobilie abschneiden wird. Es drückt das Verhältnis des jährlichen Cashflows zum Betrag des tatsächlichen Cashflows aus, den Sie im Voraus investiert haben.
Cash-on-Cash Return = jährlicher Cashflow / anfängliches Bargeld aus eigener Tasche
Im Allgemeinen suche ich nach Immobilien, die mindestens 7% Cash-on-Cash-Rendite erzielen, da Sie historisch gesehen etwa 7% durch Investitionen in langfristige Indexfonds erzielen können. Ich will Indexfonds schlagen.,
IRR
Die interne Rendite (IRR) misst die Rendite einer Investition während eines bestimmten Zeitraums. Es beinhaltet Cashflow und alle Gewinne aus dem Verkauf einer Immobilie. Einfach ausgedrückt repräsentiert IRR den Netto-Cashflow und die erwartete Aufwertung einer Immobilie geteilt durch die Zielhaltezeit.
Während IRR eine hilfreiche Möglichkeit ist, die Leistung Ihres Vermögenswerts über die gesamte Zeit zu schätzen, in der Sie es halten möchten, ist es nicht die erste Metrik, die ich bei der Bewertung von Immobilien betrachte, da sie stark von der Prognose abhängt Jahre des Cashflows und ein projizierter Verkaufspreis., Da keiner von uns eine Kristallkugel hat, ist es schwierig, Jahre im Voraus zu prognostizieren und nicht immer ganz zuverlässig.
Schlussfolgerung
Cap Rate und ihre Verwendung zu verstehen, ist der Schlüssel zu einem erfolgreichen Immobilieninvestor. Obwohl die Idee einer Obergrenze sehr mathematisch erscheinen mag, hat sie andere sehr praktische Anwendungen. Wenn Sie dieses Konzept verstehen, können Sie einen Markt und einen Immobilientyp auswählen, bestimmte Investitionskriterien festlegen, analysieren und entscheiden, ob oder wann eine Immobilie gehalten oder verkauft werden soll.,
Zusätzlich zum Cap-Kurs gibt es andere Grundformeln und Metriken, mit denen Sie sich bei der Analyse von Investitionen vertraut machen und in die Praxis umsetzen sollten. Cashflow, Cash-on-Cash-Return und IRR sind einige andere Elemente, die Sie in der Welt der Immobilieninvestitionen verstehen müssen.
Wie Sie inzwischen verstehen können, ist das Erfassen dieser Informationen in dieser Branche von entscheidender Bedeutung. Jetzt gehen, Maßnahmen ergreifen, und setzen Sie dieses Lernen zu verwenden!
