Wenn Sie noch nie eine Eigentumswohnung gekauft haben—normalerweise nur auf eine Eigentumswohnung verkürzt -, sind Sie möglicherweise überrascht über all die verschiedenen zu berücksichtigenden Probleme. Der Kauf einer Wohnung ist nicht dasselbe wie der Kauf eines Hauses. Sie werden wahrscheinlich angrenzende Wände mit Ihren Nachbarn haben, sowie andere physikalische Elemente, die sich von einem freistehenden Haus unterscheiden.
Darüber hinaus kann der gesamte Prozess, den Sie durchlaufen müssen, um Ihre Entscheidung zu treffen und eine Hypothek zu erhalten, erheblich abweichen.,
Key Takeaways
- Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung ist es wichtig, die Unterschiede zwischen dem Leben in einer Eigentumswohnung und einem Einfamilienhaus zu verstehen und festzustellen, ob der Lebensstil der Eigentumswohnung für Sie richtig ist.
- Eigentumswohnungen sind in der Regel günstiger als Einfamilienhäuser und haben einen geringeren Wartungsbedarf, was sie zu guten Optionen für Hauskäufer mit kleinem Budget oder Personen macht, die eine Verkleinerung anstreben.
- Kredite können für eine Eigentumswohnung schwieriger zu bekommen sein, da einige Kreditgeber strenge Anforderungen an die Eigentümerbelegung und das Verhältnis von Darlehen zu Wert haben.,
- Eigentümer von Eigentumswohnungen müssen sich an die Vereinbarungen, Bedingungen und Einschränkungen (CC&Rs) des Komplexes halten oder riskieren, bestraft, zur Einhaltung gezwungen oder verklagt zu werden.
- Eigentumswohnungsbesitzer zahlen monatliche Gebühren, die die Kosten für die laufende Wartung und Reparatur von öffentlichen Bereichen innerhalb des Komplexes wie dem Gelände, Pools, Lobbys, Aufzügen und Erholungsräumen decken.
Wer sollte eine Eigentumswohnung besitzen?
Eines der ersten Dinge, die Sie sich stellen müssen, lautet: „Sind Sie die Wohnung geben?“Was genau bedeutet das? Ein Stadtbewohner zu sein, zum einen., Viele Eigentumswohnungen befinden sich in städtischen Umgebungen. Eigentumswohnungen entstehen in städtischen Downtowns, und einige bauen sogar Gegenstände der Bequemlichkeit direkt in die Entwicklung, einschließlich Lebensmittelgeschäfte, Bankfilialen, und andere Unternehmen. Mit dieser Bequemlichkeit kann mehr Lärm und Staus kommen.
Wenn Sie über einen bestimmten Ort für einen möglichen Kauf einer Wohnung nachdenken, überprüfen Sie den Bereich zu verschiedenen Tages-und Nachtzeiten, um zu sehen, wie laut oder hell erleuchtet er ist. Wenn Lärm oder Licht ein Problem für Sie ist, ist dies möglicherweise nicht die richtige Wahl.,
Eines der Dinge, die mit Eigentumswohnungen kommen, ist die Hausbesitzer Association (HOA). Es enthält eine Deklaration von Bündnissen, Bedingungen und Einschränkungen (CC&Rs), die Dinge auflistet, die Sie als Eigentümer der Wohnung einhalten müssen, um dort zu leben. Wenn Sie feststellen, dass Sie sich nicht an die CC&Rs halten können, ist Ihr Leben möglicherweise nicht für Sie. Nichteinhaltung kann bedeuten, dass Sie mit einer Geldstrafe belegt, zur Einhaltung gezwungen oder sogar verklagt werden können.,
Eigentumswohnungen können eine geeignete Wahl für eine bestimmte Art von Person sein, wie ein Erstbesitzer, der sich kein teureres Einfamilienhaus leisten kann. Eigentumswohnungen bieten auch den Vorteil einer geringen Wartung. Dies kann ein attraktives Merkmal für ältere Leute sein, die weniger ein Zuhause suchen, um es physisch zu verwalten. Eigentumswohnungen können auch eine attraktive Wahl für die Person sein, die zentral in einer Großstadt sein möchte.,
Eine Einführung in den Kauf einer Eigentumswohnung
Kreditprobleme
Der Kauf einer Eigentumswohnung kann schwieriger sein als der Kauf eines Hauses. Kreditgeber sind sehr vorsichtig, wenn sie Kredite für diese Art von Wohnsitz vergeben. Sie erfordern in der Regel, dass ein bestimmter Prozentsatz der Einheiten Menschen in ihnen leben, oder sind, wie sie es nennen, „Eigentümer besetzt.“
Eine weitere Einschränkung kann sein, wie viele Eigentumswohnungen einem Investor gehören dürfen., Normalerweise möchten Kreditgeber nicht, dass eine Person mehr als 10% der Einheiten in einem Gebäude besitzt. Oft haben die Kreditgeber auch Vorschriften zur Auslastung des Gebäudes. Einige Kreditgeber verlangen, dass mindestens 90% der Einheiten verkauft werden, bevor sie eine Finanzierung anbieten.
Hypothekendarlehen Diskriminierung ist illegal. Wenn Sie glauben, aufgrund von Rasse, Religion, Geschlecht, Familienstand, öffentlicher Unterstützung, nationaler Herkunft, Behinderung oder Alter diskriminiert worden zu sein, können Sie Schritte unternehmen., Ein solcher Schritt besteht darin, einen Bericht beim Consumer Financial Protection Bureau oder beim US Department of Housing and Urban Development (HUD) einzureichen.
Kreditgeber können auch härtere Loan-to-Value (LTV) Verhältnisse und Einschränkungen für den Kauf von Eigentumswohnungen haben. Ein LTV-Verhältnis ist, wie viel die Wohnung wert ist im Vergleich zu, wie viel auf sie geschuldet ist. Wenn Sie beispielsweise 20% auf ein Haus legen, beträgt Ihr LTV 80%.
Federal Housing Administration(FHA)-backed Hypotheken für Eigentumswohnungen existieren, für bis zu 30 Jahre; sie sind als Abschnitt 234 (c) Darlehen bekannt., Während die Bedingungen für Kreditnehmer denen für Wohnungsbaudarlehen ähnlich sind, gibt es viele Einschränkungen für die Eigentumswohnungen; Das Gebäude muss zunächst über vier Einheiten verfügen.
Sonstige Kosten
Mit dem Besitz einer Eigentumswohnung können weitere Kosten verbunden sein. Obwohl die HOA eine Versicherung anbietet, müssen Sie möglicherweise auch zusätzliche Hausbesitzer abdecken. Lesen Sie alle Unterlagen sorgfältig durch, um sicherzustellen, dass die von der HOA angebotene Versicherung das Risiko nicht auf Sie verlagert, um niedrigere Prämien aufrechtzuerhalten.
Beachten Sie auch, dass Sie eine monatliche Gebühr für Eigentumswohnungen zahlen müssen., Alle Eigentümer in einer Wohnanlage zahlen Gebühren für die laufende Wartung und Reparatur der öffentlichen Bereiche innerhalb des Komplexes. Die Gebühren decken in der Regel die Wartung von Bereichen wie Lobbys, Aufzügen, Pools, Erholungsräumen, Parkplätzen und dem Gelände innerhalb des Komplexes ab. Einige Mittel könnten in Reserve gehalten werden, um große Reparaturen wie einen Dachersatz oder einen Außenanstrich zu bezahlen. Die Gebühren für Eigentumswohnungen variieren stark je nach Größe des Komplexes und den angebotenen Annehmlichkeiten.,
Vermeiden von Eigentumswohnungen mit Problemen
Eines der wichtigsten Dinge, die Sie tun können, um sich beim Kauf einer Eigentumswohnung zu schützen, besteht darin, die HOA zu recherchieren und an einem HOA-Meeting teilzunehmen. Vielleicht möchten Sie auch mit den Nachbarn sprechen, um zu sehen, ob sie mit der Verwaltung der Wohnung zufrieden sind. Überprüfen Sie die Satzung, um festzustellen, was von der HOA abgedeckt wird. Sie können auch das Protokoll der letzten Vorstandssitzungen und Mitgliedersitzungen anfordern und herausfinden, wie stark die HOA-Beiträge in den letzten Jahren gestiegen sind.,
Ein weiterer Forschungsbereich ist die Prozessgeschichte des Board, sowohl für Steuern als auch für andere allgemeine Fragen. Sie können feststellen, dass Klagen anhängig sind, an denen Sie möglicherweise nicht teilnehmen möchten, sollten Sie kaufen. Einige Eigentumswohnungsverbände wurden wegen unbezahlter HOA-Gebühren in die Insolvenz gezwungen. Wenn sie beim Erhalt von Gebühren zurückbleiben, können die Kreditgeber auch aufhören, Finanzierungen für die Einheiten anzubieten, was sich auf die Wiederverkaufswerte auswirken könnte.
Überprüfen Sie die Finanzaufzeichnungen auf Delinquenzen und Reservefonds., Ein guter Verein sollte mindestens 25% des Bruttoeinkommens für Notfälle und Reparaturen in Reserve haben. Wenn ihnen das Geld ausgeht, können Sie mit einer Bewertung getroffen werden. Achten Sie auch darauf, die jüngsten Immobiliensteuerbewertungen zu überprüfen. Wenn Ihre Wohnung Verkaufspreis niedrig ist, aber die steuerliche Bewertung hoch ist, können Sie für eine höhere Steuerrechnung auf Lager sein, als Sie erwartet hatten. Stellen Sie sicher, dass die Steuern dem wahren Wert der Immobilie entsprechen.,
Das Endergebnis
Eigentumswohnungen können eine gute Investition für den richtigen Käufer am richtigen Ort sein, wenn die Zeiten hart sind, obwohl sie schwieriger zu kaufen und zu verkaufen sind als ein Einfamilienhaus. Vor dem Kauf einer Wohnung, achten Sie darauf, Ihre Due Diligence zu tun und überprüfen Sie die HOA, CC&Rs, und alle Steuer-und Versicherungssituationen.
Stellen Sie außerdem sicher, dass Sie einen Immobilienmakler und einen Kreditsachbearbeiter mit viel Erfahrung im Verkauf von Eigentumswohnungen haben, da die Probleme im Zusammenhang mit einem solchen Kauf nicht so einfach sind wie bei einem traditionellen Einfamilienhaus.,
