Good Mood

Mange boligområder samfund har en homeowner ‘ s association (HOA) struktur til at hjælpe med at opretholde et rent og sammenhængende atmosfære i kvarteret. Også, når du køber et ejerlejlighed, rækkehus, eller enfamiliehus inden for “en planlagt udvikling”, kan du også støde på HOA-strukturen.

mens HOA til tider vil spare husejeren fra nogle ansvarsområder, kan de også komme med nogle husejerforpligtelser., Før du køber et hjem, der gør dig til en del af en HOA, her er hvad du behøver at vide, og de spørgsmål, du bør stille både foreningen og dig og din familie.

Planlagte Udvikling HOAs

på vej ind i en planlagt udvikling kræver ofte, at du skal slutte dig til ef ‘ s HOA og betale sine gebyrer til at dække vedligeholdelse af fællesarealer, fælles strukturer, og udendørsbrug., Medlemskab binder dig også til foreningens pagter, betingelser og begrænsninger (CC&R). Disse regler kunne forpurre din drøm om at have en lilla foran døren, siger, eller om at lade din RV i indkørslen, da CC&Rs indeholder typisk bestemmelser om udseendet af dit hjem og køretøjer, som du kan parkere uden for det.

Statistisk set, har Amerikanerne en i fem chance for at leve i et hjem, der er en del af en HOA, ifølge en analyse af anvendt microeconomist Wyatt G. Clarke., Siden Clarkes skøn blev udarbejdet (i 2017), er ejendomme med HOAs yderligere steget.

er livet i en planlagt udvikling en god mulighed for dig? Og hvis ja, hvilke har HOAs, der passer bedst til dig? Svarene på disse spørgsmål afhænger ikke kun din økonomi, men din begejstring for fælles faciliteter, tolerance over for regler og bestemmelser, og komfort med selv-regeringen—da de fleste HOAs er overvåget af frivillige, der bor i den udvikling.,

1. Gebyrer spænder bredt

en Trulia-undersøgelse, der brugte American Community Survey records, fandt månedlige HOA-gebyrer i gennemsnit $331 om måneden i 2015. Gennemsnit varierede fra et lavt niveau på $218 måned i .arren, Mich., til en høj på $571 i Ne.York City. Trulia fandt, at afgifter generelt var højere i ældre bygninger og komplekser med flere enheder samlet.,

antallet og størrelsen af udviklingen bekvemmeligheder, der også påvirker priser, ifølge Nate Martinez, en ejendomsmægler på RE/MAX Fagfolk i Glendale, Arizona. For eksempel, en udvikling, der er bevogtet af en port, og har et klubhus og golfbane vil sandsynligvis opkræve højere gebyrer end en, der tilbyder minimal sikkerhed og kun et beskedent fælles område.

gebyrer kan variere selv inden for en udvikling på grund af variationer i firkantede optagelser, placering og orientering, som alle kan påvirke, hvor meget vedligeholdelse ejendommen kræver.,

de fleste multiple listing-tjenester (MLSs) inkluderer HOA-gebyrer i ejendomsfortegnelsen. Det skal sikre, at du kan få adgang til oplysningerne via REMAX.com, Zillow.com, Realtor.com, og andre notering sites, ifølge Martine..

Du bør også finde ud af, hvor ofte gebyrer er steget over tid og med hvor meget. Hvis du kan, få en trykt historie med HOA-afgifter efter år for fortiden 10 flere år. Martine.siger, at gebyrerne for en HOA typisk ikke øges mere end årligt., I Martine.erfaring, Hoa stigninger sædvanligvis kortlagt tre til fem år i forvejen, ved hjælp af skøn over de fremtidige omkostninger til forsyningsselskaber, arbejdskraft, vedligeholdelse, og mere.

Undersøg disse fremskrivninger, hvis de er tilgængelige. Da de kun er estimater, foreslår Martine., at du også kontrollerer det beløb, hvormed gebyrer er tilladt at stige hvert år under HOA ‘ s vedtægter., I et nyt kompleks kan denne forskning hjælpe med at bestemme, om de oprindelige HOA-gebyrer er blevet attraktivt, endda kunstigt, underpriced for at tiltrække husejere og er tilbøjelige til at stige markant over tid for at dække kløften mellem indtægter og omkostninger.

Alternativt kan det modsatte også være tilfældet—det vil sige, HOA-gebyrer for ny udvikling kan faktisk falde lidt over tid, da flere boliger tilføjes til udviklingen, og flere husejere er tilgængelige for at dele HOA ‘ s faste omkostninger.

2., Hvad du får varierer også

Når du køber et hjem i et administreret samfund, køber du faktisk et bundt juridiske forpligtelser og rettigheder ud over fysisk boligareal, siger John Manning, administrerende mægler hos RE/MA.på markedet i Seattle. De præcise rettigheder, tjenester, og faciliteter, som HOA er ansvarlig for, kan variere lige så bredt som de gebyrer, der opkræves. “For et lukket samfund kan have gate vedligeholdelse som den eneste aftale mellem husejere, eller der kan være en HOA på plads med en juridisk myndighed til at styre meget mere,” siger han.,

se på, hvad der er inkluderet (og ikke inkluderet), der vil påvirke din husstands Økonomi. Skal du betale for afhentning af skrald, for eksempel? Er hjælpeprogrammer inkluderet? Hvilke? Hvad med kabel-og / eller internet service?

Husk, at du betaler for frynsegoder, såsom rekreative faciliteter, uanset om du bruger dem eller ej. Find ud af timerne for faciliteter, såsom pools og tennisbaner, at afgøre, om de vil arbejde med din tidsplan. Hvis du skulle tro, at du vil dele disse faciliteter med venner eller familie, skal du kontrollere de regler og gebyrer, der vedrører gæstebrug.,

Line up gebyrerne—og deres inklusioner og udelukkelser—mod dem af andre udviklinger i området, især dem, der allerede er på din shortlist. “Hvis du vil vide om HOA-intervaller for din region, ville den bedste ressource være gennem en professionel ejendomsmægler, der er vidende om husejerforeninger,” siger mægler Manning.

3. Yderligere gebyrer kan gælde

en HOA kan anvende en af flere tilgange til økonomisk forvaltning., Disse valg påvirker især, hvordan det finansierer uventede udgifter og sådanne kapitalinvesteringer som udskiftning af et HVAC-system.

ifølge John Manning, der administrerer mægler hos RE / MA.på markedet i Seattle, “foretrækker nogle foreninger en stor kontantreserve til rådighed for at opfylde vedligeholdelses -, juridiske eller ledelsesforpligtelser, når de opstår. Andre har lavere gebyrer og er afhængige af særlige vurderinger—midler, der opkræves uden for HOA—gebyrer-til reparationer og vedligeholdelse.”Disse afgifter ligner de skattevurderinger, der undertiden opkræves af lokale myndigheder.,

Sådan fungerer vurderingsruten: når en større udgift, såsom udskiftning af et tag eller elevator, kommer op—og HOA ‘ s reserver mangler midler til at betale for det—kan foreningen opkræve hver boligejer en særlig vurdering. Disse afgifter kan løbe ind i tusindvis af dollars.

ifølge Manning afhænger reservefondens størrelse ikke kun af HOA ‘ s tilgang, men også af bygningens alder, tilstand og faciliteter., Udviklingen udarbejder ofte flerårige planer for reparationer og kapitalinvesteringer, herunder deres årlige omkostninger og den forventede saldo i reservefonden på det tidspunkt, hvor udgifterne vil blive påkrævet.

bede om at se disse dokumenter, idet der lægges særlig vægt på, hvor godt de nødvendige udgifter stemmer overens med reservefondens balance. Professionel hjælp kan være værdifuld, når poring over disse regneark. Hans virksomheds, siger Manning, er at “få kunderne til at diskutere årsregnskabet med en CPA-ekspert i analyse af finanser.,”

HOA skal være i stand til at levere en sådan liste. Spørg også, om der er planlagt særlige vurderinger i fremtiden. Bemærk, at stordriftsfordele kan betyde, at særlige vurderinger for en vis kapital bekostning kan være mindre i HOAs, der har mange medlemmer og højere i mindre HOAs, hvor en tilsvarende udgift vil have færre boligejere til at finansiere det.

4. Gebyrer og din realkreditgodkendelse

Når du overvejer et ejendomskøb i en planlagt udvikling, vil du selvfølgelig faktor virkningen af dens HOA-afgifter i din samlede økonomi., Så også vil potentielle pant långivere.

som de gør med ejendomsskatter (som i øvrigt ikke er inkluderet i HOA-gebyrer i de fleste udviklinger), vil bankerne overveje dine månedlige HOA-gebyrer, når de beslutter, hvor stort et prioritetslån du har råd til. Som et resultat kan du kæmpe med irriterende afvejninger, når du beslutter dig blandt ejendomme. Højere HOA-gebyrer kan give dig et mindre godkendt beløb at bruge på dit hus sammenlignet med at vælge en alternativ ejendom med lave eller ingen gebyrer.,

interessant nok reducerer tilstedeværelsen af gebyrer ikke nødvendigvis værdien af en ejendom; hvis noget er der tegn på den modsatte virkning. Forskning af microeconomist Clarke fandt, at der efter udligning til hjem størrelse og placering, egenskaber, der var en del af en HOA solgt til et gennemsnit på omkring 4% mere end dem, der ikke var i en forening. Præmien er højest, fandt han, når huset og udviklingen er nye; det falder med alderen.,

din potentielle långiver kan give pant-betaling tal, og du bør allerede have de ejendomsskat og HOA-gebyr numre. Hvis du lige er begyndt på din hjemmesøgning—og endnu ikke har forhold til nogen långivere—skal du bruge en online realkreditberegner til at estimere den sandsynlige pantebetaling for den hovedstol, du søger, og indtaste andre relevante oplysninger, inklusive din planlagte nedbetaling.

igen kan enhver långiver, du taler med, give dette., Alternativt giver mange online realkreditregnemaskiner, inklusive den, vi linkede til ovenfor, dig også mulighed for at anmode om tilbud fra pantelångivere på satser og maksimalt godkendte beløb.

5. Pagterne tæller

da reglerne og reglerne for en bestemt HOA kan være unikke, skal du ikke stole på brugte oplysninger eller tidligere erfaringer med andre udviklinger for at lære, hvad en HOA ‘ s regler og Pagter er. Og tænk hårdt på, om du vil være i stand til at leve med dem.,

Hvis du ikke kan finde CC&Rs online, ved HOA ‘ s hjemmeside, skal du bede din fast ejendom agent erhverve dem for dig eller få dem gennem kontakt til HOA direkte. Sørg for at kontrollere, om dokumentet er opdateret, før du går for langt ind i købsprocessen.

Du kan finde, at du er begrænset på flere måder, end du måske antager., Ud over bestemmelser døren farve og lignende, CC&Rs kan begrænse hvor høj din græsset kan vokse, om du kan plante eller fjerne træer, hvilke typer af køretøjer, kan du parkere på gaden eller i din indkørsel (forbud mod parkering af Campingvogne er ikke ualmindeligt, for eksempel), hvor højt hegn kan være, og hvilke typer af gulvbelægning, du kan bruge på street-vendende vinduer.

Hvis miljøvenlig levevis er en personlig prioritet, skal du kontrollere HOA ‘ s grønne bestemmelser, begyndende med hvad der kan plantes omkring dit hjem, og hvordan denne vegetation kan opretholdes.,

For eksempel, nogle HOAs ikke tillader xeriscaping, en miljøvenlig form for landskabspleje til tørre klimaer, og kan begrænse størrelsen og sammensætningen af enhver have, du plante. Reglerne kan også diktere brugen af bestemte gødninger, pesticider, eller sprinklersystemer for at opretholde gården og forbyde lignende kompostbunker og solcellepaneler.

kontroller for ethvert sprog, der kan forhindre dig i, eller endda bare komplicere, at udleje din ejendom. Hvad der anses for almindeligt, kan afhænge af jurisdiktion., “I Seattle-området er det almindeligt at finde forbud mod kortvarige huslejer. HOAs har en interesse i at begrænse andelen af ikke-ejer-besatte enheder, som realkreditinstitutterne kan være tilbageholdende med at låne på bygninger, der har høje leje plads,” siger Manning.

6. Konflikthåndtering

Som i ethvert samfund opstår uenigheder inden for en planlagt udvikling, nogle gange over visse beboere, der bøjer eller bryder reglerne. Før du køber, skal du undersøge, hvordan regler fastsættes og håndhæves, og hvilke sanktioner der pålægges over for regelbrydere.,

sanktioner kan være strenge. I nogle HOAs, resultaterne kan omfatte at blive bøde eller sagsøgt eller have HOA placere en pant i dit hjem. Vær særlig opmærksom på, om HOA kan udelukke din ejendom for manglende betaling af HOA-afgifter eller manglende betaling af bøder som følge af CC&r overtrædelser.

spørg om processen til løsning af eventuelle konflikter, samt hvordan HOA styrer tilføjelser til eller ændring af reglerne.

Anmod om en liste eller anden bogføring af konflikter og regelovertrædelser, som foreningen har været nødt til at løse., Hvis disse oplysninger ikke beskriver retssager, spørg om dem. Sørg for at tjekke for enhver fortid, nutid eller verserende retssager, hvor HOA er involveret. Gennemgå også resultatet af sådanne tilfælde.

7. HOA ‘ s omdømme

da foreningen i det væsentlige fungerer som en hyper-lokal regering for samfundet, betaler det sig at se på, hvem der driver det, og hvor godt disse mennesker fungerer sammen.

det er meget almindeligt, at HOAs overvåges af beboere i samfundet, der har deres positioner som frivillige og vælges af foreningens medlemmer., Men nogle foreninger styres helt professionelt. Hvis en privat virksomhed administrerer HOA, undersøge sit ry, før du køber. Hvis HOA har nogle ansatte eller virksomheder, som det kontraherer opgaver til, skal du spørge om disse enheder og det arbejde, de udfører.

tal hvis du kan til nogle af bygningens nuværende ejere—at foretrække dem, der ikke er på Hoa bestyrelsen og har boet i bygningen i flere år. Hvor kollegialt fungerer bestyrelsen? Håndteres meningsforskelle normalt civilt og konstruktivt?, Vær opmærksom på tegn på hyppige, selv evig, drama. Som med nogle andre styrende organer, HOAs kan hæmmes af egoisme, magtspil, og småpolitik. Planlæg tid til at tale med HOA-præsidenten for at få en fornemmelse af, om du vil have denne person til at træffe beslutninger på dine vegne om udviklingen. Spørg også præsidenten om interesse blandt beboere i at tjene i bestyrelsen: er der stor motivation til at gøre det, eller relativ ligegyldighed?, Denne samtale kan også motivere dig (eller ikke) til at tjene i bestyrelsen selv en dag, et skridt, der kræver at blive valgt og opgive lidt fritid til dit nye ansvar.

8. Overholdelse af HOA

stol ikke på at blive ordentligt advaret om eventuelle langvarige problemer mellem foreningen og den nuværende ejer af et hus, der interesserer dig. Hvis du ikke spørger om disse problemer rettidigt, kan det resultere i, at du arver dem, når du overtager ejendommen.,

nogle potentielle problemer kan være indlysende, såsom død eller vokset landskabspleje eller flakmaling. Omvendt har ejeren foretaget udvendige forbedringer eller andre ændringer i ejendommen uden at få HOA-godkendelse? Hvis disse ændringer ikke er i overensstemmelse med reglerne, hvad kunne der ske med dig, hvis du ejede ejendommen? Du kan muligvis tvinge ejeren til at løse problemerne som en del af salgsaftalen eller give kontanter ved lukning.

9., Forsikring Ansvar

Som med ejerskab af ejendom, forsikring bestemmelser inden for en planlagt udvikling kan opdeles, for, med HOA, der dækker nogle farer eller områder, og husejeren er ansvarlig for andre.

disse er ofte mandat af statens lovgivning. I Florida, for eksempel, en ejerlejlighed HOA skal forsikre alle fælles ejendom, som omfatter alle dele af bygningen op til en enheds ufærdige gipsvæg., I mellemtiden er husejeren ansvarlig for at forsikre alle personlige ejendele inden for deres enhed, inklusive apparater, gulve, kabinet, vinduesbehandlinger og lignende.

kontroller loven for den stat, du vil bo i for den præcise opdeling af krav. Bekræft HOA for den ejendom, du overvejer, overholder disse krav.,

Katastrofe forsikring er især vigtigt, hvis du overvejer en ejerlejlighed eller et rækkehus køb i et område der er udsat for store naturkatastrofer, såsom oversvømmelser, jordskælv, snestorme, brande, tornadoer, eller orkaner. “I det nordvestlige Stillehav er jordskælvsforsikring meget almindelig, men ikke påkrævet,” siger Manning.

Kontroller, om HOA giver yderligere dækning som en fordel for at eje inden for udviklingen. “fremadrettet HOA kan gøre en ejerlejlighed mere attraktiv” på denne måde, siger Manning., De tilføjer muligvis ” jordskælv og andre typer fareforsikring, vil blive afspejlet i husejerens HOA-afgifter.”Du skal selvfølgelig bekræfte, om en sådan yderligere dækning også strækker sig til de områder, der er boligejerens juridiske ansvar, eller kun til dem under HOA’ s ansvarsområde.

bundlinjen

at leve i en planlagt udvikling—og delvist styres af reglerne for en HOA—kan være en blandet velsignelse., Det giver udsigt til at udveksle en vis kontrol over dit hjem for det reducerede ansvar for at opretholde det, og til gavn for at nyde fælles faciliteter og sikkerhed. Det kan dog også handle det forskellige udseende af et typisk kvarter for et mere ensartet udseende, omend en med en lavere chance for, at en nabos udsmykningssmag eller slurvede vedligeholdelsesvaner bliver et problem for dig.

hvor godt du omfavner disse afvejninger vil bidrage til, hvor glad du vil være i et ejerlejlighed eller et andet “planlagt hjem.,”Hvis du beslutter dig for at gå videre med købet, skal du sørge for at engagere fagfolk, herunder ejendomsmægleren, der er bekendt med planlagte udviklinger og HOAs, da der er en række usædvanlige aspekter ved disse sammenlignet med at købe et enfamiliehus.