dusinvis af realkreditinstitutter erklærer konkurs i løbet af få uger. Markedet er fyldt med bekymringer om en stor global kreditkrise, som kan påvirke alle klasser af låntagere. Centralbanker bruger nødklausuler til at injicere likviditet på bange finansielle markeder. Ejendomsmarkederne faldt efter mange års rekordhøjder. Afskærmning satser dobbelt år-over-år i sidste halvdel af 2006 og i 2007.
rapporterne lyder skræmmende, men hvad betyder alt dette?,
Vi er i øjeblikket knæ dybt i en finansiel krise, der centrerer om det AMERIKANSKE boligmarked, hvor nedfald fra det frosne subprime-realkreditmarked breder sig til kreditmarkederne såvel som indenlandske og globale aktiemarkeder. Læs videre for at lære mere om, hvordan markederne faldt så langt, og hvad der kan ligge forude.
vejen til en krise
Var dette tilfældet med en gruppe eller et firma, der faldt i søvn ved rattet? Er dette resultatet af for lidt tilsyn, for meget grådighed eller simpelthen ikke nok forståelse?, Som det så ofte er tilfældet, når de finansielle markeder går galt, er svaret sandsynligvis “alle ovenstående”
Husk, at det marked, vi ser i dag er et biprodukt af markedet for seks år siden. Spol tilbage til slutningen af 2001, hvor frygt for globale terrorangreb efter september. 11 roiled en allerede kæmpende økonomi, en der lige begyndte at komme ud af recessionen-induceret af tech boblen i slutningen af 1990 ‘ erne.,
Som svar begyndte Federal Reserve i 2001 at skære satser dramatisk, og fed-fondene ankom til 1% i 2003, hvilket i central banking parlance i det væsentlige er nul. Målet med en lav federal funds rate er at udvide pengemængden og tilskynde til låntagning, hvilket bør anspore udgifter og investering. Tanken om, at udgifterne var “patriotiske” blev udbredt og alle—fra Det Hvide Hus ned til den lokale forældre-lærer forening opfordrede os til at købe, købe, købe.
det fungerede, og økonomien begyndte at vokse støt i 2002.,
fast ejendom begynder at se attraktive
som lavere renter arbejdede deres vej ind i økonomien, ejendomsmarkedet begyndte at arbejde sig ind i en vanvittig som antallet af solgte boliger—og de priser, de solgte for—steget dramatisk begynder i 2002. På det tidspunkt, satsen på en 30-årig fast rente pant var på de laveste niveauer set i næsten 40 år, og folk så en unik mulighed for at få adgang til næsten billigste kilde til egenkapital til rådighed.,
investeringsbanker, og Asset-Backed sikkerhed
hvis boligmarkedet kun var blevet behandlet en anstændig hånd—siger en med lave renter og stigende efterspørgsel—ville eventuelle problemer have været ret indeholdt. Desværre blev det behandlet en fantastisk hånd, takket være nye finansielle produkter bliver spundet på Wallall Street. Disse nye produkter endte med at blive spredt vidt og bredt og blev inkluderet i pensionsfonde, hedgefonde og internationale regeringer.
og som vi nu lærer, endte mange af disse produkter med at være absolut intet værd.,
En Simpel Idé Fører til Store Problemer
asset-backed security (ABS) har eksisteret i årtier, og i sin kerne ligger en simpel investering princip: Tag en masse af aktiver, der er forudsigelig og lignende pengestrømme (som en persons hjem pant), pakke dem ind i en administreret pakke, der samler alle de enkelte betalinger (afdrag), og bruge pengene til at betale investorer en kupon på den administrerede pakke. Dette skaber en asset-backed sikkerhed, hvor den underliggende fast ejendom fungerer som sikkerhed.,
et Andet stort plus var, at kreditvurderingsbureauer som Moody ‘ s og Standard & Poor ‘s ville sætte deres” AAA “eller” A+ ” stempel af godkendelse på mange af disse værdipapirer, signalering deres relative sikkerhed som en investering.fordelen for investoren er, at de kan erhverve en diversificeret portefølje af anlægsaktiver, der ankommer som en kuponbetaling.,
Regeringen National Mortgage Association (Ginnie Mae) havde været at samle og sælge securitiserede realkreditlån som Abs, for år; deres ” AAA “ratings havde altid haft garanti for, at Ginnie Mae’ s regering opbakning var blevet til. Investorer fik et højere udbytte end på statskasser, og Ginnie Mae var i stand til at bruge finansieringen til at tilbyde nye realkreditlån.,
udvidelse af margenerne
takket være et eksploderende ejendomsmarked blev der også oprettet en opdateret form for ABS, kun disse abs ‘ er blev fyldt med subprime realkreditlån eller lån til købere med mindre end stjernernes kredit.
Subprime lån, sammen med deres meget højere standard risici, blev placeret i forskellige risikoklasser, eller trancher, som hver kom med sin egen tilbagebetaling tidsplan., Øvre trancher var i stand til at modtage ‘AAA’ ratings—selvom de indeholdt subprime lån—fordi disse trancher blev lovet de første dollars, der kom ind i sikkerheden. Lavere trancher medførte højere kuponrenter for at kompensere for den øgede misligholdelsesrisiko. Hele vejen i bunden var tranchen “egenkapital” en meget spekulativ investering, da den kunne få sine pengestrømme i det væsentlige udslettet, hvis misligholdelsesrenten på hele ABS krøb over et lavt niveau—i intervallet 5 til 7%.,
pludselig havde selv subprime-långivere en mulighed for at sælge deres risikable gæld, hvilket igen gjorde det muligt for dem at markedsføre denne gæld endnu mere aggressivt. Wallall Street var der for at hente deres subprime lån, pakke dem op med andre lån (nogle kvalitet, nogle ikke) og sælge dem til investorer. Derudover blev næsten 80% af disse bundtede værdipapirer magisk investeringskvalitet (‘a’ vurderet eller højere) takket være kreditvurderingsbureauerne, der tjente lukrative gebyrer for deres arbejde med at klassificere ABSs.,
som et resultat af denne aktivitet blev det meget rentabelt at stamme realkreditlån—endda risikable. Det var ikke længe før selv grundlæggende krav som bevis for indkomst og en udbetaling blev overset af pant långivere; 125% lån-til-værdi realkreditlån blev garanteret og givet til potentielle husejere. Logikken er, at med fast ejendom priserne stiger så hurtigt (median hjem priserne steg så meget som 14% årligt i 2005), en 125% LTV pant ville være over vand i mindre end to år.,
gearing s ?uared
den forstærkende sløjfe begyndte at spinde for hurtigt, men med Mainall Street, Main Street og alle derimellem profiterer af turen, hvem skulle sætte bremserne på?
rekordlave renter havde kombineret med stadigt løsne udlånsstandarder for at skubbe ejendomspriserne til rekordhøjder over det meste af USA. Eksisterende husejere refinansierede i rekordstort antal og tappede på for nylig optjent egenkapital, der kunne fås med et par hundrede dollars brugt på en boligvurdering.,
i mellemtiden, takket være likviditeten på markedet, investeringsbanker og andre store investorer var i stand til at låne mere og mere (øget gearing) for at skabe yderligere investeringsprodukter, som omfattede gyngende subprime aktiver.
Collateralized Debt Slutter Kampen
evnen til at låne mere, du bliver bedt om banker og andre store investorer til at skabe collateralized debt obligations (CDO), som i det væsentlige skovlede egenkapital og “mezzanine” (medium-til-lav nominel) trancher fra MBSs og ompakket dem endnu engang, denne gang i mezzanin Cdo ‘ er.,
Ved hjælp af den samme “trickle down” betalingsordning, de fleste af mezzaninen Cdo ‘er kunne samle en” AAA ” kreditvurdering, lander det i hænderne af hedgefonde, pensionskasser, banker og andre institutionelle investorer.
realkreditobligationer (RMBS), hvor pengestrømme stammer fra boliggæld, og CDO ‘ er fjernede effektivt kommunikationslinjerne mellem låntager og den oprindelige långiver., Pludselig kontrollerede store investorer sikkerheden; som et resultat blev forhandlingerne om sene pantebetalinger omgået for” direkte til afskærmning ” -modellen for en investor, der ønsker at reducere deres tab.
disse faktorer ville imidlertid ikke have forårsaget den aktuelle krise, hvis:
- ejendomsmarkedet fortsatte med at boom.
- husejere kunne faktisk betale deres realkreditlån.
men fordi dette ikke skete, hjalp disse faktorer kun med at brænde antallet af tvangsauktioner senere.,
Teaser Priser og ARM
Med pant långivere, der eksporterer meget af den risiko, der i subprime-lån ud af døren til investorer, de var frie til at komme med interessante strategier at stamme lån med deres frigjort kapital. Ved at bruge teaser satser (særlige lave satser, der ville vare i det første år eller to af et realkreditlån) inden for justerbar rente realkreditlån (ARM), låntagere kunne lokkes ind i en oprindeligt overkommelig pant, hvor betalinger ville skyrocket i tre, fem eller syv år.,
da ejendomsmarkedet skubbede til sine toppe i 2005 og 2006, blev teaser-satser, våben og “rentekun” – lånet (hvor der ikke foretages principielle betalinger i de første par år) i stigende grad skubbet på husejere. Da disse lån blev mere almindelige, stillede færre låntagere spørgsmålstegn ved vilkårene og blev i stedet lokket af udsigten til at kunne refinansiere om et par år (med en enorm fortjeneste, argumenterede argumentet), hvilket gjorde det muligt for dem at foretage de catch-up betalinger, der ville være nødvendige., Hvad låntagere ikke tage hensyn til i den blomstrende boligmarkedet var imidlertid, at ethvert fald i hjemmet værdi ville forlade låntager med en uholdbar kombination af en ballon betaling og en meget højere pant betaling.
et marked så tæt på hjemmet som fast ejendom bliver umuligt at ignorere, når det skyder på alle cylindre. I løbet af fem år var boligpriserne i mange områder bogstaveligt talt fordoblet, og næsten alle, der ikke havde købt et hjem eller refinansieret, betragtede sig bag i løbet om at tjene penge på det marked., Mortgage långivere vidste dette, og skubbet stadig mere aggressivt. Nye boliger kunne ikke bygges hurtigt nok, og bygherrernes lagre steg kraftigt.
CDO—markedet (sikret hovedsageligt med subprime-gæld) ballonerede til mere end 600 milliarder dollars i udstedelse i 2006 alene-mere end 10 gange det beløb, der blev udstedt kun et årti tidligere. Disse værdipapirer, selvom illikvide, blev hentet ivrigt på de sekundære markeder, som heldigvis parkerede dem i store institutionelle fonde til deres markedsrente.,
revner begynder at vises
men i midten af 2006 begyndte revner at forekomme. Salg af nye boliger stoppede, og median salgspriser stoppede deres stigning. Renten – mens den stadig var lav historisk – var stigende, med inflationsfrygt, der truede med at hæve dem højere. Alle de let at garantere realkreditlån og refinansieringer var allerede blevet gjort, og den første af de rystende arme, skrevet 12 til 24 måneder tidligere, var begyndt at nulstille.
standard satser begyndte at stige kraftigt. Pludselig så CDO ikke så attraktiv ud for investorer på jagt efter udbytte., Trods alt, mange af CDO ‘ erne var blevet pakket så mange gange, at det var vanskeligt at fortælle, hvor meget subprime-eksponering der faktisk var i dem.
Crunch of Easy Credit
det varede ikke længe, før nyhederne om problemer i sektoren gik fra bestyrelsesdiskussioner til overskriftende nyheder.
scoringer af realkreditinstitutter-uden mere ivrige sekundære markeder eller investeringsbanker til at sælge deres lån til—blev afskåret fra det, der var blevet den vigtigste finansieringskilde og blev tvunget til at lukke driften. Som et resultat gik CDO ‘ er fra illikvide til umarkerbare.,
i lyset af al denne økonomiske usikkerhed blev investorer meget mere risikoaverse og så ud til at slappe af positioner i potentielt farlige MBSs, og enhver fastindkomstsikkerhed, der ikke betalte en ordentlig risikopræmie for det opfattede risikoniveau. Investorer kastede deres stemmer i massevis, at subprime-risici ikke var værd at tage.
midt i denne flyvning til kvalitet blev tre måneders Statsregninger det nye “must-have” fastindkomstprodukt, og udbyttet faldt en chokerende 1.5% i løbet af få dage., Endnu mere bemærkelsesværdigt end køb af statsobligationer (og kortfristede obligationer på det) var spændet mellem lignende erhvervsobligationer og regninger, der udvides fra omkring 35 basispoint til mere end 120 basispoint på mindre end en uge.
disse ændringer kan lyde minimal eller ubeskadiget for det utrænede øje, men på de moderne fastindkomstmarkeder-hvor gearing er konge og billig kredit kun er den nuværende jester—kan et skridt i den størrelsesorden gøre meget skade. Dette blev illustreret af sammenbruddet af flere hedgefonde.,
mange institutionelle midler blev konfronteret med margin-og sikkerhedsopkald fra nervøse banker, hvilket tvang dem til at sælge andre aktiver, såsom aktier og obligationer, for at skaffe kontanter. Øget salgspres tog fat på aktiemarkederne, som store egenkapital gennemsnit over hele verden blev ramt med en kraftig nedgang i løbet af få uger, hvilket reelt er gået i stå stærkt på markedet, der havde taget Dow Jones Industrial Average til alle tiders højder i juli 2007.for at hjælpe med at dæmme op for virkningen af crunch, centralbankerne i USA,, Japan og Europa, gennem kontante injektioner på flere hundrede milliarder dollars, hjalp banker med deres likviditetsproblemer og hjalp med at stabilisere de finansielle markeder. Federal Reserve reducerede også rabatvinduet, hvilket gjorde det billigere for finansielle institutioner at låne midler fra Fed, tilføje likviditet til deres operationer og hjælpe med at kæmpe aktiver.
den ekstra likviditet bidrog til at stabilisere markedet i en grad, men den fulde virkning af disse begivenheder er endnu ikke klar.,
konklusion
Der er intet iboende forkert eller dårligt ved den sikkerhedsstillede gældsforpligtelse eller nogen af dens økonomiske slægtninge. Det er en naturlig og intelligent måde at diversificere risici og åbne kapitalmarkeder på. Som alt andet-dotcom—boblen, langsigtet Kapitalstyrings sammenbrud og hyperinflationen i begyndelsen af 1980 ‘ erne-hvis en strategi eller et instrument misbruges eller overcooked, skal der være en god rystning ud af arenaen., Kald det en naturlig udvidelse af kapitalismen, hvor grådighed kan inspirere til innovation, men hvis det ikke kontrolleres, kræves store markedskræfter for at bringe balance tilbage til systemet.
Hvad er det næste?
så hvor skal vi gå herfra? Svaret på dette spørgsmål vil fokusere på at finde ud af, hvor vidtrækkende virkningen vil være, både i USA og rundt om i verden. Den bedste situation for alle involverede parter forbliver en, hvor den amerikanske økonomi klarer sig godt, arbejdsløsheden forbliver lav, personlig indkomst holder trit med inflationen og ejendomspriserne finder en bund., Først når den sidste del sker, vil vi være i stand til at vurdere den samlede virkning af subprime-nedsmeltningen.
lovpligtigt tilsyn er bundet til at blive stivere efter denne fiasko, hvilket sandsynligvis holder udlånsrestriktioner og obligationsvurderinger meget konservative i de næste par år. Eventuelle erfaringer til side, Wallall Street vil fortsætte med at søge nye måder at prisrisiko og pakke værdipapirer, og det er fortsat investor pligt at se fremtiden gennem de værdifulde filtre fra fortiden.,
