Okay, ejendomsinvestorer … lad os få en ting på det rene.
for at vokse og lykkes i denne forretning, skal du forstå, hvordan du analyserer aktiver og potentielle investeringsegenskaber. Det starter med at forstå en af de mest grundlæggende målinger i ejendomsverdenen:
Cap rate.
Cap rate.
Cap rate.
lad os tale om cap rate! Bare rolig-jeg vil forklare nøjagtigt, hvad cap rate er, og hvordan man bruger dens formel på praktiske måder til at analysere markeder og udlejningsejendomme.,
Definition af Cap Rate
Cap rate, som er en forkortelse for kapitaliseringsrate, er en måling, der bruges til at sammenligne forskellige ejendomsinvesteringer eller markeder. Det er ofte beregnet som forholdet mellem netto driftsindtægter (NOI) og en ejendom oprindelige anskaffelsespris (herunder upfront reparationer og udgifter).,
Cap Sats = Årlige Netto driftsresultat (NOI) / Køb pris
NOI = Brutto-lejeindtægter – Ledig, Skatter og afgifter, Forsikring, Vedligeholdelse, Andre udgifter
Du kan bruge cap-sats på forskellige måder, f.eks.
- når man analyserer en enkelt egenskab, eller
- til at få et bedre greb om en hel investeringer på markedet ved at tage gennemsnittet af flere ejendomme.
en enkel måde at forstå konceptet på er at forstå dens omvendte regel: jo lavere cap-sats, desto dyrere er ejendommen. Jo højere cap sats, jo billigere ejendommen.,
vigtige noter om Cap sats
Cap sats omfatter ikke realkreditlån udgifter. Dette er gavnligt, fordi det giver mere af en nøjagtig analyse ved ikke factoring i finansiering (vilkår, renter, etc.). Med andre ord, det fokuserer på ejendommen alene uden nogen af de distraktioner af finansiering.en ting, jeg ser mange nye investorer forvirret af, er forskellen mellem cap-rente og cash-on-cash afkast. Lad mig præcisere… de er ikke ens. Cap sats kan matche din cash-on-cash afkast, hvis du køber en ejendom uden finansiering, men igen …, de er bestemt ikke den samme beregning.
Eksempler på Cap Sats i Brug
Den fælles landbrugspolitik sats ligning, der er defineret af tre dele:
- NOI
- Køb Pris
- Cap rate
Hvis du ved køb pris ($1 MM) og NOI ($40,000)…du kan nemt finde den fælles Landbrugspolitik sats:
$40,000 (NOI) / $1,000,000 (købsprisen) = 4% (Cap sats)
Det fede ved at forstå den fælles landbrugspolitik sats ligning er, hvis du ved, at 2 af delene, kan du nemt finde den 3rd. For eksempel:
Hvis en bygning sælger for $1M på en 4% cap, så ved du, at NOI er $40,000.,
4% (Cap Rate) = 4 (NOI)/$1.000.000 (købspris)
4 = $40.000
Cap rate er meget afhængig af det særlige marked, du kigger på. Vi ved alle, at ejendom i San Francisco Bay Area generelt koster mere end ejendom i Midtvesten. Det betyder, at $ 1M kan bruges til at købe aktiver, der bringer meget forskellige NOI ind. For eksempel:
en $1 million bygning med en 7% Cap, har en $70,000 NOI.
en $1 million bygning med en 4% Cap, har en $40,000 NOI.
som du kan se…samme købspris, men forskellige afkast baseret på placering og marked.,
Cap rate påvirkes også af omgivende bygninger. Når man ser på to bygninger i samme kvarter, en, der for nylig blev opdateret, og en, der ikke var, kan den opdaterede handle med et loft på 5%, mens den, der har brug for renoveringer, kan handle med et loft på 7%.
en generel tommelfingerregel, når det kommer til cap rate? Bedre kvarterer handler med lavere cap-satser og dårligere kvarterer handler med højere cap-satser. Så næste gang du ser en “uimodståelig” 15% cap rate ejendom, kan du generelt antage, at det ikke er i et godt kvarter.,
lavere cap-satser betyder mindre risiko, og højere cap-satser er højere risiko… så det er op til dig at beslutte, hvilken investeringstype du ønsker.
kan du ændre Cap satser?
svaret er ja! En ting jeg elsker ved fast ejendom er, at du faktisk har en masse kontrol i denne type investering. En vigtig strategi i investeringsverdenen er at “tvinge påskønnelse”, og det gøres normalt ved at komprimere cap-satser og øge NOI.
“komprimering af cap-satser” er simpelthen at købe til en høj cap-sats (billigere) og sælge til en lavere cap-sats (dyrere)., Dette opnås normalt ved at købe en ejendom med behov for reparation, der bringer ind under markedslejen. Når du renovere det, du kan hæve husleje, hvilket øger NOI og værdien af ejendommen; med lidt hjælp fra en appreciating marked, det er en .in-.in.
Jeg er i øjeblikket i en aftale lige nu i Phoeni., hvor vores forretningsplan kræver netop denne strategi. Vi købte en ejendom, der har meget plads til at hæve husleje, efter at vi renoverede den. Dette skyldes, at ejendommen blev bygget i 1986 og ikke har set mange opdateringer gennem årene.,
Her er hvor vi kommer ind som investorer, gran op bygningen, og tilføje faciliteter og værdi. Når vi får husleje op, vurderer vi derefter en refinansiering og et salg, afhængigt af markedsforholdene. Når ejendommen er vendt rundt og udfører sit fulde potentiale, skal den kommandere top dollar.
Hvad er en god Cap sats for investorer?
det hurtige svar er: det afhænger.
Jeg ved det, jeg ved det … du ønskede mere et konkret svar, men det afhænger virkelig af dine personlige investeringskriterier, præferencer og risikotolerance., Der er ikke noget klart svar, men her er tre faktorer til at vurdere, når de beslutter, hvad en “god” cap sats er:
risikovillighed
for yderligere At forklare, så lad os tage et kig på to investeringer, en, der er et 6% – loft, og en, der er en 8% fælles landbrugspolitik.
6% cap-ejendommen kan være en god pasform for en investor, der leder efter mere af en passiv og stabil investering. Det kan være i en bedre placering med en bedre chance for påskønnelse.
egenskaben 8% cap kan være en god pasform for en investor, der er villig til at tage mere af en gamble og risiko. Det kan også have en bedre opside, men er mindre stabil.,
kontrol
for yderligere at besvare spørgsmålet om “hvad er en god cap rate?”Jeg vil gerne gentage, at du kan ændre cap satser, de vil ændre sig, og du har en vis kontrol over dem i et omfang.bare fordi du køber en 6% cap ejendom betyder det ikke, at det vil forblive på 6% for investeringens levetid. Ved at hæve husleje på en investeringsejendom (hvilket øger NOI), vil du bogstaveligt talt ændre cap-satsen og øge din ROI.
fremtiden
en investors syn på fremtiden for et bestemt marked kan også hjælpe med at bestemme, om en cap-sats er “god” eller ej., Hvis du er sikker på, at et marked er på opsvinget og værdsætter, der kan være en grund og mere tolerance over for at købe en lav cap sats ejendom.
Jeg anbefaler ikke nødvendigvis denne strategi, da det er stort set spil i enhver forstand. Du satser hovedsageligt på, at markedet vil sætte pris på, og du håber, at markedet forvandler din “OK” investering til en stor.
analyse fortsatte
i begyndelsen af dette indlæg sagde jeg: for at vokse og lykkes i ejendomsinvesteringsvirksomheden, skal du forstå, hvordan du analyserer aktiver og potentielle investeringsegenskaber.,
Nå, det er 100% sandt. I tillæg til forståelse maksimumssats, der er et par mere centrale formler og data, du bør vide:
Cash Flow
Cash flow er den mængde penge du har til overs hver måned fra en udlejningsejendom efter betaler alle driftsudgifter og at afsætte penge til eventuelle fremtidige reparationer.
Cash Flo. = bruttoleje – udgifter
for buy-and-hold-investorer er cash Flo. nøglen til at øge den passive indkomst. Du har brug for pengestrøm, hvis din store plan er at afslutte dit job og bo på stranden!,
Cash on Cash Return
cash-on-cash return er en god måling af, hvor godt en investeringsejendom vil udføre. Det udtrykker forholdet mellem den årlige pengestrøm og mængden af faktiske kontanter, du investerede på forhånd.
cash-on-cash afkast = årlig cash Flo./initial cash out of pocket
generelt ser jeg efter ejendomme, der producerer mindst 7% cash-on-cash afkast, da du Historisk kan få omkring 7% ved at investere i langsigtede indeksfonde. Jeg vil slå indeksfonde.,
IRR
den interne afkast, eller IRR, måler afkastet opnået på en investering i en bestemt tidsramme. Det omfatter cash Flo.og eventuelle overskud fra en ejendom salg. Kort sagt, IRR repræsenterer en ejendom netto cash Flo.og forventede påskønnelse divideret med målet hold tid.
Mens IRR er en nyttig måde at vurdere din aktivets ydeevne over hele tidspunkt, du planlægger at holde det, det er ikke den første problemstilling vil jeg se på, når de evaluerer fast ejendom, fordi det er stærkt afhængig af prognoser års cash flow og en forventet salgspris., Da ingen af os har en krystalkugle, er det vanskeligt at forudsige år i forvejen og ikke altid helt pålidelig.
konklusion
forståelse af cap rate og dens anvendelser er nøglen til at blive en succesfuld ejendomsinvestor. Selvom ideen om en cap-sats kan virke meget matematisk, har den andre meget praktiske anvendelser. At forstå dette koncept kan hjælpe dig med at vælge et marked, en ejendomstype, indstille specifikke investeringskriterier, analysere og beslutte, om eller hvornår du skal beholde eller sælge en ejendom.,
ud over cap rate er der andre baseline formler og målinger, du bør gøre dig bekendt med og sætte i praksis, mens du analyserer investeringer. Cash Flo., cash-on-cash afkast, og IRR er et par andre ting, du har brug for at forstå i fast ejendom investere verden.
som du kan forstå nu, er det vigtigt at forstå disse oplysninger i denne branche. Gå nu ud, tag handling, og sæt denne læring til at bruge!
