fra 1.Januar har Californien State .ide rent control. For første gang sætter staten grænser for lejeforhøjelser. Det er nu ulovligt for boligejerne at hæve lejen mere end 5 procent plus den lokale inflation på et år.
loven, kendt som Assembly Bill 1482 eller “Tenant Protection Act of 2019,” er designet til at forhindre de mest “ekstreme” lejeforhøjelser over Californien, hvor de fleste lejere kæmper for at betale for boliger.,
statslige lovgivere omfavner lejekontrol efter mere end to årtier med dæmpning af byernes evner til at pålægge det. De siger nu, at det er nødvendigt at give lejere en smule lettelse, da staten kæmper med en boligmangel, en voksende hjemløs befolkning og en fattigdomsrate på 18,2 procent, den næsthøjeste i nationen.
“millioner af Californiens lejere er kun en lejeforhøjelse eller udsættelse væk fra at opleve hjemløshed,” sagde lovforslagets forfatter, Assemblymember David Chiu (D-San Francisco), i oktober, da lovgivningen blev underskrevet i loven., “Bare fordi nogen lejer ikke gør dem mindre værdige til at have et stabilt hjem.”
Gov. Gavin ne .som har sagt, at med AB 1482 vil Californien prale af ” nationens stærkeste State .ide lejerbeskyttelse.”AB 1482 kræver også, at udlejere viser “just cause”, såsom manglende betaling af husleje, når de opsiger en lejekontrakt.
Chiu og andre har afstået fra at henvise til AB 1482 som lejekontrol., Det er sandsynligvis fordi mange økonomer er enige om, at leje kontrol kan gøre problemerne værre for lejere i det lange løb ved at skære ind udlejere ” overskud og opfordre dem til at komme ud af udlejningsvirksomhed.
California Rental Housing Association, som repræsenterer udlejere, var blandt lovforslagets største kritikere. Det og andre grupper har hævdet, at Californien—og især Los Angeles, den tredje mest uoverkommelige metroregion i USA-skal prioritere at bygge flere boliger for at nedbringe omkostningerne.,
“Det er uheldigt, at den politiske hensigtsmæssighed vundet over en omfattende boliger løsning, der rent faktisk vil flytte staten tættere på Governor’ s mål, at skabe 3,5 millioner nye boliger,” the association ‘ s præsident Sid Lakireddy sagde i en erklæring.
som forskere ved UC Berkeleys Terner Center for Housing Innovation advarede i en Juli-rapport, “at beskytte mod overdreven lejeforhøjelser alene er ikke nok til at tackle Californiens boligkrise.”
de konkluderede i sidste ende, at AB 1482 kunne hjælpe med at beskytte lejere mod ekstreme lejeforhøjelser., Alligevel opfordrede de lovgivere til at komme med politikker, der ville bevare billige boliger—og tilskynde bygherrer til at producere mere af det.
i sidste ende siger de, at de positive virkninger af AB 1482 vil afhænge af offentlighedens bevidsthed om de nye regler og effektiv håndhævelse. Men den nye lov vil ikke blive anvendt universelt. Leje kontrol bestemmelser vil gælde for byer, der ikke allerede har leje kontrol love og udvide leje kontrol i dem, der gør.
med henblik herpå er en oversigt over, hvordan loven vil fungere, nedenfor.
vil min lejlighed være lejekontrolleret?,
det afhænger af, hvor du bor. Hvis du bor i en by, der ikke allerede har en lokal lejekontrollov, og din leje er mindst 15 år gammel, er svaret sandsynligvis “ja.”
i et forsøg på ikke at stymie nybyggeri, der er hårdt brug for, vil statsloven fritage bygninger opført i de sidste 15 år. Det er en rullende dato, hvilket betyder enheder bygget i 2006 vil blive dækket i 2021, enheder bygget i 2007 vil blive dækket i 2022, og så videre.
Hvis du bor i en bygning, der allerede er dækket af lokale lejekontrollove, ændres reglerne ikke.,
hvilke typer bygninger vil blive påvirket?
den statslige lejekontrollov vil hovedsagelig blive anvendt på lejligheder og andre flerfamiliebygninger-med nogle undtagelser—sammen med nogle enfamiliehuse.
ejerlejligheder og enfamiliehuse vil være undtaget, medmindre de ejes af et selskab eller ejendomsinvesteringsselskab. Duple .er, hvor ejeren bor i en af enhederne, vil også være fritaget.
hvor meget vil min husleje gå op?,
Hvis du bor i en by, der ikke allerede har en lokal lejekontrollov, vil lejeforhøjelser være begrænset til 5 procent plus lokal inflation, men kan aldrig overstige i alt 10 procent.
For eksempel, hvis du er lejer i Redondo Beach, som ikke har sin egen lokale leje kontrol ret, og du betaler $1,550 per måned i leje, og Los Angeles County hovedstadsområdet inflationen er 3,3 procent, din udlejer kan hæve din husleje, så meget som 8.3 procent, en månedlig stigning på $129.,
for at hjælpe lejere, hvis udlejere måske har gået på leje vandreture i forventning om AB 1482 passerer, loven vil være tilbagevirkende kraft til marts 15, 2019. Uanset hvilket beløb du har betalt fra denne dato er det beløb, hvormed stigningen vil blive baseret.
hvor meget er inflationen?
inflationen vil være bundet til forbrugerprisindekset i hvert hovedstadsområde. I Los Angeles County var det i gennemsnit 2, 5 procent fra 2001 til 2018. Lige nu er den gældende CPI 3.3 procent i Los Angeles og Orange amter.
hvilke samfund har lokale lejekontrollove?,
I Los Angeles County, byerne Santa Monica, West Hollywood, Beverly Hills, Culver City, Inglewood, Los Angeles, og personligt kvarterer i Los Angeles County har lokale leje kontrol love.
hvad hvis jeg bor i en by, der allerede har lejekontrol?
for det meste ændres reglerne ikke. AB 1482 tilsidesætter ikke lokale lejekontrollove. Det vil dog dække enheder, der ikke allerede er dækket af lokale lejekontrollove.,
for eksempel i byen Los Angeles gælder den lokale lejekontrollov kun for bygninger opført før 1978. Men flere hundrede tusinde nyere enheder, der åbnede i de næsten tre årtier fra 1978 til 2005, vil blive dækket under AB 1482.
så i byen Los Angeles, hvis du bor i en bygning, der åbnede før 1978, vil din husleje blive begrænset i henhold til bestemmelserne i byens lov (det er 4 procent i år.,) Hvis du bor i en bygning, der åbnede efter 1978 og er mindst 15 år gammel, vil statsloven gælde, og din husleje vil blive begrænset til 5 procent plus inflation.
Hvordan finder jeg ud af, hvornår min bygning blev bygget?
i amtet Los Angeles er det ret nemt: bare sæt din gadeadresse i bedømmerens onlineportal.
Hvad gør du, hvis du mener, at din udlejer har overtrådt loven?
Der er ingen rapporterings-eller håndhævelsesmekanisme knyttet til AB 1482., Assemblymember Chiu Kontor råder lejere til at kontakte en advokat eller retshjælp organisation, hvis de har mistanke om deres udlejer har overtrådt den nye lov.
Hvad er der ellers i regningen?
lige så vigtig som lejehætten, siger lejere fortalere, er en bestemmelse, der kræver, at udlejere viser “retfærdig årsag”—såsom manglende betaling af leje—når de udsætter lejere. Det vil afslutte den evne, som udlejere nu i de fleste dele af staten ifølge CalMatters har til at udsætte lejere uden at give en eksplicit grund.,
for lejere, der har boet på ejendommen i mindst et år, skal udlejere give lejeren mulighed for at “helbrede” overtrædelsen. Andre eksempler på retfærdig årsag inkluderer overtrædelse af vilkårene for en lejekontrakt og begå en forbrydelse på ejendommen.
hvis en udlejer ønsker at konvertere lejen til ejerlejligheder eller “i det væsentlige” ombygge ejendommen, skal de betale flytningsgebyrer svarende til en måneds leje.
disse regler gælder ikke for byer med deres egne lokale retfærdige love, herunder Los Angeles, Santa Monica og Glendale.
