på overfladen ser self storage business og hvad det vil koste at bygge lagerenheder så simpelt ud. Andre virksomheder har produktet bestilling, lagerstyring count & opbevaring, fordærv spørgsmål, forældelse, bemanding, planlægning, produktansvar spørgsmål, udstyr & levering af forbrugsvarer osv. osv. osv. de fleste af dem er ikke en del af self storage ligningen., Men stadig vand løber dybt, og at hoppe ind i selvopbevaring, fordi det ser let ud, kan forårsage mere af en
splash end du er forberedt på.
først fungerer “Byg det, og de kommer” ikke her. En god reklamekampagne og gode
priser vil ikke skabe et “behov”, hvor ingen findes. Folk kan være overbevist om, at de “mangler
ud”, hvis de ikke har den nyeste gadget, bedste pizza, hurtigste motorcykel, eller mest dragende
duften….,men at fortælle dem, at de skal betale et månedligt gebyr for at gemme ting, de ikke har, vil ikke arbejde, uanset hvor attraktiv prisen eller spiffy anlægget er.
selvopbevaring er så alsidig med hensyn til konstruktion og så enkel i drift sammenlignet med de fleste
virksomheder, personer, der har jord eller ønsker at starte en virksomhed af personlige grunde, fristes
til at hoppe ind med minimal forskning. En del af det ansvar, som de af os i branchen står overfor, er at hjælpe folk med at se det større billede., Self storage er en virksomhed, og skal evalueres i
samme vilkår som enhver anden virksomhed.
Omkostninger til at Bygge Storage Enheder – Self Storage forretningsmodel
Den primære spørgsmål, der skal besvares i at afgøre, om self storage vil arbejde for dig, er: Vil
de penge på, at dit anlæg er forudsagt til at generere være nok til at dække alle dine udgifter og
udgifter, og vil det give dig den fortjeneste, indkomst, du ønsker, i den periode,
som du har brug for det ? Så der er fire afgørende faktorer. (1) Hvor meget kan du forvente at tjene
i salg (husleje + merchandise)., (2) Hvor meget vil det koste at bygge og drive dit anlæg, og (3)
hvor meget overskud har du brug for at gøre dette til en værdifuld investering? (4) Hvad er din e ?it-strategi
(det langsigtede eller ultimative mål for investeringen)?
besvarelse af det første spørgsmål er en kombination af to faktorer. Hvor meget af hvert produkt (enhedsstørrelser,
typer) har du plads til på dit land, og hvilken sats kan du opkræve for hver af dem? Satsen
problemet er generelt lettere end produktproblemet, det tager bare lidt forskning., Typisk kan du
opkræve, hvad dine konkurrenters gebyrer for lignende produkter. Hvis din facilitet er pænere eller mere
praktisk end konkurrenter, kan du muligvis oplade lidt mere. Folk foretrækker generelt at
gemme familie ejendele så tæt på deres hjem som muligt, eller et sted praktisk til vejene
De tager til eller fra arbejde eller andre steder, de rutinemæssigt rejser. Så de fleste af dine kunder kommer
fra et par miles fra dit anlæg eller fra trafik på handelsruter i nærheden af dit anlæg., Disse er
de områder, hvor du har brug for at tjekke din konkurrence priser og belægning.
Scoping konkurrencen
det er nødvendigt at besøge konkurrencen personligt for at se, hvordan din foreslåede facilitet vil stable op sammenlignet
med deres, og om deres virksomheder ser ud til at trives eller ej. Hvis dine konkurrenter ikke er
godt besat, kan området have nået et mætningspunkt, og der er simpelthen ikke mere kunde
base at trække fra. Byg ikke tænker, at hvis du har en pænere facilitet, de vil flytte til din, DE
vil ikke., Det er inerti; et objekt i hvile har en tendens til at forblive i ro. Det er en af grundene til selvopbevaring
fungerer. Få så meget information som muligt gennem spørgsmål og observation, og følg derefter op med
telefonopkald for at udfylde emnerne. Du kan ikke være i stand til at få de oplysninger, du har brug for fra direkte
tilgang. Vær forberedt på at gøre lidt sleuthing, hvis det er nødvendigt, for at bestemme dine potentielle enhedsrater og
konkurrenters belægning.
Site & Enhedsmi.
det næste trin er at bestemme din enhedsmi.., Enhed mi.bestemmelse er en kunst/videnskab med et par generelle
retningslinjer. Jo tættere befolkningen jo bedre mindre enheder vil sælge; det omvendte er tilfældet med
større enheder. En blanding af enheder er mere salgbar end enheder af samme størrelse, og kommercielle lejere
har en tendens til at bruge større enheder end boligkunder. Selvom mange typer metalbygninger om nødvendigt kan omkonfigureres, skal der udvises stor omhu ved bestemmelse af enhedsblanding. Luftrummet
divideret med væggene er dit eneste produkt., Jo mere konfigurationen af enheder matcher dit potentiale
klienter har brug for, desto bedre bliver dit salg. Hvis du vil målrette mod et nichemarked som records eller
vinopbevaring, kan dette være et område, hvor du vælger at søge en ekspert rådgivning gennem en gennemførlighed
undersøgelse. Kontakt flere virksomheder for at se, hvilke tjenester de tilbyder samt deres gebyrstruktur.
vær sikker på, at det, du betaler for, ikke kun er indsamlet information, men faktisk giver de svar, du søger. Når enhed mi.og satser er blevet etableret, kan du beregne din potentielle lejeindtægter., Hvis du tilbyder merchandise salg eller andre accessoriske tjenester skøn over denne indkomst føjes til husleje til at beregne din bruttopotentiale indkomst. Når indtægter er fastlagt, skal omkostninger og udgifter forventes.
forberedelse af stedet
forberedelse af stedet er ofte det dyreste element i konstruktionen og er helt individuelt for
hvert sted. De fleste bygherrer kan citere “plade og derover” estimater af byggeomkostninger. Designudgifter
og en overflod af statslige godkendelsesgebyrer vil også betydeligt trykke på din tegnebog., Ud over
til omkostningerne ved at bygge anlægget, skal du have driftskapital tilstrækkelig til at betjene din facilitet
i leasingfasen.
Leasing
leasingfasen er perioden fra den dag, du åbner dørene til den dag, du har
nok indkomst fra leje og merchandise salg til at dække udgifterne ved at eje butikken. Ejerskab
udgifter inkluderer månedlige driftsudgifter (medarbejderudgifter, forsyningsselskaber, vedligeholdelse,
osv.lån eller realkreditlån, skatter og ansvarsforsikring (ejendom, ikke
enhed indhold)., For at estimere, hvor meget leasing med penge du bliver nødt til at låne (normalt som en del af
dit byggelån), skal du bestemme, hvilken procentdel af dine netto leasable firkantede optagelser, du med rimelighed kan forvente at have lejet hver måned. Forskellen mellem brutto firkantede optagelser og netto
leasable firkantede optagelser er, at brutto firkantede optagelser omfatter gange, poster osv., og netto leasable
firkantede optagelser er kun den plads, der kan lejes. Multiplicer netto leasable firkantede optagelser af din
gennemsnitlige leje per kvadratfod, og det vil give dig din samlede potentielle indkomst.,
det næste “grå område”, du står over for, antager, hvor meget firkantede optagelser du forventer at lease hver måned. I de fleste områder af landet, leje starter ud med et brag i foråret, hold temmelig
godt gennem sommeren, derefter koniske til efteråret, og næsten fryse om vinteren. Imidlertid kan lokale økonomier
påvirke denne tendens betydeligt. Hvis du er i en universitetsby, kan du lægge op med lærerforsyninger
og studerendes ejendele fra maj – juni til August-September og udføre tung markedsføring
resten af året for at holde tingene i gang., Hvis det er muligt, skal du læse handelsmagasiner for at finde lejepriser i
dit område eller tale med lokale operatører om tendenser og derefter sammensætte dit skøn over, hvilken procentdel af
lejeindtægter du forventer at få hver måned.
Hvis du forventer at leje tre procent af din net leasable firkantede optagelser af den første måned, og tre
den anden måned, kan du forvente, at 3% af din net leasable indkomst den første måned og 6% anden
måned, osv., I de første par måneder vil du sandsynligvis ikke have mange move outs, men efter 3 til
6 måneder skal du også trække kvadratoptagelses indkomst tabt for at flytte outs for at få et godt
estimat af den faktiske bruttoindkomst for måneden. Træk estimerede udgifter fra estimeret brutto
Indkomst for at bestemme estimeret nettoindkomst. Så længe dette nettoindkomstnummer er et negativt tal, skal du låne penge til dækning af udgifter. Det er “lease carry”. Når din indkomst dækker
udgifter, har du opnået ligevægt og behøver ikke længere at låne., Det vil sige, medmindre dine udgifter
ikke omfattede en periodisering for skatter og forsikring. Skatter og forsikringer har normalt ikke
, der skal betales månedligt, men de kan aldrig glemmes – har en plan for at dække dem også.
selvopbevaring investeringsafkast
Når alle dine udgifter er dækket, er den indkomst, du modtager fra din facilitet, fortjeneste. Den endelige
afgørende faktor for, om du vil bygge din butik eller ej, er, om den fortjeneste, du vil modtage
fra denne investering, er lig med eller større end den fortjeneste, du kan opnå ved at investere i noget
andet., En ekstra faktor at overveje er, om du vil sælge anlægget på et tidspunkt eller
bare have en indkomststrøm i overskuelig fremtid. Ønsker du at vende ejendommen så hurtigt som
Du kan for at få flere penge til yderligere investeringer? Vil du beholde anlægget, indtil
børnene er klar til college og derefter sælge for at have college-midler? Eller vil du holde fast ved det for
pensionsindkomst? Dette er din e .it strategi; du bør vælge den investering, der bedst opfylder
fremtidige mål samt umiddelbare dem.,
lokket af selvopbevaring er ægte, det er en unik enkel forretning, men det er stadig en forretning. Før
andre beslutninger træffes, skal du beslutte, om dette er den virksomhed, der vil opfylde
dine mål. Så får du at vælge det udseende, du ønsker, lejlighed eller bare Kontor, farver, hvilke døre
at købe, sikkerhedssystem, hegn, gulve osv.
