skrevet af: Corey Janoff
Dette er et spørgsmål, vi bliver stillet meget, især af læger, der ønsker at opgradere fra deres starthjem. Skal jeg leje mit hus eller sælge det? Eller skal jeg sælge mit hus eller leje det ud? Dette er meget gyldige spørgsmål.
at eje lejeboliger kan være en fantastisk måde at generere passiv indkomst på. Jo mere passiv indkomst du har, jo mindre bliver du nødt til at arbejde, eller jo mindre bliver du nødt til at trække sig tilbage fra andre investeringskonti i pensionering.,
ikke mange mennesker har evnen til at omdanne deres hjem til en udlejningsejendom og stadig råd til at købe et nyt hjem, så det er et omstridt punkt. Mange af de læger, vi arbejder med, er dog i en unik position. De kan gå fra en bopæl indkomst til en deltagende niveau indkomst og har råd til en meget større hus betaling. Også Læge realkreditlån gør det muligt for læger at købe et nyt hjem med så lidt som 0% nede. Dette kan gøre muligheden for at holde starteren hjem for at leje det ud en langt mere realistisk mulighed.,
i dag vil jeg dykke ned i fordele og ulemper ved at sælge dit eksisterende hus i forhold til at leje det ud.
skal jeg sælge mit hus eller leje det?
før vi kommer ind i Tal om, hvorvidt det vil være værd at sælge dit hus eller leje det ud, vil jeg gerne vide, om nogen rent faktisk ønsker at eje en lejebolig. Hvis ikke, så er svaret let; sælge. Vi vil gå med den antagelse i dag, at du har en interesse i at eje en udlejningsejendom. Uanset om det er for porteføljediversificering, passiv indkomst, eller hvilken som helst grund appellerer til dig.,
også et par nemme spørgsmål at stille dig selv er:
- har du råd til det næste hus, hvis du holder denne og lejer den ud?
- hvis du gør det til en leje, kan du leje det for en fortjeneste?
har du råd til at købe det næste hus, hvis du beholder denne?
en anden antagelse, vi vil gøre i dette blogindlæg er, at du flytter til et nyt hus enten måde. Denne beslutning er allerede truffet. Måske tager du et job i en anden by. Måske er du en læge, der skifter fra ophold til praksis og har en ekspanderende familie og har brug for mere plads., Har du råd til at købe det næste hus uden at sælge dit nuværende hjem?
Der er to hovedfaktorer her: udbetalingen og de månedlige omkostninger for realkreditlånet(erne). Vi starter med udbetalingen.
har du råd til udbetalingen?
Hvis du har nok kontanter til en 20% udbetaling, kan du springe videre. Hvis du ikke har så mange kontanter til rådighed, har du et par muligheder for at blive godkendt til et pant i det nye hus.
Som nævnt før vil nogle banker, der tilbyder lægelånsprogrammer, give et pant til læger eller tandlæger uden den sædvanlige 20% udbetaling., Dette er fantastisk, da det sænker en forhindring, der kræves for at købe et hus. Nogle långivere vil gå så lavt som 0% ned (kun lukning omkostninger kræves), selv om de fleste vil kræve 5-10% ned, afhængigt af lånebeløbet. Stadig er 10% mindre end 20%. På et $ 1M hjem gør det en stor forskel.
afhængigt af den ejendom, du kigger på, kan 20% ned være påkrævet. Nogle banker vil ikke låne med mindre end 20% ned for visse condos eller co-ops. Det afhænger ofte af, hvor mange enheder der er ejerbesatte.
lad os antage, at du kun har brug for 5-10% for en forskudsbetaling., Du har også brug for penge til at lukke omkostninger, flytte udgifter og reserver. Banken vil ikke lade dig helt dræne din bankkonto for udbetalingen. De kræver typisk omkring 4 måneders afdrag på realkreditlån i reserver efter udbetalingen og lukning omkostninger. Hvis du ikke har nok kontanter til rådighed for disse udgifter, skal du muligvis sælge dit hjem for at købe den næste. Eller begynd at spare op.
den anden faktor er realkreditbetalinger på begge ejendomme.
har du råd til realkreditbetalinger?,
antagelsen med en udlejningsejendom er, at du vil have lejere i ejendommen, der betaler dig leje, der dækker pantebetalingen på den ejendom. Nå, en bank ønsker typisk at se to års konsekvent lejeindtægter, før de vil gøre den samme antagelse. Det betyder, at du skal have råd til betalinger på begge ejendomme for at kvalificere sig til et lån på det nye hus. Lad mig forklare yderligere.
mens der er nogle undtagelser, for at kvalificere sig til et pant, kan du typisk ikke have mere end 43% af din indkomst i retning af gældsbetalinger., Hvis du gør vi har nogle større spørgsmål at diskutere, men det er et emne for en anden dag. Her er hvordan dette kommer i spil.
Hvis din pant betaling på den aktuelle hjem er $1.500 / måned. Du har billån i alt $1.200/måned. Du har studielånsbetalinger på $ 2.000 / måned (nogle långivere vil ignorere studielånsbetalinger til læger, hvilket er vanvittigt for mig). Og dine mindste kreditkortbetalinger i alt $ 300 / måned. De tilføjer op til $ 5,000 / måned i gældsbetalinger.,
Hvis din månedlige indkomst er $15,000/måned ($180,000 / år), er den maksimale pantebetaling, en bank vil tilbyde uden at sælge dit nuværende hjem, $1,450. Det ville være et skridt ned fra dit nuværende hjem.
Hvis du tjener $20.000 / måned, kan du kvalificere dig til et nyt pant på $3.600. Afhængigt af de boliger, du kigger på i dit ønskede område, kan det eller måske ikke være nok.
Hvis det begrænser dine muligheder til boliger, du ikke kan lide, er svaret let, du skal sælge det nuværende hjem (eller bilerne), hvis du vil købe det ønskede nye hjem.,
kan du leje dit nuværende hjem for en fortjeneste?
Hvis vi bestemmer, at du kan købe det nye hus, du ønsker, uden problemer, er det første, jeg vil vide, om dit nuværende hjem kan lejes for en fortjeneste. Sagde en anden måde, vil den forventede lejeindtægter være større end omkostningerne ved at eje lejeboligen?
Kald mig skør, men jeg kan godt lide udlejningsejendomme, der tjener penge. Jeg er ikke så begejstret for at eje en udlejningsejendom, der taber penge. Så hvis du spørger dig selv, ” skal jeg leje mit hus eller sælge det?,”Jeg vil gerne vide, om det vil være en rentabel udlejningsejendom.
tal med nogle ejendomsmæglere og ejendomsadministrationsselskaber for at få en ID.om, hvad de tror, du realistisk kunne leje dit hjem til. Du kan også selv søge online for at se, hvilke lignende egenskaber der lejer efter.
lad os foregive din pantebetaling plus ejendomsskatter, forsikring, HOA-afgifter (hvis relevant), administrationsgebyrer (hvis du bruger en ejendomsadministrator) sammen med nogle anslåede årlige vedligeholdelsesomkostninger i gennemsnit $2.000 / måned., Hvis du kan leje ejendommen for $ 2.500 / måned, så er det en rentabel lejebolig!
Hvis du realistisk kan leje ejendommen for $1.500/måned, og det koster dig $2.000 / måned, så er det ikke en rentabel lejebolig. At leje ejendom er at miste dig penge. Ikke godt. Men hvad med ejendom påskønnelse over tid, eller skattefradrag?
sikker på, vi kan dykke dybt ned i tallene for at se på mere specifikke estimater, men alt, hvad vi virkelig gør, er på udkig efter måder at retfærdiggøre at holde fast på en ejendom, der vil miste os penge., At kræve en afskrivningsomkostninger på ejendommen for at reducere din skattepligt er stor. Men hvis ejendommen mister $ 6,000 om året, bruger du $6,000 til måske at spare $1,500 i skatter.
Jeg vil hellere betale $1.500 i skat og ikke tabe $6.000.
vil du være udlejer? Potentielt langdistance?
Hvis du antager, at dit hus kan lejes for en fortjeneste, skal du beslutte, om det at eje en lejebolig appellerer til dig. Du ved, hvordan det er at være boligejer. Tænk på alle de hovedpine, du har haft at gøre med at eje det hjem, du bor i., Lad som om du skal håndtere disse hovedpine sammen med hovedpine, som din nabos hus skaber. Ikke så sjovt, når du ikke kalder ejendommen dit hjem.
når det er sagt, hvis du tjener penge, kan hovedpine være det værd. Nogle af dem kunne afhjælpes af et ejendomsadministrationsselskab, så du kun skal håndtere store problemer. Dette kan især være nyttigt, hvis lejeboligen er et andet sted end din primære bolig.
Når du spørger, Skal jeg sælge mit hjem eller omdanne det til en leje, skal du først spørge dig selv, om du vil være udlejer., Appellerer det at eje en lejebolig til dig? Det kan være en fantastisk måde at generere passiv indkomst på, men det kan også skabe en vis frustration for dig. Hvis du er OK med det, og det ser ud som om du kan leje det ud for en fortjeneste, så gå efter det!
oplysninger:
eventuelle eksempler er hypotetiske og er kun til illustrative formål. Rådfør dig med en skat professionel for skattemæssige konsekvenser vedrørende dine specifikke omstændigheder.
