Good Mood

Key afhaalmaaltijden

1. De vergoedingen variëren wijd

een Trulia-studie die gebruik maakte van Amerikaanse Community Survey records, vond maandelijkse HOA Vergoedingen gemiddeld $ 331 per maand in 2015. Gemiddelden varieerden van een dieptepunt van $218 maand in Warren, Mich. tot $ 571 in New York City. Trulia vond de kosten over het algemeen hoger in oudere gebouwen en complexen met meer eenheden in het algemeen.,

het aantal en de omvang van de voorzieningen van de ontwikkeling beïnvloeden ook de tarieven, volgens Nate Martinez, een makelaar bij RE/MAX Professionals in Glendale, Ariz. Bijvoorbeeld, een ontwikkeling die wordt bewaakt door een poort, en heeft een clubhuis en golfbaan is waarschijnlijk hogere kosten te heffen dan een die minimale veiligheid biedt en slechts een bescheiden gemeenschappelijke ruimte.

Vergoedingen kunnen zelfs binnen een ontwikkeling verschillen, als gevolg van variaties in vierkante meters, locatie en oriëntatie, die allemaal kunnen beïnvloeden hoeveel onderhoud de eigenschap nodig heeft.,

De meeste multiple listing services (MLSs) omvatten HOA-vergoedingen in de property listing. Dat moet ervoor zorgen dat u toegang tot de informatie via REMAX.com, Zillow.com, Realtor.com en andere sites, volgens Martinez.

u moet ook uitzoeken hoe vaak vergoedingen zijn gestegen in de tijd, en met hoeveel. Als u kunt, het verkrijgen van een gedrukte geschiedenis van HOA dues per jaar voor de afgelopen 10 jaar. Martinez zegt dat de kosten voor een HOA worden meestal verhoogd niet meer dan jaarlijks., In Martinez ‘ s ervaring, Hoa verhogingen worden gewoonlijk in kaart gebracht drie tot vijf jaar van tevoren, met behulp van schattingen van de toekomstige kosten van nutsvoorzieningen, arbeid, onderhoud, en meer.

onderzoek deze projecties als ze beschikbaar zijn. Aangezien het slechts schattingen zijn, stelt Martinez voor dat je ook het bedrag controleert waarmee de vergoedingen elk jaar mogen stijgen Volgens de statuten van de HOA., In een nieuw complex kan dat onderzoek helpen bepalen of de initiële Hoa-Vergoedingen aantrekkelijk, zelfs kunstmatig, te laag zijn geprijsd om huiseigenaren aan te trekken en in de loop van de tijd aanzienlijk kunnen toenemen om de kloof tussen inkomsten en kosten te dichten.

alternatief kan ook het tegenovergestelde het geval zijn-dat wil zeggen, Hoa-vergoedingen voor nieuwe ontwikkeling kunnen in de loop van de tijd zelfs enigszins dalen naarmate meer woningen aan de ontwikkeling worden toegevoegd en meer huiseigenaren beschikbaar zijn om de vaste kosten van de HOA te delen.

2., Wat je krijgt varieert, ook

wanneer je een huis koopt in een beheerde gemeenschap, koop je eigenlijk een bundel van wettelijke verplichtingen en rechten naast fysieke leefruimte, zegt John Manning, managing broker bij RE/MAX on Market in Seattle. De precieze rechten, diensten en voorzieningen waarvoor de HOA verantwoordelijk is, kunnen even groot zijn als de kosten die in rekening worden gebracht. “Een gated community kan gate onderhoud hebben als de enige overeenkomst tussen huiseigenaren, of er kan een HOA in plaats met een wettelijke autoriteit om veel meer te beheren,” zegt hij.,

Kijk naar wat er is inbegrepen (en niet inbegrepen) dat de financiën van uw huishouden zal beïnvloeden. Moet je bijvoorbeeld betalen voor het ophalen van vuilnis? Zijn nutsvoorzieningen inbegrepen? Welke? Hoe zit het met kabel en / of internet service?

Houd er rekening mee dat u betaalt voor voordelen, zoals recreatieve voorzieningen, of u ze nu gebruikt of niet. Ontdek de uren voor voorzieningen, zoals zwembaden en tennisbanen, om te bepalen of ze werken met uw schema. Als je denkt dat je deze faciliteiten wilt delen met vrienden of familie, controleer dan de regels en vergoedingen die betrekking hebben op het gebruik door gasten.,

vergelijk de vergoedingen—en hun insluitingen en uitsluitingen—met die van andere ontwikkelingen in het gebied, met name die welke al op uw shortlist staan. “Als u wilt weten over Hoa ranges voor uw regio, de beste bron zou zijn door middel van een professionele makelaar die is goed geïnformeerd over huiseigenaren verenigingen,” zegt broker Manning.

3. Aanvullende vergoedingen kunnen van toepassing zijn

een HOA kan een van de verschillende benaderingen van financieel beheer hanteren., Deze keuzes hebben vooral invloed op de manier waarop het onverwachte uitgaven financiert en kapitaalinvesteringen zoals het vervangen van een HVAC-systeem.

volgens John Manning, managing broker bij RE / MAX on Market in Seattle, ” geven sommige verenigingen de voorkeur aan een grote kasreserve om te voldoen aan onderhouds -, wettelijke of managementverplichtingen wanneer deze zich voordoen. Anderen hebben lagere vergoedingen en vertrouwen op speciale beoordelingen—fondsen geheven buiten HOA vergoedingen—voor reparaties en onderhoud.”Deze heffingen zijn vergelijkbaar met de belastingaanslagen die soms door lokale overheden worden geheven.,

zo werkt het beoordelingstraject: wanneer een grote uitgave, zoals het vervangen van een dak of lift, omhoog komt—en de HOA ‘ s reserves missen de middelen om het te betalen—kan de vereniging elke huiseigenaar een speciale beoordeling in rekening brengen. Deze heffingen kunnen oplopen tot duizenden dollars.

volgens de bemanning zal de omvang van het reservefonds niet alleen afhangen van de aanpak van de HOA, maar ook van de leeftijd, conditie en voorzieningen van het gebouw., De ontwikkelingen stellen vaak meerjarenplannen op voor reparaties en kapitaalinvesteringen, met inbegrip van de jaarlijkse kosten en het verwachte saldo in het reservefonds op het moment dat de uitgaven nodig zijn.

vraag om deze documenten, waarbij speciale aandacht wordt besteed aan de mate waarin de benodigde uitgaven overeenkomen met het saldo van het reservefonds. Professionele hulp kan waardevol zijn bij het poring over deze spreadsheets. Zijn bedrijf, Manning zegt, is om ” de klanten te bespreken de jaarrekening met een CPA-expert in het analyseren van financiële.,”

de HOA moet een dergelijke lijst kunnen verstrekken. Vraag ook of er in de toekomst speciale evaluaties gepland zijn. Merk op dat schaalvoordelen kunnen betekenen dat speciale beoordelingen voor een bepaalde kapitaalkosten kleiner kunnen zijn in HOAs die veel leden hebben en hoger in kleinere HOAs, waar een soortgelijke kosten minder huiseigenaren zullen hebben om het te financieren.

4. Kosten en uw hypotheek goedkeuring

wanneer u overweegt een woning te kopen in een geplande ontwikkeling, zult u natuurlijk rekening houden met de impact van de HOA-bijdragen in uw totale financiën., Zo zullen ook potentiële hypotheekverstrekkers.

net als bij de onroerendgoedbelasting (die overigens bij de meeste ontwikkelingen niet in de HOA-kosten zijn inbegrepen), zullen banken uw maandelijkse HOA-kosten in overweging nemen wanneer zij beslissen hoe groot een hypotheek u zich kunt veroorloven. Als gevolg daarvan, kunt u worstelen met vervelende afwegingen als u kiest tussen eigenschappen. Hogere HOA-kosten kunnen u verlaten met een kleiner goedgekeurd bedrag te besteden aan uw huis in vergelijking met het kiezen van een alternatieve woning met lage of geen kosten.,

interessant is dat de aanwezigheid van vergoedingen niet noodzakelijk de waarde van een eigenschap vermindert; als er iets is, is er bewijs van het tegenovergestelde effect. Het onderzoek van micro-econoom Clarke bleek dat, na gelijkmaking voor de grootte van het huis en de locatie, eigenschappen die deel uitmaken van een HOA verkocht voor een gemiddelde van ongeveer 4% meer dan degenen die niet in een vereniging waren. De premie is het hoogst, vond hij, wanneer het huis en de ontwikkeling nieuw zijn; het daalt met de leeftijd.,

uw potentiële kredietverstrekker kan het hypotheekbedrag verstrekken, en u moet al de onroerendgoedbelasting-en HOA-fee-nummers hebben. Als je net begint op uw huis zoeken—en nog geen relaties met alle kredietverstrekkers-gebruik maken van een online hypotheek calculator om de waarschijnlijke hypotheek betaling voor de opdrachtgever die u zoekt te schatten, en om andere relevante informatie in te voeren, met inbegrip van uw geplande aanbetaling.

nogmaals, elke kredietverstrekker waarmee u praat kan dit leveren., Als alternatief, veel online hypotheek calculators, met inbegrip van degene die we gekoppeld aan hierboven, kunt u ook offertes aanvragen van hypotheekverstrekkers op tarieven en maximaal goedgekeurde bedragen.

5. De convenanten tellen

aangezien de regels en voorschriften van een bepaalde HOA uniek kunnen zijn, vertrouw dan niet op tweedehands informatie of ervaring uit het verleden bij andere ontwikkelingen om te leren wat de regels en convenanten van een HOA zijn. En denk goed na over de vraag of je met hen kunt leven.,

Als u de CC&Rs niet online kunt vinden op de website van de HOA, vraag dan uw makelaar om ze voor u te kopen of verkrijg ze door rechtstreeks contact op te nemen met de HOA. Zorg ervoor dat u controleert of het document up-to-date is voordat u te ver in het aankoopproces gaat.

u kunt merken dat u op meer manieren beperkt bent dan u zou kunnen aannemen., Naast de kleur van deuren en dergelijke, kan CC&Rs beperken hoe hoog uw gras kan groeien, of u bomen kunt planten of verwijderen, welke soorten voertuigen u op straat of op uw oprit kunt parkeren (een verbod op het parkeren van Campers is bijvoorbeeld niet ongewoon), hoe hoog hekken kunnen zijn, en welke soorten bekledingen u kunt gebruiken op straatvensters.

als milieuvriendelijk leven een persoonlijke prioriteit is, controleer dan de groene voorzieningen van de HOA, te beginnen met wat er rondom uw huis kan worden geplant en hoe die vegetatie kan worden onderhouden.,

sommige Hoa ‘ s staan bijvoorbeeld xeriscaping, een milieuvriendelijke vorm van landschapsarchitectuur voor droge klimaten, niet toe en kunnen de grootte en samenstelling van elke tuin die u plant beperken. De regels kunnen ook dicteren het gebruik van bepaalde meststoffen, pesticiden, of sprinkler systemen om de werf te onderhouden en verbieden de wil van compost palen en zonnepanelen.

Controleer of u een taal kunt gebruiken die het verhuren van uw woning verhindert of zelfs bemoeilijkt. Wat gebruikelijk is, hangt af van de jurisdictie., “In de omgeving van Seattle, is het gebruikelijk om verbod op korte termijn verhuur vinden. HOAs hebben er belang bij om het percentage niet-eigenaar-bewoonde eenheden te beperken, omdat hypotheekverstrekkers wellicht terughoudend zijn om te lenen op gebouwen met een hoge huurbezetting”, zegt Manning.

6. Conflictbeheersing

zoals in elke gemeenschap ontstaan meningsverschillen binnen een geplande ontwikkeling, soms over bepaalde bewoners die de regels buigen of overtreden. Voordat u koopt, onderzoeken hoe regels worden ingesteld en afgedwongen en welke sancties worden opgelegd tegen regelbrekers.,

sancties kunnen streng zijn. In sommige HOAs, de uitkomsten kunnen worden beboet of aangeklaagd of het hebben van de HOA plaats een pandrecht op uw huis. Besteed bijzondere aandacht aan de vraag of de HOA uw eigendom kan afschermen voor niet-betaling van Hoa-rechten of niet-betaling van boetes als gevolg van CC&R schendingen.

vraag naar het proces voor het oplossen van conflicten, evenals hoe de HOA toevoegingen aan of wijzigingen van de regels beheert.

vraag een lijst of andere accounting aan van conflicten en schendingen van regels die de associatie heeft moeten oplossen., Als die informatie geen details geeft over rechtszaken, vraag er dan naar. Zorg ervoor om te controleren op eventuele verleden, heden, of lopende rechtszaken waarin de HOA is betrokken. Controleer ook de uitkomst van dergelijke gevallen.

7. De reputatie van de HOA

aangezien de vereniging in wezen fungeert als een hyper-lokale overheid voor de gemeenschap, loont het om te kijken wie het leidt en hoe goed die mensen samen functioneren.

Het is heel gebruikelijk dat HOAs worden gecontroleerd door inwoners van de gemeenschap die hun positie als vrijwilliger bekleden en worden gekozen door leden van de vereniging., Sommige verenigingen worden echter volledig professioneel beheerd. Als een particulier bedrijf beheert de HOA, onderzoek de reputatie voordat je koopt. Als de HOA een aantal werknemers heeft, of bedrijven waaraan het opdrachten uitbesteedt, vraag dan naar deze entiteiten en het werk dat ze doen.

praat als je kunt met een aantal van de huidige eigenaren van het gebouw—voorkeur degenen die niet op het HOA-bord en hebben gewoond in het gebouw voor meerdere jaren. Hoe collegiaal functioneert het bestuur? Worden meningsverschillen meestal civiel en constructief behandeld?, Wees alert voor aanwijzingen van frequente, zelfs eeuwigdurende, drama. Net als bij sommige andere bestuursorganen, kunnen HOAs worden gehinderd door egoïsme, machtsspelletjes en kleinzielige politiek.

Plan de tijd om met de voorzitter van de HOA te spreken, om een idee te krijgen of u wilt dat deze persoon namens u beslissingen neemt over de ontwikkeling. Vraag ook aan de president naar de interesse van bewoners in het bestuur: Is er een hoge motivatie om dat te doen, of relatieve onverschilligheid?, Dit gesprek kan je ook motiveren (of niet) om op een dag zelf in het bestuur te dienen, een stap die zou vereisen dat je gekozen wordt en wat vrije tijd opgeeft voor je nieuwe verantwoordelijkheden.

8. Naleving van de HOA

vertrouw er niet op dat u goed wordt gewaarschuwd voor eventuele aanhoudende problemen tussen de vereniging en de huidige eigenaar van een huis dat u interesseert. Als u niet tijdig naar deze problemen vraagt, kan dit ertoe leiden dat u ze erft wanneer u het onroerend goed in bezit neemt.,

sommige mogelijke problemen kunnen duidelijk zijn, zoals dode of overgroeide landschapsarchitectuur of schilfering. Omgekeerd, heeft de eigenaar externe verbeteringen of andere wijzigingen aan het pand zonder HOA goedkeuring? Als deze wijzigingen niet in overeenstemming zijn met de regels, wat kan er dan met u gebeuren als u eigenaar bent van het pand? U kunt in staat zijn om de eigenaar te dwingen om de problemen op te lossen als onderdeel van de verkoopovereenkomst of contant geld te verstrekken bij het sluiten.

9., Verzekeringsverantwoordelijkheden

net als bij de eigendom van onroerend goed kunnen ook de verzekeringsvoorzieningen binnen een geplande ontwikkeling worden verdeeld, waarbij de HOA bepaalde risico ‘ s of gebieden dekt en de huiseigenaar verantwoordelijk is voor andere.

Deze zijn vaak wettelijk verplicht. In Florida, bijvoorbeeld, moet een condominium HOA verzekeren alle gemeenschappelijke eigendom, die elk deel van het gebouw omvat tot een eenheid onvoltooide gipsplaten., Ondertussen is de huiseigenaar verantwoordelijk voor het verzekeren van alle persoonlijke eigendommen binnen hun eenheid, inclusief apparaten, vloeren, kasten, raambehandelingen en dergelijke.

controleer de wet voor de staat waarin u zult leven voor de precieze verdeling van de vereisten. Bevestig dat de HOA voor de woning die u overweegt zich aan deze eisen houdt.,

Rampenverzekering is vooral belangrijk als u overweegt een appartement of herenhuis te kopen in een gebied dat gevoelig is voor grote natuurrampen, zoals overstromingen, aardbevingen, sneeuwstormen, bosbranden, tornado ‘ s of orkanen. “In de Pacific Northwest, aardbeving verzekering is heel gebruikelijk, maar niet vereist,” zegt Manning.

Controleer of de HOA extra dekking biedt als een voordeel voor het bezitten binnen de ontwikkeling. “vooruitstrevende HOA kan een flatgebouw aantrekkelijker te maken” op deze manier, zegt Manning., Ze kunnen toevoegen ” aardbeving en andere soorten risico verzekering, zal worden weerspiegeld in de huiseigenaar HOA contributies.”U moet natuurlijk bevestigen of een dergelijke extra dekking ook geldt voor de gebieden die de wettelijke verantwoordelijkheid van de huiseigenaar zijn, of alleen voor die onder de bevoegdheid van de HOA’ s.

de Bottom Line

leven in een geplande ontwikkeling—en gedeeltelijk worden beheerst door de regels van een HOA—kan een gemengde zegen zijn., Het biedt het vooruitzicht van het uitwisselen van enige controle over uw huis voor de verminderde verantwoordelijkheden van het onderhoud, en ten behoeve van het genieten van gedeelde voorzieningen en veiligheid. Het kan echter ook de handel de divers uiterlijk van een typische buurt voor een meer uniforme uitstraling, zij het een met een lagere kans van een buurman decoreren smaak of slordig onderhoud gewoonten steeds een probleem voor u.

hoe goed je deze afwegingen omarmt zal bijdragen aan hoe gelukkig je zult zijn in een condominium of een ander “gepland huis.,”Als u besluit om door te gaan met de aankoop, zorg ervoor dat professionals, waaronder de makelaar, die bekend is met geplande ontwikkelingen en HOAs, omdat er een aantal ongebruikelijke aspecten aan deze in vergelijking met het kopen van een eengezinswoning.