gevoed tientallen hypotheekverstrekkers verklaren faillissement in een kwestie van weken. De markt is gevuld met zorgen van een grote wereldwijde kredietcrisis, die van invloed kan zijn op alle categorieën van kredietnemers. Centrale banken gebruiken noodclausules om liquiditeit te injecteren in bange financiële markten. De vastgoedmarkten kelderen na jaren van recordhoogtes. In de tweede helft van 2006 en in 2007 verdubbelde de marktafschermingspercentages van jaar tot jaar.
de rapporten klinken intimiderend, maar wat betekent dit allemaal?,
we zitten momenteel tot aan onze knieën in een financiële crisis die zich richt op de Amerikaanse huizenmarkt, waar de gevolgen van de bevroren subprime hypotheekmarkt overstromen naar de kredietmarkten, evenals binnenlandse en wereldwijde aandelenmarkten. Lees verder om meer te weten te komen over hoe de markten zo ver zijn gedaald, en wat er voor ons ligt.
het pad naar een Crisis
Was dit het geval wanneer één groep of één bedrijf achter het stuur in slaap viel? Is dit het gevolg van te weinig toezicht, te veel hebzucht, of simpelweg niet genoeg begrip?, Zoals vaak het geval is wanneer financiële markten mislopen, is het antwoord waarschijnlijk “al het bovenstaande”
onthoud dat de markt waar we vandaag naar kijken een bijproduct is van de markt zes jaar geleden. Terugspoelen naar eind 2001, toen angst voor wereldwijde terreuraanslagen na Sept. 11 roled een reeds worstelende economie, een die net begon te komen uit de recessie-veroorzaakt door de tech bubble van de late jaren 1990.,
als reactie daarop begon de Federal Reserve in 2001 de rente drastisch te verlagen en kwam de Fed-funds-rente in 2003 op 1%, wat in de centrale bankentaal in wezen nul is. Het doel van een lage federal funds rate is om de geldhoeveelheid uit te breiden en leningen aan te moedigen, wat uitgaven en Investeringen zou moeten stimuleren. Het idee dat uitgaven “patriottisch” was, werd op grote schaal gepropageerd en iedereen—van het Witte Huis tot de lokale ouder-leraar vereniging moedigde ons aan om te kopen, kopen, kopen.
het werkte en de economie begon in 2002 gestaag te groeien.,
onroerend goed begint er aantrekkelijk uit te zien
naarmate de lagere rentetarieven hun weg naar de economie vonden, begon de vastgoedmarkt zich in een razernij te werken toen het aantal verkochte woningen—en de prijzen waarvoor zij verkochten—vanaf 2002 dramatisch toenamen. Op het moment, de rente op een 30-jaar vaste rente hypotheek was op het laagste niveau gezien in bijna 40 jaar, en mensen zagen een unieke kans om toegang te krijgen tot zowat goedkoopste bron van eigen vermogen beschikbaar.,
investeringsbanken en het Effecten op onderpand van activa
indien de woningmarkt slechts een fatsoenlijke hand had gehad—bijvoorbeeld een met lage rente en stijgende vraag—zouden alle problemen redelijk beperkt zijn geweest. Helaas, het werd behandeld een fantastische hand, dankzij nieuwe financiële producten worden gesponnen op Wall Street. Deze nieuwe producten werden uiteindelijk wijd en zijd verspreid en opgenomen in pensioenfondsen, hedgefondsen en internationale overheden.
en, zoals we nu leren, zijn veel van deze producten uiteindelijk helemaal niets waard.,
een eenvoudig idee leidt tot grote problemen
het door activa gedekte effect (ABS) bestaat al tientallen jaren en de kern ervan ligt in een eenvoudig beleggingsprincipe: neem een aantal activa met voorspelbare en vergelijkbare kasstromen (zoals een privéhypotheek), bundel ze in één beheerd pakket dat alle individuele betalingen (de hypotheekbetalingen) int, en gebruik het geld om beleggers een coupon op het beheerde pakket te betalen. Hierdoor ontstaat een effect op onderpand van activa waarbij het onderliggende onroerend goed als onderpand fungeert.,
een ander groot pluspunt was dat ratingbureaus zoals Moody ’s en Standard & Poor’ s hun ” AAA “- of “A+” – stempel van goedkeuring op veel van deze effecten zouden aanbrengen, waarmee hun relatieve veiligheid als belegging werd aangegeven.
het voordeel voor de belegger is dat hij een gediversifieerde portefeuille van vastrentende activa kan verwerven die als één couponbetaling worden geleverd.,de Government National Mortgage Association (Ginnie Mae) bundelde en verkocht al jaren gesecuritiseerde hypotheken als ABSs; hun ‘AAA’ ratings hadden altijd de garantie gehad dat Ginnie Mae ‘ s overheidsondersteuning had geboden. De investeerders bereikten een hogere opbrengst dan op schatkisten, en Ginnie Mae Kon de financiering gebruiken om nieuwe hypotheken aan te bieden.,
verruiming van de marges
dankzij een exploderende vastgoedmarkt werd ook een bijgewerkte vorm van de ABS gecreëerd, alleen deze ABS werden gevuld met subprime hypothecaire leningen of leningen aan kopers met minder dan stellair krediet.
Subprime leningen, samen met hun veel hogere wanbetalingsrisico ‘ s, werden ingedeeld in verschillende risicoklassen of tranches, die elk een eigen aflossingsschema hadden., Upper tranches waren in staat om ‘AAA’ ratings te ontvangen—zelfs als ze subprime leningen bevatten—omdat deze tranches werden beloofd de eerste dollars die in de beveiliging kwamen. Lagere tranches droegen hogere couponpercentages om het verhoogde wanbetalingsrisico te compenseren. Helemaal onderaan, de” equity ” tranche was een zeer speculatieve investering, omdat het zou kunnen hebben haar kasstromen in wezen weggevaagd als de wanbetalingsgraad op de gehele ABS kroop boven een laag niveau—in de marge van 5 tot 7%.,
plotseling hadden zelfs de subprime hypotheekverstrekkers de mogelijkheid om hun risicovolle schuld te verkopen, wat hen op zijn beurt in staat stelde deze schuld nog agressiever op de markt te brengen. Wall Street was er om op te halen hun subprime leningen, verpakken ze met andere leningen (sommige kwaliteit, sommige niet), en verkopen ze uit aan investeerders. Bovendien werd bijna 80% van deze gebundelde effecten op magische wijze investment grade (“A” – rating of hoger), dankzij de ratingbureaus, die lucratieve Vergoedingen verdienden voor hun werk bij de rating van de ABSs.,
als gevolg van deze activiteit werd het zeer winstgevend om hypotheken in te stellen—zelfs risicovolle. Het duurde niet lang voordat zelfs basisvereisten zoals bewijs van inkomen en een aanbetaling werden over het hoofd gezien door hypotheekverstrekkers; 125% loan-to-value hypotheken werden onderschreven en gegeven aan potentiële huiseigenaren. De logica is dat met onroerend goed prijzen stijgen zo snel (mediane huizenprijzen stegen zo veel als 14% per jaar in 2005), een 125% LTV hypotheek zou boven water in minder dan twee jaar.,
Leverage Squared
de versterkende lus begon te snel te draaien, maar met Wall Street, Main Street en iedereen daartussen profiteerden van de rit, wie zou er op de rem gaan staan?
Record-lage rentetarieven waren gecombineerd met steeds minder strenge kredietnormen om de vastgoedprijzen in het grootste deel van de Verenigde Staten tot recordhoogten te dwingen. Bestaande huiseigenaren herfinancierden in een recordaantal, tappen in recent verdiende eigen vermogen dat kon worden gehad met een paar honderd dollar besteed aan een taxatie van het huis.,
ondertussen konden investeringsbanken en andere grote beleggers dankzij de liquiditeit in de markt steeds meer lenen (verhoogde hefboomwerking) om aanvullende beleggingsproducten te creëren, waaronder wankele subprime-activa.
Collateralized Debt Joins the Fray
het vermogen om te lenen heeft banken en andere grote beleggers ertoe aangezet om collateralized debt obligations (CDO) te creëren, die in wezen aandelen en “mezzanine” (medium-to-low rated) tranches van MBSs opleverden en deze opnieuw verpakten, ditmaal in mezzanine CDO ‘ s.,
door gebruik te maken van dezelfde” trickle down ” – betalingsregeling zouden de meeste mezzanine-CDO ’s een” AAA ” – rating kunnen verkrijgen en deze in handen kunnen krijgen van hedgefondsen, pensioenfondsen, commerciële banken en andere institutionele beleggers.
Residential mortgage-backed securities (RMBS), waarbij de kasstromen afkomstig zijn van niet-residentiële schulden, en CDO ‘ s werden effectief verwijderd van de communicatielijnen tussen de kredietnemer en de oorspronkelijke kredietverstrekker., Plotseling controleerden grote beleggers het onderpand; als gevolg daarvan werden onderhandelingen over te late hypotheekbetalingen omzeild voor het “direct-to-exequlosure” – model van een belegger die zijn verliezen wilde beperken.
deze factoren zouden de huidige crisis echter niet hebben veroorzaakt indien:
- de vastgoedmarkt bleef groeien.
- huiseigenaren konden hun hypotheken daadwerkelijk betalen.
echter, omdat dit niet gebeurde, hielpen deze factoren pas later het aantal executieverkopen aan te wakkeren.,
Teaser Rates en de ARM
met hypotheekverstrekkers die een groot deel van het risico van subprime-leningen naar beleggers uitvoerden, waren zij vrij om interessante strategieën te bedenken om leningen met hun vrijgekomen kapitaal in te leiden. Door gebruik teaser tarieven (speciale lage tarieven die zou duren voor het eerste jaar of twee van een hypotheek) binnen adjustable-rate hypotheken (ARM), leners kunnen worden verleid in een aanvankelijk betaalbare hypotheek waarin betalingen zou omhoogschieten in drie, vijf, of zeven jaar.,
naarmate de vastgoedmarkt in 2005 en 2006 zijn hoogtepunt bereikte, werden teaser rates, ARMs en de “interest-only” – lening (waarbij de eerste jaren geen principiële betalingen worden gedaan) steeds meer op huiseigenaren gedrukt. Naarmate deze leningen vaker voorkwamen, trokken minder kredietnemers de voorwaarden in twijfel en werden zij in plaats daarvan verleid door het vooruitzicht over een paar jaar (met een enorme winst, aldus het argument) te kunnen herfinancieren, zodat zij de nodige inhaalbetalingen konden doen., Wat leners niet rekening gehouden met in de bloeiende huizenmarkt, echter, was dat elke daling van de waarde van het huis zou de lener met een onhoudbare combinatie van een ballon betaling en een veel hogere hypotheek betaling.
een markt zo dicht bij huis als onroerend goed wordt onmogelijk om te negeren wanneer het afvuurt op alle cilinders. In de loop van vijf jaar waren de huizenprijzen in veel gebieden letterlijk verdubbeld, en bijna iedereen die geen huis had gekocht of geherfinancierd, zag zichzelf achter in de race om geld te verdienen op die markt., Hypotheekverstrekkers wisten dit, en duwde steeds agressiever. Nieuwe huizen konden niet snel genoeg worden gebouwd, en de voorraden van de bouwers stegen.
de CDO—markt (voornamelijk gedekt door subprime—schulden) steeg alleen al in 2006 tot meer dan 600 miljard dollar aan emissies-meer dan tien keer het bedrag dat tien jaar eerder werd uitgegeven. Deze effekten, hoewel illiquide, werden gretig opgepikt op de secundaire markten, die ze gelukkig parkeerden in grote institutionele fondsen tegen hun markt-overtreffende rente.,
scheuren beginnen te verschijnen
echter, tegen het midden van 2006 begonnen scheuren te verschijnen. De verkoop van nieuwe woningen stagneerde, en de mediane verkoopprijzen stopten hun stijging. De rente-hoewel historisch gezien nog steeds laag-nam toe, waarbij de angst voor inflatie dreigde te stijgen. Alle gemakkelijk te Verzekeren Hypotheken en herfinancieringen waren al gedaan, en de eerste van de wankele armen, geschreven 12 tot 24 maanden eerder, begonnen te resetten.
Default rates begon sterk te stijgen. Plotseling zag het CDO er niet zo aantrekkelijk uit voor beleggers op zoek naar rendement., Immers, veel van de CDO ‘ s waren zo vaak opnieuw verpakt dat het moeilijk was om te zeggen hoeveel subprime blootstelling was eigenlijk in hen.
the Crunch of Easy Credit
Het duurde niet lang voordat het nieuws over problemen in de sector van discussies in de directiekamer naar nieuws over koplopers ging.
Scores van hypothecaire kredietverstrekkers-zonder meer te popelen op secundaire markten of investeringsbanken om hun leningen te verkopen—werden afgesneden van wat de belangrijkste financieringsbron was geworden en werden gedwongen hun activiteiten te sluiten. Als gevolg daarvan gingen CDO ‘ s van illiquide naar onverkoopbaar.,
in het licht van al deze financiële onzekerheid werden beleggers veel meer risicomijdend, en zochten zij naar afbouwposities in potentieel gevaarlijke MBS ‘ s, en vastrentende effecten die geen behoorlijke risicopremie betaalden voor het waargenomen risiconiveau. Beleggers stemden massaal dat subprime-risico ‘ s niet de moeite waard waren.tijdens deze vlucht naar kwaliteit werden schatkistpapier met een looptijd van drie maanden het nieuwe “must-have” vastrentende product en het rendement daalde met 1,5% in enkele dagen., Nog opmerkelijker dan de aankoop van door de overheid gedekte obligaties (en kortlopende obligaties) was het verschil tussen bedrijfsobligaties met vergelijkbare looptijd en T-bills, dat in minder dan een week van ongeveer 35 basispunten naar meer dan 120 basispunten steeg.
deze veranderingen klinken misschien minimaal of onbeschadigd voor het ongetrainde oog, maar in de moderne markten met vaste inkomsten-waar de hefboomwerking de baas is en goedkoop krediet slechts de huidige nar is—kan een beweging van die omvang veel schade aanrichten. Dit werd geïllustreerd door de ineenstorting van verschillende hedgefondsen.,
veel institutionele fondsen werden geconfronteerd met margestortingen en zakelijke zekerheden van nerveuze banken, waardoor ze andere activa, zoals aandelen en obligaties, moesten verkopen om contanten aan te trekken. De toegenomen verkoopdruk nam greep van de aandelenmarkten, als belangrijke aandelen gemiddelden wereldwijd werden getroffen met scherpe dalingen in een kwestie van weken, die effectief tot stilstand de sterke markt die het Dow Jones industriële gemiddelde tot all-time highs in juli 2007 had genomen.
om de impact van de crisis te helpen beperken, hebben de centrale banken van de VS,, Japan, en Europa, door middel van cash injecties van enkele honderden miljard dollar, hielp banken met hun liquiditeitsproblemen en hielp bij het stabiliseren van de financiële markten. De Federal Reserve verlaagde ook het disconteringsvenster, waardoor het goedkoper werd voor financiële instellingen om geld te lenen van de Fed, liquiditeit toe te voegen aan hun activiteiten, en activa te helpen die worstelen.
de toegevoegde liquiditeit heeft bijgedragen tot een zekere stabilisering van de markt, maar het volledige effect van deze gebeurtenissen is nog niet duidelijk.,
conclusie
Er is niets inherent verkeerd of slecht aan de door zekerheden gedekte schuldverplichting of een van zijn financiële verwanten. Het is een natuurlijke en intelligente manier om risico ‘ s te diversifiëren en kapitaalmarkten open te stellen. Zoals al het andere—de dotcom-zeepbel, de ineenstorting van het kapitaalbeheer op lange termijn, en de hyperinflatie van het begin van de jaren tachtig—als een strategie of instrument wordt misbruikt of te gaar wordt, zal er een goede shaking-out van de arena moeten zijn., Noem het een natuurlijke uitbreiding van het kapitalisme, waar hebzucht innovatie kan inspireren, maar als er niets aan gedaan wordt, zijn er grote marktkrachten nodig om het systeem weer in evenwicht te brengen.
wat volgt?
dus waar gaan we nu heen? Het antwoord op deze vraag zal zich richten op het uitzoeken hoe ver de impact zal zijn, zowel in de Verenigde Staten als over de hele wereld. De beste situatie voor alle betrokken partijen blijft er een waarin de Amerikaanse economie het goed doet, de werkloosheid laag blijft, het persoonlijke inkomen gelijke tred houdt met de inflatie en de vastgoedprijzen een dieptepunt vinden., Pas als het laatste deel gebeurt, kunnen we de totale impact van de subprime meltdown inschatten.
regelgevend toezicht zal na dit fiasco zeker stijver worden, waardoor de kredietbeperkingen en de rating van obligaties de komende jaren waarschijnlijk zeer conservatief blijven. Alle geleerde lessen terzijde, Wall Street zal blijven zoeken naar nieuwe manieren om risico ‘ s te prijzen en effecten te verpakken, en het blijft de plicht van de belegger om de toekomst te zien door de waardevolle filters van het verleden.,
