het volgende is een waargebeurd verhaal, maar namen zijn veranderd voor het geval de betrokken partijen dit lezen!
Het is tien uur in de ochtend en John heeft net weer een telefoontje gekregen van de beheerder die momenteel probeert een vacature in zijn duplex op te vullen. Hij heeft verteld dat de bestaande huurder de huurovereenkomst verbreekt omdat iemand heeft ingebroken en het gereedschap van de huurder heeft gestolen—voor de tweede keer in 12 maanden.
Deze eigenschap is niets anders dan problemen geweest sinds John het een jaar geleden kocht., Hier zijn slechts een paar van de dingen die het afgelopen jaar zijn gebeurd:
- John is langer dan zes maanden niet in staat geweest om een huurder te beveiligen.
- John moest twee gebroken ramen vervangen door vandalisme terwijl eenheden leeg waren.John kreeg drie telefoontjes om middernacht met geweerschoten.
- Er is een kapotte crack huis aan de overkant van de straat.de buurvrouw (een oudere vrouw) werd ontvoerd van haar veranda en is nog steeds vermist.
je zou denken dat na het omgaan met deze hoofdpijn, John zou stoppen met het investeren in onroerend goed samen.,
maar dat is niet het geval.
in feite is hij meer dan ooit gepassioneerd over het verwerven van huurwoningen.
waarom?
nou, voor een, John ‘ s geleerd een aantal zeer pijnlijke en belangrijke lessen uit de bovenstaande nachtmerrie. In feite, in de loop van het afgelopen jaar, Hij is gekomen met een strikte set van criteria die ervoor zullen zorgen dat veel van deze problemen niet worden herhaald. Ik heb John ‘ s formule genomen, een paar noten toegevoegd, en zelfs een paar van mijn eigen criteria in de mix gegooid.
het resultaat? Een bijna perfecte formule voor het kopen van huurwoningen die cashflow bieden., En de bijna perfecte formule is nog gestroomlijnder met bedrijven als Roofstock die mensen net als John helpt huurwoningen te kopen (ja, woningen die al verhuurd zijn, zodat je geen huurders hoeft te vinden) voor investeringsdoeleinden.
Het klinkt te mooi om waar te zijn, maar dat is het echt niet. geloof me.,voordat ik verder ga, wil ik benadrukken dat deze strategie het resultaat is van uren lezen, meerdere gesprekken met andere investeerders, vastgoedbeheerders en makelaars, en een diepgaande analyse van onze eigen beleggingen-deze strategie is een bi —product van onze eigen persoonlijke ervaring en kan variëren afhankelijk van de jouwe.,
Hier gaan we…
de eerste stap om ervoor te zorgen dat je niet eindigt met een real estate nightmare is:
What ‘ s Ahead:
onderwijs
voordat ik in specifieke technieken ga, wil ik nogmaals benadrukken dat als je niet weet wat je doet, je verbrandt en veel geld verliest. Ik adviseer altijd om je huiswerk te doen en eerst te investeren in je opleiding.,
hier zijn een paar dingen die ik doe om opgeleid te worden:
praat met andere investeerders – zorg ervoor dat je solide advies krijgt van mensen die hebben bereikt wat je probeert te doen, niet van gebroken familieleden! U zult verrast zijn door hoeveel goedbedoelende mensen staan te popelen om u gratis advies te geven over iets waar ze niets van weten.
Read, Read, Read
Ik ben een grote fan van lezen. Het is raadzaam om een verscheidenheid van auteurs die verschillende benaderingen te lezen. Jouw taak zal zijn om genoeg materiaal te lezen om patronen te zien en om je eigen meningen en strategieën te vormen.,
overweeg het kopen van cursussen
er is een TON van kwaliteit inhoud die er zijn; echter, net als elke andere industrie, er zijn ook tal van slang olie verkopers leuren get-rich-quick schema ‘ s, dus wees voorzichtig. Meestal, een grondige Google-zoekopdracht zal helpen bij het sorteren van de rotte appels.
Ken uw markt
Ik adviseer om te kopen in een gebied dat u bekend bent met, tenminste voor uw eerste paar eigenschappen als u uw voeten nat. Als u niet bekend bent met een gebied, probeer dan een paar weekenden door te brengen in uw doelgroep over een periode van maanden., Rijd rond in 2-3 postcodes waarin u geïnteresseerd bent en praat met buren, lokale winkeleigenaren, vastgoedbeheerders, enz. zo krijg je een gevoel voor het gebied en de potentiële klantenkring waar je mee te maken krijgt.
in welk type buurt moet u zoeken?
wel, de strategie van elke persoon is anders, maar hier is hoe ik eigenschappen analyseer en buurten scout:
Ik evalueer ze als een van de drie categorieën…
een klasse
Deze zijn in “pride of ownership” buurten die voornamelijk door huiseigenaren worden bezet., De huizen zijn typisch goed onderhouden met groene gazons, met bomen omzoomde straten, enz.
Deze hebben de neiging om geweldige huizen te maken om indruk te maken op je vrienden, maar meestal niet potlood uit als grote investeringen. Ik blijf uit de buurt van deze gebieden.
B Klasse
Dit heeft doorgaans het grootste productassortiment tussen de drie klassen. Deze huizen dienen meestal het grootste aantal mensen binnen de Gemeenschap en hebben de grootste hoeveelheid inventaris.,
Ik probeer me meestal te richten op een buurt waar een groot deel van de arbeiders werkzaam is en waar er een verhouding van 35/65% is tussen huurder en huiseigenaar. U kunt meestal vertellen als je in een van deze wijken door het aantal nutsvoertuigen geparkeerd in opritten – kabel reparatie bestelwagens, constructies vrachtwagens, enz.
C klasse
Deze bevinden zich in” vervallen ” buurten die voornamelijk door huurders worden bezet.
deze huurwoningen hebben doorgaans een hoge huursom. Mensen hebben de neiging om ‘ s nachts in deze gebieden te rennen, niet te joggen., Er is veel misdaad, bende-en drugsactiviteit, aanzienlijke aanwezigheid van agenten, enz.
Ik zeg niet dat dit slechte investeringen zijn; meestal kan de cashflow op deze deals hoog zijn. Maar de succesvolle investeerders nemen deze op zijn waarschijnlijk het runnen van een strakke operatie en hebben een gespecialiseerd onroerend goed management team op zijn plaats. Voor iemand die op zoek is naar een of twee beleggingsobjecten te verwerven als een manier om inkomen aan te vullen, zou ik aanraden tegen dit. Ik heb er geen gekocht en ik denk ook niet dat John graag een andere wil kopen.,
The foolproof formula for buying income-producing rentals
A. Buy below market 10-20%.
zie dit niet alleen als een manier om uw nettowaarde te laten groeien, maar ook als een manier om uw financiële zekerheid te waarborgen. Als je ooit te verkopen als gevolg van een noodgeval, dat 10-20% gaat om u in staat om uw aanbod prijs te verlagen om het sneller te verplaatsen. Op een positieve noot, als je niet hoeft te verkopen in een noodsituatie, je hebt net een direct rendement op uw investering.
B. eigenschap moet ten minste 15% ROI genereren, cash op cash.,
dat betekent dat de huur minus de schuld (indien verhypothekeerd) en de kosten 15% of meer moeten bedragen. Bijvoorbeeld, een $ 20K aanbetaling zou moeten opleveren ten minste een jaarlijkse cashflow van $ 3000. Dit is eigenlijk vrij laag-de meeste van mijn en John ‘ s deals zijn ruim boven de 20% drempel.
C. koop in een B – Klasse buurt, 35/65 procent verhouding van huurder tot huiseigenaar.
d. de huur moet ten minste 1% van de aankoopprijs bedragen.
bijvoorbeeld, een woning van $100K moet huren voor minstens $ 1000 per maand.
e. doe uw due diligence met betrekking tot reparaties voordat u koopt.,
als de reparaties plus uw aanbetaling meer dan 15% ROI bedragen, ga dan naar de volgende eigenschap.
f. zes maanden kasreserves per onroerend goed aanhouden om de schuldendienst te betalen.
Dit moet voldoende zijn voor eventuele onvoorziene reparaties of vacatures.
actie ondernemen
deze komende jaren zullen waarschijnlijk de beste tijd zijn om inkomstenproducerende huur te kopen in ons leven. In veel markten, kunt u onroerend goed ver onder de kosten te bouwen verwerven. De rente ligt op een historisch dieptepunt., Generatie Y is drie keer zo groot als Generatie X en zal naar verwachting in de nabije toekomst blijven verhuren—terwijl de waarde van het onroerend goed aanzienlijk is gedaald, zijn de huurkosten dat niet.
dus wat is John nu van plan?
sinds de overname van zijn nightmare duplex, heeft hij drie extra B-Klasse eigendommen gekocht en is bezig met het kopen van een vierde deze maand. Elk huis brengt ongeveer $ 400 per maand in cash flow., En ook al heeft hij nog steeds te maken met de af en toe hoofdpijn als gevolg van zijn duplex, hij is nog steeds op weg om een tweede inkomen te genereren zodat zijn vrouw kan stoppen met werken tijdens de eerste drie jaar van kinderoppas.
zoals ik al eerder zei, helpen bedrijven als Roofstock u huurwoningen te kopen, met een brede selectie van te kopen woningen, die in veel gevallen al worden verhuurd. Dat betekent dat ze komen met huurders! Dus je hoeft niet te rotzooien met het vinden van huurders om uw huurwoning te vullen – het is plug and play.,
als u ooit hebt nagedacht over investeren in onroerend goed, wat houdt u dan tegen? Als je al investeert, is er dan nog iets dat je kunt toevoegen?
- waarom we onze $40.000 meevaller hebben gebruikt om een vastgoedbelegging te kopen
- waarom u zou moeten overwegen onroerend goed te beleggen in uw twintiger jaren
