vanaf 1 januari heeft Californië de hele staat huur controle. Voor het eerst legt de staat grenzen aan huurwandelingen. Het is nu illegaal voor residentiële verhuurders te verhogen huur meer dan 5 procent, plus de lokale inflatie, in een jaar.
de wet, bekend als Assembly Bill 1482 of de “Tenant Protection Act of 2019”, is ontworpen om de meest “flagrante” huurtochten door heel Californië te voorkomen, waar de meeste huurders moeite hebben om te betalen voor huisvesting.,
staatswetgevers omarmen huurcontrole na meer dan twee decennia van het onderdrukken van de mogelijkheden van steden om dit op te leggen. Ze zeggen Nu dat het nodig is om een beetje verlichting te bieden aan huurders als de staat worstelt met een woningtekort, een groeiende dakloze bevolking, en een armoedecijfer van 18,2 procent, de op een na hoogste in de natie.”miljoenen huurders in Californië zijn slechts één huurverhoging of uitzetting verwijderd van het ervaren van dakloosheid”, zei de auteur van het wetsvoorstel, Assemblymember David Chiu (D-San Francisco), in oktober, toen de wetgeving werd ondertekend in de wet., “Alleen maar omdat iemand huurt maakt hen niet minder waardig van het hebben van een stabiel huis.Gavin Newsom heeft gezegd dat met AB 1482, Californië zal beschikken over de “Nation’ s strongest statewide renter protections.”AB 1482 vereist ook dat verhuurders “just cause”, zoals het niet betalen van huur, tonen bij het beëindigen van een huurovereenkomst.
Chiu e. a.hebben AB 1482 niet als huurregeling aangeduid., Dat is waarschijnlijk omdat veel economen het erover eens dat huurcontrole problemen voor huurders op de lange termijn kan verergeren door te snijden in de winsten van verhuurders en hen aan te moedigen om uit de verhuur bedrijf te krijgen.de California Rental Housing Association, die verhuurders vertegenwoordigt, was een van de grootste critici van het wetsvoorstel. It en andere groepen hebben betoogd dat Californië—en vooral Los Angeles, de derde meest onbetaalbare metro regio in de VS—moet prioriteit geven aan het bouwen van meer woningen om de kosten te verlagen., “het is jammer dat politieke opportuniteit won over een uitgebreide huisvesting oplossing die daadwerkelijk zal de staat dichter bij het doel van de gouverneur van het creëren van 3,5 miljoen nieuwe woningen,” de vereniging president Sid Lakireddy zei in een verklaring.zoals onderzoekers van het UC Berkeley ’s Terener Center for Housing Innovation waarschuwden in een rapport van juli,” bewaken tegen buitensporige huurstijgingen alleen is niet genoeg om de huisvestingscrisis in Californië aan te pakken.”
zij concludeerden uiteindelijk dat AB 1482 huurders kon helpen beschermen tegen extreme huurverhogingen., Toch moedigden ze wetgevers aan om met beleid te komen dat betaalbare woningen zou behouden—en bouwers aan te moedigen om er meer van te produceren.
uiteindelijk zullen de positieve effecten van AB 1482 afhangen van de bekendheid van het publiek met de nieuwe regels en een doeltreffende handhaving. Maar de nieuwe wet zal niet universeel worden toegepast. De huurcontrolebepalingen zullen van toepassing zijn op steden die nog geen huurcontrolewetten hebben en zullen de huurcontrole uitbreiden in steden die dat wel hebben.
hiertoe wordt hieronder een overzicht gegeven van de werking van de wet.
wordt mijn appartement verhuurd?,
Dat hangt af van waar je woont. Als u in een stad woont die nog geen lokale huurwet heeft en uw huur minstens 15 jaar oud is, is het antwoord hoogstwaarschijnlijk ” Ja.”
in een poging om nieuwbouw die hard nodig is niet te belemmeren, zal de staatswet gebouwen die in de afgelopen 15 jaar zijn gebouwd vrijstellen. Dat is een rollende datum, wat betekent dat eenheden gebouwd in 2006 zullen worden gedekt in 2021, eenheden gebouwd in 2007 zal worden gedekt in 2022, enzovoort.
Als u in een gebouw woont dat al onder de lokale huurwetten valt, zullen de regels niet veranderen.,
welke soorten gebouwen zullen worden beïnvloed?
de wet inzake huurcontrole van de staat zal voornamelijk worden toegepast op appartementen en andere meergezinsgebouwen-op enkele uitzonderingen na—samen met enkele eengezinswoningen.
flats en eengezinswoningen zijn vrijgesteld, tenzij ze eigendom zijn van een bedrijf of een vastgoedinvesteringsfonds. Duplexen waar de eigenaar woont in een van de units zullen ook worden vrijgesteld.
hoeveel gaat mijn huur omhoog?,
Als u in een stad woont die nog geen lokale huurwet heeft, zal de huurverhoging beperkt zijn tot 5 procent, plus de lokale inflatie, maar nooit meer dan 10 procent kunnen bedragen.
bijvoorbeeld, als u huurt in Redondo Beach, dat geen eigen lokale huurwet heeft, en u betaalt $ 1.550 per maand voor huur, en de inflatie van Los Angeles County metropolitan area is 3,3 procent, kan uw verhuurder uw huur verhogen tot 8,3 procent, een maandelijkse verhoging van $129.,
om huurders van wie de verhuurders misschien op een hiking binge zijn gegaan te helpen in afwachting van AB 1482, zal de wet met terugwerkende kracht zijn tot 15 maart 2019. Welk bedrag je vanaf die datum betaald hebt, is dat bedrag waarmee de verhoging zal worden gebaseerd.
hoeveel is inflatie?
het inflatiepercentage wordt gekoppeld aan het indexcijfer van de consumptieprijzen in elk grootstedelijk gebied. In Los Angeles County bedroeg het gemiddeld 2,5 procent van 2001 tot 2018. Op dit moment is de toepasselijke CPI 3,3 procent in Los Angeles en Orange County.
welke gemeenschappen hebben lokale huurwetten?,in Los Angeles County hebben de steden Santa Monica, West Hollywood, Beverly Hills, Culver City, Inglewood, de city of Los Angeles en de buurten zonder rechtspersoonlijkheid lokale huurwetten.
wat als ik in een stad woon die al huurcontrole heeft?
voor het grootste deel zullen de regels niet veranderen. AB 1482 zal de lokale huurwetten niet negeren. Het zal echter betrekking hebben op eenheden die nog niet onder de lokale wetgeving inzake huurcontrole vallen., in de stad Los Angeles bijvoorbeeld is de lokale huurwet alleen van toepassing op gebouwen die vóór 1978 zijn gebouwd. Maar enkele honderdduizenden nieuwere eenheden die in de bijna drie decennia van 1978 tot 2005 zijn geopend, zullen onder AB 1482 vallen. dus, in de stad Los Angeles, als je woont in een gebouw dat geopend is voor 1978, zal uw huur worden afgetopt onder de bepalingen van de wet van de stad (het is 4 procent dit jaar.,) Als u in een gebouw woont dat na 1978 werd geopend en ten minste 15 jaar oud is, zal de staatswet van toepassing zijn en zal uw huur worden begrensd op 5 procent, plus inflatie.
Hoe kom ik erachter wanneer mijn gebouw is gebouwd?
in het graafschap Los Angeles is het vrij eenvoudig: sluit gewoon uw adres aan op het online portaal van de beoordelaar.
Wat doet u als u denkt dat uw verhuurder de wet heeft overtreden?
Er is geen rapportage-of handhavingsmechanisme gekoppeld aan AB 1482., Assemblymember Chiu ‘ s office adviseert huurders om contact op te nemen met een advocaat of rechtsbijstand organisatie als ze vermoeden dat hun verhuurder heeft overtreden van de nieuwe wet.
wat staat er nog meer in het wetsvoorstel?
even belangrijk als het huurplafond, zeggen de voorstanders van huurders, is een bepaling die van verhuurders zal eisen dat zij bij het uitzetten van huurders “rechtvaardige oorzaak”(zoals het niet betalen van huur) aangeven. Dat zal een einde maken aan de mogelijkheid die verhuurders nu hebben, in de meeste delen van de staat, volgens CalMatters, om huurders uit te zetten zonder een expliciete reden op te geven.,
voor huurders die ten minste één jaar op het pand hebben gewoond, moeten verhuurders de huurder de mogelijkheid geven om de overtreding te “genezen”. Andere voorbeelden van just cause zijn het schenden van de voorwaarden van een huurovereenkomst en het plegen van een misdaad op het pand.
als een verhuurder de huur wil converteren naar flats of het onroerend goed “substantieel” wil renoveren, moet hij verhuiskosten betalen die gelijk zijn aan een maand huur.
deze regels zijn niet van toepassing op steden met hun eigen lokale just cause wetten, waaronder Los Angeles, Santa Monica en Glendale.
