geschreven door: Corey Janoff
Dit is een vraag die veel wordt gesteld, vooral door artsen die vanuit hun startershuis willen upgraden. Moet ik mijn huis huren of verkopen? Of moet ik mijn huis verkopen of verhuren? Dit zijn zeer valide vragen.
het bezitten van huurwoningen kan een geweldige manier zijn om passieve inkomsten te genereren. Hoe meer passief inkomen je hebt, hoe minder je nodig hebt om te werken, of hoe minder je nodig hebt om terug te trekken uit andere beleggingsrekeningen bij pensionering.,
niet veel mensen hebben de mogelijkheid om hun huis om te zetten in een huurwoning en nog steeds veroorloven om een nieuw huis te kopen, dus het is een betwistbaar punt. Veel van de artsen waar we mee werken bevinden zich echter in een unieke positie. Ze zouden kunnen gaan van een residency inkomen naar een bijwonen niveau inkomen en kan zich een veel grotere huis betaling veroorloven. Ook, Arts hypothecaire leningen stellen artsen in staat om een nieuw huis te kopen met zo weinig als 0% naar beneden. Dit kan de optie van het houden van de starter huis om het te verhuren een veel realistischer optie te maken.,
vandaag wil ik ingaan op de voor-en nadelen van het verkopen van je bestaande huis versus het verhuren ervan.
moet ik mijn huis verkopen of verhuren?
voordat we ingaan op de vraag of het de moeite waard is om uw huis te verkopen of te verhuren, wil ik weten of iemand werkelijk een huurwoning wil bezitten. Zo niet, dan is het antwoord eenvoudig; verkopen. We gaan er vandaag van uit dat je interesse hebt in het bezit van een huurwoning. Of het nu voor portefeuillediversificatie, passief inkomen, of welke reden is aantrekkelijk voor u.,
ook zijn een paar eenvoudige vragen om jezelf te stellen:
- kunt u het volgende huis betalen als u dit huis houdt en verhuurt?
- Als u er een huur van maakt, kunt u het dan voor winst huren?
kunt u het volgende huis kopen als u dit huis houdt?
een andere veronderstelling die we in deze blogpost zullen maken is dat je hoe dan ook naar een nieuw huis verhuist. Dat besluit is al genomen. Misschien neem je een baan in een andere stad. Misschien bent u een arts die de overgang van residentie in de praktijk en hebben een groeiende familie en meer ruimte nodig., Kunt u het zich veroorloven om het volgende huis te kopen zonder uw huidige huis te verkopen?
Er zijn twee belangrijke factoren: de aanbetaling en de maandelijkse kosten van de hypotheek(en). We beginnen met de aanbetaling.
kunt u de aanbetaling betalen?
Als u genoeg contant geld hebt voor een aanbetaling van 20%, kunt u doorgaan. Als je niet zo veel geld bij de hand hebt, heb je een paar opties in het krijgen goedgekeurd voor een hypotheek op het nieuwe huis.
zoals eerder vermeld, zullen sommige banken die doktersleningen aanbieden een hypotheek geven aan artsen of tandartsen zonder de gebruikelijke 20% aanbetaling., Dit is geweldig, want het verlaagt een hindernis die nodig is om een huis te kopen. Sommige kredietverstrekkers zullen zo laag gaan als 0% naar beneden (alleen sluitingskosten vereist), hoewel de meeste zullen 5-10% naar beneden, afhankelijk van het bedrag van de lening. Toch is 10% minder dan 20%. Op een $ 1M huis, dat maakt een groot verschil.
afhankelijk van de eigenschap waar u naar kijkt, kan een daling van 20% nodig zijn. Sommige banken lenen niet met minder dan 20% korting voor bepaalde appartementen of coöperaties. Het hangt vaak af van hoeveel eenheden de eigenaar bezet.
laten we aannemen dat je slechts 5-10% nodig hebt voor een aanbetaling., Je hebt ook geld nodig voor sluitingskosten, verhuiskosten en reserves. De bank laat je je bankrekening niet volledig leegzuigen voor de aanbetaling. Ze vereisen meestal ongeveer 4 maanden van hypotheekbetalingen in reserves na de aanbetaling en sluitingskosten. Als u niet genoeg geld bij de hand voor deze uitgaven, moet u mogelijk uw huis te verkopen om de volgende te kopen. Of begin met sparen.
de andere factor zijn hypotheekbetalingen op beide eigendommen.
kunt u de hypotheekbetalingen betalen?,
de aanname bij een huurwoning is dat u huurders in de woning zult hebben die u Huur betalen die de hypotheekbetaling op die woning zullen dekken. Nou, een bank wil meestal twee jaar constante huurinkomsten zien voordat ze dezelfde veronderstelling maken. Dit betekent, je moet in staat zijn om de betalingen op beide eigenschappen veroorloven om in aanmerking te komen voor een lening op het nieuwe huis. Ik zal het verder uitleggen.
hoewel er enkele uitzonderingen zijn om in aanmerking te komen voor een hypotheek, mag normaal gesproken niet meer dan 43% van uw inkomen naar schuldbetalingen gaan., Als je dat doet hebben we wat grotere zaken te bespreken, maar dat is een onderwerp voor een andere dag. Hier is hoe dit in het spel komt.
als uw hypotheekbetaling op het huidige huis $ 1.500 / maand is. Je hebt auto leningen in totaal $ 1.200 / maand. Je hebt studentenlening betalingen van $ 2.000 / maand (sommige kredietverstrekkers zullen negeren studentenlening betalingen voor artsen, dat is krankzinnig voor mij). En uw minimale credit card betalingen totaal $ 300 / maand. Die komen overeen met $5.000 / maand aan schuldbetalingen.,
als uw maandelijkse inkomen $15.000/maand ($180.000/jaar) is, is de maximale hypotheekbetaling die een bank aanbiedt zonder uw huidige woning te verkopen $1.450. Dat zou een stap terug zijn van je huidige huis.
Als u $20.000/maand verdient, kunt u in aanmerking komen voor een nieuwe hypotheek van $3.600. Afhankelijk van de woningen die u zoekt in uw gewenste omgeving, kan dat al dan niet genoeg zijn.
als dat uw opties beperkt tot huizen die u niet leuk vindt, is het antwoord eenvoudig, u moet het huidige huis (of de auto ‘ s) verkopen als u uw gewenste nieuwe huis wilt kopen.,
kunt u uw huidige woning met winst huren?
als we vaststellen dat u het nieuwe huis dat u wilt kopen zonder problemen, dan is het eerste wat ik wil weten is of uw huidige huis kan worden gehuurd voor een winst. Zei een andere manier, zal de verwachte huurinkomsten hoger zijn dan de kosten van het bezit van de huurwoning?
Noem me gek, maar ik hou van huurwoningen die geld verdienen. Ik ben niet zo enthousiast over een huurwoning die geld verliest. Dus als je jezelf afvraagt: “moet ik mijn huis huren of verkopen?,”Ik wil weten of het een winstgevende huurwoning wordt.
praat met enkele makelaars en vastgoedbeheerders om een idee te krijgen van wat zij denken dat u realistisch gezien uw woning zou kunnen huren. U kunt ook wat zoeken online zelf om te zien wat soortgelijke woningen huren voor.
laten we doen alsof uw hypotheek betaling, plus onroerend goed belastingen, verzekering, Hoa contributie (indien van toepassing), beheerkosten (als u gebruik maakt van een beheerder) samen met een aantal geschatte jaarlijkse onderhoudskosten gemiddeld $2.000/maand., Als u de woning kunt huren voor $ 2.500 / maand, dan is dat een winstgevende huurwoning!
Als u het onroerend goed realistisch kunt huren voor $ 1.500 / maand, en het kost u $ 2.000 / maand, dan is dat geen winstgevende huurwoning. Die huurwoning kost je geld. Niet goed. Maar hoe zit het met de waardevermeerdering in de tijd, of belastingaftrek?
Zeker, we kunnen diep in de getallen duiken om naar meer specifieke schattingen te kijken, maar het enige wat we echt doen is zoeken naar manieren om het vasthouden aan een eigenschap te rechtvaardigen die ons geld zal verliezen., Het Claimen van een afschrijvingskosten op het pand om uw belastingplicht te verminderen is geweldig. Maar als het pand verliest $ 6.000 per jaar, u spendeert $ 6.000 om misschien te besparen $1.500 aan belastingen.
Ik betaal liever $ 1.500 aan belastingen en verlies niet $ 6.000.
wilt u verhuurder worden? Mogelijk lange afstand?
ervan uitgaande dat uw huis met winst kan worden gehuurd, moet u beslissen of het bezit van een huurwoning u aanspreekt. Je weet hoe het is om een huiseigenaar te zijn. Denk aan alle hoofdpijn die je te maken hebt gehad met het bezitten van het huis waarin je woont., Doe nu alsof je moet omgaan met die hoofdpijn, samen met de hoofdpijn die het huis van je buurman veroorzaakt. Niet zo leuk als je het huis niet je thuis noemt.
Dat gezegd zijnde, als je geld verdient, kan de hoofdpijn het waard zijn. Sommige van hen kunnen worden verlicht door een property management bedrijf, dus je hoeft alleen te gaan met grote problemen. Dit kan vooral nuttig zijn als de huurwoning zich op een andere locatie bevindt dan uw hoofdverblijf.
wanneer u vraagt, moet ik mijn huis verkopen of het omzetten in een huurwoning, vraag jezelf eerst af of u een verhuurder wilt zijn., Spreekt het bezitten van een huurwoning u aan? Het kan een geweldige manier zijn om passief inkomen te genereren, maar het kan ook wat frustratie voor u creëren. Als je dat goed vindt, en het lijkt erop dat je het kunt verhuren voor een winst, ga er dan voor!
informatieverschaffing:
voorbeelden zijn hypothetisch en dienen uitsluitend ter illustratie. Raadpleeg een belastingprofessional voor fiscale implicaties met betrekking tot uw specifieke omstandigheden.
