Oké, vastgoedbeleggers … laten we één ding duidelijk maken.
om te groeien en te slagen in deze business, moet u begrijpen hoe u activa en potentiële beleggingseigenschappen kunt analyseren. Dat begint met het begrijpen van een van de meest fundamentele maatstaven in de vastgoedwereld:
Cap rate.
Cap rate.
Cap rate.
laten we praten over cap rate! Maak je geen zorgen – Ik zal precies uitleggen wat cap rate is en hoe de formule te gebruiken op praktische manieren om markten en huurwoningen te analyseren.,
definitie van Cap Rate
Cap rate, kort voor kapitalisatie rate, is een meting die wordt gebruikt om verschillende vastgoedinvesteringen of markten te vergelijken. Het wordt vaak berekend als de verhouding tussen het netto bedrijfsresultaat (NOI) en de oorspronkelijke acquisitiekosten van een onroerend goed (inclusief reparaties en kosten vooraf).,
Cap Rate = Annual Net Operating Income (Noi) / Purchase price
NOI = bruto huurinkomsten – vacature, belastingen, verzekering, onderhoud, overige uitgaven
u kunt cap rate op verschillende manieren gebruiken, zoals
- bij het analyseren van een individueel onroerend goed, of
- om een beter inzicht te krijgen in een volledige beleggingsmarkt door het gemiddelde van meerdere eigendommen te nemen.
een eenvoudige manier om het concept te begrijpen is om de inverse regel te begrijpen: hoe lager de cap rate, hoe duurder de eigenschap. Hoe hoger het plafond tarief, hoe goedkoper het pand.,
belangrijke opmerkingen over de Cap Rate
De Cap rate omvat geen hypotheekkosten. Dit is gunstig omdat het een meer nauwkeurige analyse geeft door geen rekening te houden met de financiering (voorwaarden, rentetarieven, enz.). Met andere woorden, het richt zich op het pand alleen zonder enige afleiding van de financiering.
een ding zie ik veel nieuwe investeerders verward door het verschil tussen cap rate en cash-on-cash rendement. Ik zal het uitleggen… ze zijn niet hetzelfde. Cap rate kan overeenkomen met uw cash-on-cash rendement als u een woning te kopen zonder enige financiering, maar nogmaals …, ze zijn zeker niet dezelfde berekening.
voorbeelden van gebruikte Cap Rate
De cap rate-vergelijking wordt gedefinieerd door drie delen:
- Noi
- aankoopprijs
- Cap rate
als u de aankoopprijs ($1MM) en NOI ($40.000) kent, kunt u eenvoudig de Cap rate vinden:
$40.000 (NOI) / $1.000.000 (aankoopprijs) = 4% (cap rate)
Het leuke van het begrijpen van de cap rate vergelijking is, als je weet 2 van de delen, kunt u gemakkelijk de derde vinden. Bijvoorbeeld:
als een gebouw verkoopt voor $1M met een limiet van 4%, dan weet je dat de NOI $40.000 is.,
4% (Cap Rate) = X (NOI) / $1.000.000 (Purchase Price)
X = $40.000
Cap rate is zeer afhankelijk van de specifieke markt waar u op zoek bent. We weten allemaal dat onroerend goed in de San Francisco Bay Area over het algemeen meer kost dan onroerend goed in het Midwesten. Dat betekent dat $ 1M kan worden gebruikt om activa die brengen in enorm verschillende NOI kopen. Bijvoorbeeld:
een gebouw van $1 miljoen met een limiet van 7%, heeft een NOI van $70.000.
een gebouw van $ 1 miljoen met een maximum van 4%, heeft een NOI van $40.000.
zoals u kunt zien…dezelfde aankoopprijs, maar verschillende rendementen op basis van locatie en markt.,
Cap rate wordt ook beïnvloed door omliggende gebouwen. Als we kijken naar twee gebouwen in dezelfde buurt, een die onlangs is bijgewerkt en een die niet was, de bijgewerkte één zou de handel op een 5% – limiet, terwijl de ene in noodzaak van renovatie kan de handel op een 7% – limiet.
een algemene vuistregel als het gaat om Cap rate? Betere buurten handelen tegen lagere cap-tarieven en slechtere buurten handelen tegen hogere cap-tarieven. Dus de volgende keer dat u ter plaatse een “onweerstaanbare” 15% cap rate eigenschap, kunt u over het algemeen aannemen dat het niet in een geweldige buurt.,
lagere cap-percentages betekenen minder risico en hogere cap-percentages zijn hoger risico… dus, het is aan u om te beslissen over het type investering dat u wilt.
kunt u de maximumpercentages wijzigen?
het antwoord is ja! Een ding wat ik leuk vind aan onroerend goed is dat je eigenlijk veel controle hebt over dit soort investeringen. Een belangrijke strategie in de investeringswereld is om “waardering afdwingen” en dat wordt meestal gedaan door het comprimeren van cap tarieven en het verhogen van NOI.
“Compressing cap rates” is simpelweg kopen tegen een hoge cap rate (goedkoper), en verkopen tegen een lagere cap rate (duurder)., Dit wordt meestal bereikt door het kopen van een woning in nood van reparatie die brengt in onder de markt huur. Zodra u het renoveren, kunt u verhuren, die Noi en de waarde van het pand verhoogt; met een beetje hulp van een appreciëren markt, het is een win-win.
Ik ben momenteel in een deal op dit moment in Phoenix waar ons businessplan vraagt om deze exacte strategie. We kochten een woning die veel ruimte heeft om de huur te verhogen nadat we het hebben gerenoveerd. Dit komt omdat het pand werd gebouwd in 1986 en heeft niet veel updates door de jaren heen gezien.,
Hier komen we als investeerders, maken het gebouw mooier en voegen voorzieningen en waarde toe. Zodra we huur hebben, beoordelen we een herfinanciering of een verkoop, afhankelijk van de marktomstandigheden. Zodra de eigenschap is omgedraaid en het uitvoeren van op zijn volledige potentieel, moet het commando top dollar.
Wat is een goede Cap Rate voor beleggers?
het snelle antwoord is: het hangt ervan af.
Ik weet het, Ik weet het … u wilde meer een concreet antwoord, maar het hangt echt af van uw persoonlijke beleggingscriteria, voorkeuren en risicotolerantie., Er is geen duidelijk antwoord, maar hier zijn drie factoren te evalueren bij het beslissen wat een “goede” cap rate is:
risicotolerantie
om verder uit te leggen, laten we een kijkje nemen op twee investeringen, een dat is een 6% cap en een dat is een 8% cap.
de 6% – limiet kan een goede pasvorm zijn voor een investeerder die op zoek is naar een meer passieve en stabiele investering. Het is misschien op een betere locatie met een betere kans op waardering.
de 8% cap eigenschap kan een goede pasvorm zijn voor een investeerder die bereid is om meer van een gok en risico te nemen. Het heeft misschien ook een beter voordeel, maar is minder stabiel.,
controle
om de vraag ” Wat is een goede cap rate?”Ik wil herhalen dat je de cap-tarieven kunt veranderen, ze zullen veranderen, en je hebt enige controle over hen tot op zekere hoogte.
alleen omdat u een 6% cap onroerend goed koopt, betekent niet dat het 6% zal blijven voor de levensduur van de investering. Door met succes het verhogen van de huur op een vastgoedbelegging (die noi verhoogt), u zult letterlijk veranderen de cap rate en verhoging van je ROI.
de toekomst
de vooruitzichten van een belegger op de toekomst van een bepaalde markt kunnen ook helpen bepalen of een cap rate “goed” is of niet., Als u er zeker van bent dat een markt is op de upswing en waarderen, kan er een reden en meer tolerantie voor het kopen van een lage cap rate onroerend goed.
Ik beveel deze strategie niet per se aan, want het is vrijwel gokken in alle opzichten. Je bent in wezen wedden dat de markt zal waarderen, en je hoopt dat de markt verandert uw “OK” investering in een grote.
analyse vervolg
aan het begin van dit bericht verklaarde Ik: om te groeien en te slagen in de vastgoedbeleggingsactiviteiten, moet u begrijpen hoe u activa en potentiële beleggingseigenschappen kunt analyseren.,
nou, dat is 100% waar. Naast het begrijpen van de Cap rate, zijn er nog een paar belangrijke formules en statistieken die u moet weten:
Cash Flow
Cash flow is de hoeveelheid contant geld die u elke maand overhoudt van een huurwoning na het betalen van alle bedrijfskosten en het opzij zetten van geld voor eventuele toekomstige reparaties.
cashflow = bruto huurinkomsten – kosten
Voor buy-and-hold beleggers is cashflow de sleutel tot het verhogen van passief inkomen. Je gaat cash flow nodig hebben als je grote plan is om je baan op te zeggen en te leven op het strand!,
Cash on Cash Return
Het cash-on-cash rendement is een goede graadmeter voor hoe goed een vastgoedbelegging zal presteren. Het geeft de verhouding van de jaarlijkse cashflow aan het bedrag van de werkelijke cash u vooraf geïnvesteerd.
Cash-on-cash return = annual cash flow / initial cash out of pocket
in het algemeen zoek ik naar eigenschappen die ten minste 7% cash-on-cash return produceren, omdat je historisch gezien ongeveer 7% kunt krijgen door te investeren in indexfondsen op lange termijn. Ik wil indexfondsen verslaan.,
IRR
de interne opbrengstvoet, of IRR, meet het rendement dat gedurende een bepaald tijdsbestek op een investering wordt behaald. Het omvat cash flow en eventuele winsten uit de verkoop van een onroerend goed. Simpel gezegd, IRR vertegenwoordigt de netto cash flow en verwachte appreciatie van een woning gedeeld door de target hold time.
hoewel IRR een handige manier is om de prestaties van uw activa te schatten over de gehele tijd dat u van plan bent om het te houden, is het niet de eerste maatstaf die ik Bekijk bij het evalueren van onroerend goed, omdat het sterk afhankelijk is van het voorspellen van jaren van cashflow en een geprojecteerde verkoopprijs., Aangezien niemand van ons een kristallen bol heeft, is het moeilijk om jaren van tevoren voorspellingen te doen en niet altijd volledig betrouwbaar.
conclusie
inzicht in de cap rate en het gebruik ervan is essentieel om een succesvolle vastgoedbelegger te worden. Hoewel het idee van een GLB-tarief zeer wiskundig lijkt, heeft het andere zeer praktische toepassingen. Het begrijpen van dit concept kan u helpen een markt te kiezen, een vastgoedtype, specifieke beleggingscriteria in te stellen, te analyseren en te beslissen of of wanneer u een onroerend goed wilt houden of verkopen.,
naast de cap rate zijn er nog andere basisformules en metrics die u vertrouwd moet maken met en in de praktijk moet brengen tijdens het analyseren van investeringen. Cash flow, cash-on-cash rendement, en IRR zijn een paar andere items die je nodig hebt om te begrijpen in de vastgoed te investeren wereld.
zoals u nu kunt begrijpen, is het begrijpen van deze informatie van cruciaal belang in deze industrie. Ga nu naar buiten, onderneem actie, en zet dit leren te gebruiken!
