Good Mood

wiele wspólnot mieszkaniowych ma strukturę stowarzyszenia właścicieli domów (HOA), która pomaga utrzymać czystą i spójną atmosferę w okolicy. Również przy zakupie mieszkania, kamienicy lub domu jednorodzinnego w ramach „planowanego rozwoju” można również napotkać strukturę HOA.

podczas gdy HOA będzie czasami oszczędzić właściciela domu z niektórych obowiązków, mogą również pochodzić z niektórych obowiązków właściciela domu., Zanim kupisz dom, który czyni cię częścią HOA, oto, co musisz wiedzieć, i pytania, które powinieneś zadać zarówno Stowarzyszenie, jak i Ty i twoja rodzina.

Planowany rozwój HOAs

przejście do planowanego rozwoju często wymaga dołączenia do HOA społeczności i uiszczenia opłat, aby pomóc w utrzymaniu wspólnych obszarów, wspólnych struktur i zewnętrznych powierzchni., Członkostwo wiąże się również z przymierzami, warunkami i ograniczeniami Stowarzyszenia (CC&R). Zasady te mogą pokrzyżować Twoje marzenie o fioletowych drzwiach wejściowych, powiedzmy, lub o pozostawieniu kampera na podjeździe, ponieważ CC &RS zazwyczaj zawierają postanowienia dotyczące wyglądu domu i pojazdów, które można zaparkować poza nim.

statystycznie rzecz biorąc, Amerykanie mają jedną na pięć szans na życie w domu, który jest częścią HOA, zgodnie z analizą danych zastosowanego mikroekonomisty Wyatt G. Clarke., Od czasu sporządzenia szacunków Clarke ' a (w 2017 r.), nieruchomości z HOAs ulegają dalszemu wzrostowi.

czy życie w planowanym rozwoju to dla ciebie dobra opcja? A jeśli tak, to które z nich mają HOAs, które mogą Ci najbardziej odpowiadać? Odpowiedzi na te pytania zależą nie tylko od twoich finansów, ale także entuzjazmu dla wspólnych udogodnień, tolerancji dla zasad i przepisów oraz komfortu z samorządem—ponieważ większość HOAs jest nadzorowana przez wolontariuszy, którzy żyją w rozwoju.,

1. Opłaty wahają się szeroko

badanie Trulia, które wykorzystało rekordy American Community Survey, stwierdzono miesięczne opłaty HOA średnio $331 miesięcznie w 2015 roku. Średnia wahała się od niskiego $218 miesiąc w Warren, Mich., do wysokości 571 dolarów w Nowym Jorku. Trulia stwierdziła, że opłaty są na ogół wyższe w starszych budynkach i kompleksach z większą liczbą jednostek ogółem.,

według Nate Martinez, agenta nieruchomości w RE/MAX Professionals w Glendale, Ariz, liczba i wielkość udogodnień dewelopera również wpływa na ceny. Na przykład, rozwój, który jest strzeżony przez bramę, i ma klub i pole golfowe może pobierać wyższe opłaty niż taki, który oferuje minimalne Bezpieczeństwo i tylko skromny obszar wspólny.

opłaty mogą się różnić nawet w ramach inwestycji, ze względu na różnice w metrażu kwadratowym, lokalizacji i orientacji, z których wszystkie mogą mieć wpływ na to, ile utrzymanie nieruchomości będzie wymagać.,

większość usług wielu aukcji (MLSs) zawiera opłaty HOA w aukcji nieruchomości. To powinno zapewnić dostęp do informacji poprzez REMAX.com, Zillow.com, Realtor.com, oraz inne miejsca notowań według Martineza.

powinieneś również dowiedzieć się, jak często opłaty wzrosły w czasie i o ile. Jeśli możesz, uzyskaj wydrukowaną historię składek HOA według roku za ostatnie 10 lat. Martinez twierdzi, że opłaty za HOA są zazwyczaj podwyższane nie więcej niż rocznie., Z doświadczenia Martineza wynika, że podwyżki HOA są zwykle mapowane z trzy do pięciu lat wcześniej, wykorzystując szacunki przyszłych kosztów mediów, robocizny, konserwacji i innych.

Sprawdź te projekcje, jeśli są dostępne. Ponieważ są to tylko szacunki, Martinez sugeruje również sprawdzenie kwoty, o którą opłaty mogą rosnąć co roku zgodnie z regulaminem HOA., W nowym kompleksie badania te mogą pomóc w ustaleniu, czy początkowe opłaty HOA zostały atrakcyjnie, nawet sztucznie, zaniżone w celu przyciągnięcia właścicieli domów i mogą znacznie wzrosnąć w czasie, aby pokryć lukę między przychodami a kosztami.

alternatywnie, odwrotnie może być w przypadku—to znaczy, opłaty HOA dla nowego rozwoju może faktycznie spadać nieco w czasie, jak Więcej domów są dodawane do rozwoju i więcej właścicieli domów są dostępne do podziału HOA stałych kosztów.

2., To, co dostajesz, również jest różne

kupując dom w zarządzanej społeczności, kupujesz pakiet zobowiązań prawnych i uprawnień oprócz fizycznej przestrzeni życiowej, mówi John Manning, zarządzający brokerem w RE / MAX na rynku w Seattle. Dokładne prawa, usługi i udogodnienia, za które odpowiedzialna jest HOA, mogą różnić się od pobieranych opłat. „Ogrodzona społeczność może mieć konserwację bramy jako jedyną umowę między właścicielami domów, lub może być HOA w miejscu z prawnym upoważnieniem do zarządzania znacznie więcej,” mówi.,

Zobacz, co jest wliczone (a nie wliczone), które wpłyną na twoje finanse domowe. Czy będziesz musiał zapłacić na przykład za wywóz śmieci? Czy narzędzia są wliczone w cenę? Które? A co z kablówką i / lub Internetem?

pamiętaj, że zapłacisz za dodatki, takie jak obiekty rekreacyjne, niezależnie od tego, czy z nich korzystasz, czy nie. Sprawdź godziny korzystania z udogodnień, takich jak baseny i korty tenisowe, aby ustalić, czy będą one działać zgodnie z Twoim harmonogramem. Jeśli uważasz, że chcesz podzielić się tymi udogodnieniami z przyjaciółmi lub rodziną, sprawdź zasady i opłaty, które dotyczą gości.,

Wyrównaj opłaty—wraz z ich włączeniami i wykluczeniami—z opłatami wynikającymi z innych wydarzeń w tym obszarze, zwłaszcza tych, które są już na twojej liście. „Jeśli chcesz wiedzieć o zakresach HOA dla Twojego regionu, najlepszym źródłem będzie profesjonalny broker Nieruchomości, który ma wiedzę na temat stowarzyszeń właścicieli domów”, mówi broker Manning.

3. Mogą obowiązywać dodatkowe opłaty

Hoa może przyjąć jedno z kilku podejść do zarządzania finansami., Te wybory szczególnie wpływają na sposób finansowania nieoczekiwanych wydatków i takich inwestycji kapitałowych, jak wymiana systemu HVAC.

według Johna Manninga, managing broker w RE / MAX na rynku w Seattle, „niektóre stowarzyszenia wolą dużą rezerwę gotówkową pod ręką, aby spełnić obowiązki konserwacyjne, prawne lub zarządcze w miarę ich powstawania. Inne mają niższe opłaty i polegają na specjalnych ocenach-funduszach pobieranych poza opłatami HOA—za naprawy i konserwację.- Opłaty te są podobne do ocen podatkowych nakładanych czasami przez samorządy.,

oto jak działa trasa oceny: gdy pojawia się poważny wydatek, taki jak wymiana dachu lub windy, a rezerwy HOA nie mają środków na opłacenie go—stowarzyszenie może obciążyć każdego właściciela domu specjalną oceną. Opłaty te mogą sięgać tysięcy dolarów.

według Manninga wielkość funduszu rezerwowego będzie zależeć nie tylko od podejścia HOA, ale także od wieku, stanu i udogodnień budynku., Zmiany często sporządzają wieloletnie plany napraw i Inwestycji Kapitałowych, w tym ich roczne koszty i oczekiwane saldo w funduszu rezerwowym w momencie, gdy wymagane będą nakłady.

poproś o zapoznanie się z tymi dokumentami, zwracając szczególną uwagę na to, jak dobrze potrzebne wydatki pokrywają się z saldem funduszu rezerwowego. Profesjonalna pomoc może być cenna podczas przeglądania tych arkuszy kalkulacyjnych. Jego firma, mówi Manning, ma ” zlecić klientom omówienie sprawozdań finansowych z ekspertem CPA w analizie finansów.,”

HOA powinien być w stanie dostarczyć taką listę. Zapytaj też, czy w przyszłości planowane są jakieś specjalne oceny. Zauważ, że ekonomia skali może oznaczać, że specjalne oceny dla określonego wydatku kapitałowego mogą być mniejsze w HOAs, które mają wielu członków i wyższe w mniejszych HOAs, gdzie podobny wydatek będzie miał mniej właścicieli domów, aby go sfinansować.

4. Opłaty i akceptacja kredytu hipotecznego

rozważając zakup nieruchomości w planowanej inwestycji, będziesz oczywiście uwzględniać wpływ jej składek HOA na ogólne Finanse., Tak też będą Potencjalni kredytodawcy hipoteczni.

podobnie jak w przypadku podatków od nieruchomości (które, nawiasem mówiąc, nie są wliczone w opłaty HOA w większości przypadków), banki wezmą pod uwagę miesięczne opłaty HOA przy podejmowaniu decyzji, jak duży kredyt hipoteczny będziesz w stanie sobie pozwolić. W rezultacie możesz zmagać się z irytującymi transakcjami, gdy decydujesz między nieruchomościami. Wyższe opłaty HOA mogą pozostawić cię z mniejszą zatwierdzoną kwotą do wydania na dom w porównaniu z wyborem alternatywnej nieruchomości z niskimi lub bez opłat.,

Co ciekawe, obecność opłat niekoniecznie zmniejsza wartość nieruchomości; jeśli już, istnieją dowody na odwrotny skutek. Badania przeprowadzone przez mikroekonomist Clarke wykazały, że po zrównaniu wielkości domu i lokalizacji, nieruchomości, które były częścią HOA sprzedawane średnio o 4% więcej niż te, które nie były w związku. Premia jest najwyższa, stwierdził, gdy Dom i rozwój są nowe; maleje z wiekiem.,

twój potencjalny pożyczkodawca może podać kwotę płatności za kredyt hipoteczny, a Ty powinieneś mieć już numery podatku od nieruchomości i HOA-fee. Jeśli dopiero zaczynasz poszukiwania domu—i nie masz jeszcze relacji z kredytodawcami-użyj kalkulatora kredytu hipotecznego online, aby oszacować prawdopodobną spłatę kredytu hipotecznego dla kapitału, którego szukasz, i wprowadzić inne istotne informacje, w tym planowaną zaliczkę.

ponownie, każdy pożyczkodawca, z którym rozmawiasz, może to zapewnić., Alternatywnie, wiele internetowych kalkulatorów kredytów hipotecznych, w tym ten, z którym powiązaliśmy powyżej, pozwala również żądać ofert od kredytodawców hipotecznych na temat stawek i maksymalnych zatwierdzonych kwot.

5. Przymierza się liczą

ponieważ zasady i przepisy poszczególnych HOA mogą być unikalne, nie polegaj na informacjach z drugiej ręki lub doświadczeniach z przeszłości w innych opracowaniach, aby dowiedzieć się, czym są zasady i Przymierza HOA. I zastanów się, czy będziesz w stanie z nimi żyć.,

Jeśli nie możesz znaleźć CC& RS online, na stronie internetowej HOA, poproś swojego agenta nieruchomości o ich nabycie lub uzyskanie poprzez bezpośredni kontakt z HOA. Sprawdź, czy dokument jest aktualny, zanim przejdziesz zbyt daleko w proces zakupu.

, Oprócz koloru drzwi i tym podobnych, CC&Rs może ograniczać wysokość trawy, czy można sadzić lub usuwać drzewa, jakie typy pojazdów można parkować na ulicy lub na podjeździe (zakazy na kamperach parkingowych nie są rzadkością, na przykład), jak wysokie mogą być ogrodzenia i jakie rodzaje pokryć można używać na oknach od strony ulicy.

Jeśli przyjazne dla środowiska życie jest osobistym priorytetem, sprawdź zielone przepisy HOA, zaczynając od tego, co można sadzić wokół domu i jak ta roślinność może być utrzymywana.,

na przykład niektóre HOAs nie pozwalają na xeriscaping, przyjazną dla środowiska formę kształtowania krajobrazu dla suchego klimatu i mogą ograniczać rozmiar i skład każdego ogrodu, który sadzisz. Zasady mogą również dyktować stosowanie określonych nawozów, pestycydów lub systemów tryskaczowych do utrzymania stoczni i zakaz takich jak stosy kompostu i paneli słonecznych.

sprawdź, czy nie ma żadnego języka, który może uniemożliwić lub po prostu skomplikować wynajem twojej nieruchomości. To, co jest uważane za zwyczajowe, może zależeć od jurysdykcji., „W okolicy Seattle często można znaleźć zakazy wynajmu krótkoterminowego. HOAs ma interes w ograniczeniu odsetka lokali Nie zamieszkanych przez właściciela, ponieważ kredytodawcy hipoteczni mogą być niechętni kredytowaniu budynków o wysokim wynajmie ” – mówi Manning.

6. Zarządzanie konfliktami

jak w każdej społeczności, nieporozumienia pojawiają się w ramach planowanego rozwoju, czasami z powodu niektórych mieszkańców naginających lub łamiących zasady. Zanim dokonasz zakupu, dowiedz się, w jaki sposób zasady są ustalane i egzekwowane oraz jakie kary są nakładane na osoby łamające Zasady.,

W niektórych HOAs, wyniki mogą obejmować grzywnę lub pozwany lub o Hoa umieścić zastawu na swoim domu. Zwróć szczególną uwagę na to, czy HOA może przejąć Twoją nieruchomość za niepłacenie należności HOA lub niepłacenie grzywien wynikających z naruszeń CC&R.

zapytaj o proces rozwiązywania wszelkich konfliktów, a także jak HOA zarządza dodawaniem lub zmienianiem zasad.

poproś o listę lub inne rozliczenie konfliktów i naruszeń reguł, które Stowarzyszenie musiało rozwiązać., Jeśli te informacje nie zawierają szczegółów pozwów, zapytaj o nie. Pamiętaj, aby sprawdzić wszelkie przeszłe, obecne lub toczące się procesy sądowe, w których Hoa jest zaangażowany. Ponadto, przeglądać wyniki takich przypadków.

7. Reputacja HOA

ponieważ Stowarzyszenie zasadniczo służy jako samorząd lokalny dla społeczności, opłaca się sprawdzać, kto je prowadzi i jak dobrze ci ludzie funkcjonują razem.

bardzo często HOAs jest nadzorowany przez mieszkańców społeczności, którzy zajmują swoje stanowiska jako wolontariusze i są wybierani przez członków Stowarzyszenia., Jednak niektóre stowarzyszenia są w pełni zarządzane profesjonalnie. Jeśli prywatna firma zarządza HOA, zbadaj jego reputację przed zakupem. Jeśli HOA ma jakichś pracowników lub firmy, którym zleca zadania, zapytaj o te podmioty i pracę, którą wykonują.

Porozmawiaj, jeśli możesz, z niektórymi obecnymi właścicielami budynku—tymi, którzy nie są w zarządzie HOA i mieszkają w budynku od kilku lat. Jak funkcjonuje Zarząd? Czy różnice zdań są zwykle traktowane w sposób cywilizowany i konstruktywny?, Bądź czujny na oznaki częstego, nawet wiecznego dramatu. Podobnie jak w przypadku innych organów rządzących, HOAs może być utrudniony przez egotyzm, sztuki władzy i małostkową politykę.

Zapytaj też prezydenta o zainteresowanie mieszkańców służbą w zarządzie: czy jest do tego duża motywacja, czy względna obojętność?, Ta rozmowa może również zmotywować Cię (lub nie) do samodzielnego zasiadania w Radzie, co wymagałoby wybrania i poświęcenia trochę wolnego czasu na nowe obowiązki.

8. Przestrzeganie HOA

nie polegaj na odpowiednim powiadamianiu o wszelkich utrzymujących się problemach między Stowarzyszeniem a aktualnym właścicielem domu, który Cię interesuje. Brak pytania o te problemy w odpowiednim czasie może spowodować, że odziedziczysz je po objęciu nieruchomości.,

niektóre potencjalne problemy mogą być oczywiste, takie jak martwe lub zarośnięte krajobrazy lub łuszczenie się farby. I odwrotnie, czy właściciel dokonał zewnętrznych ulepszeń lub innych zmian w nieruchomości bez uzyskania zgody HOA? Jeśli te zmiany nie są zgodne z zasadami, co może się z tobą stać, jeśli jesteś właścicielem nieruchomości? Możesz zmusić właściciela do rozwiązania problemów w ramach umowy sprzedaży lub zapewnić gotówkę przy zamknięciu.

9., Obowiązki ubezpieczeniowe

podobnie jak w przypadku własności nieruchomości, przepisy ubezpieczeniowe w ramach planowanej inwestycji można również podzielić, z HOA pokrywającym niektóre zagrożenia lub obszary i właścicielem domu odpowiedzialnym za inne.

są one często wymagane przez prawo państwowe. Na przykład na Florydzie, kondominium HOA musi ubezpieczyć wszystkie wspólne nieruchomości, które obejmuje każdą część budynku aż do nieukończonej płyty gipsowo-kartonowej jednostki., Tymczasem właściciel domu jest odpowiedzialny za ubezpieczenie całego mienia osobistego w swojej jednostce, w tym urządzeń, podłogi, szafki, zabiegi okienne i tym podobne.

Sprawdź prawo dla Państwa, w którym będziesz żył, aby uzyskać dokładny podział wymagań. Potwierdź, że HOA dla nieruchomości, którą rozważasz, spełnia te wymagania.,

ubezpieczenie od katastrof jest szczególnie ważne, jeśli rozważasz zakup mieszkania lub kamienicy w obszarze podatnym na poważne klęski żywiołowe, takie jak powodzie, trzęsienia ziemi, zamiecie, pożary, tornada lub huragany. „W północno-zachodnim Pacyfiku, ubezpieczenie trzęsienie ziemi jest bardzo powszechne, choć nie jest wymagane,” mówi Manning.

sprawdź, czy HOA zapewnia dodatkowe pokrycie jako atut posiadania w ramach rozwoju. „myśląca przyszłościowo HOA może uatrakcyjnić budynek mieszkalny” – mówi Manning., Mogą dodać ” trzęsienie ziemi i inne rodzaje ubezpieczenia ryzyka, będą odzwierciedlone w Hoa składki właściciela domu.”Należy, Oczywiście, potwierdzić, czy takie dodatkowe pokrycie obejmuje również obszary, które są odpowiedzialność prawną właściciela domu, lub tylko do tych w ramach kompetencji HOA.

Dolna linia

życie w planowanym rozwoju—i bycie rządzonym częściowo przez zasady HOA—może być mieszanym błogosławieństwem., Oferuje perspektywę wymiany pewnej kontroli nad domem w celu zmniejszenia obowiązków związanych z jego utrzymaniem i z korzyścią dla korzystania ze wspólnych udogodnień i bezpieczeństwa. Może jednak również wymienić zróżnicowany wygląd typowej dzielnicy na bardziej jednolity wygląd, choć z mniejszą szansą na smak dekoracji sąsiada lub niechlujne nawyki konserwacyjne stają się problemem dla Ciebie.

to, jak dobrze przyjmiesz te ustępstwa, przyczyni się do tego, jak szczęśliwy będziesz w mieszkaniu lub innym „planowanym domu.,”Jeśli zdecydujesz się na zakup, pamiętaj o zaangażowaniu profesjonalistów, w tym pośrednika w obrocie nieruchomościami, który zna planowane projekty i Hoa, ponieważ mają one wiele nietypowych aspektów w porównaniu z zakupem domu jednorodzinnego.