.. wyjaśnijmy sobie jedno.
aby rozwijać się i odnosić sukcesy w tym biznesie, musisz zrozumieć, jak analizować aktywa i potencjalne nieruchomości inwestycyjne. To zaczyna się od zrozumienia jednego z najbardziej fundamentalnych wskaźników w świecie nieruchomości:
Cap rate.
wskaźnik Cap.
wskaźnik Cap.
porozmawiajmy o cap rate! Nie martw się-wyjaśnię dokładnie, co to jest cap rate i jak wykorzystać jego formułę w praktyczny sposób do analizy rynków i nieruchomości na wynajem.,
definicja Cap Rate
cap rate, która jest skrótem od stopy kapitalizacji, jest miarą używaną do porównywania różnych inwestycji lub rynków nieruchomości. Jest on często obliczany jako stosunek dochodu operacyjnego netto (NOI) do pierwotnego kosztu nabycia nieruchomości (w tym napraw z góry i wydatków).,
Cap Rate = roczny dochód operacyjny netto (NOI) / cena zakupu
NOI = dochód brutto z NAJMU – Wolne miejsca pracy, podatki, ubezpieczenia, utrzymanie, inne wydatki
możesz użyć cap rate na różne sposoby, takie jak
- podczas analizy pojedynczej nieruchomości lub
- , aby lepiej zrozumieć cały rynek inwestycyjny, biorąc średnią z wielu nieruchomości.
prostym sposobem na zrozumienie tego pojęcia jest zrozumienie jego odwrotnej reguły: im niższa stawka ograniczenia, tym droższa nieruchomość. Im wyższa stawka cap, tym tańsza nieruchomość.,
Ważne uwagi na temat stopy ograniczenia
Stopa ograniczenia nie obejmuje żadnych kosztów kredytu hipotecznego. Jest to korzystne, ponieważ daje bardziej dokładną analizę poprzez Nie faktoring w finansowaniu (warunki, stopy procentowe itp.). Innymi słowy, koncentruje się on na samej nieruchomości bez rozpraszania finansowania.
jedną z rzeczy, którą widzę wielu nowych inwestorów, jest różnica między stopą cap a zwrotem gotówkowym. Pozwól mi wyjaśnić… nie są takie same. Cap rate można dopasować cash-on-cash zwrotu, jeśli kupisz nieruchomość bez finansowania, ale ponownie …, zdecydowanie nie są to te same obliczenia.
przykłady współczynnika ograniczenia w użyciu
równanie współczynnika ograniczenia jest zdefiniowane przez trzy części:
- NOI
- cena zakupu
- stawka ograniczenia
Jeśli znasz cenę zakupu (1 mm) i NOI (40 000 USD)…możesz łatwo znaleźć współczynnik ograniczenia:
40 000 USD (NOI)/$1,000,000 (cena zakupu) = 4% (stopa ograniczenia)
fajną rzeczą w zrozumieniu równania stawki ograniczenia jest to, że jeśli znasz 2 części, możesz łatwo znaleźć 3. Na przykład:
Jeśli budynek sprzedaje się za 1 mln USD przy pułapie 4%, Wtedy wiesz, że NOI wynosi 40 000 USD.,
4% (Cap Rate) = X (NOI)/1 000 000 USD (cena zakupu)
X = 40 000 USD
cap rate jest bardzo zależny od konkretnego rynku, na którym patrzysz. Wszyscy wiemy, że nieruchomość w San Francisco Bay Area generalnie kosztuje więcej niż nieruchomość na Środkowym Zachodzie. Oznacza to, że 1 mln USD można wykorzystać na zakup aktywów, które wprowadzają znacznie różne NOI. Na przykład:
budynek o wartości 1 miliona dolarów z limitem 7% mA 70 000 dolarów NOI.
budynek wart milion dolarów z limitem 4%, mA 40 000 NOI.
Jak widać…ta sama cena zakupu, ale różne zwroty w zależności od lokalizacji i rynku.,
na wysokość kapsuły wpływają również okoliczne budynki. Patrząc na dwa budynki w tej samej dzielnicy, jeden, który został niedawno zaktualizowany i jeden, który nie był, zaktualizowany może handlować na poziomie 5%, podczas gdy ten, który wymaga remontu, może handlować na poziomie 7%.
ogólna zasada, jeśli chodzi o cap rate? Lepsze dzielnice handlują po niższych stawkach cap i gorsze dzielnice handlują po wyższych stawkach cap. Więc następnym razem, gdy zauważysz” nieodpartą ” nieruchomość o wartości 15%, możesz ogólnie założyć, że nie jest to świetna dzielnica.,
niższe wskaźniki WPR oznaczają mniejsze ryzyko, a wyższe wskaźniki WPR są wyższe ryzyko… więc to do ciebie, aby zdecydować się na rodzaj inwestycji chcesz.
czy można zmienić stawki Cap?
odpowiedź brzmi tak! Jedną z rzeczy, które uwielbiam w Nieruchomościach, jest to, że w rzeczywistości masz dużą kontrolę nad tego typu inwestycjami. Kluczową strategią w świecie inwestowania jest „wymuszanie aprecjacji”, co zwykle odbywa się poprzez kompresję stóp kapitalizacji i zwiększenie NOI.
„Compressing cap rates” to po prostu kupowanie po wysokim cap rate (tańsze), a sprzedaż po niższym cap rate (droższe)., Zwykle osiąga się to poprzez zakup nieruchomości wymagającej naprawy, która przynosi poniżej czynszu rynkowego. Po remoncie można podnieść czynsz, co zwiększa NOI i wartość nieruchomości; przy odrobinie pomocy z rynku, jest to win-win.
obecnie jestem w umówionym miejscu w Phoenix, gdzie nasz biznes plan zakłada taką właśnie strategię. Kupiliśmy nieruchomość, która ma dużo miejsca do podniesienia czynszu po remoncie. To dlatego, że nieruchomość została zbudowana w 1986 roku i nie widział wiele aktualizacji przez lata.,
tutaj wkraczamy jako inwestorzy, ulepszamy budynek i dodajemy udogodnienia i wartość. Po podwyższeniu czynszu dokonamy oceny refinansowania lub sprzedaży, w zależności od warunków rynkowych. Gdy nieruchomość jest odwrócona i wykonuje w pełni swój potencjał, powinien dowodzić najwyższego dolara.
Jaka jest dobra stopa kapitalizacji dla inwestorów?
szybka odpowiedź brzmi: to zależy.
wiem, wiem … chciałeś bardziej konkretnej odpowiedzi, ale tak naprawdę zależy to od twoich osobistych kryteriów inwestycyjnych, preferencji i tolerancji ryzyka., Nie ma jasnej odpowiedzi, ale oto trzy czynniki, które należy ocenić przy podejmowaniu decyzji, co to jest „dobry” wskaźnik capture:
tolerancja ryzyka
aby dokładniej wyjaśnić, przyjrzyjmy się dwóm inwestycjom, jedna z 6% Capture i jedna z 8% capture.
nieruchomość o kapitale 6% może być dobrym wyborem dla inwestora poszukującego bardziej pasywnej i stabilnej inwestycji. Może być w lepszej lokalizacji z większą szansą na uznanie.
nieruchomość o pułapie 8% może być dobrym wyborem dla inwestora, który jest gotów podjąć większe ryzyko i ryzyko. To może mieć lepsze plusy, jak również, ale jest mniej stabilny.,
Kontrola
w celu dalszej odpowiedzi na pytanie „Co to jest dobry wskaźnik cap?- Chcę powtórzyć, że możesz zmienić stawki WPR, One się zmienią i do pewnego stopnia masz nad nimi pewną kontrolę.
to, że kupisz nieruchomość o wartości 6% nie oznacza, że pozostanie ona na poziomie 6% przez cały okres trwania inwestycji. Podnosząc czynsze na nieruchomości inwestycyjnej (co zwiększa NOI), dosłownie zmienisz stopę ograniczenia i zwiększysz zwrot z inwestycji.
przyszłość
perspektywa inwestora na przyszłość danego rynku może również pomóc w ustaleniu, czy kurs cap jest „dobry”, czy nie., Jeśli jesteś przekonany, że rynek jest w górę i docenia, może istnieć powód i większa tolerancja na zakup nieruchomości o niskiej stopie procentowej.
niekoniecznie polecam tę strategię, ponieważ jest to praktycznie hazard w każdym sensie. Zasadniczo zakładasz, że rynek doceni i masz nadzieję, że rynek zamieni Twoją” OK ” inwestycję w świetną.
Analiza kontynuowana
na początku tego postu stwierdziłem: aby rozwijać się i odnosić sukcesy w branży inwestowania w nieruchomości, musisz zrozumieć, jak analizować aktywa i potencjalne nieruchomości inwestycyjne.,
Cóż, to w 100% prawda. Oprócz zrozumienia wskaźnika pułapu istnieje jeszcze kilka kluczowych formuł i wskaźników, które powinieneś znać:
Cash Flow
Cash flow to kwota gotówki, którą pozostały w każdym miesiącu z wynajmu nieruchomości po zapłaceniu wszystkich kosztów operacyjnych i odłożeniu pieniędzy na przyszłe naprawy.
Cash flow = przychody z najmu brutto – wydatki
dla inwestorów typu buy-and-hold przepływy pieniężne są kluczem do zwiększenia pasywnego dochodu. Będziesz potrzebował gotówki, jeśli twoim wielkim planem jest rzucić pracę i żyć na plaży!,
Cash on Cash Return
cash-on-cash return to dobry wskaźnik tego, jak dobrze sprawdzi się nieruchomość inwestycyjna. Wyraża stosunek rocznych przepływów pieniężnych do kwoty rzeczywistej gotówki zainwestowanej z góry.
cash-on-cash return = roczne przepływy pieniężne/początkowa gotówka z kieszeni
generalnie Szukam nieruchomości, które generują co najmniej 7% cash-on-cash return, ponieważ historycznie można uzyskać około 7% inwestując w długoterminowe fundusze indeksowe. Chcę pokonać fundusze indeksowe.,
IRR
wewnętrzna stopa zwrotu, lub IRR, mierzy stopę zwrotu uzyskaną z inwestycji w określonym przedziale czasowym. Obejmuje przepływy pieniężne i wszelkie zyski ze sprzedaży nieruchomości. Mówiąc najprościej, IRR reprezentuje przepływy pieniężne netto nieruchomości i oczekiwaną aprecjację podzieloną przez docelowy czas utrzymywania.
chociaż IRR jest pomocnym sposobem oszacowania wydajności aktywów przez cały czas, który planujesz utrzymać, nie jest to pierwsza metryka, na którą patrzę przy ocenie nieruchomości, ponieważ opiera się w dużej mierze na prognozowaniu lat przepływów pieniężnych i przewidywanej ceny sprzedaży., Ponieważ nikt z nas nie ma kryształowej kuli, prognozowanie lat z wyprzedzeniem jest trudne i nie zawsze w pełni wiarygodne.
podsumowanie
zrozumienie cap rate i jego zastosowań jest kluczem do stania się odnoszącym sukcesy inwestorem nieruchomości. Chociaż idea wskaźnika pułapu może wydawać się bardzo matematyczna, ma inne bardzo praktyczne zastosowania. Zrozumienie tej koncepcji może pomóc Ci wybrać rynek, typ nieruchomości, ustawić konkretne kryteria inwestowania, przeanalizować i zdecydować, czy lub kiedy utrzymać lub sprzedać nieruchomość.,
oprócz wskaźnika cap, istnieją inne podstawowe formuły i wskaźniki, z którymi powinieneś się zapoznać i zastosować w praktyce podczas analizy inwestycji. Przepływy pieniężne, zwrot gotówki na gotówkę i IRR to kilka innych elementów, które musisz zrozumieć w świecie inwestowania w nieruchomości.
jak już można zrozumieć, uchwycenie tych informacji jest kluczowe w tej branży. Teraz wyjdź, podejmij działania i wykorzystaj tę naukę!
