Autor: Corey Janoff
jest to pytanie, które często nam zadają, zwłaszcza lekarze, którzy chcą przejść na wyższy poziom ze swojego domu startowego. Mam wynająć dom czy sprzedać? Czy mam sprzedać dom, czy wynająć? To bardzo ważne pytania.
posiadanie nieruchomości na wynajem może być świetnym sposobem na generowanie pasywnego dochodu. Im więcej masz pasywnego dochodu, tym mniej będziesz musiał pracować lub tym mniej będziesz musiał wycofać się z innych kont inwestycyjnych na emeryturze.,
niewiele osób ma możliwość przekształcenia swojego domu w nieruchomość na wynajem i wciąż stać na zakup nowego domu, więc jest to kwestia sporna. Wielu lekarzy, z którymi współpracujemy, znajduje się jednak w wyjątkowej sytuacji. Mogą przejść od dochodu rezydenta do dochodu na poziomie uczęszczania i mogą sobie pozwolić na znacznie większą Płatność domu. Ponadto kredyty hipoteczne dla lekarzy umożliwiają lekarzom zakup nowego domu z zaledwie 0% zniżką. Może to sprawić, że opcja utrzymania domu startowego do wynajęcia będzie znacznie bardziej realistyczną opcją.,
dzisiaj chcę zagłębić się w plusy i minusy sprzedaży istniejącego domu a wynajmu go.
mam sprzedać dom czy wynająć?
zanim zaczniemy zastanawiać się, czy warto sprzedać lub wynająć dom, chcę się dowiedzieć, czy ktoś rzeczywiście chce posiadać nieruchomość na wynajem. Jeśli nie, to odpowiedź jest łatwa; sprzedać. Przyjmiemy dziś założenie, że jesteś zainteresowany posiadaniem nieruchomości na wynajem. Niezależnie od tego, czy chodzi o dywersyfikację portfela, pasywny dochód, czy jakikolwiek powód jest dla Ciebie atrakcyjny.,
również kilka łatwych do zadania pytań to:
- czy stać Cię na następny dom, jeśli zatrzymasz ten i wynajmiesz go?
- jeśli zamienisz go na wynajem, czy możesz go wynająć z zyskiem?
czy stać Cię na kupno kolejnego domu, jeśli zatrzymasz ten?
kolejnym założeniem, które podejmiemy w tym wpisie na blogu, jest to, że przeprowadzasz się do nowego domu tak czy inaczej. Ta decyzja już została podjęta. Może bierzesz pracę w innym mieście. Być może jesteś lekarzem, który przechodzi z rezydencji do praktyki i ma powiększającą się rodzinę i potrzebuje więcej miejsca., Czy stać Cię na zakup kolejnego domu bez sprzedaży obecnego domu?
są tu dwa główne czynniki: zaliczka i miesięczny koszt kredytu hipotecznego. Zaczniemy od zaliczki.
czy stać Cię na zaliczkę?
Jeśli masz wystarczająco dużo gotówki na 20% zaliczki, możesz pominąć. Jeśli nie masz tyle gotówki pod ręką, Masz kilka możliwości uzyskania zgody na kredyt hipoteczny na nowy dom.
jak wspomniano wcześniej, niektóre banki, które oferują programy kredytowe dla lekarzy, udzielą kredytu hipotecznego lekarzom lub dentystom bez zwyczajowej zaliczki w wysokości 20%., Jest to świetne, ponieważ obniża przeszkodę wymaganą do zakupu domu. Niektórzy kredytodawcy pójdą tak nisko, jak 0% w dół (wymagane są tylko koszty zamknięcia), chociaż większość będzie wymagać 5-10% w dół, w zależności od kwoty pożyczki. Jednak 10% to mniej niż 20%. W domu za milion dolarów, to robi wielką różnicę.
w zależności od nieruchomości, na którą patrzysz, może być wymagane 20% zniżki. Niektóre banki nie udzielą kredytów z mniej niż 20% zniżką na niektóre mieszkania lub Spółdzielnie. Często zależy to od tego, ile jednostek jest zajmowanych przez właściciela.
Załóżmy, że potrzebujesz tylko 5-10% na zaliczkę., Będziesz również potrzebował pieniędzy na koszty zamknięcia, koszty przeprowadzki i rezerwy. Bank nie pozwoli Ci całkowicie opróżnić konta bankowego za zaliczkę. Zazwyczaj wymagają około 4 miesięcy spłaty kredytu hipotecznego w rezerwach po zaliczce i kosztach zamknięcia. Jeśli nie masz wystarczającej ilości gotówki na te wydatki, być może będziesz musiał sprzedać swój dom, aby kupić następny. Albo zacznij oszczędzać.
drugim czynnikiem jest spłata kredytu hipotecznego na obu nieruchomościach.
czy stać Cię na kredyt hipoteczny?,
przy wynajmie nieruchomości zakłada się, że najemcy będą płacić czynsz, który pokryje spłatę kredytu hipotecznego na tej nieruchomości. Bank zazwyczaj chce mieć dwa lata stałego dochodu z najmu, zanim zrobi to samo założenie. Oznacza to, że musisz być w stanie sobie pozwolić na płatności na obu nieruchomości, aby zakwalifikować się do kredytu na nowy dom. Pozwól, że wyjaśnię.
chociaż istnieją pewne wyjątki, aby zakwalifikować się do kredytu hipotecznego, zazwyczaj nie możesz mieć więcej niż 43% swoich dochodów przeznaczonych na spłatę zadłużenia., Jeśli tak, mamy ważniejsze sprawy do omówienia, ale to temat na inny dzień. Oto, jak to wchodzi w grę.
Jeśli twoja spłata kredytu hipotecznego na bieżącym domu wynosi 1500 USD / miesiąc. Masz kredyty samochodowe w sumie $1,200 / miesiąc. Masz raty kredytu studenckiego w wysokości $2,000/miesiąc (niektórzy pożyczkodawcy zignorują raty kredytu studenckiego dla lekarzy, co jest dla mnie szalone). A minimalna kwota płatności kartą kredytową wynosi $300 / miesiąc. Te sumują się do $5,000 / miesiąc w spłacie długu.,
Jeśli twój miesięczny dochód wynosi $15,000 / miesiąc ($180,000/rok), maksymalna spłata kredytu hipotecznego, którą bank zaoferuje bez sprzedaży Twojego obecnego domu, wynosi $1,450. To byłby krok w dół od Twojego obecnego domu.
jeśli zarobisz $20,000/miesiąc, możesz zakwalifikować się do nowego kredytu hipotecznego w wysokości $3,600. W zależności od domów, które patrzysz w pożądanym obszarze, może to lub nie wystarczy.
Jeśli to ogranicza twoje opcje do domów, których nie lubisz, odpowiedź jest łatwa, musisz sprzedać obecny dom (lub samochody), jeśli chcesz kupić pożądany nowy dom.,
czy możesz wynająć swój obecny dom z zyskiem?
jeśli stwierdzimy, że nowy dom można kupić bez żadnych problemów, to pierwszą rzeczą, którą chcę wiedzieć, jest to, czy obecny dom można wynająć z zyskiem. Czy oczekiwany przychód z najmu będzie większy od kosztów posiadania wynajmowanej nieruchomości?
Nazwij mnie szalonym, ale lubię wynajmować nieruchomości, które zarabiają. Nie jestem tak podekscytowany posiadaniem nieruchomości na wynajem, która traci pieniądze. Więc jeśli zadajesz sobie pytanie: „mam wynająć dom, czy go sprzedać?,”Chcę wiedzieć, czy będzie to opłacalna nieruchomość na wynajem.
Porozmawiaj z agentami nieruchomości i firmami zarządzającymi nieruchomościami, aby dowiedzieć się, na co ich zdaniem można realistycznie wynająć dom. Możesz również poszukać w Internecie, aby zobaczyć, do czego podobne nieruchomości są wynajmowane.
udawajmy, że Twoja spłata kredytu hipotecznego, plus podatki od nieruchomości, ubezpieczenie, opłaty HOA (jeśli dotyczy), opłaty za zarządzanie (jeśli korzystasz z zarządcy nieruchomości) wraz z szacowanymi rocznymi kosztami utrzymania średnio 2000 USD / miesiąc., Jeśli możesz wynająć nieruchomość za $2,500 / miesiąc, to jest to opłacalna nieruchomość na wynajem!
Jeśli możesz realistycznie wynająć nieruchomość za $1,500/miesiąc, a to kosztuje $ 2,000 / miesiąc, to nie jest to opłacalna nieruchomość na wynajem. Ta nieruchomość traci pieniądze. Niedobrze. Ale co z wyceną nieruchomości w czasie, lub odliczeń podatkowych?
Oczywiście, możemy zanurkować głęboko w liczbach, aby spojrzeć na bardziej szczegółowe szacunki, ale tak naprawdę szukamy sposobów na usprawiedliwienie posiadania nieruchomości, która straci nam pieniądze., Roszczenie o odpis amortyzacyjny na nieruchomość w celu zmniejszenia zobowiązania podatkowego jest wielki. Ale jeśli nieruchomość traci $6,000 rocznie, wydajesz $6,000, aby zaoszczędzić $ 1,500 w podatkach.
wolałbym zapłacić 1500 $podatków i nie stracić 6000$.
chcesz zostać właścicielem? Potencjalnie na odległość?
zakładając, że twój dom można wynająć z zyskiem, musisz zdecydować, czy posiadanie wynajmowanej nieruchomości jest dla ciebie atrakcyjne. Wiesz jak to jest być właścicielem domu. Pomyśl o wszystkich bólach głowy, które miałeś do czynienia z właścicielem domu, w którym mieszkasz., Teraz udawaj, że musisz poradzić sobie z tymi bólami głowy, wraz z bólami głowy, które wywołuje dom twojego sąsiada. Nie tak zabawne, gdy nie nazywasz posiadłości swoim domem.
jeśli zarabiasz pieniądze, może warto. Niektóre z nich mogą zostać złagodzone przez firmę zarządzającą nieruchomościami, więc musisz poradzić sobie tylko z poważnymi problemami. Może to być szczególnie pomocne, jeśli wynajęty obiekt znajduje się w innej lokalizacji niż miejsce zamieszkania.
kiedy pytasz, czy powinienem sprzedać swój dom lub przekształcić go w Wynajem, najpierw zadaj sobie pytanie, czy chcesz być właścicielem., Czy posiadanie wynajmowanej nieruchomości jest dla Ciebie atrakcyjne? Może to być świetny sposób na generowanie pasywnego dochodu, ale może również wywołać frustrację. Jeśli nie masz nic przeciwko temu, a wygląda na to, że możesz go wynająć dla zysku, to idź na to!
ujawnienia:
wszelkie przykłady są hipotetyczne i służą wyłącznie celom ilustracyjnym. Skonsultuj się z doradcą podatkowym w sprawie konsekwencji podatkowych dotyczących konkretnych okoliczności.
