od 1 stycznia Kalifornia ma stanową kontrolę czynszu. Po raz pierwszy Państwo wprowadza limity na podwyżki czynszu. Jest to obecnie nielegalne dla właścicieli mieszkań, aby podnieść czynsz ponad 5 procent, plus lokalną stopę inflacji, w ciągu jednego roku.
ustawa, znana jako Assembly Bill 1482 lub „Ustawa o ochronie najemców z 2019 roku”, ma na celu zapobieganie najbardziej „skandalicznym” podwyżkom czynszów w Kalifornii, gdzie większość najemców ma problemy z płaceniem za mieszkania.,
Teraz mówią, że konieczne jest, aby zapewnić trochę ulgi dla najemców, jak państwo boryka się z niedoborem mieszkań, rosnącą populacją bezdomnych i wskaźnik ubóstwa 18.2 procent, drugi najwyższy w kraju.
„miliony kalifornijskich najemców to tylko jeden wzrost czynszu lub eksmisja od doświadczania bezdomności”, autor ustawy, Assemblymember David Chiu (D-San Francisco), powiedział w październiku, kiedy prawodawstwo zostało podpisane w prawie., „To, że ktoś wynajmuje, nie czyni go mniej godnym posiadania stabilnego domu.”
„AB 1482 wymaga również od właścicieli okazania „słusznej przyczyny”, takiej jak brak zapłaty czynszu, przy wypowiedzeniu umowy najmu.
, Jest to prawdopodobne, ponieważ wielu ekonomistów zgadza się, że kontrola czynszu może pogorszyć problemy najemców w dłuższej perspektywie, ograniczając zyski właścicieli i zachęcając ich do wycofania się z działalności wynajmu.
It i inne grupy twierdziły, że Kalifornia-a zwłaszcza Los Angeles, trzeci najbardziej nieopłacalny region metra w USA-musi priorytetowo budować więcej mieszkań, aby obniżyć koszty.,
„to niefortunne, że polityczna celowość wygrał nad kompleksowym rozwiązaniem mieszkaniowym, które faktycznie przenieść Państwo bliżej celu gubernatora, tworząc 3,5 mln nowych mieszkań,” prezes Stowarzyszenia Sid Lakireddy powiedział w oświadczeniu.
jak naukowcy z UC Berkeley Terner Center for Housing Innovation ostrzegł w lipcowym raporcie, ” strzeżenie przed nadmiernymi podwyżkami czynszów sam nie wystarczy, aby rozwiązać kryzys mieszkaniowy w Kalifornii.”
ostatecznie doszli do wniosku, że AB 1482 może pomóc chronić najemców przed ekstremalnymi podwyżkami czynszów., Mimo to zachęcali prawodawców do wymyślania polityk, które zachowałyby niedrogie mieszkania—i zachęcały budowniczych do produkowania ich więcej.
w końcu mówią, że pozytywne skutki AB 1482 będą zależeć od świadomości społecznej na temat nowych przepisów i skutecznego egzekwowania. Ale nowe prawo nie będzie stosowane powszechnie. Przepisy dotyczące kontroli czynszu będą miały zastosowanie do miast, które nie mają jeszcze przepisów dotyczących kontroli czynszu i rozszerzają kontrolę czynszu w tych, które to robią.
w tym celu Poniżej przedstawiamy podział działania prawa.
czy moje mieszkanie będzie kontrolowane czynszem?,
to zależy od tego, gdzie mieszkasz. Jeśli mieszkasz w mieście, które nie ma jeszcze lokalnego prawa kontroli czynszu, a Twój wynajem ma co najmniej 15 lat, odpowiedź jest najprawdopodobniej „tak.”
aby nie utrudniać budowy nowych budynków, które są bardzo potrzebne, prawo państwowe zwolni budynki wybudowane w ciągu ostatnich 15 lat. Jest to data krocząca, co oznacza, że jednostki zbudowane w 2006 r. zostaną objęte w 2021 r., jednostki zbudowane w 2007 r.zostaną objęte w 2022 r. i tak dalej.
Jeśli mieszkasz w budynku, który jest już objęty lokalnymi przepisami dotyczącymi kontroli czynszów, zasady nie ulegną zmianie.,
jakie typy budynków będą miały wpływ?
ustawa o państwowej kontroli najmu będzie stosowana głównie do mieszkań i innych budynków wielorodzinnych-z pewnymi wyjątkami—wraz z niektórymi domami jednorodzinnymi.
mieszkania i domy jednorodzinne będą zwolnione, chyba że są własnością korporacji lub funduszu inwestycyjnego nieruchomości. Zwolnione będą również dupleksy, w których właściciel mieszka w jednym z lokali.
ile wyniesie czynsz?,
Jeśli mieszkasz w mieście, które nie ma jeszcze lokalnej ustawy o kontroli czynszów, podwyżki czynszów będą ograniczone do 5 procent, plus lokalna inflacja, ale nigdy nie mogą przekroczyć łącznie 10 procent.
na przykład, jeśli wynajmujesz w Redondo Beach, która nie ma własnego lokalnego prawa kontroli czynszu, i płacisz $1,550 miesięcznie za czynsz, a stopa inflacji w obszarze metropolitalnym Hrabstwa Los Angeles wynosi 3,3 procent, twój właściciel może podnieść czynsz nawet o 8,3 procent, co oznacza miesięczny wzrost o $129.,
aby pomóc najemcom, których właściciele mogli skorzystać z czynszu w oczekiwaniu na uchwalenie AB 1482, ustawa będzie obowiązywała z mocą wsteczną do 15 marca 2019 r. Niezależnie od kwoty, którą zapłaciłeś od tego dnia, jest to kwota, o którą będzie opierać się wzrost.
ile wynosi inflacja?
W hrabstwie Los Angeles w latach 2001-2018 wynosił średnio 2,5%. Obecnie obowiązujący CPI wynosi 3,3 procent w hrabstwach Los Angeles i Orange.
które gminy mają prawo do lokalu mieszkalnego?,
w hrabstwie Los Angeles, miasta Santa Monica, West Hollywood, Beverly Hills, Culver City, Inglewood, Miasto Los Angeles i nieinkorporowane dzielnice Hrabstwa Los Angeles mają lokalne prawo kontroli czynszów.
a co jeśli mieszkam w mieście, które już ma kontrolę nad czynszem?
w przeważającej części zasady nie ulegną zmianie. AB 1482 nie uchyli lokalnych przepisów dotyczących kontroli czynszów. Będzie to jednak obejmować jednostki, które nie są jeszcze objęte lokalnymi przepisami dotyczącymi kontroli czynszów.,
na przykład w Los Angeles lokalne prawo kontroli czynszów dotyczy tylko budynków zbudowanych przed 1978 rokiem. Ale kilkaset tysięcy nowszych jednostek, które zostały otwarte w ciągu prawie trzech dekad od 1978 do 2005 roku, zostanie objętych AB 1482.
Tak więc, w Los Angeles, jeśli mieszkasz w budynku, który został otwarty przed 1978 r., Twój czynsz będzie ograniczony zgodnie z przepisami prawa miasta (to 4 procent w tym roku.,) Jeśli mieszkasz w budynku, który został otwarty po 1978 roku i ma co najmniej 15 lat, będzie obowiązywać prawo stanowe, a czynsz zostanie ograniczony do 5 procent, plus inflacja.
Jak sprawdzić, kiedy powstał mój budynek?
w hrabstwie Los Angeles jest to dość proste: wystarczy podłączyć adres ulicy do portalu internetowego asesora.
co zrobić, jeśli uważasz, że właściciel mieszkania naruszył prawo?
nie ma mechanizmu raportowania ani egzekwowania związanego z AB 1482., Assemblymember Chiu ' s office radzi najemcom, aby skontaktować się z adwokatem lub organizacją pomocy prawnej, jeśli podejrzewają, że ich właściciel naruszył nowe prawo.
co jeszcze jest w ustawie?
równie ważny jak limit czynszu, zdaniem rzeczników najemcy, jest przepis, który będzie wymagał od właścicieli okazania ” słusznej przyczyny——np. nie zapłacenia czynszu-przy eksmisji lokatorów. To zakończy zdolność właścicieli, którzy mają teraz, w większości części państwa, według CalMatters, do eksmisji lokatorów bez podania wyraźnego powodu.,
dla najemców, którzy mieszkają w nieruchomości przez co najmniej rok, właściciele będą musieli dać najemcy możliwość „wyleczenia” naruszenia. Inne przykłady just cause to naruszenie warunków najmu i popełnienie przestępstwa na nieruchomości.
Jeśli właściciel chce przekształcić czynsz na mieszkanie lub „znacząco” przebudować nieruchomość, będzie musiał zapłacić opłaty relokacyjne w wysokości jednego miesiąca czynszu.
te zasady nie będą miały zastosowania do miast z własnymi lokalnymi przepisami just cause, w tym Los Angeles, Santa Monica i Glendale.
