kilkadziesiąt kredytodawców hipotecznych w ciągu kilku tygodni ogłasza upadłość. Rynek jest pełen obaw związanych z poważnym globalnym kryzysem kredytowym, który może mieć wpływ na wszystkie klasy kredytobiorców. Banki centralne stosują klauzule Nadzwyczajne, aby wprowadzić płynność na przerażone rynki finansowe. Po latach rekordowych wzrostów Rynek nieruchomości gwałtownie spada. Wskaźniki wykluczenia podwoiły się rok do roku w drugiej połowie 2006 r.i w 2007 r.
raporty brzmią onieśmielająco, ale co to wszystko oznacza?,
jesteśmy obecnie po kolana w kryzysie finansowym, który koncentruje się na amerykańskim rynku mieszkaniowym, gdzie opad z zamrożonego rynku kredytów hipotecznych subprime rozlewa się na rynki kredytowe, a także krajowe i globalne rynki akcji. Czytaj dalej, aby dowiedzieć się więcej o tym, jak rynki spadły tak daleko, i co może być przed nami.
droga do kryzysu
czy tak było w przypadku jednej grupy czy jednej firmy zasypiającej za kierownicą? Czy jest to wynikiem zbyt małego niedopatrzenia, zbyt dużej chciwości, czy po prostu niewystarczającego zrozumienia?, Jak to często bywa, gdy rynki finansowe idą na marne, odpowiedź jest prawdopodobnie „wszystkie powyższe”
pamiętaj, że rynek, który dziś obserwujemy, jest produktem ubocznym rynku sprzed sześciu lat. Cofnij się do końca 2001 roku, kiedy strach przed globalnymi atakami terrorystycznymi po wrześniu. 11. gospodarka, która dopiero zaczynała wychodzić z recesji-wywołanej bańką technologiczną z końca lat 90.,
w odpowiedzi, w 2001 roku, Rezerwa Federalna zaczęła drastycznie obniżać stopy, a stopa funduszy fed osiągnęła 1% w 2003 roku, co w języku bankowości centralnej jest zasadniczo zerowe. Celem niskiej stopy funduszy federalnych jest zwiększenie podaży pieniądza i zachęcenie do zaciągania pożyczek, co powinno pobudzić wydatki i inwestycje. Idea, że wydatki są „patriotyczne”, była szeroko rozpowszechniona i wszyscy—od Białego Domu po lokalne Stowarzyszenie Rodziców i nauczycieli zachęcali nas do kupowania, kupowania, kupowania.
zadziałało, a w 2002 roku gospodarka zaczęła się systematycznie rozwijać.,
Nieruchomości zaczynają wyglądać atrakcyjnie
ponieważ niższe stopy procentowe wpłynęły na gospodarkę, Rynek nieruchomości zaczął działać w szale, ponieważ liczba sprzedanych mieszkań—i ceny, za które sprzedano—gwałtownie wzrosła począwszy od 2002 roku. W tym czasie stawka na 30-letni kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu była na najniższym poziomie od prawie 40 lat, a ludzie widzieli wyjątkową okazję, aby uzyskać dostęp do mniej więcej najtańszego źródła dostępnego kapitału.,
banki inwestycyjne i papiery wartościowe zabezpieczone aktywami
gdyby rynek mieszkaniowy miał tylko przyzwoitą rękę-powiedzmy, taką z niskimi stopami procentowymi i rosnącym popytem – wszelkie problemy zostałyby sprawiedliwie opanowane— Niestety, otrzymał fantastyczną rękę, dzięki nowym produktom finansowym są spun na Wall Street. Te nowe produkty stały się szeroko rozpowszechnione i znalazły się w funduszach emerytalnych, funduszach hedgingowych i rządach międzynarodowych.
i, jak się teraz uczymy, wiele z tych produktów okazało się absolutnie nic nie warte.,
prosty pomysł prowadzi do dużych problemów
zabezpieczenie aktywów (ABS) istnieje od dziesięcioleci, a u jego podstaw leży prosta zasada inwestycyjna: weź kilka aktywów, które mają przewidywalne i podobne przepływy pieniężne (jak indywidualny kredyt hipoteczny), połącz je w jeden zarządzany pakiet, który zbiera wszystkie indywidualne płatności (płatności hipoteczne) i użyj pieniędzy, aby zapłacić inwestorom kupon na zarządzany pakiet. Tworzy to papiery wartościowe zabezpieczone aktywami, w których nieruchomość stanowi zabezpieczenie.,
kolejnym dużym plusem było to, że agencje ratingowe, takie jak Moody 's i Standard& Poor' s, umieściły na wielu z tych papierów swoje ” AAA ” lub „A+” pieczęć zatwierdzenia, sygnalizując ich względne bezpieczeństwo jako inwestycji.
korzyść dla inwestora polega na tym, że może on nabyć zdywersyfikowany portfel aktywów o stałym dochodzie, które są dostarczane jako jedna płatność kuponowa.,
rząd National Mortgage Association (Ginnie Mae) był wiązanie i sprzedaż sekurytyzowanych kredytów hipotecznych jako ABSs przez lata; ich ratingi ” AAA ” zawsze miał gwarancję, że wsparcie rządu Ginnie Mae miał zapewnione. Inwestorzy uzyskali wyższą rentowność niż w skarbach, a Ginnie Mae była w stanie wykorzystać fundusze do zaoferowania nowych kredytów hipotecznych.,
poszerzanie marż
dzięki dynamicznemu rozwojowi rynku nieruchomości powstawała również zaktualizowana forma ABS, tylko te abs były wypchane kredytami hipotecznymi subprime lub pożyczkami dla kupujących z kredytem o niższej wartości.
pożyczki Subprime, wraz z ich znacznie wyższym ryzykiem niewykonania zobowiązania, były umieszczane w różnych klasach ryzyka lub transzach, z których każda miała swój własny harmonogram spłat., Wyższe transze mogły otrzymywać ratingi AAA – nawet jeśli zawierały pożyczki subprime-ponieważ transze te były obiecywane jako pierwsze dolary, które weszły do zabezpieczenia. Niższe transze wiązały się z wyższymi stawkami kuponów, aby zrekompensować zwiększone ryzyko niewykonania zobowiązania. Na samym dole, transza „Kapitałowa” była inwestycją wysoce spekulacyjną, ponieważ jej przepływy pieniężne mogłyby zostać zasadniczo wymazane, gdyby stopa niewypłacalności całego ABS przekroczyła niski poziom—w zakresie od 5 do 7%.,
nagle nawet kredytodawcy hipoteczni subprime mieli możliwość sprzedaży swojego ryzykownego długu, co z kolei umożliwiło im jeszcze bardziej agresywny rynek tego długu. Wall Street było tam, aby odebrać swoje pożyczki subprime, pakować je z innymi pożyczkami (niektóre jakości, niektóre nie), i sprzedać je inwestorom. Ponadto prawie 80% tych powiązanych Papierów Wartościowych w magiczny sposób zyskało ocenę inwestycyjną (ocenę ” A ” lub wyższą) dzięki agencjom ratingowym, które uzyskiwały lukratywne opłaty za pracę przy ratingu ABSs.,
w wyniku tej działalności bardzo opłacalne stały się kredyty hipoteczne—nawet ryzykowne. Nie trwało to długo, zanim nawet podstawowe wymagania, takie jak dowód dochodu i zaliczki były pomijane przez kredytodawców hipotecznych; 125% pożyczki do wartości kredytów hipotecznych były ubezpieczane i dawane przyszłym właścicielom domów. Logika polega na tym, że przy tak szybkim wzroście cen nieruchomości (mediana cen domów rosła aż o 14% rocznie do 2005 r.), hipoteka LTV o 125% byłaby ponad wodą w mniej niż dwa lata.,
dźwignia do kwadratu
pętla wzmacniająca zaczynała kręcić się zbyt szybko, ale przy Wall Street, Main Street i wszystkich pomiędzy korzyściami z jazdy, kto miał zamiar wcisnąć hamulce?
rekordowo niskie stopy procentowe w połączeniu z ciągle rozluźniającymi się standardami kredytowymi doprowadziły do rekordowego wzrostu cen nieruchomości w większości Stanów Zjednoczonych. Istniejący właściciele domów refinansowanie w rekordowej liczbie, dotykając niedawno zarobione kapitał, który może być z kilkuset dolarów wydanych na wycenę domu.,
tymczasem dzięki płynności na rynku banki inwestycyjne i inni wielcy inwestorzy mogli pożyczać coraz więcej (zwiększona dźwignia finansowa) na tworzenie dodatkowych produktów inwestycyjnych, w tym chwiejnych aktywów subprime.
Collateralized Debt dołącza do walki
możliwość zaciągania pożyczek przez banki i innych dużych inwestorów w celu utworzenia collateralized debt obligations (CDO), które zasadniczo pozyskały kapitał własny i transze „mezzanine” (średnio-do-niskiej oceny) z MBSs i przepakowywały je po raz kolejny, tym razem w mezzanine CDO.,
korzystając z tego samego systemu płatności typu „trickle down”, większość CDO typu „mezzanine” może uzyskać rating kredytowy „AAA”, lądując w rękach funduszy hedgingowych, funduszy emerytalnych, banków komercyjnych i innych inwestorów instytucjonalnych.
Residential mortgage-backed securities (RMBS), in which cash flows come from residential debt, and CDO w rzeczywistości usuwały linie komunikacji między kredytobiorcą a pierwotnym kredytodawcą., Nagle, duzi inwestorzy kontrolowali zabezpieczenie; w rezultacie, negocjacje w sprawie opóźnionych spłat hipotecznych zostaly pominięte dla modelu „direct-to-exemposure” inwestora, który chce zmniejszyć swoje straty.
jednak te czynniki nie spowodowałyby obecnego kryzysu, gdyby:
- Rynek nieruchomości nadal rozwijał się.
jednak, ponieważ do tego nie doszło, czynniki te przyczyniły się tylko do zwiększenia liczby przejęć w późniejszym okresie.,
Teaser stopy i ramię
z kredytodawców hipotecznych eksportujących wiele ryzyka w subprime pożyczek na zewnątrz drzwi dla inwestorów, byli wolni wymyślić ciekawe strategie pozyskiwania kredytów z ich uwolnionego kapitału. Za pomocą teaser rates (specjalne niskie stawki, które będą trwać przez pierwszy rok lub dwa z hipoteki) w ramach regulowanych stóp hipotecznych (ARM), pożyczkobiorcy mogą być kuszone do początkowo przystępnej hipoteki, w której płatności wzrosną w ciągu trzech, pięciu lub siedmiu lat.,
gdy rynek nieruchomości osiągnął swój szczyt w 2005 i 2006 r., stopy procentowe, broń i Kredyt „oprocentowany” (w którym przez pierwsze kilka lat nie dokonuje się żadnych płatności z zasady) były coraz bardziej naciskane na właścicieli domów. Ponieważ pożyczki te stały się coraz bardziej powszechne, mniej kredytobiorców kwestionowało warunki, a zamiast tego byli kuszeni perspektywą możliwości refinansowania w ciągu kilku lat (z ogromnym zyskiem, argument przytoczony), umożliwiając im dokonanie wszelkich niezbędnych płatności zaległych., To, czego kredytobiorcy nie wzięli pod uwagę na dynamicznie rozwijającym się rynku mieszkaniowym, to jednak fakt, że jakikolwiek spadek wartości domu pozostawiłby kredytobiorcę z nie do utrzymania kombinacją płatności balonowej i znacznie wyższej spłaty kredytu hipotecznego.
rynek tak blisko domu, jak nieruchomości staje się niemożliwy do zignorowania, gdy pali się na wszystkich cylindrach. W ciągu pięciu lat, ceny domów w wielu obszarach dosłownie podwoiła, i tylko o każdy, kto nie kupił domu lub refinansowane uważał się w tyle w wyścigu do zarabiania pieniędzy na tym rynku., Kredytodawcy hipoteczni wiedzieli o tym i naciskali coraz bardziej agresywnie. Nowe domy nie mogły być budowane wystarczająco szybko, a zapasy budowniczych domów wzrosły.
tylko w 2006 r.Rynek CDO (zabezpieczony głównie długiem subprime) osiągnął ponad 600 mld USD emisji—ponad 10-krotność kwoty wyemitowanej zaledwie dekadę wcześniej. Te papiery wartościowe, choć niepłynne, były chętnie wybierane na rynkach wtórnych, które szczęśliwie zaparkowały je w duże fundusze instytucjonalne po ich rynkowych stopach procentowych.,
pęknięcia zaczynają się pojawiać
jednak w połowie 2006 roku zaczęły pojawiać się pęknięcia. Sprzedaż nowych domów zatrzymała się, a średnie ceny sprzedaży zatrzymały ich wzrost. Stopy procentowe-choć w przeszłości wciąż niskie-rosły, a obawy inflacyjne grożą ich podwyższeniem. Wszystkie łatwe do sfinansowania kredyty hipoteczne i refinansowe zostały już zrobione, a pierwszy z chwiejnych ramion, napisany 12 do 24 miesięcy wcześniej, zaczął się resetować.
wskaźniki domyślne zaczęły gwałtownie rosnąć. Nagle CDO nie wyglądało tak atrakcyjnie dla inwestorów poszukujących zysku., Po tym wszystkim, wiele z CDO zostały przepakowane tak wiele razy, że trudno było powiedzieć, ile subprime ekspozycji było w nich rzeczywiście.
kryzys łatwego kredytu
nie minęło wiele czasu, zanim wiadomości o problemach w branży przeszły z dyskusji na forum do wiadomości chwytających nagłówki.
W rezultacie, CDO przeszedł z niepłynności do nierynkowalności.,
w obliczu całej tej niepewności finansowej inwestorzy stali się znacznie bardziej niechętni ryzyku i szukali złagodzenia pozycji w potencjalnie niebezpiecznych zabezpieczeniach MBSs i wszelkich zabezpieczeniach o stałym dochodzie, które nie płaciły odpowiedniej premii za ryzyko za postrzegany poziom ryzyka. Inwestorzy masowo głosowali, że ryzyko subprime nie jest warte podjęcia.
w czasie tej ucieczki do jakości, trzymiesięczne bony skarbowe stały się nowym „must-have” produktem o stałym dochodzie, a rentowność spadła o szokujące 1,5% w ciągu kilku dni., Jeszcze bardziej zauważalny niż zakup obligacji zabezpieczonych przez rząd (i krótkoterminowych) był spread między obligacjami korporacyjnymi o podobnym terminie a bonami typu T, który wzrósł z około 35 punktów bazowych do ponad 120 punktów bazowych w mniej niż tydzień.
zmiany te mogą wydawać się minimalne lub nieuszkodzone dla niewprawnego oka, ale na nowoczesnych rynkach o stałym dochodzie – gdzie dźwignia jest królem, a tani kredyt jest tylko obecnym błaznem—ruch o takiej skali może wyrządzić wiele szkód. Było to zilustrowane upadkiem kilku funduszy hedgingowych.,
wiele funduszy instytucjonalnych spotkało się z wezwaniami do uzupełnienia depozytu zabezpieczającego ze strony nerwowych banków, co zmusiło je do sprzedaży innych aktywów, takich jak akcje i obligacje, w celu pozyskania gotówki. Rosnąca presja sprzedażowa odbiła się na giełdach, ponieważ główne średnie akcje na całym świecie zostały dotknięte gwałtownymi spadkami w ciągu kilku tygodni, co skutecznie powstrzymało silny rynek, który w lipcu 2007 r.wyniósł średnią przemysłową Dow Jones do wszech czasów.
, Japonia i Europa, poprzez zastrzyki pieniężne w wysokości kilkuset miliardów dolarów, pomagały bankom w rozwiązywaniu problemów z płynnością i przyczyniały się do stabilizacji rynków finansowych. Rezerwa Federalna obniżyła również stopę dyskontową, co sprawiło, że instytucje finansowe mogą pożyczać środki od Fed, dodawać płynność do swoich operacji i pomagać walczącym aktywom.
dodana płynność pomogła w pewnym stopniu ustabilizować rynek, ale pełny wpływ tych wydarzeń nie jest jeszcze jasny.,
wnioski
nie ma nic z natury złego lub złego w zabezpieczonym zobowiązaniu dłużnym lub którymkolwiek z jego finansowych krewnych. Jest to naturalny i inteligentny sposób dywersyfikacji ryzyka i otwarcia rynków kapitałowych. Jak Wszystko inne-bańka dotcom, długoterminowy upadek zarządzania kapitałem i hiperinflacja na początku lat 80-tych-jeśli strategia lub instrument zostanie niewłaściwie wykorzystany lub rozgotowany, będzie musiał być dobry wstrząs-z areny., Nazwijmy to naturalnym przedłużeniem kapitalizmu, gdzie chciwość może inspirować innowacje, ale jeśli nie jest kontrolowana, potrzebne są główne siły rynkowe, aby przywrócić równowagę systemowi.
co dalej?
więc gdzie teraz idziemy? Odpowiedź na to pytanie skupi się na ustaleniu, jak daleko idący będzie wpływ, zarówno w Stanach Zjednoczonych, jak i na całym świecie. Najlepsza sytuacja dla wszystkich zaangażowanych stron pozostaje taka, w której gospodarka USA radzi sobie dobrze, bezrobocie pozostaje niskie, dochody osobiste nadążają za inflacją, a ceny nieruchomości znajdują dno., Dopiero gdy nastąpi ostatnia część, będziemy w stanie ocenić całkowity wpływ stopienia subprime.
Po tym fiasku nadzór regulacyjny będzie coraz ostrzejszy, prawdopodobnie utrzymując przez najbliższe kilka lat restrykcje w zakresie kredytów i ratingów obligacji. Niezależnie od wyciągniętych wniosków, Wall Street będzie nadal poszukiwać nowych sposobów wyceny ryzyka i pakowania papierów wartościowych, a obowiązkiem inwestora pozostaje patrzenie w przyszłość za pomocą cennych filtrów przeszłości.,
/ div >
